Interpretacja 0115-KDIT3.4011.436.2026.1.AD

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej (obecnie w trakcie postępowania rozwodowego).

8 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła do majątku wspólnego nieruchomość stanowiącą działkę nr I położoną w A (...).

1 lipca 2019 r. małżonkowie zawarli z córką umowę o dożywocie (art. 908 Kodeksu cywilnego), przenosząc na nią własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie (...).

W związku z rozpadem pożycia małżeńskiego i obiektywną niemożliwością dalszego wykonywania obowiązków wynikających z prawa dożywocia (wspólne zamieszkiwanie stron umowy), 12 października 2023 r. strony rozwiązały umowę o dożywocie w drodze porozumienia (...).

Na skutek rozwiązania umowy, własność nieruchomości powróciła do majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża – nastąpiło powrotne „przesunięcie” własności na pierwotnych właścicieli.

14 marca 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz osób trzecich. Uzyskany przychód został podzielony po połowie i przekazany na odrębne rachunki bankowe małżonków. Zbycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, odpłatne zbycie nieruchomości 14 marca 2025 r., której własność powróciła do Wnioskodawczyni w 2023 r. w wyniku rozwiązania umowy o dożywocie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę, że pierwotne nabycie nieruchomości nastąpiło w 2010 r.?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, odpłatne zbycie nieruchomości 14 marca 2025 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Termin pięcioletni, warunkujący powstanie obowiązku podatkowego, powinien być liczony od końca 2010 r. (roku pierwotnego nabycia), co oznacza, że upłynął on z końcem 2015 r.

Uzasadnienie stanowiska:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Kluczowe dla sprawy jest ustalenie czy rozwiązanie umowy o dożywocie i powrotne przeniesienie własności na pierwotnego zbywcę stanowi „nabycie” w rozumieniu tego przepisu.

Neutralność rozwiązania umowy o dożywocie: Wnioskodawczyni wskazuje, że rozwiązanie umowy o dożywocie (podobnie jak np. rozwiązanie umowy darowizny czy sprzedaż z zachowaniem prawa odkupu) skutkuje przywróceniem stanu własności sprzed zawarcia umowy. Wnioskodawczyni nie nabyła „nowych” praw majątkowych, a jedynie odzyskała te, które posiadała od 2010 r. Potwierdza to wyrok NSA z 7 lutego 2024 r. (II FSK 692/21), w którym Sąd wskazał, że rozwiązanie umowy o dożywocie nie generuje nowego terminu biegu pięcioletniego okresu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sąd uznał, że skoro samo zawarcie umowy dożywocia jest specyficznym rodzajem zbycia, przy którym trudno określić przychód, to jej rozwiązanie powinno być traktowane jako czynność restytucyjna, a nie nowe nabycie.

Kontynuacja okresu władania: Zgodnie z linią orzeczniczą reprezentowaną m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z 10 marca 2020 r. (I SA/Gd 2179/19), w przypadku powrotnego przejścia własności na skutek rozwiązania umowy, istotny jest realny czas władania nieruchomością przez podatnika. Sąd podkreślił, że systemowa wykładnia przepisów podatkowych nie może pomijać faktu, że podatnik „odzyskuje” swoją własność. Rozwiązanie umowy niweluje skutki prawne pierwotnego przeniesienia własności w takim zakresie, że dla celów podatkowych nie rozpoczyna się nowy bieg terminu przedawnienia.

Brak przysporzenia majątkowego: Zgodnie z argumentacją zawartą w powołanych przez Wnioskodawczynię bazach orzecznictwa (np. tezy do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych), opodatkowaniu podlegają sytuacje, w których podatnik uzyskuje realny przyrost majątkowy w określonym czasie.

W niniejszej sprawie powrót nieruchomości do majątku Wnioskodawczyni był wymuszony obiektywnymi okolicznościami życiowymi (rozwód, niemożność realizacji dożywocia), a nie chęcią spekulacji obrotem nieruchomościami. Restytucja własności nie jest „nabyciem” zwiększającym stan posiadania w porównaniu do 2010 r.

Podsumowanie: Skoro pierwotne nabycie nieruchomości nastąpiło w 2010 r., a czynności dokonane w latach 2019 (umowa dożywocia) i 2023 (rozwiązanie tejże umowy) są na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych neutralne dla biegu terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8, zbycie nieruchomości w 2025 r. następuje blisko 15 lat po dacie nabycia. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za w pełni uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika m.in., że:

·  8 czerwca 2010 r. wraz z małżonkiem nabyła Pani do majątku wspólnego nieruchomość.

·  1 lipca 2019 r. Pani wraz z małżonkiem zawarli z córką umowę o dożywocie przenosząc na nią własność nieruchomości, która 12 października 2023 r. została rozwiązana.

·   14 marca 2025 r. Pani wraz z mężem dokonała odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Wątpliwości Pani budzi kwestia czy odpłatne zbycie nieruchomości w 2025 r., której własność powróciła do niej w wyniku rozwiązania umowy o dożywocie w 2023 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę, że pierwotne jej nabycie miało miejsce w 2010 r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zatem rozstrzygając, czy w niniejszej sprawie przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy o rozwiązaniu dożywocia – stanowi nabycie tej nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu – należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak wynika z przywołanego przepisu – przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną.

Natomiast stosownie do art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

W myśl art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego:

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Powyższe oznacza, że nabywca nieruchomości pomimo nałożonych zobowiązań wynikających z ustanowionego dożywocia nie jest ograniczony w rozporządzaniu nabytą nieruchomością i może ją zbyć.

Niewątpliwie umowa o dożywocie jest jedną z form zbycia nieruchomości (przeniesienia własności). Zgodnie z brzmieniem art. 908 Kodeksu cywilnego treść umowy o dożywocie polega na tym, że jedna ze stron przenosi na drugą własność nieruchomości, druga zaś zobowiązuje się w zamian za to do dożywotniego utrzymania zbywcy.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego to obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z istoty prawa dożywocia jako prawa do uzyskania przez dożywotnika (zbywcy nieruchomości lub osoby mu bliskiej) dożywotniego utrzymania wynika, że zakres związanych z tym obowiązków nabywcy powinien sięgać tak daleko, aby uprawniony nie był zmuszony poszukiwać dodatkowo środków utrzymania z innych źródeł.

Oznacza to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dożywotnik w ramach dożywotniego utrzymania otrzymuje określone świadczenia także o charakterze majątkowym mające zaspokoić jego potrzeby życiowe.

W tym znaczeniu zbycie nieruchomości w drodze dożywocia jest zbyciem na podstawie umowy nie tylko wzajemnej, ale także odpłatnej (ekwiwalentnej), przy którym otrzymywane przez dożywotnika (zbywcę lub osobę mu bliską) środki utrzymania stanowią odpłatę za zbytą nieruchomość.

Z kolei odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, niekoniecznie w postaci pieniężnej: mogą to być także świadczenia innego rodzaju (usługi, rzeczy, wierzytelności, inne prawa), byleby dały się określić w pieniądzu.

Dla ustalenia charakteru umowy o dożywocie istotne są dalsze regulacje kodeksowe tej instytucji, a mianowicie art. 913 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Potwierdzają bowiem one odpłatność umów o dożywocie. Stanowią, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Rzeczowe skutki rozwiązania umowy o dożywocie należy, wobec tego ocenić kierując się treścią regulacji Tytułu XXXIV, Działu II Kodeksu cywilnego.

Skoro zawarcie umowy o dożywocie powoduje przeniesienie własności nieruchomości z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, to niewątpliwie w takim przypadku dochodzi do zbycia nieruchomości.

Z takim samym skutkiem mamy do czynienia w sytuacji odwrotnej, gdy następuje dobrowolne rozwiązanie umowy o dożywocie, wówczas z jednej strony następuje przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika, a z drugiej strony ma miejsce wygaśnięcie prawa dożywocia. Rozwiązanie umowy rodzi więc skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności nieruchomości na dożywotnika, co niewątpliwie należy potraktować jako nabycie przez niego nieruchomości.

To z kolei oznacza, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie i przeniesienia prawa własności nieruchomości na dożywotnika. Z tym dniem następuje bowiem ponowne nabycie przez niego własności nieruchomości.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, należy stwierdzić, że rozwiązanie w 2023 r. umowy o dożywocie, wywarło skutek w postaci ponownego nabycia przez Panią nieruchomości. W związku z tym, datą ponownego nabycia przez nią własności nieruchomości jest data rozwiązania umowy o dożywocie. Zatem, bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2023 r.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią w 2025 r. opisanej we wniosku nieruchomości stanowi dla niej źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

W konsekwencji, zajęte przez Wnioskodawczynię stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych przez Panią we wniosku orzeczeń sądowych informuję, że orzeczenia te dotyczą konkretnych, indywidualnych spraw, osadzonych w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i są wiążące tylko w tych sprawach.

Ponadto orzecznictwo w tym zakresie jest niejednolite.

Świadczą o tym stanowiska wyrażone m.in.:

·   w prawomocnym wyroku Administracyjnego Sądu w Warszawie z 18 listopada 2025 r., sygn. akt III SA/Wa 1609/25,

·   w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 843/16,

·   w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2023 r., sygn. akt II FSK 1748/20, który uchylił powołany przez Panią we wniosku wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 marca 2020 r., sygn. I SA/Gd 2179/19,

·   w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 stycznia 2025 r., sygn. akt II FSK 658/22.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.