Interpretacja 0115-KDIT3.4011.383.2025.1.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zwraca się Pani z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie konieczności opodatkowania zadatku otrzymanego w związku z niezrealizowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

W 2024 r., wspólnie z małżonkiem, zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w A. ul. B. 1 i otrzymali Państwo zadatek w wysokości 50 000 zł. Zgodnie z zapisami umowy, do finalizacji sprzedaży miało dojść z końcem sierpnia 2024 r., jednak transakcja nie doszła do skutku z winy kupującego, który nie uzyskał kredytu. Zgodnie z postanowieniami umowy zadatek został przez Panią oraz Pani małżonka zatrzymany. Po upadku transakcji ponownie wystawiła Pani nieruchomość na sprzedaż - najpierw samodzielnie poprzez portale takie jak (...) oraz na wielu innych portalach, lecz odzew był znikomy co wiąże się również z sezonowo niskim zainteresowaniem (jesień/zima).

Wiosną 2025 r. nieruchomość została wystawiona poprzez biuro nieruchomości, co wymusiło obniżenie ceny oraz wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci prowizji w wysokości 60 000 zł brutto, należnej po finalizacji transakcji.

Otrzymany zadatek nie stanowi dla Pani realnego przysporzenia majątkowego, ponieważ został przeznaczony na spłatę bieżących zobowiązań - w tym kredytu hipotecznego. Obecnie nadal nie doszło do sprzedaży domu, który wciąż jest wystawiony na sprzedaż.

Dodatkowo znajduje się Pani w trudnej sytuacji życiowej i finansowej. Ze względu na konieczność całodobowej opieki nad Pani mamą, która ma 95 lat, znaczną niepełnosprawność i od września 2024 r. jest osobą leżącą (...) - zmuszona była Pani do rezygnacji z pracy i obecnie nie uzyskuje Pani żadnych dochodów. Jednocześnie jest Pani zarejestrowana jako bezrobotna w Powiatowym Urzędzie Pracy w A.

Posiada Pani dokumenty potwierdzające opisany stan faktyczny (m.in. umowa przedwstępna, umowa z biurem nieruchomości, potwierdzenie przelewu zadatku, dokumenty medyczne oraz zaświadczenie urzędowe) które może Pani udostępnić na żądanie organu podatkowego.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym zatrzymany przez sprzedających zadatek, otrzymany w związku z niedojściem do skutku umowy sprzedaży nieruchomości z winy kupujących, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych po stronie sprzedających (małżonków), mimo że do finalizacji transakcji nie doszło i nieruchomość nadal pozostaje w sprzedaży?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, otrzymany i zatrzymany zadatek w związku z niedojściem do skutku umowy sprzedaży nieruchomości nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zadatek ten pełni funkcję odszkodowawczą za niewykonanie umowy przez kupującego i nie stanowi przysporzenia majątkowego po stronie sprzedającego.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze oraz wartości pieniężne. Jednakże środki pieniężne otrzymane tytułem zadatku, który został zatrzymany z powodu niewywiązania się kontrahenta z umowy, nie są związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości, lecz stanowią rekompensatę za niedotrzymanie warunków umowy przez kupującego.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT, odszkodowania otrzymane na podstawie przepisów prawa cywilnego są zwolnione z opodatkowania, z wyjątkiem odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W przedmiotowej sprawie nieruchomość nie była związana z działalnością gospodarczą, a zatrzymany zadatek pełni funkcję odszkodowawczą.

W związku z powyższym, uważa Pani, że zatrzymany zadatek nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Zaznaczam, że interpretacji ta została wydana w Pani indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania do Pani małżonka.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Dlatego też wyjaśniam, że o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.

W opisie sprawy wprost wskazała Pani, że w 2024 r. zawarła Pani wraz z małżonkiem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W związku z tą umową otrzymała Pani wraz z mężem zadatek w wysokości 50 000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy do sprzedaży nieruchomości miało dojść do końca sierpnia 2024 r. Kupujący nie uzyskał jednak kredytu i transakcja sprzedaży nieruchomości nie doszła do skutku.

Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy zatrzymany przez Panią zadatek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Zapłacenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) wynika, że:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Natomiast zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W związku z tym, że w Pani sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy leżącej po stronie kupującego, zachowała Pani otrzymany zadatek. Kwota zachowanego zadatku stanowi Pani bez wątpienia przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu przywołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów są inne źródła.

Natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

W świetle przywołanych powyżej przepisów wskazuję, że kwota zachowanego zadatku stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.

Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu otrzymania zadatku powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający – Pani – zachowała otrzymany zadatek. Decydujące znaczenie ma bowiem moment uzyskania przez Panią przysporzenia.

Bez znaczenia dla powstania po Pani stronie przychodu z tytułu otrzymanego zadatku jest natomiast fakt, że otrzymany przez Panią zadatek został przeznaczony na spłatę innych Pani zobowiązań.

W kwestii dotyczącej zapłaty podatku dochodowego z tytułu zatrzymanego zadatku wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek dochodowy, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Otrzymany zadatek w momencie jego zachowania przez Panią stanowi przychód z innych źródeł, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według skali podatkowej.

Kwota tego zadatku powinna być przez Panią wykazania w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym Pani ten zadatek zatrzymała i powinna być zsumowana z pozostałymi przychodami/dochodami uzyskanymi przez Panią w tym roku podatkowym. Zatem zadatek miał wpływ na wysokość podstawy opodatkowania za ten rok podatkowy i ewentualna zapłata należnego podatku powinna nastąpić w terminie złożenia zeznania podatkowego za ten rok podatkowy.

Jeśli nie wykazała Pani kwoty otrzymanego zadatku w zeznaniu rocznym, składanym za 2024 r. to należy złożyć korektę tego zeznania.

Dlatego też stanowisko Pani zgodnie z którym:

otrzymany i zatrzymany zadatek w związku z niedojściem do skutku umowy sprzedaży nieruchomości nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych

uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam, że w ramach interpretacji przepisów prawa podatkowego nie mogę potwierdzić prawidłowości jakichkolwiek kwot, np. przychodu, kosztu, etc. Zgodnie z obowiązującą w polskim systemie podatkowym zasadą samoopodatkowania to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji podatkowoprawnej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.