Interpretacja 0115-KDIT3.4011.424.2025.2.PS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 5 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą obywatelem Polski, stale mieszkającym na terytorium kraju. Wnioskodawca jest zainteresowany zbyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”, planowane zbycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Zbycie Nieruchomości nastąpi wobec inwestora (dalej: „Spółka”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie gminy X oraz obejmuje działki:

1) o nr 1/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

2) o nr 2, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

3) o nr 3, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

4) o nr 4/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

5) o nr 5/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

6) o nr 6/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

7) o nr 6/2, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

8) o nr 7/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

9) o nr 8/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) (w zakresie Działki o nr 8/1 przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego będzie udział we współwłasność Działki – pozostały udział zostanie nabyty przez Spółkę w ramach transakcji z innym sprzedającym (dalej: „Współwłaściciel”)), dalej: łącznie jako „Działki”.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (...) Rady Gminy X z dnia (...) 2021 r. (dalej: „MPZP”). MPZP uchwalony z inicjatywy gminy przewiduje następujące przeznaczenie Działek:

1) Działka 1/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

2) Działka 2 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

3) Działka 3 - 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjnousługowe,

4) Działka 4/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

5) Działka 5/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

6) Działka 6/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

7) Działka 6/2 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

8) Działka 7/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

9) Działka 8/1 – 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny.

Grunty zostały oznaczone w księdze wieczystej jako grunty orne (R).

Sprzedający nabył Działki na podstawie umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi w latach 2005 – 2007. Tym samym, Sprzedający nie dokonywał podziału Nieruchomości a dokonał nabycia Nieruchomości z już wydzielonymi Działkami.

Działki nie zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcje nabycia nie zostały udokumentowane fakturami VAT. Nabycie Działek podlegało natomiast opodatkowaniu PCC. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Sprzedającego.

Nabycie Działek zostało dokonane za środki pochodzące z majątku prywatnego Sprzedającego. W szczególności Sprzedający nie zaciągał kredytu w celu nabycia Działek. Środki te stanowiły nadwyżkę osobistych oszczędności pochodzących między innymi ze zbycia przez Sprzedającego (...)% udziałów w spółce z branży (...), wypłaconych w transzach w latach 2004 - 2006 oraz przychodów uzyskanych z umowę o pracę.

Na moment nabycia, Sprzedający nie prowadził działalności gospodarczej oraz nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. W momencie nabycia, Sprzedający nie dokonywał zakupu Działek w celu prowadzenia w oparciu o nie działalności gospodarczej, tj. w momencie zakupu nie miał zamiaru wykorzystywać ich w działalności gospodarczej.

W momencie nabycia Działek, Wnioskodawca pozostawał w stosunku pracy (branża (...)).

Od 1 maja 2014 r. Sprzedający rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej oraz jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W ramach tej działalności gospodarczej Sprzedający świadczy usługi z zakresu (...), związane z (...). W ramach działalności, Sprzedający zajmuje się również (...).

Natomiast Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedającego, koszty nabycia nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu w działalności gospodarczej, Sprzedający nie odliczył VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (ponieważ w związku z tą transakcją nie został naliczony VAT), a Nieruchomość nie była wykorzystywana w celach zarobkowych (poza dzierżawą za symboliczną opłatą, która została opisana poniżej).

Ponieważ od momentu nabycia Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności podlegającej VAT, nie była ona również wykorzystywana do czynności podlegających zwolnieniu z VAT.

Działki nie były również wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej. W szczególności nie dokonywał on uprawy ani zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego.

Natomiast w okresie od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2020 r. Działki były przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz osoby fizycznej (rolnika). Na mocy tej umowy Działki tymczasowo przez okres jej obowiązywania mogły być wykorzystywane przez dzierżawcę na cele upraw rolnych. Rolnik będący dzierżawcą sam zgłosił się do Sprzedającego z propozycją wydzierżawienia Nieruchomości. Z tytułu dzierżawy zostało ustalone symboliczne wynagrodzenie (300 zł rocznie).

Umowa dzierżawy została zawarta z rolnikiem, aby zapewnić, by Nieruchomość była odpowiednio zabezpieczona przed niepożądanym użytkowaniem, w tym parkowaniem oraz niszczeniem gruntu przez osoby trzecie z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest nieogrodzona, a w pobliżu znajduje się często uczęszczana lokalna atrakcja (...). Powyższe powodowało, że kierowcy pozostawiali zaparkowane na Nieruchomości pojazdy i Nieruchomość ulegała niszczeniu spowodowanemu rozjeżdżaniem terenu.

Formalizacja użytkowania przez rolnika w formie dzierżawy miała na celu zabezpieczenie Nieruchomości. Świadczy o tym także fakt, że umowa dzierżawy została zawarta na określony czas. W konsekwencji, Nieruchomość była wykorzystywana przez rolnika w celach utrzymania porządku i ochrony przed nieuprawnionym użytkowaniem terenu.

Z uwagi na bardzo słabo rozwiniętą infrastrukturę energetyczną na terenie, na którym położona jest Nieruchomość i wysycenie przez aktualnych odbiorców skutkujące wieloletnim oczekiwaniem na przyłącze, Sprzedający alternatywnie wystąpił o warunki techniczne oraz zwarł z dystrybutorem energii umowy o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej (gdyby w przyszłości na Działkach miał powstać jakiś obiekt budowlany).

W 2022 roku Wnioskodawca otrzymał informację, że z uwagi na rozbudowę okolicznego (...) zaczyna brakować mocy do przydziału na Nieruchomości, i tym samym postanowił zawrzeć z zakładem energetycznym umowy w tym zakresie. W związku z tym Wnioskodawca alternatywnie wystąpił o przyłączenie do sieci energetycznej.

Wnioskodawca zawarł umowy na różne moce, które jednak do chwili obecnej nie weszły w życie. Należy podkreślić, że zawarcie umów z zakładem energetycznym nie wynikało bezpośrednio z inicjatywy Sprzedającego, lecz z racji lokalnych możliwości podaży energii elektrycznej. Takie czynności mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z zarządzaniem majątkiem własnym i nie mają na celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.

Zawarcie umów na przyłączenie do sieci energetycznej jest standardową procedurą, która ma na celu zapewnienie odpowiednich warunków technicznych Nieruchomości. Nie były to działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności działek, lecz zapewnienie, że w przyszłości będzie możliwe ich efektywne wykorzystanie.

W związku z powyższym, działania Sprzedającego nie miały na celu zwiększenia wartości Nieruchomości w kontekście jej sprzedaży, lecz były podyktowane koniecznością zapewnienia odpowiednich warunków technicznych. Umowy zostałyby zawarte niezależnie od tego, czy nieruchomości pozostałyby w posiadaniu Sprzedającego, czy też byłyby przedmiotem umowy sprzedaży.

Sprzedający nie dokonał przy tym uzbrojenia działek ani nie wyposażył ich w urządzenia czy sieć energetyczną.

Dodatkowo, Sprzedający (samodzielnie lub za pośrednictwem pełnomocnika), w szczególności nie podejmował następujących działań:

· nie wydzielał dróg wewnętrznych,

· nie dokonywał podziałów/połączeń działek,

· nie występował do organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o ich zmianę (Sprzedający zgłaszał jedynie uwagi do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa);

· nie występował do organów z wnioskiem o przekształcenie działek pod zabudowę,

· nie występował do organów o wyrażenie zgody na wycinkę drzew i krzewów.

Co więcej, Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych za wyjątkiem udzielania informacji potencjalnym zainteresowanym. Spółka skontaktowała się ze Sprzedającym z własnej inicjatywy. Sprzedający nie podejmował w tym zakresie żadnych działań reklamowych.

Natomiast, z uwagi na pytania pojawiające się ze strony potencjalnych nabywców (Sprzedający miał takie zapytania dot. Nieruchomości w przeszłości), jak również w celu ustalenia precyzyjnego stanu posiadanego majątku, Sprzedający zlecił przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości dla potrzeb uregulowania granic Działek. Działki graniczą bezpośrednio z drogami wewnętrznymi, dlatego celem uniknięcia potencjalnych sporów Sprzedający zlecił przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego Nieruchomości. Dodatkowo działanie to miało na celu prawidłowe odzwierciedlenie stanu faktycznego w dokumentach i rejestrach (przykładowo rejestr gruntu nie był zgodny z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej).

Sprzedający poniósł koszt sporządzenia weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Są to jedyne nakłady finansowe związane z przygotowaniem działek do sprzedaży. Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponosić innych nakładów finansowych w tym zakresie. Wydatki z tytułu weryfikacji nie zostały również rozpoznane jako koszty podatkowe w ramach działalności Sprzedającego.

W zawartej umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił nabywcy (umowa została zawarta z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”), przy czym przed dokonaniem Transakcji, prawa i obowiązki z umowy zostaną przeniesione na Spółkę) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji. Sprzedający zobowiązał się przy tym, do udzielenia na żądanie nabywcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń itp. W ramach prawa do dysponowania Nieruchomością, Deweloperowi (a po dokonaniu cesji, Spółce) nie będzie przysługiwało prawo do złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę oraz oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane.

Dodatkowo, w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Dewelopera do:

· przeglądania akt ksiąg wieczystych Nieruchomości,

· składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,

· ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również do uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji oraz wypisów oraz wyrysów dotyczących Nieruchomości,

· podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Powyższe uprawnienia również zostaną przeniesione na przedstawiciela Spółki w związku z cesją.

Wskazane działania podejmowane i realizowane były z inicjatywy i na rzecz interesu ekonomicznego Spółki/Dewelopera. Ponadto, podkreślić należy, że wykonanie tych czynności było warunkiem niezbędnym do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości pomiędzy stronami. Żadne ze wskazanych działań nie było w przeszłości dokonywane osobiście, czy też bezpośrednio przez Sprzedającego.

Zbycie nieruchomości zawsze jest poprzedzone szczegółowym badaniem jej stanu prawnego. Proces ten jest nieodzowny, aby upewnić się, że dana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi wadami prawnymi, które mogłyby wpłynąć na jej wartość lub możliwość jej wykorzystania zgodnie z zamierzeniami kupującego.

Wobec powyższego, w ramach badania stanu prawnego, Spółka na własny użytek uzyskiwała decyzje środowiskowe. Wszystkie te działania były podejmowane przez Spółkę, w jej interesie i na jej koszt. Rola Sprzedającego w badaniu stanu prawnego Nieruchomości ograniczała się jedynie do udzielania niezbędnych upoważnień. Sprzedający nie uzyskiwał żadnych korzyści z tych działań. Mianowicie, Sprzedający nie posiadał decyzji środowiskowej ani innych dokumentów wynikających z przeprowadzonych badań. Ponadto, Sprzedający nie miał także możliwości zapoznania się z dokumentacją dotyczącą stanu prawnego Nieruchomości.

Sprzedający otrzymywał jedynie informacje o wynikach badania stanu prawnego w postaci określenia, czy decyzja jest pozytywna lub negatywna. Sprzedający nie otrzymywał z tego tytułu jakiejkolwiek korzyści materialnej ani prawnej.

Podsumowując, badanie stanu prawnego Nieruchomości oraz inne działania związane z oceną możliwości inwestycyjnych były realizowane przez Spółkę na jej koszt i w jej interesie, a Sprzedający nie czerpał z tego żadnych korzyści materialnych.

Sprzedający posiada inne nieruchomości, których jednak sprzedaż aktualnie nie jest planowana. W szczególności Sprzedający nie podejmuje żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

Sprzedający dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak dotyczyło to nieruchomości mieszkalnych. Przedmiotem sprzedaży były zarówno nieruchomości prywatne (w zakresie tych nieruchomości sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT oraz podlegała opodatkowaniu PCC) oraz nieruchomości mieszkalne wchodzące w skład działalności gospodarczej (w zakresie tych nieruchomości sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT).

Końcowo Sprzedający wskazuje, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku z 5 czerwca 2025 r. Wnioskodawca wskazuje, że nabył Nieruchomość w ramach racjonalnego zarządzania swoim majątkiem prywatnym, kierując się potrzebą efektywnej alokacji środków finansowych pochodzących z odpłatnego zbycia udziałów oraz wynagrodzenia uzyskanego z tytułu umowy o pracę. Działanie to miało charakter prywatny.

Nabycie Nieruchomości nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem jej komercyjnego wykorzystania. Stanowiło ono formę zabezpieczenia wartości majątku. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, działał w granicach przysługującej mu swobody dysponowania środkami prywatnymi, nie podejmując przy tym żadnych działań wskazujących na zamiar wykorzystania Nieruchomości w sposób wykraczający poza standardowe zarządzanie majątkiem osobistym.

Warto również zaznaczyć, że po wielokrotnych zmianach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca rozważał możliwość wybudowania na przedmiotowym gruncie domu jednorodzinnego z dużym ogrodem, przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na istotną zmianę charakteru otoczenia – w szczególności pojawienie się w sąsiedztwie obiektów komercyjnych, takich jak (...) – Wnioskodawca zrezygnował z realizacji tej koncepcji. Obecnie teren, który pierwotnie miał charakter typowo mieszkaniowy, uległ przekształceniu i sąsiaduje z zabudową o przeznaczeniu usługowym, co znacząco wpłynęło na decyzję o odstąpieniu od planów budowy domu.

Odnośnie zawarcia umów na przyłączenie do sieci energetycznej Wnioskodawca wskazuje, że czynność ta miała charakter techniczno-organizacyjny i była podyktowana potrzebą zapewnienia podstawowej infrastruktury umożliwiającej utrzymanie Nieruchomości w stanie używalności. Przyłączenie do sieci energetycznej stanowi element racjonalnego zarządzania nieruchomością, w tym również prywatną, niezależnie od planów jej zbycia czy wykorzystania. Zapewnienie dostępu do mediów, w tym energii elektrycznej, jest działaniem typowym i uzasadnionym z punktu widzenia właściciela, który dąży do utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym jej eksploatację w dowolnym, przyszłym momencie – przez Wnioskodawcę.

Działanie to nie miało na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, lecz wynikało z potrzeby efektywnego zarządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawca rozważał różne scenariusze wykorzystania Nieruchomości, w tym np. możliwość przekazania jej w formie darowizny najbliższym członkom rodziny. W takim przypadku uzbrojenie działki – w tym zapewnienie dostępu do energii elektrycznej – zwiększa jej użyteczność, co jest naturalnym działaniem właściciela nieruchomości.

Warto również zaznaczyć, że Wnioskodawca rozważał możliwość budowy domu dla swojej rodziny w ramach Nieruchomości, jednak z uwagi na zmieniające się otoczenie – w tym rozwój zabudowy komercyjnej w sąsiedztwie – zrezygnował z tych planów.

Przyszłe efektywne wykorzystanie posiadanego terenu na własny użytek jest typowo związane z uzbrojeniem go w sieć energetyczną, w tym również do celów rekreacyjnych. Ograniczenia wynikające z braku infrastruktury skutkują kilkuletnimi terminami oczekiwania, co czyni wcześniejsze działania racjonalnymi i uzasadnionymi. Warto nadmienić, że Wnioskodawca nie zawarł umów dotyczących przyłączy wodno-kanalizacyjnych ani gazowych, ponieważ w ich przypadku nie występuje analogiczna sytuacja z ograniczonym dostępem do infrastruktury.

Dostęp do sieci energetycznej w dzisiejszych czasach staje się standardem, niezależnie od przeznaczenia nieruchomości. W szczególności, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności rynkowej Nieruchomości ani nie traktował przyłączenia do sieci jako środka do podniesienia jej wartości ekonomicznej. Przyłączenie do sieci energetycznej, jak wskazano we wniosku, było podyktowane również tym, że Wnioskodawca w 2022 roku otrzymał informację, iż z uwagi na rozbudowę (...) zaczyna brakować mocy do przydziału na Nieruchomości. Celem zapewnienia odpowiednich warunków technicznych było zabezpieczenie możliwości ewentualnego, przyszłego korzystania z Nieruchomości – w nieokreślonym czasie i w nieokreślonym zakresie – bez konieczności podejmowania dodatkowych działań w przyszłości.

Warto również zaznaczyć, że Wnioskodawca rozważał możliwość budowy domu dla swojej rodziny w ramach Nieruchomości albo przekazania nieruchomości w formie darowizny najbliższym członkom rodziny. Jednakże z uwagi na zmieniające się otoczenie – w tym rozwój zabudowy komercyjnej w sąsiedztwie – zrezygnował z tych planów.

Dodatkowo należy podkreślić, że celem Wnioskodawcy było wyłącznie doprowadzenie przyłącza energetycznego, a nie jego bieżące wykorzystywanie. Działanie to miało charakter zabezpieczający, uwzględniający ograniczone możliwości realizacyjne po stronie operatora sieci. W nawiązaniu do złożonego Wniosku, należy wskazać, że na chwilę obecną przyłącze nie zostało jeszcze wykonane, a przesył energii nie został rozpoczęty. W związku z tym, w przypadku sprzedaży Nieruchomości przed realizacją przyłącza, prawdopodobnym scenariuszem będzie rozwiązanie zawartej umowy.

Położenie w pobliżu (...) nie było powodem nabycia nieruchomości. W momencie zakupu, jak również w okresie późniejszym, Wnioskodawca nie identyfikował żadnych obiektywnych czynników, które mogłyby wskazywać na ponadprzeciętny potencjał tej Nieruchomości.

W większości przypadków lokalizacja nieruchomości ma obiektywnie istotne znaczenie przy jej wyborze, jednakże w tym konkretnym wypadku zdaniem Wnioskodawcy położenie Nieruchomości nie świadczyło o jej "dużej atrakcyjności", tym bardziej że od nabycia minęło wiele lat i otoczenie nieruchomości również ulegało zmianom.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celu ulokowania prywatnych środków finansowych, bez jakichkolwiek analiz rynkowych i planów inwestycyjnych (poza ewentualną budową domu jednorodzinnego w przyszłości). Zakup miał charakter incydentalny i był podyktowany potrzebą zabezpieczenia wartości majątku prywatnego.

Dodatkowo należy wskazać, że Nieruchomość znajdowała się w pobliżu miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, co czyniło ją naturalnym wyborem z perspektywy codziennego nadzoru i wygody zarządzania. Lokalizacja ta, choć nie przesądzała o atrakcyjności inwestycyjnej, była praktyczna z punktu widzenia właściciela, który kierował się względami organizacyjnymi i osobistymi.

Wnioskodawca oświadcza, że działki wskazane we wniosku nie były w żadnym okresie – ani od momentu ich nabycia do chwili zawarcia umowy dzierżawy z rolnikiem, ani po jej zakończeniu – wykorzystywane w jakikolwiek sposób przez Wnioskodawcę. W okresie poprzedzającym dzierżawę działki pozostawały w stanie niezmienionym, nie były zagospodarowywane ani udostępniane osobom trzecim.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej ani innej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w ramach której przedmiotowe działki mogłyby być wykorzystywane. Posiadanie działek ma charakter majątkowy i nie wiąże się z żadną aktywnością zarobkową. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że zawarta umowa dzierżawy stanowiła odpłatne udostępnienie gruntu, które – zgodnie z przepisami ustawy o PIT – nie jest kwalifikowane jako działalność gospodarcza.

Przychód z dzierżawy kwalifikowany był do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa) i nie był rozliczany w ramach źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Wnioskodawca od ukończenia studiów zawodowo świadczy usługi w sektorze (...). Z uwagi na rosnącą od kilku lat konieczność realizacji działań operacyjnych na miejscu oraz związane z tym częste przebywanie w (...), rozważał on zakup nieruchomości w tej lokalizacji. Celem jest ograniczenie uciążliwości wynikającej z konieczności regularnego podróżowania między miejscem zamieszkania a miejscem świadczenia usług. Dodatkowo za transakcją przemawia chęć zabezpieczenia rodziny na wypadek śmierci Wnioskodawcy i pozostawienia spadku w gotówce oraz nieruchomościach mieszkalnych, aby uniknąć przymusowej niekorzystnej wyprzedaży przez rodzinę działek w takiej sytuacji i jednocześnie zabezpieczyć ich byt ekonomiczny.

Wnioskodawca oświadcza, że poza działaniami opisanymi we wniosku, nie podejmował czynności ukierunkowanych na uatrakcyjnienie Nieruchomości ani na zwiększenie jej wartości ekonomicznej. W szczególności, nie były prowadzone żadne prace inwestycyjne, modernizacyjne, marketingowe ani inne działania, które mogłyby świadczyć o intencjonalnym podnoszeniu walorów użytkowych lub rynkowych Nieruchomości. Nabycie Nieruchomości służyło lokacie środków prywatnych, bez jakichkolwiek planów aktywnego zarządzania czy zwiększania jej wartości.

Wszelkie działania podejmowane przez Wnioskodawcę miały charakter zachowawczy i ograniczały się do niezbędnych czynności właścicielskich, nieprzekraczających zwykłego zarządu. Tym samym, nie sposób przypisać Wnioskodawcy inicjatywy zmierzającej do komercjalizacji Nieruchomości.

Poza Nieruchomościami wskazanymi we wniosku, Wnioskodawca posiada:

1. działkę drogową – nabytą w 2023 r. w drodze darowizny na cele osobiste,

2. działkę drogową – wykorzystywaną przez Wnioskodawcę od 2017 r. jako służebność dojazdu,

3. działkę drogową – wydzieloną w 2017 r.,

4. działkę niezabudowaną – nabytą w 2020 r., obecnie w trakcie zabudowy,

5. działkę niezabudowaną – nabytą w 2013 r. na cele osobiste,

6. działkę niezabudowaną – nabytą w 2020 r. na cele osobiste,

7. działkę niezabudowaną – nabytą w 2021 r. na cele osobiste.

Sprzedający posiada ww. wymienione nieruchomości, których jednak sprzedaż aktualnie nie jest planowana. W szczególności Sprzedający nie podejmuje żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

Sprzedający dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak dotyczyło to nieruchomości mieszkalnych. Przedmiotem sprzedaży były zarówno:

· nieruchomości prywatne (w zakresie tych nieruchomości sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT oraz podlegała opodatkowaniu PCC):

· lokal mieszkalny zakupiony od dewelopera, który z uwagi niespełnienie oczekiwań Wnioskodawcy został sprzedany po ok. 2 latach,

· lokale mieszkalne wydzielone z zakupionego prywatnie budynku. Budynek był przez krótki czas wynajmowany, a następnie dokonana została termomodernizacja i zmiana kształtu dachu z wymianą instalacji. Wnioskodawca chciał sprzedać budynek, jednak z uwagi na brak chętnych do zakupu jednej dużej powierzchni, wydzielił lokale, które następnie zostały zbyte,

· nieruchomości mieszkalne wchodzące w skład działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT (w zakresie tych nieruchomości sprzedaż podlegała lub będzie podlegać opodatkowaniu VAT):

– zakup działek i budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, które to nieruchomości zostały następnie sprzedane,

– zakup działek i budowa budynku mieszkalnego, obecnie w posiadaniu Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie zamierza na moment złożenia niniejszego uzupełnienia Wniosku nabywać innych nieruchomości.

Jednocześnie należy wskazać, że w przyszłości Wnioskodawca może doprowadzić do zdywersyfikowania posiadanego kapitału, mając na uwadze aktualną sytuację gospodarczą oraz mało optymistyczne prognozy dotyczące wzrostu gospodarczego. W ramach zarządzania majątkiem własnym, środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeznaczone między innymi na cele mieszkaniowe. Takie podejście ma na celu zapewnienie większej elastyczności w dysponowaniu majątkiem oraz dostosowanie struktury posiadanych aktywów do zmieniających się warunków rynkowych i osobistych potrzeb Wnioskodawcy.

Pytanie (doprecyzowano w uzupełnieniu wniosku)

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Mając na uwadze przedstawione wyjaśnienia, należy jednoznacznie stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, celem pasywnej alokacji środków finansowych pochodzących z odpłatnego zbycia udziałów oraz wynagrodzenia z tytułu umowy o pracę. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób – w szczególności nie była przedmiotem działalności gospodarczej, nie była udostępniana osobom trzecim (poza okresem dzierżawy rolniczej), ani nie była przedmiotem obrotu handlowego.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości ekonomicznej Nieruchomości. Co istotne, w toku postępowania administracyjnego dotyczącego Nieruchomości, to przedstawiciele Spółki – działając na podstawie udzielonego im pełnomocnictwa – występowali z wnioskami o wydanie decyzji administracyjnych. Sam Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności, które mogłyby zostać uznane za działania zmierzające do uatrakcyjnienia Nieruchomości lub jej przygotowania do sprzedaży. Jego rola ograniczała się do biernego właściciela, który nie angażował się w procesy administracyjne.

W świetle powyższego, brak jest podstaw do przyjęcia, że sprzedaż Nieruchomości będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawcy przychód z Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako zbycie składnika majątku prywatnego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z powyższym przepisem, aby dana działalność była uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT, powinna być ona prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat oraz w sposób zorganizowany i ciągły. Uzyskane przychody z tej działalności nie powinny być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a) zarobkowym celu działalności,

b) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wnioskodawca zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę: „Dla odkodowania pojęcia "wykonywania działalności gospodarczej we własnym imieniu" pomocny jest art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, który wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to:

1) odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności oraz ich wykonywanie,

2) samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych czynności,

3) ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko. Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatnej i publicznoprawnej".

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że kluczowym elementem do uznania czynności wykonywanych przez Sprzedającego za działalność gospodarczą jest ich zorganizowany charakter oraz ciągłość. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej.

Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.27.2025.2.MG, w której organ wskazał, że: „Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r. sygn. akt II FSK 2729/11).

Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 14 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, w którym wskazano, że: „Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwu grup przesłanek (cech) aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać, dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze, przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, warunkujące zaliczenie danej działalności do działalności gospodarczej oraz po drugie, przesłanki negatywne, wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia przesłanek pozytywnych".

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 6 grudnia 2019 rok, sygn. II FSK 89/18, przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany powinna zostać oceniona w zakresie organizacji formalnej oraz faktycznej. Zorganizowanie formalne dotyczy przede wszystkim podjęcia przez podatnika określonych czynności prawnych takich jak np. wybór formy organizacyjno-prawnej, zgłoszenie działalności do ewidencji działalności gospodarczej, uzyskanie numerów statystycznych itp. W tym zakresie nie ma podstaw do uznania, że działalność Sprzedawcy spełnia taką przesłankę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy zorganizowanej działalności, konieczne jest wykazanie również elementów zorganizowania faktycznego (przykładowo: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). W konsekwencji, rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej ustala się po stwierdzeniu, czy prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz, że ta działalność ma charakter ciągły. Jak wskazano w powołanym wyżej orzecznictwie, na zorganizowanie wskazują wszelkie działania cechujące się fachowością.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Sprzedającego spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Dewelopera/Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Sprzedającego.

Transakcja nie wymaga od Sprzedającego podjęcia nadzwyczajnych działań, czy też przygotowań, albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia Nieruchomości.

Ponadto, należy odnieść się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21, w którym wskazano, że: „Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności”.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 31 sierpnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 173/23: „Odnośnie zasad towarzyszących opodatkowaniu czynności odpłatnego zbywania nieruchomości i innych praw majątkowych powszechnie przyjmuje się, że dla ustalenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu tzw. "majątkiem prywatnym", konieczne jest dokonywanie przez organy podatkowe ustaleń faktycznych w tym zakresie z uwzględnieniem tych czynności i towarzyszących im okoliczności na przestrzeni kilku lat. Tylko w ten sposób można ustalić w sposób obiektywny czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane było w okolicznościach przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

W tym kontekście należy również przytoczyć stanowiska prezentowane w uchwałach poszerzonych składów Naczelnego Sądu Administracyjnego, dot. kwalifikacji zysków do konkretnego źródła przychodów w rozumieniu ustawy o PIT:

1. „(…) przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.” - uchwała NSA z 22 czerwca 2015 r., sygn. akt II FPS 1/15;

2. „O kwalifikacji określonej działalności bowiem, w aspekcie podatku dochodowego, decyduje zasadniczo jej przedmiot oraz sposób funkcjonowania w obrocie prawnym, a nie podstawa jej realizacji, czyli tryb ustanowienia pełnomocnictwa.” - uchwała NSA z 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13,

3. „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (…)” - uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21.

Podkreślenia wymaga też fakt, że powyższe wnioski są powszechnie akceptowane w dalszym orzecznictwie sądów administracyjnych, jak np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 27 października 2022 r., sygn. akt I SA/Kr 504/22, gdzie wprost wskazano, że nie tylko ww. stanowiska NSA są wiążące, ale również są w pełni podzielane przez skład orzekający.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Sprzedającego ze sprzedaży Nieruchomości, w skład której wchodzą Działki nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Podkreślić należy, że Transakcja wobec Sprzedającego nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, jak również nie nosi elementów profesjonalnej działalności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel działania Sprzedającego oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Jak wskazał Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 388/22: „Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości kieruje się rachunkiem ekonomicznym oraz możliwością zarządzania majątkiem prywatnym. Działki nie były wpisane do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonych przez Sprzedającego działalności gospodarczej i w nich nie pozostają. Stąd, przychód z planowanej Transakcji nie będzie powodował powstania po stronie Sprzedającego przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W szczególności świadczą o tym poniższe okoliczności:

1) Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia majątku prywatnego Sprzedającego ze środków pochodzących między innymi ze zbycia udziałów przez Sprzedającego w wysokości (...)% w spółce z branży (...) oraz przychodów z umowy o pracę;

2) Sprzedający nie traktuje Transakcji jako elementu swojej działalności gospodarczej;

3) Nieruchomość nie była wykorzystywana w przeszłości przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

4) Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego prywatnie, a nie dla celów rolniczych;

5) Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym;

6) Sprzedający nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości;

7) Sprzedający nabył Nieruchomość, w skład której dokonano podziału na Działki, tj. Sprzedający nie dokonywał podziału Nieruchomości na Działki;

8) Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego;

9) Sprzedający nie ponosił nakładów w celu uatrakcyjnienia Działek;

10) Transakcja ma charakter incydentalny;

11) Sprzedający nie ma zamiaru sprzedaży Nieruchomości działając jako profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego;

12) czynności związane z Nieruchomością, wykonywane poprzez profesjonalnego pełnomocnika – Dewelopera/Spółkę, dotyczyły interesu Spółki. Mając na uwadze, że strony podpisały umowę przedwstępną, uznać należy, że wszystkie działania Spółki skierowane na zwiększenie wartości Nieruchomości były podejmowane w interesie Spółki.

Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjmował wielokrotnie na przestrzeni ostatni lat. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2025 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK organ podatkowy wskazał, że: „W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość jest i była wykorzystywana do celów prywatnych. […]. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., […]. Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana […], że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana […] działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu u ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Powyższe było także przedmiotem rozważań Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie interpretacji indywidualnej z dnia 22 grudnia 2022 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC, w której organ podatkowy uznał, że: „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […].

Nie dokonywał Pan, żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Na uwagę zasługuje, fakt iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992, […].

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Kwota przychodu uzyskana przez Pana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Ponadto, Wnioskodawca podkreśla, że Działki zostały zakupione w latach 2005-2007, a od momentu ich nabycia upłynęło już ok. 20 lat. Tak długi okres czasu jednoznacznie wskazuje, że Działki nie były nabyte w celu ich szybkiej odsprzedaży, lecz miały służyć innym celom. Zakup działek był m.in. bezpośrednio związany ze zbyciem udziałów przez Sprzedającego w spółce z branży (...) w wysokości (...)% w latach 2004-2006 oraz przychodów z umowy o pracę. Środki uzyskane ze sprzedaży tych udziałów oraz z przychodów z umowy o pracę zostały przeznaczone na zakup działek jako powiększenie majątku osobistego z nadwyżki oszczędności pieniężnych.

Podkreślenia wymaga także, że dzierżawa gruntów była dokonywana nie jako element działalności gospodarczej, ale jako zabezpieczenie gruntów przed nieuprawnionym wykorzystywaniem i niszczeniem. Wnioskodawca zgadza się przy tym ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II FSK 1080/21, gdzie wskazano, że:

„Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy potocznie "prywatnym" lub "osobistym"), a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej co wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika. Należy również podkreślić, że majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą, dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczny na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby.”

Warto również zaznaczyć, że przez cały okres własności Działek, nie były podejmowane przez Sprzedającego żadne działania mające na celu ich sprzedaż. Działki były w posiadaniu Sprzedającego od wielu lat, co dodatkowo potwierdza brak zamiaru ich szybkiej odsprzedaży. Dopiero teraz, po upływie ok. 20 lat, podjęto decyzję o ich sprzedaży z uwagi na zgłoszenie się inwestora.

W świetle powyższych argumentów, upływ tak długiego okresu od momentu zakupu Działek jednoznacznie wskazuje na brak intencji traktowania Nieruchomości jako aktywa obrotowego, przeznaczonego do odsprzedaży.

Mając powyższe na względzie, czynności realizowane przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, a tym samym przychód uzyskany przez Sprzedającego nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy stanowi, że:

Przepisów ust. 1 pkt 8 ustawy nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, czy też prawa wieczystego użytkowania gruntów mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

· taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

· nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się zatem między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków planowanej sprzedaży Nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy przeanalizować całokształt okoliczności i działań, jakie podjęto w odniesieniu do nabytej Nieruchomości, tj. rozważyć, czy czynności podjęte przez Pana w związku z planowaną sprzedażą lub inne okoliczności faktyczne noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak wynika z okoliczności sprawy:

· jest Pan obecnie zainteresowany zbyciem Nieruchomości, tj. praw do nieruchomości gruntowej. Zbycie Nieruchomości nastąpi wobec inwestora. Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje działki nabyte w latach 2005 – 2007 na podstawie umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi;

· Nieruchomość nie została nabyta w ramach Pana działalności gospodarczej, została nabyta do Pana majątku prywatnego, w ramach racjonalnego zarządzania swoim majątkiem prywatnym;

· nie zaciągał Pan kredytu w celu nabycia Nieruchomości. Środki na jej nabycie stanowiły nadwyżkę osobistych oszczędności pochodzących między innymi ze zbycia przez Pana (...)% udziałów w spółce z branży (...), wypłaconych w transzach w latach 2004 - 2006 oraz przychodów uzyskanych z umowę o pracę; działanie to miało charakter prywatny;

· nabycie Nieruchomości nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem jej komercyjnego wykorzystania. Stanowiło ono formę zabezpieczenia wartości majątku. Jako osoba fizyczna, działał Pan w granicach przysługującej Panu swobody dysponowania środkami prywatnymi, nie podejmując przy tym żadnych działań wskazujących na zamiar wykorzystania Nieruchomości w sposób wykraczający poza standardowe zarządzanie majątkiem osobistym;

· rozważał Pan możliwość wybudowania na przedmiotowym gruncie domu jednorodzinnego z dużym ogrodem, przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na istotną zmianę charakteru otoczenia – w szczególności pojawienie się w sąsiedztwie obiektów komercyjnych, takich jak (...) –zrezygnował Pan z realizacji tej koncepcji. Obecnie teren, który pierwotnie miał charakter typowo mieszkaniowy, uległ przekształceniu i sąsiaduje z zabudową o przeznaczeniu usługowym, co znacząco wpłynęło na decyzję o odstąpieniu od planów budowy domu;

· działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone;

· dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony z inicjatywy gminy;

· nie dokonywał Pan podziału Nieruchomości a dokonał Pan nabycia Nieruchomości z już wydzielonymi działkami;

· na moment nabycia, nie prowadził Pan działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan zakupu działek w celu prowadzenia w oparciu o nie działalności gospodarczej;

· w momencie nabycia Nieruchomości, pozostawał Pan w stosunku pracy (branża (...)), a dopiero od 1 maja 2014 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej świadcząc usługi z zakresu (...), związane z (...) i zajmując się również budową oraz sprzedażą obiektów mieszkalnych;

· Nieruchomość nie została jednak ujęta w ewidencji środków trwałych, a koszty jej nabycia nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu w działalności gospodarczej;

· Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej;

· nie dokonał Pan uzbrojenia działek ani nie wyposażył ich w urządzenia czy sieć energetyczną; nie wydzielał Pan dróg wewnętrznych, nie dokonywał podziałów/połączeń działek, nie występował Pan do organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o ich zmianę, nie występował Pan do organów z wnioskiem o przekształcenie działek pod zabudowę, nie występował Pan do organów o wyrażenie zgody na wycinkę drzew i krzewów;

· nie podejmował Pan również żadnych działań marketingowych za wyjątkiem udzielania informacji potencjalnym zainteresowanym;

· odnośnie zawarcia umów na przyłączenie do sieci energetycznej wyjaśnił Pan, że czynność ta miała charakter techniczno-organizacyjny i była podyktowana potrzebą zapewnienia podstawowej infrastruktury umożliwiającej utrzymanie Nieruchomości w stanie używalności oraz tym, że w 2022 roku otrzymał Pan informację, iż z uwagi na rozbudowę (...) zaczyna brakować mocy do przydziału. Działanie to miało więc charakter zabezpieczający, uwzględniający ograniczone możliwości realizacyjne po stronie operatora sieci;

· położenie w pobliżu (...) nie było powodem nabycia Nieruchomości;

· Nieruchomość znajdowała się w pobliżu Pana miejsca zamieszkania, co czyniło ją naturalnym wyborem z praktycznego z punktu widzenia właściciela, który kierował się względami organizacyjnymi i osobistymi;

· poza działaniami opisanymi we wniosku, nie podejmował Pan czynności ukierunkowanych na uatrakcyjnienie Nieruchomości ani na zwiększenie jej wartości ekonomicznej. W szczególności, nie były prowadzone żadne prace inwestycyjne, modernizacyjne, marketingowe ani inne działania, które mogłyby świadczyć o intencjonalnym podnoszeniu walorów użytkowych lub rynkowych Nieruchomości;

· nabycie Nieruchomości służyło lokacie środków prywatnych, bez jakichkolwiek planów aktywnego zarządzania czy zwiększania jej wartości;

· Wszelkie działania podejmowane przez Pana miały charakter zachowawczy i ograniczały się do niezbędnych czynności właścicielskich, nieprzekraczających zwykłego zarządu.

Podnieść trzeba w tym miejscu, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działkę/działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Tymczasem z okoliczności sprawy wynika, że nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan wskazanych powyżej działań.

Nieruchomość zakupił Pan wiele lat temu w celu ulokowania/zabezpieczenia prywatnych środków finansowych i rozważał Pan również budowę domu na przedmiotowej Nieruchomości.

Uwzględniając ww. okoliczności, należałoby stwierdzić, że planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek będzie mieć charakter nieprofesjonalny i mieścić będzie się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Pamiętać trzeba bowiem, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z okoliczności sprawy wynika również, że działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży obiektów mieszkalnych rozpoczął Pan wiele lat po nabyciu Nieruchomości. Nie prowadzi Pan działalności rolniczej ani innej działalności gospodarczej, w ramach której Nieruchomość mogłaby być wykorzystywana. Posiadanie jej ma charakter majątkowy i nie wiąże się z żadną aktywnością zarobkową.

Jak wynika z Pana wniosku, poza Nieruchomością wskazaną we wniosku, posiada Pan jeszcze inne niezabudowane działki, których jednak sprzedaży aktualnie nie Pan nie planuje. Natomiast w przeszłości dokonywał Pan już sprzedaży nieruchomości, jednak dotyczyło to nieruchomości mieszkalnych.

Ponadto od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2020 r. Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz rolnika na cele upraw rolnych. Umowa została zawarta z rolnikiem, aby zapewnić, by Nieruchomość była odpowiednio zabezpieczona przed niepożądanym użytkowaniem, w tym parkowaniem oraz niszczeniem gruntu przez osoby trzecie. Przychód z dzierżawy kwalifikowany był do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę ww. okoliczności jak również fakt, że:

· przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego Nieruchomości odbyło się wyłączenie w celu ustalenia stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości dla potrzeb uregulowania granic działek;

· udzielenie przyszłemu nabywcy („Deweloperowi”) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także prawa do wejścia na teren Nieruchomości jest warunkiem niezbędnym do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości pomiędzy stronami;

- stwierdzić należy, że opis okoliczności faktycznych nie dowodzi, aby planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpić miała w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Pomimo prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie budowy i sprzedaży obiektów budowalnych, brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana planowane czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W tak opisanych okolicznościach sprawy nie sposób powiązać planowanej sprzedaży nabytych wiele lat temu działek gruntu z prowadzoną przez Pana działalności gospodarczą.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży działek nie będzie uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem ich sprzedaż należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

W konsekwencji, w zawiązku z nabyciem przedmiotowych działek w latach 2005 -2007, planowana ich sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, a zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym ód osób fizycznych.

Zatem jak słusznie Pan wskazuje, sprzedaż ta nie będzie generować obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych informuję, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, pomimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pana i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie zaznaczam, że niniejszą interpretację wydałem w oparciu o opis okoliczności faktycznych przedstawionych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.