Interpretacja 0115-KDIT3.4011.34.2026.4.AD

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

·   w zakresie pytania pierwszego - jest prawidłowe,

·   w zakresie pytania drugiego - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismami: z 9 lutego 2026 r., 19 lutego 2026 r., 25 lutego 2026 r. oraz 26 lutego 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z jej trojgiem rodzeństwa są współwłaścicielami (każdy w udziale ¼) nieruchomości położonej w A przy ul. B, składającej się z działek nr I,II i III (KW nr (...)).

Prawo własności nieruchomości zostało nabyte po zmarłym 13 grudnia 2021 r. bracie Wnioskodawczyni - A. X na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 7 kwietnia 2022 r. Każdy z czworga rodzeństwa otrzymał udział ¼ w spadku.

Z kolei zmarły A. X nabył prawo własności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość stanowiła pierwotnie majątek odrębny ojca całego rodzeństwa - C. X.

Po śmierci ojca w 1992 r., jego żona B. X otrzymała udział 5/20 w spadku, a piątka dzieci udziały po 3/20 w spadku każdy. Poza A. X, pozostała czwórka rodzeństwa (w tym Wnioskodawczyni) zbyli swoje udziały na rzecz D. Y, który nabył je na podstawie umowy z 10 sierpnia 1995 r.

W konsekwencji powyższego w 1995 r. udział 12/20 w nieruchomości posiadał D. Y, udział 3/20 A. X, a udział 5/20 B. X.

Następnie 24 maja 2006 r. A. X zawarł z matką B. X umowę dożywocia, na mocy której nabył także jej udział w nieruchomości, w konsekwencji czego w 2006 r. posiadał udział 8/20 w nieruchomości (dotychczasowe 3/20 + 5/20 po matce).

Finalnie więc w 2006 r. A. X posiadał udział 8/20 w nieruchomości, a drugi współwłaściciel (D. Y) posiadał udział 12/20.

Następnie ugodą sądową zawartą przed Sądem Rejonowym (...) w A z 15 lutego 2021 r. (prawomocność 23 lutego 2021 r.) A. X zniósł wraz z dotychczasowym drugim współwłaścicielem- D. Y współwłasność wszystkich działek składających się na nieruchomość tj. nr IV,V,VI,VII,VIII,IX,XI,XII,XIII,XIV,XV. Łączna wartość wszystkich działek została ustalona w ugodzie na 1 760 000 zł. Powierzchnia wszystkich działek została określona na 22,7765 ha.

W wyniku ww. ugody A. X dostał na wyłączną własność działki I, II, III (położone w A) oraz nr XII,XIII,XIV oraz XV (położone w E) – ich łączna wartość została oszacowana w ugodzie na 704 000 zł, a powierzchnia działek na 8,8379 ha.

Z kolei drugi dotychczasowy właściciel otrzymał na podstawie ugody na wyłączną własność działki XXVIII, nr V, nr XXVII i nr XXIV oraz działki VIII, IX i XI, których łączna wartość została oszacowana w ugodzie na 1 056 000 zł, a powierzchnia na 13,9386 ha.

W ugodzie żadna ze stron nie zobowiązała się do jakichkolwiek dopłat, ani spłat.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać odziedziczoną nieruchomość przy ul. B w A, ale na moment złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze zawarta umowa sprzedaży, a więc wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 6 lutego 2026 r. wskazała Pani, że:

·   Działki nr I,II i III są to działki ewidencyjne wchodzące w skład nieruchomości położonej w A przy ul. B, dla której została założona księga wieczysta nr (...). Wszystkie te 3 działki widnieją w jednej księdze wieczystej. W ramach wyjaśnienia wskazuję, że KW o nr (...) została założona w dniu 9 grudnia 2025 r. na wniosek Wnioskodawczyni w celu uporządkowania spraw wieczystoksięgowych. Wcześniej ww. 3 działki widniały w KW nr (...).

·   C. X (ojciec Wnioskodawczyni) otrzymał nieruchomość od jego ojca (...) (tj. dziadka Wnioskodawczyni) na podstawie umowy darowizny z 9 sierpnia 1954 r. (...). W treści umowy darowizny znajduje się jedynie zapis, że darowizna obejmuje „nieruchomość F karta XVI” oraz „nieruchomość F karta XVII, parcela numer XVIII”. Łączna powierzchnia darowanej nieruchomości wynosiła 24,75VI ha. W razie potrzeby Wnioskodawczyni dostarczy do KIS skan umowy darowizny.

·      W akcie notarialnym darowizny z 1954 r. odnośnie położenia nieruchomości znajdują się jedynie dane takie jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2.

·      W akcie notarialnym darowizny z 1954 r. odnośnie oznaczenia nieruchomości i jej działek znajdują się jedynie dane takie jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2.

·      Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 16 września 1992 r. o sygn. (...), spadek po C. X nabyli:

–    w udziale 5/20 - żona B. X (matka Wnioskodawczyni),

–    w udziale 3/20- każdy z piątki dzieci tj. G.Q (Wnioskodawczyni), H. X, I. U, J. Ó oraz A. X.

W postanowieniu wskazano jedynie, że do spadku należy „gospodarstwo rolne o powierzchni 24,75 ha zlokalizowane w F, dla którego SR w A prowadzi księgę wieczystą (...)”. Zwraca uwagę, że powierzchnia odziedziczonej nieruchomości jest w pełni zgodna z powierzchnią nieruchomości, którą C. X otrzymał w darowiźnie od ojca. Spadkobiercy nigdy nie przeprowadzili działu spadku, a więc każdy z nich posiadał stosowny udział w całości nieruchomości. W razie potrzeby Wnioskodawczyni może dostarczyć skan postanowienia w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po C. X.

Następnie na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 10 sierpnia 1995 r. (...) dzieci C. (poza A.) dokonały na rzecz D. Y sprzedaży przysługujących im w wyniku dziedziczenia po C. X udziałów (każdy 3/20). W umowie nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została oznaczona jako nieruchomość obejmująca działki nr XVII obszaru 1 4.98.02 ha, nr XVI obszaru 7.37.24 ha, nr VI obszaru 0.26.86 ha, nr V obszaru 0.67.34 ha, nr XVIII obszaru 1.400 m², nr XXIX obszaru 1.28.00 ha i nr XXII obszaru 2.800 m²- łączny obszar 24.99.46 ha. D. Y nabył udział wynoszący 12/20 w ww. działkach w wyniku zawartej umowy sprzedaży. W razie potrzeby, Wnioskodawczyni może przedłożyć KIS skan zawartej umowy sprzedaży z D. Y.

W ramach wyjaśnienia wskazuj też, że zmiana powierzchni nieruchomości z 24,75 ha do 22,77 ha, którą wskazano w ugodzie wynika z faktu, że ok 2 ha zostały przejęte od rodziny Wnioskodawczyni w związku z przedsięwzięciem dot. (...).

·   Zgodnie z treścią ugody z 15 lutego 2021 r. o sygn. (...) w przedmiocie zniesienia współwłasności działki nr IV, V, VI, VII, VIII, IX, XI, XII, XIII, XIV, XV o łącznej powierzchni 22,7765 ha składały się na nieruchomość położoną w A oraz Gminie E. Na moment zawierania ugody dla nieruchomości, a więc wszystkich ww. działek była prowadzona jedna księga wieczysta o nr (...).

·   W wyniku dziedziczenia po ojcu A. X tak jak każdy z rodzeństwa nabył w 1992 r. udział 3/20 w nieruchomości. Jak wyżej wskazano, A. jako jedyny z rodzeństwa nie sprzedał przysługującego mu udziału D. Y.

Dodatkowo, na mocy umowy dożywocia z 24 maja 2006 r. A. X nabył dodatkowo udział 5/20 przysługujący dotychczas matce B. X, w konsekwencji czego od 2006 r. A. przysługiwał udział 8/20 w nieruchomości. W umowie dożywocia nieruchomość została oznaczona jako nieruchomość obejmująca działki nr XVII obszaru 14.98.02 ha, nr XVI obszaru 7.37.24 ha, nr VI obszaru 0.26.86 ha, nr V obszaru 0.67.34 ha, nr XVIII obszaru 0.14.00 ha, nr XXIX obszaru 1.28.00 ha oraz XXII obszaru 0.28.00 ha, dla której prowadzona była (...). W umowie dożywocia nie wskazano żadnej szacunkowej wartości nieruchomości na tamten moment. W razie potrzeby Wnioskodawczyni może przesłać skan umowy dożywocia do KIS.

Co do wielkości i wartości działek, to ponownie wskazuje Pani, że zgodnie z ugodą sądową łączna wartość wszystkich działek została ustalona w ugodzie na 1.760.000,00 zł. Natomiast powierzchnia wszystkich działek została określona na 22,7765 ha. W wyniku ww. ugody A. dostał na wyłączną własność działki I, II, III (położone w A) oraz nr XII,XIII,XXVI oraz XV (położone w E) – ich łączna wartość została oszacowana w ugodzie na 704 000 zł, a powierzchnia działek na 8,8379 ha. D. Y otrzymał na podstawie ugody na wyłączną własność działki XXVIII, nr V, nr XXVII i nr XXIV oraz działki VIII, IX i XI, których łączna wartość została oszacowana w ugodzie na 1 056 000 zł, a powierzchnia na 13,9386 ha.

·   Wyjaśnia Pani zmiany w numeracjach działek, tj. jak z działek wskazanych w ugodzie o zniesienie współwłasności w 2021 r. tj. nr IV, V, VI, VII, VIII, IX, XI, XII, XIII, XIV, XV obecnie istnieją działki o nowych numerach tj. nr XXI,XXV, I, II i III.

Zgodnie z mapą wykonaną przez biegłego w zakresie geodezji, zawierającą plan podziału, dołączoną do ugody w przedmiocie zniesienia współwłasności z 2021 r.:

·   z działki nr VI o pow. 0,2699 ha powstały działki II o pow. 0,1606 ha (dla A. X) i XXVII o pow. 0,1093 (dla D. Y);

·   z działki IV o pow. 7,1981 ha powstały działki I o pow. 5,1032 ha (dla A. X) i XXVIII o pow. 2,0949 ha (dla D. Y);

·   z działki VII o pow. 5,5408 ha oraz VIII o pow. 7,4010- po podziale została działka VIII o tej samej powierzchni (dla D. Y), a działka VII została podzielona na działkę III o pow. 3,1752 ha (dla A. X) oraz działkę nr XXIV o pow. 2,3656 ha (dla D. Y). W razie potrzeby Wnioskodawczyni może przesłać skan mapy z planem stanowiącej załącznik do ugody.

Na marginesie wyjaśnia Pani także, że obecnie nie ma działek XIII oraz XV, a wynika to z tego, że zostały one podzielone decyzją Starosty K odpowiednio na działki XX i XXI oraz XXIII i XXV.

• Kwestia powierzchni ww. działek została wyjaśniona w odpowiedzi na pytanie nr 8. Nie jest Pani natomiast w stanie podać wartości konkretnych działek na tamten moment, gdyż w ugodzie o zniesieniu współwłasności biegły oszacował jedynie łączną wartość wszystkich działek przed zniesieniem współwłasności (1 760 000 zł) oraz łączną wartość działek przypadających w wyniku podziału każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli. A. X w wyniku podziału otrzymał poza działkami I, II, III, których dotyczy pytanie również działki nr XII,XIII, XXVI oraz XV, a więc Wnioskodawczyni znana jest tylko łączna wartość wszystkich ww. działek po zniesieniu współwłasności wynosząca 704 000 zł.

·  Na dzień złożenia niniejszego pisma nie ma zaplanowanej konkretnej daty sprzedaży nieruchomości przy ul. B. Uczestniczka najpierw chce otrzymać interpretację indywidualną.

·  W wyniku uzupełnienia wniosku nie ulega zmianie jej stanowisko odnośnie pytania o treści: Czy za datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę należy uznać rok 2006, czy datę zniesienia współwłasności nieruchomości (2021r.)?

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 26 lutego 2026 r. podaje Pani, że:

·   Nieruchomość nabyta przez Wnioskodawczynię składająca się obecnie z działek nr I,II oraz III jest tą samą nieruchomością, którą ojciec Wnioskodawczyni otrzymał w 1954 r. w ramach darowizny od dziadka Wnioskodawczyni.

Istotny dla niniejszej sprawy jest fakt, że 1 stycznia 1973 r. na mocy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 listopada 1972 r. w sprawie zmiany granic niektórych miast stanowiących powiaty (Dz.U.1972.50.325) doszło do zmian administracyjnych Miasta A. Do lat 70 XX wieku cały obręb F należał do powiatu K, sąsiadującego z Gminą Miasta A. Dlatego właśnie w umowie darowizny z lat 50 XX wieku wpisano, że darowana nieruchomość znajduje się w F, mając na uwadze, że chodzi o wieś F w powiecie K.

W wyniku wspomnianego podziału administracyjnego doszło do podziału F na część, która pozostała w powiecie K oraz część, która został przyłączona do rozrastającej się Gminy Miasta A. W tej części przyłączonej do A znajdują się właśnie działki będące przedmiotem niniejszego wniosku tj. działki noszące obecnie nr I,II oraz III.

Zgodnie z treścią § 3 pkt 1 lit. b ww. rozporządzenia RM „W województwie A włącza się do miasta A, z powiatu K: część obrębu M o powierzchni 134,22 ha, część obrębu F o powierzchni 146,59 ha, część obrębu B o powierzchni 536,06 ha, część obrębu Ł o powierzchni 616,03 ha, obszary miejscowości L”.

Na podstawie § 10 tego rozporządzenia szczegółowego określenia granic miast wymienionych w § 1-9 miały dokonać w drodze zarządzeń prezydia właściwych miejscowo wojewódzkich rad narodowych. Wnioskodawczyni udało się w internetowych zasobach (...) odnaleźć owe zarządzenie (...) Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej (...) 1972 r., którego fragment dotyczący F wklejam poniżej, przy czym prawdopodobnie przyjęto w nim inny sposób oznaczania nieruchomości w F niż w umowie darowizny, gdyż w przeciwieństwie do umowy darowizny, zarządzenie posługuje się także pojęciem „karty mapy”, a nie tylko „karty” jak w umowie darowizny.

Ze względu na przyjętą metodologię, nie można więc wprost na tej podstawie całkowicie potwierdzić tożsamości działek, ale zdecydowanie można uprawdopodobnić. Wedle wiedzy Wnioskodawczyni działka, która została przeniesiona z K do A nosiła ówcześnie nr XXXVI, a działka o takim numerze została właśnie zgodnie z §1 ust. 1 pkt 2 zarządzenia przyłączona do A w 1973 r.

Ponownie zwraca również uwagę, że na tożsamość działek wskazuje m.in. fakt, że powierzchnia odziedziczonej nieruchomości wskazana w postanowieniu Sądu Rejonowego (...) z 16 września 1992 r. o sygn. (...) w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po ojcu Wnioskodawczyni jest w pełni zgodna z powierzchnią nieruchomości, którą C. X otrzymał w darowiźnie od ojca w1954 r. .(...)

W celu uzyskania urzędowych dokumentów w 100% potwierdzających tożsamość dzisiejszych działek z tymi wskazanymi w umowie darowizny, Wnioskodawczyni zwróciła się do Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w A oraz Starostwa Powiatowego w K o nadesłanie takich dokumentów. Wskazuje, że w rozmowie telefonicznej, urzędnicy poinformowali, że czas oczekiwania na takie dokumenty wynosi około miesiąca lub dłużej oraz będzie się wiązał z poniesieniem dodatkowych opłat dla Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni wyraża nadzieję, że dotychczas przedstawione szerokie wyjaśnienia wraz z niniejszym wystarczą KIS do wydania interpretacji indywidualnej. Jeśli jednak KIS nadal potrzebuje wyjaśnień, to Wnioskodawczyni nie będzie w stanie ich udzielić w terminie zaledwie 7 dni, a dopiero po otrzymaniu dokumentów z ww. urzędów.

·   Ze względu na fakt, że od darowania nieruchomości przez dziadka Wnioskodawczyni minęło ponad 70 lat oraz w związku z faktem, że podczas II Wojny Światowej zaginęła znaczna część ksiąg wieczystych, Wnioskodawczyni nie jest w posiadaniu dokumentów, które wykazywałyby wszelkie zmiany ewidencyjne działek przez taki długi okres.

W związku z tym, po otrzymaniu wezwania z KIS z 19 lutego 2026 r., jak wyżej wskazano niezwłocznie zwróciła się do Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w A oraz Starostwa Powiatowego w K z wnioskiem o udostępnienie z okresu od 1954 r. do dnia obecnego, wykazu zmian numeracji działek wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ul. B w A, składającej się obecnie z działek nr I, II i III położonych w obrębie (...) F (KW nr (...)) oraz w zakresie nieruchomości składającej się z działek nr XII,XXI,XIV oraz XXV, położonej na terenie Gminy E, obręb (...) F przy ul. N (KW nr (...)). W przypadku uznania przez KIS po otrzymaniu niniejszego pisma, że takie wyjaśnienia są nadal konieczne, Wnioskodawczyni niezwłocznie po otrzymaniu dokumentów z urzędów przedstawi ich treść KIS.

Na koniec, dla ułatwienia zrozumienia sprawy przedstawiam także graficznie obecne położenie działek:

·      Działki w A: (...)

·      Działki w E (powiat K):

(...)

Wskazuje, że ul. B, przy której leżą działki w A bezpośrednio krzyżuje się z ul. N, przy której leżą działki położone w E.

Podsumowując, na dzień dzisiejszy nieruchomość, której współwłaścicielką jest Wnioskodawczyni i która jest pokłosiem wszystkich wcześniej opisanych zdarzeń składa się z działek o nr: I,II,III (położone na terenie Gminy Miasta A, obręb (...) F) oraz nr XII,XXI,XIV oraz XXV (położone na terenie Gminy E, powiat K, obręb (...) F).

Pytania

We wniosku oraz w jego uzupełnieniu z 6 lutego 2026 r. sformułowała Pani następujące pytania:

1)  Czy zbycie nieruchomości opisanej we wniosku i jego uzupełnieniu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

2)  Czy za datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę należy uznać rok 2006 czy datę zniesienia współwłasność nieruchomości (2021 r.)?

Pani stanowisko w sprawie

We wniosku oraz w jego uzupełnieniu z 6 lutego 2026 r. przedstawiając własne stanowisko stwierdza Pani, że:

·   w zakresie pytania pierwszego – uważa, że zbycie nieruchomości opisanej we wniosku i jego uzupełnieniu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym,

·  w zakresie pytania drugiego – jej zdaniem, jako datę nabycia prawa własności nieruchomości przez spadkodawcę A. X zgodnie z art. 10 ust 5 ustawy o PIT należy uznać 2006 r., a więc rok nabycia przez spadkodawcę udziału 8/20 w nieruchomości, a nie rok 2021 r., gdy dokonano zniesienia współwłasności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku oraz w jego uzupełnieniu jest w części prawidłowe oraz w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto powyższy przepis dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku

Z art. 10 ust. 5 cytowanej ustawy wynika, że:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie w drodze spadku”.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem „nabycie w drodze spadku”, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1437/09, z 28 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2983/11, z 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II FSK 1120/11, z 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1966/11, z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 625/13, z 29 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 3281/15).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że pojęcie „nabycia w drodze spadku” użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości w wyniku zwolnienia się z obowiązku wypłaty zachowku przez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby pominiętej w testamencie oraz nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Dodatkowo należy zauważyć, że we wszystkich wymienionych wyżej przypadkach nieruchomości będące przedmiotem nabycia muszą stanowić część masy spadkowej.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę.

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

W świetle art. 922 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Stosownie do art. 924 tej ustawy:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast na mocy art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·  Po śmierci ojca w 1992 r. nabyła Pani wraz z matką i czwórką rodzeństwa udziały w nieruchomości położonej w F. Poza Pani mamą i bratem Panem A. X, reszta rodzeństwa (w tym Pani) zbyła swoje udziały na rzecz osoby trzeciej (Pana D. Y).

·   Brat Pani Pan A. X w 2006 r. zawarł z Pani matką Panią B. X umowę dożywocia, w wyniku której nabył jej udziały w ww. nieruchomości.

·  15 lutego 2021 r. brat Pani A. X zawarł ugodę sądową z Panem D. Y, w wyniku której doszło do zniesienia współwłasności w opisanej we wniosku nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasność wartość nieruchomości przyznanej bratu Pani na wyłączną własność nie przekroczyła wartości udziałów przysługujących mu przed zniesieniem współwłasności. W ugodzie żadna ze stron nie zobowiązała się do jakichkolwiek dopłat ani spłat.

·   13 grudnia 2021 r. zmarł brat Pani. Tym samym stała się ona wraz z rodzeństwem w drodze spadku współwłaścicielką nieruchomości położonej w A przy ul. B.

·   Nieruchomość nabyta przez Panią w spadku po bracie jest tą samą nieruchomością, którą pierwotnie nabył jej ojciec w 1954 r. w ramach darowizny, a która położona była w F. Zmiana oznaczenia miejsca położenia wynikała z mających mieć na przestrzeni lat zmian administracyjnych.

·   Obecnie zamierza Pani dokonać odpłatnego zbycia przysługującego jej udziału w nieruchomości położonej w A przy ul. B.

Wątpliwości Pani budzi kwestia czy w opisanym stanie faktycznym:

·   Odpłatne zbycie udziału w opisanej we wniosku nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, oraz

·   która z dat, tj. rok 2006 (zawarcie umowy dożywocia) czy rok 2021 (data zniesienia współwłasności) jest datą nabycia kolejnego udziału przez jej brata.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia przez spadkodawcę.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia „nabycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, nie wskazują, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić to nabycie.

Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego.

Należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 908 § 1, który stanowi, że:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną.

Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że:

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Jak wynika z art. 211 i 212 ww. Kodeksu, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Biorąc natomiast pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

·      podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

·      wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności jest bowiem formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak wskazała Pani w wyniku zniesienia współwłasność wartość nieruchomości przyznanej jej bratu na wyłączną własność nie przekroczyła wartości udziałów przysługujących mu przed zniesieniem współwłasności. W ugodzie żadna ze stron nie zobowiązała się do jakichkolwiek dopłat ani spłat. Nabycie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia

Skoro zatem wartość nabytego przez jej brata udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności, który pierwotnie mu przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, to dla celów podatku dochodowego, należy uznać, że do nabycia przez brata Pani poszczególnych udziałów w opisanej we wniosku nieruchomości doszło w dwóch datach, tj.:

·   w 1992 r. w drodze spadku po śmierci ojca, oraz

·   w 2006 r. na podstawie zawartej z matką umowę dożywocia.

Tym samym pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do udziału Pani należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez jej spadkodawcę (Pana A. X), tj. od końca 1992 r oraz od końca 2006 r.

Uwzględniając zatem powyższe, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku Pani minął, bowiem – jak wynika z wniosku – od końca roku, w którym Pan A. X (spadkodawca) nabył udziały w nieruchomości upłynęło pięć lat.

W konsekwencji, mające mieć miejsce odpłatne zbycie przez Panią odziedziczonego udziału w nieruchomości nie będzie stanowić dla niej źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Pani przedstawione w zakresie pytania pierwszego jest prawidłowe.

Natomiast stanowisko Pani w zakresie pytania drugiego jest nieprawidłowe.

Nieprawidłowość tego stanowiska polega na błędnym założeniu, że w sytuacji przedstawionej we wniosku, jako datę nabycia udziałów w nieruchomości przez spadkodawcę A. X zgodnie z art. 10 ust 5 ustawy o PIT należy uznać 2006 r., a więc rok nabycia przez spadkodawcę udziału 8/20 w nieruchomości. Do nabycia bowiem nieruchomości przez spadkodawcę Pani nie doszło wyłącznie w 2006 r. Pominęła Pani bowiem fakt, że spadkodawca (brat Pani) udział w nieruchomości nabył również w drodze w spadku po ojcu w 1992 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.