Interpretacja 0115-KDIT3.4011.425.2025.2.PS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A

ul. (...);

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.A

ul. (...).

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani (dalej: Sprzedający) są osobami fizycznymi będącymi obywatelami Polski, stale mieszkającymi na terytorium kraju. Sprzedający są zainteresowani zbyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”, planowane zbycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Transakcja nastąpi wobec inwestora (dalej: „Spółka”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie gminy X oraz obejmuje działki:

1) o nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

2) o nr 2, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

3) o nr 3/1, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

4) o nr 4, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

5) o nr 5, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

6) nr 6/1, 6/2, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...);

7) o nr 7, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) (w zakresie Działki o nr 7 przedmiotem sprzedaży przez Sprzedających będzie udział we współwłasność Działki – pozostały udział zostanie nabyty przez Spółkę w ramach transakcji z innym sprzedającym (dalej: „Współwłaściciel”)), dalej: łącznie jako „Działki”.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2021 r. (dalej: „MPZP”). MPZP uchwalony z inicjatywy gminy przewiduje następujące przeznaczenie Działek:

1) Działka 1/1 – 2KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

2) Działka 1/2 – 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

3) Działka 1/3 – 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

4) Działka 1/4 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

5) Działka 2 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

6) Działka 3/1 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

7) Działka 4 – 1KDG, 2KDL2, GKDD1 – droga publiczna, 3MNU1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej,

8) Działka 5 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

9) Działka 6/1 -, 2KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

10) Działka 6/2 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 2KDL2 – droga publiczna, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe,

11) Działka 7 - 1ZL tereny zieleni izolacyjnej, 6KDL2 – droga publiczna, 2P/U1 – tereny produkcyjno-usługowe.

Grunty zostały oznaczone w księdze wieczystej jako grunty orne (R).

Sprzedający nabyli Działki na podstawie umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi w latach 2005 – 2007. Tym samym, Sprzedający nie dokonywali podziału Nieruchomości a dokonali nabycia Nieruchomości z już wydzielonymi Działkami.

Działki nie zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej Sprzedających. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcje nabycia nie zostały udokumentowane fakturami VAT. Nabycie Działek podlegało natomiast opodatkowaniu PCC. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Sprzedających, tj. do ich majątku wspólnego. Sprzedający pozostawali bowiem w momencie nabycia (oraz nadal pozostają) w związku małżeńskim i obowiązuje między nimi ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Nabycie wszystkich Działek zostało dokonane za środki pochodzące z majątku wspólnego Sprzedających. W szczególności Sprzedający nie zaciągali kredytu w celu nabycia Działek. Środki te stanowiły nadwyżkę osobistych oszczędności pochodzących ze zbycia przez Sprzedającego (...)% udziałów w spółce z branży (...), wypłaconych w transzach w latach 2004 - 2006.

W momencie nabycia, Sprzedający nie dokonywali zakupu Działek w celu prowadzenia działalności gospodarczej, tj. w momencie zakupu nie mieli oni zamiaru wykorzystywać ich w działalności gospodarczej.

W momencie nabycia Działek, Wnioskodawca był osobą aktywną zawodowo, ale nie prowadził wówczas działalności gospodarczej. Pozostawał w stosunku pracy, zaś praca ta związana była z branżą (...).

Natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w momencie nabycia Nieruchomości wykonywała zawód (...) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (zaprzestała wykonywania działalności 31 sierpnia 2010 r.). Przy czym nie jest ani nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Aktualnie Sprzedający nie pozostają w stosunku pracy, zlecenia, umowy o dzieło. Pobierają emeryturę z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, a dodatkowo uzyskują przychód z wynajmu nieruchomości mieszkalnych. W związku z wynajmem nieruchomości, Wnioskodawca od 30 września 2009 r. zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT (nie prowadzi jednak w tym zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT). Ponadto, w okresie od 10 maja 2018 r. do 31 grudnia 2019 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie (...).

Natomiast Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedających. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedających, koszty nabycia nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu w działalności gospodarczej, Sprzedający nie odliczyli VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (ponieważ w związku z tą transakcją nie został naliczony VAT), a Nieruchomość nie była wykorzystywana w celach zarobkowych (poza dzierżawą za symboliczną opłatą, która została opisana poniżej).

Ponieważ od momentu nabycia Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności podlegającej VAT, nie była ona również wykorzystywana do czynności podlegających zwolnieniu z VAT.

Działki nie były również wykorzystywane przez Sprzedających do prowadzenia działalności rolniczej. W szczególności nie dokonywali oni uprawy ani zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Sprzedający nie posiadają również statusu rolników ryczałtowych.

Natomiast w okresie od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2020 r. Działki były przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz osoby fizycznej (rolnika). Na mocy tej umowy Działki tymczasowo przez okres jej obowiązywania mogły być wykorzystywane przez dzierżawcę na cele upraw rolnych. Rolnik będący dzierżawcą sam zgłosił się do Sprzedających z propozycją wydzierżawienia Nieruchomości. Z tytułu dzierżawy zostało ustalone symboliczne wynagrodzenie (300 zł rocznie).

Umowa dzierżawy została zawarta z rolnikiem, aby zapewnić, by Nieruchomość była odpowiednio zabezpieczona przed niepożądanym użytkowaniem, w tym parkowaniem oraz niszczeniem gruntu przez osoby trzecie z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest nieogrodzona, a w pobliżu znajduje się często uczęszczana lokalna atrakcja (...). Powyższe powodowało, że kierowcy pozostawiali zaparkowane na Nieruchomości pojazdy i Nieruchomość ulegała niszczeniu spowodowanemu rozjeżdżaniem terenu.

Formalizacja użytkowania przez rolnika w formie dzierżawy miała na celu zabezpieczenie Nieruchomości. Świadczy o tym także fakt, że umowa dzierżawy została zawarta na określony czas. W konsekwencji, Nieruchomość była wykorzystywana przez rolnika w celach utrzymania porządku i ochrony przed nieuprawnionym użytkowaniem terenu.

Z uwagi na bardzo słabo rozwiniętą infrastrukturę energetyczną na terenie, na którym położona jest Nieruchomość i wysycenie przez aktualnych odbiorców skutkujące wieloletnim oczekiwaniem na przyłącze, Sprzedający alternatywnie wystąpili o warunki techniczne oraz zwarli z dystrybutorem energii umowy o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej (gdyby w przyszłości na Działkach miał powstać jakiś obiekt budowlany).

W 2022 roku Sprzedający otrzymali informację, że z uwagi na rozbudowę okolicznego (...) zaczyna brakować mocy do przydziału na Nieruchomości, i tym samym postanowili zawrzeć z zakładem energetycznym umowy w tym zakresie. W związku z tym Sprzedający alternatywnie wystąpili o przyłączenie do sieci energetycznej.

Sprzedający zawarli umowy na różne moce, które jednak do chwili obecnej nie weszły w życie. Należy podkreślić, że zawarcie umów z zakładem energetycznym nie wynikało bezpośrednio z inicjatywy Sprzedających, lecz z racji lokalnych możliwości podaży energii elektrycznej. Takie czynności mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z zarządzaniem majątkiem własnym i nie mają na celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.

Zawarcie umów na przyłączenie do sieci energetycznej jest standardową procedurą, która ma na celu zapewnienie odpowiednich warunków technicznych Nieruchomości. Nie były to działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności działek, lecz zapewnienie, że w przyszłości będzie możliwe ich efektywne wykorzystanie.

W związku z powyższym, działania Sprzedających nie miały na celu zwiększenia wartości Nieruchomości w kontekście jej sprzedaży, lecz były podyktowane koniecznością zapewnienia odpowiednich warunków technicznych. Umowy zostałyby zawarte niezależnie od tego, czy nieruchomości pozostałyby w posiadaniu Sprzedających, czy też byłyby przedmiotem umowy sprzedaży.

Sprzedający nie dokonali przy tym uzbrojenia działek ani nie wyposażyli ich w urządzenia czy sieć energetyczną.

Dodatkowo, Sprzedający (samodzielnie lub za pośrednictwem pełnomocnika), w szczególności nie podejmowali następujących działań:

· nie wydzielali dróg wewnętrznych,

· nie dokonywali podziałów/połączeń działek,

· nie występowali do organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o ich zmianę (Sprzedający zgłaszali jedynie uwagi do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa);

· nie występowali do organów z wnioskiem o przekształcenie działek pod zabudowę,

· nie występowali do organów o wyrażenie zgody na wycinkę drzew i krzewów.

Co więcej, Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych za wyjątkiem udzielania informacji potencjalnym zainteresowanym. Spółka skontaktowała się ze Sprzedającymi z własnej inicjatywy. Sprzedający nie podejmowali w tym zakresie żadnych działań reklamowych.

Natomiast, z uwagi na pytania pojawiające się ze strony potencjalnych nabywców (Sprzedający mieli takie zapytania dot. Nieruchomości w przeszłości), jak również w celu ustalenia precyzyjnego stanu posiadanego majątku, Sprzedający zlecili przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości dla potrzeb uregulowania granic Działek. Działki graniczą bezpośrednio z drogami wewnętrznymi, dlatego celem uniknięcia potencjalnych sporów Sprzedający zlecili przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego Nieruchomości. Dodatkowo działanie to miało na celu prawidłowe odzwierciedlenie stanu faktycznego w dokumentach i rejestrach (przykładowo rejestr gruntu nie był zgodny z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej).

Sprzedający ponieśli koszt sporządzenia weryfikacji [stanu – dopisek organu] prawnego nieruchomości. Są to jedyne nakłady finansowe poniesione przed sprzedażą Działek. Sprzedający nie ponieśli ani nie zamierzają ponosić innych nakładów finansowych w tym zakresie. Wydatki z tytułu weryfikacji nie zostały również rozpoznane jako koszty podatkowe w ramach działalności Sprzedających.

W zawartej umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielili nabywcy (umowa została zawarta z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”), przy czym przed dokonaniem Transakcji, prawa i obowiązki z umowy zostaną przeniesione na Spółkę) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenie, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji. Sprzedający zobowiązali się przy tym, do udzielenia na żądanie nabywcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń itp. W ramach prawa do dysponowania Nieruchomością, Deweloperowi (a po dokonaniu cesji, Spółce) nie będzie przysługiwało prawo do złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę oraz oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane.

Dodatkowo, w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa przedstawicielowi Dewelopera do:

· przeglądania akt ksiąg wieczystych Nieruchomości,

· składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,

· ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również do uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji oraz wypisów oraz wyrysów dotyczących Nieruchomości,

· podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Powyższe uprawnienia również zostaną przeniesione na przedstawiciela Spółki w związku z cesją.

Wskazane działania podejmowane i realizowane były z inicjatywy i na rzecz interesu ekonomicznego Spółki/Dewelopera. Ponadto, podkreślić należy, że wykonanie tych czynności było warunkiem niezbędnym do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości pomiędzy stronami. Żadne ze wskazanych działań nie było w przeszłości dokonywane osobiście, czy też bezpośrednio przez Sprzedających.

Zbycie nieruchomości zawsze jest poprzedzone szczegółowym badaniem jej stanu prawnego. Proces ten jest nieodzowny, aby upewnić się, że dana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi wadami prawnymi, które mogłyby wpłynąć na jej wartość lub możliwość jej wykorzystania zgodnie z zamierzeniami kupującego.

Wobec powyższego, w ramach badania stanu prawnego, Spółka na własny użytek uzyskiwała decyzje środowiskowe. Wszystkie te działania były podejmowane przez Spółkę, w jej interesie i na jej koszt. Rola Sprzedających w badaniu stanu prawnego Nieruchomości ograniczała się jedynie do udzielania niezbędnych upoważnień. Sprzedający nie uzyskiwali żadnych korzyści z tych działań. Mianowicie, Sprzedający nie posiadają decyzji środowiskowej ani innych dokumentów wynikających z przeprowadzonych badań. Ponadto, Sprzedający nie mieli także możliwości zapoznania się z dokumentacją dotyczącą stanu prawnego Nieruchomości.

Sprzedający otrzymywali jedynie informacje o wynikach badania stanu prawnego w postaci określenia, czy decyzja jest pozytywna lub negatywna. Sprzedający nie otrzymywali z tego tytułu jakiejkolwiek korzyści materialnej ani prawnej.

Podsumowując, badanie stanu prawnego Nieruchomości oraz inne działania związane z oceną możliwości inwestycyjnych były realizowane przez Spółkę na jej koszt i w jej interesie, a Sprzedający nie czerpali z tego żadnych korzyści materialnych.

Wnioskodawca posiada aktualnie inne nieruchomości, których jednak sprzedaż aktualnie nie jest planowana. W szczególności Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży / darowizny nieruchomości, przy czym nieruchomości te były zbywane na rzecz syna Sprzedających. Czynności te podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT (w zakresie czynności sprzedaży).

Końcowo Sprzedający wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Sprzedający planują przeprowadzić Transakcję w 2025 r. Transakcja sprzedaży jest przez Sprzedających dokonywana przede wszystkim w celu uproszczenia ewentualnych spraw spadkowych w przyszłości, z uwagi na podeszły wiek Sprzedających.

W uzupełnieniu wniosku z 12 czerwca 2025 r. Zainteresowani wskazują, że nabyli Nieruchomość w ramach racjonalnego zarządzania swoim prywatnym majątkiem wspólnym, kierując się potrzebą efektywnej alokacji środków finansowych pochodzących z odpłatnego zbycia udziałów przez Wnioskodawcę. Działanie to miało charakter prywatny.

Nabycie Nieruchomości nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem jej komercyjnego wykorzystania. Stanowiło ono formę zabezpieczenia wartości majątku. Sprzedający jako osoby fizyczne, działali w granicach przysługującej im swobody dysponowania środkami prywatnymi objętych współwłasnością małżeńską, nie podejmując przy tym żadnych działań wskazujących na zamiar wykorzystania Nieruchomości w sposób wykraczający poza standardowe zarządzanie majątkiem osobistym.

Warto również zaznaczyć, że po wielokrotnych zmianach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sprzedający rozważali możliwość wybudowania na przedmiotowym gruncie domu jednorodzinnego z dużym ogrodem, przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe, lub przekazania Nieruchomości w rodzinie na analogiczne cele mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na istotną zmianę charakteru otoczenia – w szczególności pojawienie się w sąsiedztwie obiektów komercyjnych, takich jak składy budowlane oraz inne punkty usługowe – Sprzedający zrezygnowali z realizacji tej koncepcji. Obecnie teren, który pierwotnie miał charakter typowo mieszkaniowy, uległ przekształceniu i sąsiaduje z zabudową o przeznaczeniu usługowym, co znacząco wpłynęło na decyzję o odstąpieniu od planów budowy domu.

Odnośnie zawarcia umów na przyłączenie do sieci energetycznej Zainteresowani wskazują, że czynność ta miała charakter techniczno-organizacyjny i była podyktowana potrzebą zapewnienia podstawowej infrastruktury umożliwiającej utrzymanie Nieruchomości w stanie używalności. Przyłączenie do sieci energetycznej stanowi element racjonalnego zarządzania nieruchomością, w tym również prywatną, niezależnie od planów jej zbycia czy wykorzystania. Zapewnienie dostępu do mediów, w tym energii elektrycznej, jest działaniem typowym i uzasadnionym z punktu widzenia właściciela, który dąży do utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym jej eksploatację w dowolnym, przyszłym momencie – przez Sprzedających.

Działanie to nie miało na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, lecz wynikało z potrzeby efektywnego zarządzania majątkiem prywatnym. Sprzedający rozważali różne scenariusze wykorzystania Nieruchomości, w tym np. możliwość przekazania jej w formie darowizny najbliższym członkom rodziny. W takim przypadku uzbrojenie działki – w tym zapewnienie dostępu do energii elektrycznej – zwiększa jej użyteczność, co jest naturalnym działaniem właściciela nieruchomości.

Warto również zaznaczyć, że Sprzedający rozważali możliwość budowy domu dla swojej rodziny w ramach Nieruchomości (lub przekazania Nieruchomości w ramach rodziny), jednak z uwagi na zmieniające się otoczenie – w tym rozwój zabudowy komercyjnej w sąsiedztwie – zrezygnowali z tych planów.

Przyszłe efektywne wykorzystanie posiadanego terenu na własny użytek jest związane z uzbrojeniem go w sieć energetyczną, w tym również do celów rekreacyjnych. Ograniczenia wynikające z braku infrastruktury skutkują kilkuletnimi terminami oczekiwania, co czyni wcześniejsze działania racjonalnymi i uzasadnionymi. Warto nadmienić, że Sprzedający nie zawarli umów dotyczących przyłączy wodno-kanalizacyjnych ani gazowych, ponieważ w ich przypadku nie występuje analogiczna sytuacja z ograniczonym dostępem do infrastruktury.

Dostęp do sieci energetycznej w dzisiejszych czasach staje się standardem, niezależnie od przeznaczenia nieruchomości. W szczególności, Sprzedający nie podejmowali żadnych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności rynkowej Nieruchomości ani nie traktowali przyłączenia do sieci jako środka do podniesienia jej wartości ekonomicznej. Co więcej, do tej pory nie wykonano żadnych przygotowań technicznych ani prac budowlanych w tym zakresie.

Przyłączenie do sieci energetycznej, jak wskazano we Wniosku, było podyktowane również tym, że Sprzedający w 2022 roku otrzymali informację, iż z uwagi na rozbudowę okolicznego (...) zaczyna brakować mocy do przydziału na Nieruchomości. Celem zapewnienia odpowiednich warunków technicznych było zabezpieczenie możliwości ewentualnego, przyszłego korzystania z Nieruchomości – w nieokreślonym czasie i w nieokreślonym zakresie – bez konieczności podejmowania dodatkowych działań w przyszłości.

Warto również zaznaczyć, że Sprzedający rozważali przekazanie Nieruchomości w formie darowizny najbliższym członkom rodziny.

Dodatkowo należy podkreślić, że celem Sprzedających było wyłącznie doprowadzenie przyłącza energetycznego, a nie jego bieżące wykorzystywanie. Działanie to miało charakter zabezpieczający, uwzględniający ograniczone możliwości realizacyjne po stronie operatora sieci. W nawiązaniu do złożonego Wniosku, należy wskazać, że na chwilę obecną przyłącze nie zostało jeszcze wykonane, a przesył energii nie został rozpoczęty. W związku z tym, w przypadku sprzedaży Nieruchomości przed realizacją przyłącza, prawdopodobnym scenariuszem będzie rozwiązanie zawartej umowy.

Położenie w pobliżu (...) nie było powodem nabycia Nieruchomości. W momencie zakupu, jak również w okresie późniejszym, Sprzedający nie identyfikowali żadnych obiektywnych czynników, które mogłyby wskazywać na ponadprzeciętny potencjał tej Nieruchomości.

W większości przypadków lokalizacja nieruchomości ma obiektywnie istotne znaczenie przy jej wyborze, jednakże w tym konkretnym wypadku zdaniem Sprzedających położenie Nieruchomości nie świadczyło o jej „dużej atrakcyjności", tym bardziej że od nabycia minęło wiele lat i otoczenie Nieruchomości również ulegało zmianom.

Sprzedający nabyli Nieruchomość w celu ulokowania prywatnych środków finansowych, bez jakichkolwiek analiz rynkowych i planów inwestycyjnych. Zakup miał charakter incydentalny i był podyktowany potrzebą zabezpieczenia wartości majątku prywatnego, jak również członków najbliższej rodziny Sprzedających.

Dodatkowo należy wskazać, że Nieruchomość znajdowała się w pobliżu miejsca zamieszkania Sprzedających, co czyniło ją naturalnym wyborem z perspektywy codziennego nadzoru i wygody zarządzania. Lokalizacja ta, choć nie przesądzała o atrakcyjności inwestycyjnej, była praktyczna z punktu widzenia właściciela, który kierował się względami organizacyjnymi i osobistymi.

Sprzedający oświadczają, że działki wskazane we wniosku nie były w żadnym okresie – ani od momentu ich nabycia do chwili zawarcia umowy dzierżawy z rolnikiem, ani po jej zakończeniu – wykorzystywane w jakikolwiek sposób przez Sprzedających, poza celem rekreacyjnym na potrzeby rodziny. W okresie poprzedzającym dzierżawę działki pozostawały w stanie niezmienionym, nie były zagospodarowywane ani udostępniane osobom trzecim.

Sprzedający nie prowadzą działalności rolniczej ani innej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w ramach której przedmiotowe działki mogłyby być wykorzystywane. Posiadanie działek ma charakter majątkowy i nie wiąże się z żadną aktywnością zarobkową. Jednocześnie Sprzedający wskazują, że zawarta umowa dzierżawy stanowiła odpłatne udostępnienie gruntu, które – zgodnie z przepisami ustawy o PIT – nie jest kwalifikowane jako działalność gospodarcza.

Przychód z dzierżawy kwalifikowany był do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa) i nie był rozliczany w ramach źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Sprzedający oświadczają, że poza działaniami opisanymi we wniosku, nie podejmowali czynności ukierunkowanych na uatrakcyjnienie Nieruchomości ani na zwiększenie jej wartości ekonomicznej. W szczególności, nie były prowadzone żadne prace inwestycyjne, modernizacyjne, marketingowe ani inne działania, które mogłyby świadczyć o intencjonalnym podnoszeniu walorów użytkowych lub rynkowych Nieruchomości. Nabycie Nieruchomości służyło lokacie środków wspólnych celem zabezpieczenia na przyszłość członków najbliższej rodziny, bez jakichkolwiek planów aktywnego zarządzania czy zwiększania jej wartości.

Wszelkie działania podejmowane przez Sprzedających miały charakter zachowawczy i ograniczały się do niezbędnych czynności właścicielskich, nieprzekraczających zwykłego zarządu. Tym samym, nie sposób przypisać Sprzedającym inicjatywy zmierzającej do komercjalizacji Nieruchomości.

Decyzja Sprzedających o zbyciu Nieruchomości została podjęta z uwagi na potrzebę zapewnienia bezpieczeństwa finansowego członkom najbliższej rodziny w perspektywie długoterminowej, w szczególności na wypadek śmierci któregokolwiek z Sprzedających.

Intencją Sprzedających jest zapewnienie stabilności ekonomicznej oraz możliwości pokrycia ewentualnych kosztów, które mogą wystąpić w przyszłości, w szczególności w przypadku ich śmierci lub na wypadek wojny. Dodatkowo, środki finansowe mogą posłużyć Sprzedającym również m.in. na darowizny w rodzinie, lokaty bankowe, zakup złota i remonty posiadanych nieruchomości.

Poza Nieruchomościami wskazanymi we wniosku, Sprzedający posiadają:

1. połowa domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z lat 60. – odziedziczony po rodzicach przez B.A do majątku osobistego w 1997 r., obecnie wynajmowany,

2. dom jednorodzinny – wybudowany w systemie gospodarczym przez Sprzedających z majątku wspólnego i oddany do użytku w 1999 r., obecnie wynajmowany przez podmiot gospodarczy na cele biurowe, własność wspólna Sprzedających,

3. dwa mieszkania – nabyte od dewelopera w 2019 r. do majątku wspólnego Sprzedających, obecnie wynajmowane,

4. dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej z lat 60. – odziedziczony przez A.A po rodzicach do majątku osobistego w 2004 r., zamieszkiwany przez Wnioskodawcę.

Sprzedający obecnie wynajmują nieruchomości wskazane w odpowiedzi w ww. punktach 1, 2 i 3, tj.:

1. połowa domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (odziedziczona do majątku osobistego w 2004 r.) – wynajmowana w latach 2018-2022 i od marca 2025, a w innych okresach zamieszkana przez rodzinę,

2. dom jednorodzinny (wybudowany w 1999 r. w ramach majątku wspólnego) – zamieszkiwany przez Sprzedających z rodziną do 2005 r. Po wyprowadzeniu się dzieci, koszty utrzymania okazały się zbyt wysokie, w związku z czym dom był użytkowany na cele firmowe, a następnie wynajmowany z przerwami osobom i firmom trzecim. Obecnie wynajmowany podmiotowi gospodarczemu na cele biurowe;

3. dwa mieszkania (nabyte do majątku wspólnego w 2019 r.) – nabyte na cele Sprzedających na starsze lata lub ewentualnie dla wnuków. Od kilku lat są wynajmowane z przerwami dla osób trzecich na cele mieszkalne w trybie najmu okazjonalnego.

Sprzedający ponieśli nakłady na nieruchomości wskazane w punktach 1 i 2 powyżej, związane z modernizacją instalacji, ociepleniem budynków, okresowe remonty i malowaniem pomieszczeń wewnętrznych.

Sprzedający ponieśli również nakłady związane z wykończeniem mieszkań wskazanych w punkcie 3, które nabyli w stanie deweloperskim.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości żadnych sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem sprzedaży i darowizn na rzecz syna działek drogowych lub rolno/budowlanych:

· darowizna działki drogowej w 2017 r.,

· darowizna działki niezabudowanej w 2020 r.,

· darowizna działki niezabudowanej w 2021 r.,

· darowizna działki drogowej w 2023 r.,

· sprzedaż działki niezabudowanej w 2013 r.,

· sprzedaż działki niezabudowanej w 2014 r.,

· sprzedaż działki niezabudowanej w 2020 r.

Były to nieruchomości sprzedane/darowane z majątku wspólnego Sprzedających.

Zostały one nabyte w ramach majątku wspólnego Sprzedających jako pewne, długoterminowe zabezpieczenie posiadanych środków z ewentualną możliwością zabudowy w przyszłości. Nabyto je w latach 1988 i 1995.

W chwili obecnej Sprzedający nie przewidują nabycia innych nieruchomości. Jednak Sprzedający nie mogą wykluczyć nabycia nieruchomości w przyszłości w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkalnych w rodzinie.

Pytanie (doprecyzowano w uzupełnieniu wniosku)

Czy przychód uzyskany przez Sprzedających ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Sprzedający nabyli Nieruchomość w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem wspólnym, kierując się potrzebą efektywnej alokacji środków finansowych pochodzących z odpłatnego zbycia udziałów przez Wnioskodawcę. Nabycie miało charakter incydentalny, nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem komercyjnego wykorzystania Nieruchomości.

Decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta w związku z potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa finansowego członkom najbliższej rodziny Sprzedających, w szczególności na wypadek śmierci któregokolwiek ze Sprzedających. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zabezpieczenie majątkowe dla najbliższych.

Sprzedający nie planują reinwestycji środków w inne przedsięwzięcia gospodarcze ani nie kierują się chęcią osiągnięcia zysku inwestycyjnego. Intencją jest wyłącznie zabezpieczenie przyszłości rodziny, co mieści się w granicach swobody dysponowania majątkiem prywatnym i nie nosi znamion działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, brak jest podstaw do przyjęcia, że sprzedaż Nieruchomości będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawcy przychód z Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako zbycie składnika majątku prywatnego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z powyższym przepisem, aby dana działalność była uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT, powinna być ona prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat oraz w sposób zorganizowany i ciągły. Uzyskane przychody z tej działalności nie powinny być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a) zarobkowym celu działalności,

b) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wnioskodawca zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę: „Dla odkodowania pojęcia "wykonywania działalności gospodarczej we własnym imieniu" pomocny jest art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, który wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to:

1) odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności oraz ich wykonywanie,

2) samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych czynności,

3) ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko. Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatnej i publicznoprawnej".

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że kluczowym elementem do uznania czynności wykonywanych przez Sprzedających za działalność gospodarczą jest ich zorganizowany charakter oraz ciągłość. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej.

Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.27.2025.2.MG, w której organ wskazał, że: „Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1987/11).

Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 14 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, w którym wskazano, że: „Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwu grup przesłanek (cech) aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać, dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze, przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, warunkujące zaliczenie danej działalności do działalności gospodarczej oraz po drugie, przesłanki negatywne, wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia przesłanek pozytywnych".

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 6 grudnia 2019 rok, sygn. II FSK 89/18, przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany powinna zostać oceniona w zakresie organizacji formalnej oraz faktycznej. Zorganizowanie formalne dotyczy przede wszystkim podjęcia przez podatnika określonych czynności prawnych takich jak np. wybór formy organizacyjno-prawnej, zgłoszenie działalności do ewidencji działalności gospodarczej, uzyskanie numerów statystycznych itp. W tym zakresie nie ma podstaw do uznania, że działalność Sprzedawcy spełnia taką przesłankę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy zorganizowanej działalności, konieczne jest wykazanie również elementów zorganizowania faktycznego (przykładowo: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). W konsekwencji, rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej ustala się po stwierdzeniu, czy prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz, że ta działalność ma charakter ciągły. Jak wskazano w powołanym wyżej orzecznictwie, na zorganizowanie wskazują wszelkie działania cechujące się fachowością.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżonków - Sprzedających na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Sprzedających spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Sprzedających.

Transakcja nie wymaga od Sprzedających podjęcia nadzwyczajnych działań, czy też przygotowań, albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia Nieruchomości.

Ponadto, należy odnieść się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21, w którym wskazano, że: „Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności”.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 31 sierpnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 173/23: „Odnośnie zasad towarzyszących opodatkowaniu czynności odpłatnego zbywania nieruchomości i innych praw majątkowych powszechnie przyjmuje się, że dla ustalenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu tzw. "majątkiem prywatnym", konieczne jest dokonywanie przez organy podatkowe ustaleń faktycznych w tym zakresie z uwzględnieniem tych czynności i towarzyszących im okoliczności na przestrzeni kilku lat. Tylko w ten sposób można ustalić w sposób obiektywny czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane było w okolicznościach przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

W tym kontekście należy również przytoczyć stanowiska prezentowane w uchwałach poszerzonych składów Naczelnego Sądu Administracyjnego, dot. kwalifikacji zysków do konkretnego źródła przychodów w rozumieniu ustawy o PIT:

1. „(…) przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.” - uchwała NSA z 22 czerwca 2015 r., sygn. akt II FPS 1/15;

2. „O kwalifikacji określonej działalności bowiem, w aspekcie podatku dochodowego, decyduje zasadniczo jej przedmiot oraz sposób funkcjonowania w obrocie prawnym, a nie podstawa jej realizacji, czyli tryb ustanowienia pełnomocnictwa.” - uchwała NSA z 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13,

3. „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (…)” - uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21.

Podkreślenia wymaga też fakt, że powyższe wnioski są powszechnie akceptowane w dalszym orzecznictwie sądów administracyjnych, jak np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 27 października 2022 r., sygn. akt I SA/Kr 504/22, gdzie wprost wskazano, że nie tylko ww. stanowiska NSA są wiążące, ale również są w pełni podzielane przez skład orzekający.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Sprzedających ze sprzedaży Nieruchomości, w skład której wchodzą Działki nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Podkreślić należy, że Transakcja wobec Sprzedających nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, jak również nie nosi elementów profesjonalnej działalności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel działania Sprzedających oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem wspólnym Sprzedających.

Jak wskazał Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 388/22: „Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT”.

Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości kierują się chęcią zabezpieczenia majątku prywatnego na przyszłość. Sprzedający pragną uniknąć w przyszłości skomplikowanych podziałów spadkowych. Stąd, Sprzedający podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości i zabezpieczeniu środków finansowych dla członków rodziny.

W świetle powyższych argumentów, Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie, a nie prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z tego tytułu zysków. Sprzedający dążą w ramach Transakcji do ochrony interesów członków rodziny i zapewnienia im stabilności finansowej na przyszłość. Zysk z Transakcji będzie przeznaczony wyłącznie do celów prywatnych Sprzedających i członków ich rodziny.

Działki nie były wpisane do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonych przez Sprzedających działalności gospodarczych i w nich nie pozostają. Stąd, przychód z planowanej Transakcji nie będzie powodował powstania po stronie Sprzedających przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W szczególności świadczą o tym poniższe okoliczności:

1) Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia majątku wspólnego Sprzedających ze środków pochodzących ze zbycia udziałów Wnioskodawcy w wysokości (...)% w spółce z branży (...);

2) Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie traktują Transakcji jako elementu działalności gospodarczej;

3) Nieruchomość nie była wykorzystywana w przeszłości przez Sprzedających w ramach prowadzonych działalności gospodarczych;

4) Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających prywatnie, a nie dla celów rolniczych;

5) Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi;

6) Sprzedający nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości;

7) Sprzedający nabyli Nieruchomość, w skład której dokonano podziału na Działki, tj. Sprzedający nie dokonywali podziału Nieruchomości na Działki;

8) Nieruchomość stanowi majątek prywatny w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej Sprzedających;

9) Sprzedający nie ponosili nakładów w celu uatrakcyjnienia Działek;

10) Transakcja ma charakter incydentalny;

11) Sprzedający nie mają zamiaru sprzedaży Nieruchomości działając jako profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego;

12) czynności związane z Nieruchomością, wykonywane poprzez profesjonalnego pełnomocnika – Dewelopera/Spółkę, dotyczyły interesu Spółki. Mając na uwadze, że strony podpisały umowę przedwstępną, uznać należy, że wszystkie działania Spółki skierowane na zwiększenie wartości Nieruchomości były podejmowane w interesie Spółki.

Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjmował wielokrotnie na przestrzeni ostatni lat. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2025 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK organ podatkowy wskazał, że: „W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość jest i była wykorzystywana do celów prywatnych. […]. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., […]. Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana i małżonkę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana i małżonkę przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Powyższe było także przedmiotem rozważań Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie interpretacji indywidualnej z dnia 22 grudnia 2022 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC, w której organ podatkowy uznał, że: „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […].

Nie dokonywał Pan, żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Na uwagę zasługuje, fakt iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992, […].

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Kwota przychodu uzyskana przez Pana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Ponadto, Sprzedający podkreślają, że Działki zostały zakupione w latach 2005-2007, a od momentu ich nabycia upłynęło już ok. 20 lat. Tak długi okres czasu jednoznacznie wskazuje, że Działki nie były nabyte w celu ich szybkiej odsprzedaży, lecz miały służyć innym celom.

Zakup działek był bezpośrednio związany ze zbyciem udziałów przez Wnioskodawcę w spółce z branży (...) w wysokości (...)% w latach 2004-2006. Środki uzyskane ze sprzedaży tych udziałów zostały przeznaczone na zakup działek jako powiększenie majątku osobistego z nadwyżki oszczędności pieniężnych. W przyszłości natomiast celem sprzedaży Nieruchomości jest zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie.

Podkreślenia wymaga także, że dzierżawa gruntów była dokonywana nie jako element działalności gospodarczej, ale jako zabezpieczenie gruntów przed nieuprawnionym wykorzystywaniem i niszczeniem. Sprzedający zgadzają się przy tym ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 maja 2024 r., sygn. akt II FSK 1080/21, gdzie wskazano, że:

„Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy potocznie "prywatnym" lub "osobistym"), a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej co wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika. Należy również podkreślić, że majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą, dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczny na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby.”

Warto również zaznaczyć, że przez cały okres własności Działek, nie były podejmowane przez Sprzedających żadne działania mające na celu ich sprzedaż. Działki były w posiadaniu Sprzedających od wielu lat, co dodatkowo potwierdza brak zamiaru ich szybkiej odsprzedaży. Dopiero teraz, po upływie ok. 20 lat, podjęto decyzję o ich sprzedaży z uwagi na zgłoszenie się inwestora.

Upływ tak długiego okresu od momentu zakupu Działek jednoznacznie wskazuje na brak intencji traktowania Nieruchomości jako aktywa obrotowego, przeznaczonego do odsprzedaży.

W świetle powyższych argumentów, wnoszę o uznanie, że Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Sprzedający działa w dobrej wierze, dążąc do ochrony interesów członków rodziny i zapewnienia im stabilności finansowej na przyszłość.

Mając powyższe na względzie, czynności realizowane przez Sprzedających w odniesieniu do Nieruchomości nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego. Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie. Tym samym przychód uzyskany przez Sprzedających nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy stanowi, że:

Przepisów ust. 1 pkt 8 ustawy nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, czy też prawa wieczystego użytkowania gruntów mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

· taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

· nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się zatem między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków planowanej sprzedaży Nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy przeanalizować całokształt okoliczności i działań, jakie podjęto w odniesieniu do nabytej Nieruchomości, tj. rozważyć, czy czynności podjęte przez Pana w związku z planowaną sprzedażą lub inne okoliczności faktyczne noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak wynika z okoliczności sprawy:

· jesteście Państwo obecnie zainteresowani zbyciem Nieruchomości, tj. praw do nieruchomości gruntowej. Zbycie Nieruchomości nastąpi wobec inwestora. Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje działki nabyte w latach 2005 – 2007 na podstawie umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi;

· nabyliście Państwo Nieruchomość do majątku wspólnego małżonków w ramach racjonalnego zarządzania swoim prywatnym majątkiem wspólnym;

· nie zaciągali Państwo kredytu w celu nabycia Nieruchomości. Środki na jej nabycie stanowiły nadwyżkę osobistych oszczędności pochodzących ze zbycia przez Wnioskodawcę (...)% udziałów w spółce z branży (...), wypłaconych w transzach w latach 2004 - 2006; działanie to miało charakter prywatny;

· nabycie Nieruchomości nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem jej komercyjnego wykorzystania. Stanowiło ono formę zabezpieczenia wartości majątku. Jako osoby fizyczne, działali Państwo w granicach przysługującej swobody dysponowania środkami prywatnymi, nie podejmując przy tym żadnych działań wskazujących na zamiar wykorzystania Nieruchomości w sposób wykraczający poza standardowe zarządzanie majątkiem osobistym;

· rozważali Państwo możliwość wybudowania na przedmiotowym gruncie domu jednorodzinnego z dużym ogrodem, przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na istotną zmianę charakteru otoczenia – w szczególności pojawienie się w sąsiedztwie obiektów komercyjnych, takich jak (...) –zrezygnowali Państwo z realizacji tej koncepcji. Obecnie teren, który pierwotnie miał charakter typowo mieszkaniowy, uległ przekształceniu i sąsiaduje z zabudową o przeznaczeniu usługowym, co znacząco wpłynęło na decyzję o odstąpieniu od planów budowy domu;

· działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone;

· dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony z inicjatywy gminy;

· nie dokonywali Państwo podziału Nieruchomości a dokonali nabycia Nieruchomości z już wydzielonymi działkami;

· rozważali Państwo przekazanie Nieruchomości w formie darowizny najbliższym członkom rodziny;

· nabyli Państwo Nieruchomość w celu ulokowania prywatnych środków finansowych, bez jakichkolwiek analiz rynkowych i planów inwestycyjnych. Zakup miał charakter incydentalny i był podyktowany potrzebą zabezpieczenia wartości majątku prywatnego, jak również członków najbliższej rodziny;

· w momencie nabycia Działek, był Pan osobą aktywną zawodowo, ale nie prowadził wówczas działalności gospodarczej. Pozostawał w stosunku pracy, zaś praca ta związana była z branżą (...). Pana żona w momencie nabycia Nieruchomości wykonywała zawód (...) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (zaprzestała wykonywania działalności 31 sierpnia 2010 r.). Przy czym nie jest ani nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

· aktualnie nie pozostają Państwo w stosunku pracy, zlecenia, umowy o dzieło. Pobierają Państwo emeryturę z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, a dodatkowo uzyskują przychód z wynajmu nieruchomości mieszkalnych;

· Nieruchomość nie została jednak ujęta w ewidencji środków trwałych, a koszty jej nabycia nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu w działalności gospodarczej;

· Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Państwa do prowadzenia działalności rolniczej;

· nie dokonywali Państwo uzbrojenia działek ani nie wyposażyli ich w urządzenia czy sieć energetyczną; nie wydzielali Państwo dróg wewnętrznych, nie dokonywali podziałów/połączeń działek, nie występowali do organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o ich zmianę, nie występowali do organów z wnioskiem o przekształcenie działek pod zabudowę, nie występowali do organów o wyrażenie zgody na wycinkę drzew i krzewów;

· nie podejmowali Państwo również żadnych działań marketingowych za wyjątkiem udzielania informacji potencjalnym zainteresowanym;

· odnośnie zawarcia umów na przyłączenie do sieci energetycznej wyjaśnili Państwo, że czynność ta miała charakter techniczno-organizacyjny i była podyktowana potrzebą zapewnienia podstawowej infrastruktury umożliwiającej utrzymanie Nieruchomości w stanie używalności oraz tym, że w 2022 roku otrzymał Pan informację, iż z uwagi na rozbudowę (...) zaczyna brakować mocy do przydziału. Działanie to miało więc charakter zabezpieczający, uwzględniający ograniczone możliwości realizacyjne po stronie operatora sieci;

· położenie w pobliżu (...) nie było powodem nabycia Nieruchomości;

· poza działaniami opisanymi we wniosku, nie podejmował Pan czynności ukierunkowanych na uatrakcyjnienie Nieruchomości ani na zwiększenie jej wartości ekonomicznej. W szczególności, nie były prowadzone żadne prace inwestycyjne, modernizacyjne, marketingowe ani inne działania, które mogłyby świadczyć o intencjonalnym podnoszeniu walorów użytkowych lub rynkowych Nieruchomości;

· nabycie Nieruchomości służyło lokacie środków wspólnych celem zabezpieczenia na przyszłość członków najbliższej rodziny, bez jakichkolwiek planów aktywnego zarządzania czy zwiększania jej wartości;

· wszelkie działania podejmowane przez Państwa miały charakter zachowawczy i ograniczały się do niezbędnych czynności właścicielskich, nieprzekraczających zwykłego zarządu;

· celem sprzedaży Nieruchomości jest zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie.

Podnieść trzeba w tym miejscu, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działkę/działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Tymczasem z okoliczności sprawy wynika, że nie prowadzili Państwo i nie prowadzą wskazanych powyżej działań.

Nieruchomość zakupili Państwo wiele lat temu w celu ulokowania/zabezpieczenia prywatnych środków finansowych i rozważali Państwo również budowę domu na przedmiotowej Nieruchomości.

Uwzględniając ww. okoliczności, należałoby stwierdzić, że planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek będzie mieć charakter nieprofesjonalny i mieścić będzie się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem prywatnym majątkiem małżonków.

Pamiętać trzeba bowiem, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z okoliczności sprawy wynika również, że Pana żona prowadziła działalność gospodarczą jako stomatolog, którą zakończyła w 2010 r.

Ponadto nie prowadzą i nie prowadzili Państwo działalności rolniczej ani innej działalności gospodarczej, w ramach której Nieruchomość mogłaby być wykorzystywana. Posiadanie jej ma charakter majątkowy i nie wiąże się z żadną aktywnością zarobkową.

Jak wynika z Państwa wniosku, poza Nieruchomością wskazaną we wniosku, posiadają Państwo:

1. odziedziczoną przez Pana małżonkę po rodzicach połowę domu jednorodzinnego, obecnie wynajmowaną, a wcześniej zamieszkiwaną przez rodzinę,

2. dom jednorodzinny wybudowany przez Państwa z majątku wspólnego, zamieszkiwany do 2005 r., a obecnie wynajmowany przez podmiot gospodarczy na cele biurowe,

3. dwa mieszkania – nabyte do majątku wspólnego na stare lata lub dla wnuków, obecnie wynajmowane,

4. dom jednorodzinny odziedziczony przez Pana po rodzicach, zamieszkiwany przez Pana.

Ponadto w przeszłości nie dokonywali Państwo żadnych sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem sprzedaży i darowizn na rzecz syna działek drogowych lub rolno/budowlanych wskazanych w uzupełnieniu wniosku. Zostały one nabyte w ramach majątku wspólnego jako pewne, długoterminowe zabezpieczenie posiadanych. Nabyto je w latach 1988 i 1995.

W chwili obecnej nie przewidują Państwo nabycia innych nieruchomości.

Ponadto od 1 kwietnia 2019 r. do 31 grudnia 2020 r. Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz rolnika na cele upraw rolnych. Umowa została zawarta z rolnikiem, aby zapewnić, by Nieruchomość była odpowiednio zabezpieczona przed niepożądanym użytkowaniem, w tym parkowaniem oraz niszczeniem gruntu przez osoby trzecie. Przychód z dzierżawy kwalifikowany był do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę ww. okoliczności jak również fakt, że:

· przeprowadzenie weryfikacji stanu prawnego Nieruchomości odbyło się wyłączenie w celu ustalenia stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości dla potrzeb uregulowania granic działek;

· udzielenie przyszłemu nabywcy („Deweloperowi”) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także prawa do wejścia na teren Nieruchomości jest warunkiem niezbędnym do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości pomiędzy stronami;

- stwierdzić należy, że opis okoliczności faktycznych nie dowodzi, aby planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpić miała w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Brak jest podstaw, aby podejmowane przez Państwa planowane czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem wspólnym kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód uzyskany przez Państwa z planowanej sprzedaży działek nie będzie uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem ich sprzedaż należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

W konsekwencji, w związku z nabyciem przedmiotowych działek w latach 2005 -2007, planowana ich sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, a zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie powołanych interpretacji indywidualnych informuję, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, pomimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Państwa i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie zaznaczam, że niniejszą interpretację wydałem w oparciu o opis okoliczności faktycznych przedstawionych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.