Interpretacja 0115-KDIT3.4011.32.2026.2.RS

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami, które wpłynęły 2 i 3 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną – podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce.

Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w grudniu 2023 r. i planuje jego sprzedaż w 2026 r., tj. przed upływem 5 lat od nabycia, co do zasady powoduje powstanie przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Planowane czynności nie mają charakteru inwestycyjnego ani zarobkowego (w szczególności nie są podejmowane w celu wynajmu lub odsprzedaży z zyskiem). Celem wszystkich działań jest wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Plan wykorzystania środków ze sprzedaży – scenariusz podstawowy:

Po sprzedaży w 2026 r. Wnioskodawca przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe w następujący sposób:

·  Zakup mieszkania w 2026 r. i faktyczne zamieszkanie w nim – lokal będzie służył bieżącym potrzebom mieszkaniowym Wnioskodawcy.

·  Zakup działki w 2026 r. przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego, który będzie docelowym i jedynym miejscem stałego zamieszkania Wnioskodawcy.

·  Zaciągnięcie kredytu na dokończenie budowy domu – koniec 2026 r. lub początek 2027 r. Kredyt zostanie zaciągnięty wyłącznie na cele mieszkaniowe, co będzie wynikało wprost z umowy kredytowej i dokumentów bankowych.

·   Budowa domu – finansowana środkami własnymi oraz kredytem; koszty obejmą m.in. projekt, materiały, usługi wykonawcze i instalacyjne.

·   Sprzedaż mieszkania w 2029 r. i przeznaczenie 100% uzyskanych środków na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu.

·   Zamieszkanie w domu w 2029 r. – dom stanie się jedynym miejscem stałego zamieszkania Wnioskodawcy.

Wszystkie powyższe czynności (zakup mieszkania, zakup działki, wydatki na budowę, spłata kredytu) zostaną dokonane w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż w 2026 r., tj. do 31 grudnia 2029 r. Wydatki na cele mieszkaniowe będą ponoszone w formie zapłaconych faktur, zaliczek i rozliczeń etapów budowy, potwierdzonych przelewami bankowymi oraz dokumentami księgowymi (akty notarialne, umowa kredytowa, harmonogram spłat, faktury/rachunki).

Wariant – możliwe opóźnienie budowy:

Z przyczyn niezależnych (organizacyjnych, wykonawczych lub finansowych) budowa domu może nie zostać zakończona do 31 grudnia 2029 r. W takim przypadku Wnioskodawca będzie nadal zamieszkiwał w nabytym mieszkaniu, a budowa będzie w toku po tej dacie.

Jednocześnie Wnioskodawca do 31 grudnia 2029 r. poniesie i udokumentuje rzeczywiste wydatki na własne cele mieszkaniowe w postaci: nabycia działki, kosztów budowy (materiały, robocizna, projekt, instalacje) oraz – w razie zaciągnięcia kredytu – wydatków na jego spłatę. Dom pozostanie docelowym miejscem zamieszkania Wnioskodawcy, nawet jeśli faktyczne zamieszkanie nastąpi po tej dacie.

Uzupełnienie wniosku

Przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe nie ma charakteru poglądowego ani wariantowego. Opisany sposób wykorzystania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości zostanie faktycznie zrealizowany. Wskazane ewentualne opóźnienie zakończenia budowy domu jednorodzinnego ma charakter wyłącznie techniczny i nie stanowi alternatywnego scenariusza działań.

Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2023 r. zostaną przeznaczone na zakup:

·      lokalu mieszkalnego w 2026 r.,

·      gruntu pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2026 r. zostaną przeznaczone w całości na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu jednorodzinnego.

Kredyt zostanie zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Kredytobiorcą będzie wyłącznie Wnioskodawca. Z umowy kredytowej będzie wynikało, że kredyt został przeznaczony na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Środki z kredytu zostaną faktycznie wydatkowane na koszty budowy tego domu.

Sprzedawany i nabywany lokal mieszkalny znajduje się / będzie znajdował się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Grunt pod budowę domu jednorodzinnego znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest i będzie jedynym właścicielem wskazanych nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach ani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazuje, że wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe nastąpi w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, tj. nie później niż do dnia 31 grudnia 2029 r.

Pytania

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym dochód ze sprzedaży nieruchomości w 2026 r. korzysta ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na: zakup lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca faktycznie zamieszka, zakup działki pod budowę domu, budowę domu oraz – w kolejnym etapie – spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w 2029 r., przy czym przed upływem trzyletniego terminu Wnioskodawca zamieszka w wybudowanym domu?

2.  Czy w sytuacji, gdy budowa nie zostanie zakończona do 31 grudnia 2029 r., lecz do tego dnia Wnioskodawca poniesie i udokumentuje wydatki na cele mieszkaniowe (zakup działki, koszty budowy oraz ewentualną spłatę kredytu), dochód ze sprzedaży w 2026 r. korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

3.  Czy w przypadku niewydatkowania do 31 grudnia 2029 r. całej kwoty przychodu na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie wyłącznie część dochodu odpowiadającą kwocie faktycznie wydatkowanej w tym terminie?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie pytania nr 1., dochód ze sprzedaży w 2026 r. korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten uzależnia zwolnienie od wydatkowania przychodu w terminie trzech lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT do takich wydatków należą m.in.: nabycie lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę, budowa budynku mieszkalnego oraz spłata kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca realizuje jeden spójny cel mieszkaniowy: przejściowo poprzez zamieszkanie w nabytym mieszkaniu, a docelowo poprzez budowę i zamieszkanie w domu. Sprzedaż mieszkania w 2029 r. nastąpi wyłącznie w celu dalszej realizacji tego celu – poprzez spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu.

Według Pana, w odniesieniu do pytania nr 2., również w przypadku niezakończenia budowy do 31 grudnia 2029 r. zwolnienie przysługuje w zakresie, w jakim przychód został faktycznie wydatkowany w ustawowym terminie. Ustawa wymaga wydatkowania środków, a nie ukończenia inwestycji czy zamieszkania w budynku w tym terminie.

Skoro Wnioskodawca do tej daty poniesie i udokumentuje wydatki na nabycie działki, koszty budowy oraz – w razie zaciągnięcia kredytu – wydatki na jego spłatę, warunek zwolnienia zostanie spełniony.

W zakresie pytania nr 3., Wnioskodawca jest świadomy, że zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ma charakter proporcjonalny i obejmuje wyłącznie tę część dochodu, która odpowiada kwocie faktycznie wydatkowanej na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. W przypadku niewydatkowania całości przychodu do 31 grudnia 2029 r. zwolnienie powinno znaleźć zastosowanie wyłącznie do części odpowiadającej wydatkowanej kwocie.

Dokumentowanie i cel mieszkaniowy:

Wydatki będą potwierdzone aktami notarialnymi, umową kredytową i dokumentami bankowymi oraz fakturami i przelewami. Zakupy i budowa nie mają charakteru inwestycyjnego ani zarobkowego; służą wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym zgodnie z generalną zasadą, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2026 r. planuje Pan sprzedać lokal mieszkalny, który zakupił w grudniu 2023 r.

Mając powyższe na względzie, w sytuacji gdy ww. sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i dokonana zostanie przez Pana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzyskane środki zamierza Pan przeznaczyć w 2026 r. na nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego, w którym zamieszka oraz na nabycie działki gruntu, na której rozpocznie budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego – docelowego i jedynego miejsca zamieszkania. Następnie mieszkanie to zamierza Pan sprzedać w 2029 r. Zatem ta transakcja również wygeneruje po Pana stronie źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi natomiast art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P), gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest, aby kredyt został zaciągnięty: w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej oraz przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że środki uzyskane w 2026 r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć na nabycie kolejnego mieszkania oraz gruntu pod budowę domu. W związku z dokończeniem budowy planuje Pan zaciągnąć pod koniec 2026 r. lub początek 2027 r. kredyt w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Z umowy kredytu będzie wynikało, że został on zaciągnięty na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Z przyczyn organizacyjnych lub finansowych, dopuszcza Pan możliwość opóźnienia budowy i zakończenia jej po 31 grudnia 2029 r. Środkami uzyskanymi ze sprzedaży w 2029 r. kolejnego mieszkania zamierza Pan w całości spłacić ww. kredyt.

Pana wątpliwość dotyczy ustalenia czy w sytuacji, gdy budowa nie zostanie zakończona do 31 grudnia 2029 r., dochód ze sprzedaży mieszkania w 2026 r. będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślam, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, równowartości uzyskanego przychodu (w całości lub w części) na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Zatem chcąc skorzystać ze zwolnienia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia w 2026 r. lokalu mieszkalnego będzie Pan zobowiązany wykazać, że uzyskany równowartość przychodu z tej transakcji przeznaczył Pan na własne cele mieszkaniowe w terminie do końca 2029 r.

W tym przypadku stwierdził Pan, że nabędzie mieszkanie, w którym zamieszka oraz działkę na której zamierza wybudować dom i docelowo w nim zamieszkać. Jednocześnie udokumentuje Pan rzeczywiste wydatki na własne cele mieszkaniowe w postaci: nabycia działki, kosztów budowy (materiały, robocizna, projekt, instalacje). Te okoliczności wskazują na możliwość skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. a) oraz c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym ustawodawca nie wymaga, aby w terminie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, budynek został wybudowany i zamieszkany.

Odrębnie natomiast będzie Pan zobowiązany rozliczyć sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2026 r., w sytuacji, gdy sprzeda go Pan, tak jak planuje, w 2029 r. W sytuacji wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części), który Pan uzyska z odpłatnego zbycia mieszkania, na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu jednorodzinnego uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionego wydatku na spłatę kredytu w osiągniętym przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Tym samym stanowisko Pana uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.