Interpretacja 0115-KDIT3.4011.434.2026.2.RS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani 21 i 28 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką gruntu rolnego od lat 90. Jego powierzchnia to około 2 ha. W 2026 r. został dokonany podział tego gruntu na kilkanaście działek. Wydane zostały warunki zabudowy przez Starostwo w A. Nadal oczywiście jest to grunt rolny do momentu uzyskania pozwolenia na budowę przy poszczególnych działkach.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Zakres prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej to PKD 47.23.Z [sprzedaż detaliczna ryb, skorupiaków i mięczaków prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach – przypis organu] i jest to główny zakres.

2.  Grunt rolny nabyła Pani poprzez darowiznę od ojca ze względu na wykształcenie rolnicze – rok około 1988-1990.

3.  Na dany teren zostały wydane warunki zabudowy i podział na 17 działek. W warunkach zabudowy określone są domy jednorodzinne. Nadal jest to grunt rolny do momentu w którym nie wydano żadnego pozwolenia na budowę.

4.  Nieruchomość dotychczas była użytkowana jako rola, gdyż z wykształcenia jest Pani rolnikiem. W prowadzonej obecnie działalności w żaden sposób nie była wykorzystywana.

5.  Do podziału doszło z Pani inicjatywy, zostały złożone wnioski na wydanie warunków zabudowy ze względu na to, że w tym miejscu nie występuje plan zagospodarowania przestrzennego ani plan ogólny. Z tego tytułu w tym roku ogranicza się takie tereny rolne i tam gdzie nie będzie planów czy też warunków zabudowy może w przyszłości nie być możliwości zmian. Cała działka znajduje się stosunkowo blisko zabudowań domów jednorodzinnych na osiedlu w B. stąd taka decyzja o podziale.

6.  Warunki zabudowy zostały wydane 12 lutego 2026 r. przez Burmistrza Gminy B. z Pani inicjatywy jako osoby składającej wnioski o podział i warunki zabudowy.

7.  Starostwo w A. jest organem, który naniósł i zatwierdził wykonany przez Gminę B. podział na działki.

8.  Planowane jest uzbrojenie terenu w bieżącą wodę oraz prąd i ewentualne drogi dojazdowe wewnątrz terenu.

9.  Ma Pani w planach ewentualną budowę domu na jednej z działek dla swojej rodziny.

10.  Na ten moment, w tak małej miejscowości, na temat kupna ludzie dowiadują się „ze słyszenia”. Nie ma Pani w planach ogłaszania się na portalach aukcyjnych itp.

11.  Nie będzie Pani prowadziła działań marketingowych lub reklamowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

12.  Nie będzie Pani udzielała nikomu pełnomocnictwa, do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą nieruchomości.

13.  Na ten moment nie planuje Pani sprzedaży całości tylko może kilka sztuk w zależności też od interpretacji. Nie zależy Pani żeby sprzedać wszystko. Więc finalnie może to nastąpić w wielu czynnościach prawnych.

14.  Finalnie, sprzedaż będzie dla wielu nabywców.

15.  Nigdy wcześniej nie zbywała Pani żadnej nieruchomości.

16.  Na ten moment nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, gdyż takowych nie posiada.

Pytania

1.  Czy po podziale na kilkanaście działek powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży poszczególnych działek?

2.  Czy w przypadku sprzedaży 3-4 działek w roku, powstaną obowiązki podatkowe z tego tytułu?

3.  Jak wygląda sytuacja gdyby doszło do sprzedaży kilku działek w roku i przekroczeniu ewentualnych progów, jeżeli taki istnieją?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, ze względu na to, że właścicielem jest od kilkudziesięciu lat to obowiązek podatkowy nie powinien powstać. Według Pani, nie istnieje żadna ilość działek po sprzedaży których wystąpi obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz tych praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z tej sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) w myśl tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak wynika z opisu zdarzenia, jest Pani od lat 90-tych właścicielką gruntu rolnego o powierzchni około 2 ha. Grunt rolny nabyła Pani w drodze darowizny od ojca, ze względu na wykształcenie rolnicze i dotychczas nieruchomość była użytkowana jako rola. W prowadzonej obecnie działalności w żaden sposób nieruchomość nie była wykorzystywana.

Zdecydowała się Pani na sprzedaż ww. nieruchomości, w związku z czym w 2026 r. dokonała jej podziału na 17 działek i wystąpiła do Burmistrza o warunki zabudowy terenu określone jako budynki mieszkalne jednorodzinne. Planowane jest uzbrojenie terenu w bieżącą wodę oraz prąd i ewentualne drogi dojazdowe wewnątrz terenu. Ma Pani w planach ewentualną budowę domu na jednej z działek, dla swojej rodziny. Jednocześnie nie będzie Pani prowadziła działań marketingowych lub reklamowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Nie będzie Pani udzielała nikomu pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu, w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą sytuacji, czy sprzedaż poszczególnych działek w ciągu roku spowoduje powstanie źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i czy istnieje określona liczba działek po sprzedaży których powstanie obowiązek zapłaty podatku.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia uznać należy, że istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz racjonalny zarząd własnym majątkiem. Planowana sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności handlowej, wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości należy zatem rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

W konsekwencji, odpłatne planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż okres pięciu lat, o którym mowa w tym przepisie niewątpliwie upłynął i z tytułu tej transakcji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, bez względu na ilość działek (powstałych po podziale darowanego gruntu rolnego) sprzedanych w ciągu roku.

Reasumując, Pani stanowisko uznać należy za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.