Interpretacja 0115-KDIT3.4011.335.2026.1.AD

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

8 kwietnia 2025 r. zawarła Pani z mężem - jako współwłaściciele od 25 lat działek - przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (Rep A nr (...)) i otrzymali Państwo z tego tytułu zadatek 250 000 zł.

Kupujący w wymaganym terminie – 31 października 2025 r. nie pojawili się w kancelarii notarialnej i odstąpili od zakupu nieruchomości.

(...) 2026 r. otrzymali Państwo pozew (sygn. akt (...) Sąd Okręgowy w (...)) w sprawie o zwrot zadatku.

Państwa pełnomocnik wystosował odpowiedź na pozew. Sprawa jest sporna i dopiero prawomocny wyrok sądu ustali stan faktyczny.

Pytanie

Pytanie jest takie, jeżeli od zadatku tego typu odprowadza się podatek, to podatek ten powinien być wymagalny dopiero po prawomocnym wyroku sądu, a nie w rozliczeniu roku podatkowego 2025 r.? Bo to wyrok sądu zadecyduje czy zadatek pozostanie u nas.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, do czasu rozstrzygnięcia sprawy prawomocnym wyrokiem sądu nie rozliczają Państwo w PIT za 2025 r. zadatku jako dochodu do opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Art. 10 ust. 1 cytowanej na wstępie ustawy wymienia źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów są inne źródła.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·      8 kwietnia 2025 r. zawarła Pani wraz z mężem przedwstępną umowę sprzedaży działek i otrzymali z tego tytułu zadatek.

·      Kupujący w wymaganym terminie, tj. do 31 października 2025 r. nie stawili się i odstąpili od zakupu nieruchomości.

·      (...) 2026 r. otrzymali Państwo pozew z sądu o zwrot zadatku. Sprawa jest w toku.

Wątpliwości Pani budzi kwestia czy w opisanym stanie faktycznym zobowiązana jest Pani do uwzględnienia otrzymanego zadatku w rozliczeniu rocznym za 2025 r.

Użycie w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.

Za przychody należy z kolei uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.

W świetle powyższego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód, uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia. Tak więc, podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być wszelkie czynności, w wyniku których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Zapłacenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU. z 2025 r. poz. 1071) wynika bowiem, że:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Natomiast zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz zaistniałego stanu faktycznego stwierdzam, że kwota zachowanego zadatku stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem po Pani stronie przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł. Bez znaczenia dla powstania po Pani stronie przychodu z tytułu otrzymanego zadatku jest fakt toczącego się przed sądem postępowania o zwrot zadatku.

Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu otrzymania zadatku powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający – Pani – zachowała otrzymany zadatek. Decydujące znaczenie ma bowiem moment uzyskania przez Panią przysporzenia.

W kwestii natomiast dotyczącej uwzględnienia otrzymanego zadatku w rozliczeniu rocznym wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Tym samym kwota otrzymanego przez Panią zadatku powinna być wykazana w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym zadatek ten został zatrzymany. Skoro otrzymała Pani zadatek 8 kwietnia 2025 r., to obowiązana jest go Pani ująć w zeznaniu podatkowym za 2025 r.

W świetle powyższego, stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Informuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie na wniosek zainteresowanego – co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja pełni funkcję ochronną jedynie dla Pani, jako występującej z wnioskiem. Pani małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.