Interpretacja 0115-KDIT3.4011.451.2026.1.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 19 maja 2026 r.– w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Pani podstawowa działalność biznesowa jest operacyjnie i kapitałowo oddzielona od Pani inwestycji osobistych.

Z wypracowanych i opodatkowanych nadwyżek finansowych, pochodzących z prowadzonej działalności oraz z dochodów uzyskiwanych przez małżonka (pozostają Państwo w ustawowej wspólności majątkowej), nabywa Pani sukcesywnie nieruchomości.

W ramach planowanego uporządkowania majątku osobistego, zamierza Pani również wycofać kilka nieruchomości, które obecnie znajdują się w ewidencji środków trwałych Pani działalności gospodarczej, do Pani majątku prywatnego. Nieruchomości te, po wycofaniu z firmy, będą służyły tym samym celom, co reszta Pani majątku osobistego - czyli zostaną przeznaczone na zabezpieczenie potrzeb czworga Pani dzieci i nie będą już wykorzystywane w ramach struktury przedsiębiorstwa.

Po wycofaniu nieruchomości do majątku prywatnego, zamierza Pani kontynuować ich wynajem w ramach najmu prywatnego (ryczałt), a w przyszłości nie wyklucza Pani ich sprzedaży.

Obecnie posiada Pani kilka nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych, które służą bezpośrednio Pani działalności gospodarczej. Jednak większość Pani nieruchomości stanowi Pani majątek osobisty. Nie są one wprowadzone do ewidencji firmy, nie podlegają amortyzacji firmowej i stanowią długoterminową lokatę kapitału - zabezpieczenie dla Pani i Pani rodziny, w tym czworga dzieci.

Mimo posiadania portfela nieruchomości prywatnych, ich wynajem oraz utrzymanie nie posiadają cech zorganizowania typowych dla działalności gospodarczej:

•     brak struktury administracyjnej: nie zatrudnia Pani pracowników do obsługi najmu, nie posiada biura, sekretariatu ani zarządcy nieruchomości. Wszystkie kwestie związane z lokalami wykonuję osobiście w ramach zwykłego zarządu majątkiem.

•     pasywność operacyjna: Pani działania ograniczają się do udostępniania lokali i pobierania czynszu. Nie świadczy Pani usług dodatkowych (sprzątanie, obsługa techniczna, service charge).

•     brak narzędzi profesjonalnych: nie korzysta Pani z oprogramowania CRM, nie prowadzi aktywnego marketingu. Najemców pozyskuje okazjonalnie.

•     brak nakładów na „obrót”: nie modernizuje Pani lokali w celu ich szybkiej odsprzedaży.

•     cel majątkowy: głównym motywem jest zachowanie wartości pieniądza w czasie, baza na „starość” oraz sukcesja dla dzieci.

Jako podatnik VAT, odlicza Pani podatek naliczony przy nabyciu lokali użytkowych i doliczam VAT do czynszu, traktując to jako techniczny wymóg systemowy ustawy o VAT. Nie planuje Pani sprzedaży tych nieruchomości w krótkim okresie, co potwierdza ich długoterminowy, inwestycyjny charakter.

W ramach zawieranych umów najmu stosuje Pani wyraźne rozdzielenie należności z tytułu czynszu najmu (stanowiącego realne Pani przysporzenie majątkowe) od opłat eksploatacyjnych za media oraz opłat administracyjnych.

Zgodnie z zapisami umownymi, ciężar finansowy ponoszenia tych opłat spoczywa wyłącznie na najemcy. W tym zakresie pełni Pani jedynie rolę pośrednika technicznego - przyjmuje od najemcy środki finansowe w wysokości odpowiadającej faktycznemu zużyciu (według wskazań liczników lub faktur wystawionych przez dostawców) i przekazuje je w całości (1:1) podmiotom trzecim (zakład energetyczny, gazownia, wodociągi, wspólnota). Kwoty te nie są elementem Pani wynagrodzenia za udostępnienie lokalu i nie stanowią dla Pani korzyści ekonomicznej.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku:

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. a) – c) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę (dzień, m-c, rok) od kiedy prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, o której mowa we wniosku?

W jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą?

Jaką formę opodatkowania wybrała Pani dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa w pkt I ppkt 1 lit. b) tego wezwania?

podała Pani:

Prowadzę działalność gospodarczą od 20.04.2015 roku.

Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego i hurtowego oraz wynajmu nieruchomości.

Działalność opodatkowana jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. d) – e) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę nabycia poszczególnych nieruchomości i rodzaj nabytej nieruchomości, tj. czy jest to nieruchomość mieszkalna, użytkowa?

Jaki tytuł prawny jaki przysługuje Pani do poszczególnych nieruchomości - wymienionych w odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. d) tego wezwania, tj. czy jest to prawo własności, prawo współwłasności, spółdzielcze prawo własności?

podała Pani:

Poniżej wskazuję daty nabycia nieruchomości i rodzaje nieruchomości, które posiadam obecnie, które wynajmuję i które są przedmiotem wniosku o interpretację:

data nabycia 30.04.2015 r. grunt handlowo-usługowy, wynajmowany na cele komercyjne,

data nabycia 21.09.2015 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

data nabycia 16.11.2015 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

data nabycia 21.02.2022 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

data nabycia 21.02.2022 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

data nabycia 12.02.2026 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne

data nabycia 12.02.2026 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne.

Poniżej wskazuję informację o prawach własności nieruchomości będących przedmiotem wniosku, wynajmowane i wskazanych powyżej:

data nabycia 30.04.2015 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.09.2015 spółdzielcze prawo współwłasności,

data nabycia 16.11.2015 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.02.2022 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.02.2022 współwłasność małżeńska,

data nabycia 12.02.2026 współwłasność małżeńska,

data nabycia 12.02.2026 współwłasność małżeńska.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. f) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Które z nabytych nieruchomości - wymienionych w odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. d) tego wezwania – wykorzystuje Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

podała Pani:

Poniżej wskazuję informacje o sposobie wykorzystania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i wynajmu prywatnego:

data nabycia 30.04.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.09.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 16.11.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.02.2022 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.02.2022 wynajem jako firma X,

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna,

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. g) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

W jaki sposób wykorzystuje Pani nieruchomości - wymienione w odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. f) tego wezwania – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Jeżeli są one przedmiotem najmu, proszę, żeby Pani podała:

Czy ich najem dokonywany jest na rzecz osób fizycznych czy na rzecz innych podmiotów (jakich)?

Czy wymienione we wniosku opłaty, które zgodnie z zapisami umowy zobowiązani są ponosić najemcy – są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich nieruchomości?

podała Pani:

Poniżej informacje o sposobie wykorzystania nieruchomości - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – w odpowiedzi na pytania:

Czy ich najem dokonywany jest na rzecz osób fizycznych czy na rzecz innych podmiotów (jakich)?

nieruchomości wynajmowane jest dla spółek z o. o., jedna dla spółki akcyjnej, jedna dla osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą z żadnym z najemców nie jestem powiązana w jakikolwiek sposób

Czy wymienione we wniosku opłaty, które zgodnie z zapisami umowy zobowiązani są ponosić najemcy – są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich nieruchomości?

Tak, są to wszelkie opłaty dotyczące wynajmowanej nieruchomości opłacane za moim pośrednictwem do Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych, konieczność regulowania takich opłat jest zawarta w umowie najmu, opłata jest przerzucana na najemców refakturą (bez marży).

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. h) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę ujęcia poszczególnych nieruchomości w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.

podała Pani:

Poniżej wskazuję daty ujęcia poszczególnych nieruchomości w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych firmy:

30.04.2015 r. grunt handlowo-usługowy, wynajmowany na cele komercyjne,

16.11.2015 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

17.12.2015 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

21.02.2022 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne,

21.02.2022 lokal użytkowy, wynajmowany na cele komercyjne.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 2 lit. a) – c) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Przybliżoną datę wycofania kilku nieruchomości z ewidencji środków trwałych do majątku osobistego?

Które i jakie (tj. mieszkalne, użytkowe) z wymienionych w odpowiedzi na pkt I ppkt 1 lit. f) tego wezwania – zamierza Pani wycofać z ewidencji środków trwałych do majątku osobistego?

Które i jakie (mieszkalne, użytkowe) z wymienionych w odpowiedzi na pkt I ppkt 2 lit. b) tego wezwania – zamierza Pani wynajmować w ramach najmu prywatnego?

podała Pani:

Planuję wycofać nieruchomości z ewidencji środków trwałych do majątku osobistego w najbliższym czasie – w bieżącym roku.

Planuję wycofać do majątku trwałego wszystkie nieruchomości znajdujące się w środkach trwałych mojej firmy.

Wszystkie nieruchomości znajdujące się w środkach trwałych firmy planuję wynajmować w ramach wynajmu prywatnego.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 2 lit. d) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Skoro nie wyklucza Pani sprzedaży nieruchomości wycofanych z ewidencji środków trwałych, proszę, żeby podała Pani:

Które i jakie nieruchomości (mieszkalne, użytkowe) - po wycofaniu z ewidencji środków trwałych do majątku osobistego - zamierza Pani sprzedać?

Przybliżoną datę sprzedaży nieruchomości wycofanych z ewidencji środków trwałych do majątku osobistego?

Czy, a jeśli tak to w jaki sposób zamierza Pani poszukiwać nabywców nieruchomości?

Czy będzie prowadziła Pani działania marketingowe lub reklamowe związane ze sprzedażą nieruchomości?

Czy przed sprzedażą będzie Pani przeprowadziła czynności, których celem było przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej?

podała Pani:

Na ten moment nie planuję sprzedawać nieruchomości i nie potrafię wskazać czy, kiedy i którą nieruchomość będę chciała zbyć, takie decyzję prawdopodobnie podejmę na bieżąco, np. z powodu gdy dana nieruchomość straci najemcę. Jest też prawdopodobne jest, ze nieruchomości nie będę sprzedawać i przekażę je spadkobiercom.

Na ten moment nie planuję sprzedawać nieruchomości wycofanych z ewidencji środków trwałych i nie potrafię wskazać czy, kiedy i którą nieruchomość będę chciała zbyć, taką decyzję mogę podjąć np. z powodu straty najemcy. Jest też prawdopodobne, że nieruchomości nie będę sprzedawać i przekażę je spadkobiercom.

Nabywców nieruchomości prawdopodobnie będę poszukiwać przez portale nieruchomości (dam ogłoszenie), ewentualnie skorzystać z pomocy agencji nieruchomości.

Nie planuję podejmować żadnych działań marketingowych lub reklamowych.

Nie planuję prowadzić żadnych czynności przed sprzedażą nieruchomości mających na celu

przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 3 lit. a) – b) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę nabycia obecnie posiadanych nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych.

Rodzaj obecnie posiadanych nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych, tj. czy są to nieruchomości mieszkalne, użytkowe?

podała Pani:

Poniżej wskazuję datę nabycia obecnie posiadanych nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych:

data nabycia 30.04.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.09.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 16.11.2015 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.02.2022 wynajem jako firma X,

data nabycia 21.02.2022 wynajem jako firma X.

Wszystkie nieruchomości wprowadzone do ewidencji środków trwałych to lokale użytkowe.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 3 lit. c) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Jaki tytuł prawny przysługuje Pani do obecnie posiadanych nieruchomości wpisanych do ewidencji środków trwałych, tj. czy jest to prawo własności, prawo współwłasności, spółdzielcze prawo własności?

podała Pani:

Poniżej wskazuję informacje o tytułach własności nieruchomości wprowadzonych do

ewidencji środków trwałych mojej firmy:

data nabycia 30.04.2015 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.09.2015 spółdzielcze prawo współwłasności z mężem,

data nabycia 16.11.2015 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.02.2022 współwłasność małżeńska,

data nabycia 21.02.2022 współwłasność małżeńska.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 3 lit. d) – f) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę nabycia obecnie posiadanych nieruchomości stanowiących Pani majątek osobisty.

Rodzaj obecnie posiadanych nieruchomości stanowiących Pani majątek osobisty, tj. czy są to nieruchomości mieszkalne, użytkowe?

Jaki tytuł prawny przysługuje Pani do obecnie posiadanych nieruchomości stanowiących Pani majątek prywatny, tj. czy jest to prawo własności, prawo współwłasności, spółdzielcze prawo własności?

podała Pani:

Poniżej wskazuję datę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku stanowiących majątek osobisty podlegający wynajmowi prywatnemu:

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna,

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna.

Nieruchomości prywatne, których dotyczy wniosek i które podlegają najmowi prywatnemu są nieruchomościami użytkowymi

Nieruchomości będące przedmiotem wniosku - wynajmowane prywatnie są we współwłasności małżeńskiej.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 4 lit. a) – f) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Datę nabycia nieruchomości, które wynajmuje Pani prywatne?

Datę od kiedy wynajmuje Pani nieruchomości prywatne?

Liczę wynajmowanych prywatnie nieruchomości i ich rodzaj, tj. czy są to nieruchomości mieszkalne, użytkowe?

Jaką formę opodatkowania wybrała Pani dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z wynajmem nieruchomości prywatnych, o której mowa w pkt I ppkt 4 lit. b) tego wezwania?

Czy najem nieruchomości, które wynajmuje Pani prywatnie dokonywany jest na rzecz osób fizycznych czy na rzecz innych podmiotów (jakich)?

Czy wymienione we wniosku opłaty, które zgodnie z zapisami umowy zobowiązani są ponosić najemcy – są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich nieruchomości?

podała Pani:

Poniżej wskazuję datę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku stanowiących majątek osobisty podlegający wynajmowi prywatnemu:

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna,

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna.

Poniżej wskazuję datę, od kiedy wynajmuję nieruchomości prywatne:

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna.

data nabycia 12.02.2026 wynajem jako osoba prywatna.

Obecnie wynajmuję prywatnie dwie nieruchomości użytkowe

W odpowiedzi na pytanie - Jaką formę opodatkowania wybrała Pani dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z wynajmem nieruchomości prywatnych, o której mowa w pkt I ppkt 4 lit. b) tego wezwania? Uprzejmie informuję, iż jedyną dozwoloną formą opodatkowania nieruchomości prywatnych jest zryczałtowany podatek dochodowy i taką formę opodatkowania zgodną z obowiązującymi przepisami stosuję.

Najem nieruchomości, które wynajmuję prywatnie dokonywany jest na rzecz spółek z o.o.

Wymienione we wniosku opłaty, które zgodnie z zapisami umowy zobowiązani są ponosić najemcy – są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich nieruchomości.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 5 lit. a) – e) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani:

Przybliżoną datę sprzedaży nieruchomości stanowiących Pani majątek osobisty, które Pani wynajmuje w ramach najmu prywatnego.

Ilość nieruchomości, które zamierza Pani zbyć i ich rodzaj, tj. czy będzie to nieruchomość mieszkalna czy użytkowa?

Czy, a jeśli tak to w jaki sposób zamierza Pani poszukiwać nabywców nieruchomości?

Czy będzie prowadziła Pani działania marketingowe lub reklamowe związane ze sprzedażą nieruchomości?

Czy przed sprzedażą będzie Pani przeprowadziła czynności, których celem było przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej?

podała Pani:

Na ten moment nie planuję sprzedawać nieruchomości i nie potrafię wskazać czy, kiedy i którą nieruchomość będę chciała zbyć, takie decyzję podejmowane są zazwyczaj na bieżąco, np. z powodu gdy dana nieruchomość straci najemcę. Jest też prawdopodobne, że nieruchomości nie będę sprzedawać i przekażę je spadkobiercom.

Jeżeli zdecyduję się na sprzedaż nieruchomości to nabywców nieruchomości prawdopodobnie poszukam przez portale nieruchomości (dam ogłoszenie), ewentualnie skorzystam z pomocy agencji nieruchomości

Nie planuję podejmować żadnych działań marketingowych lub reklamowych

Nie planuję prowadzić żadnych czynności przed sprzedażą nieruchomości mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej.

·      W odpowiedzi na pkt I ppkt 6 lit. a) – f) wezwania o treści:

proszę, żeby podała Pani czy w przeszłości zbywała Pani inne nieruchomości? Jeżeli tak – proszę, żeby Pani podała, ile było tych nieruchomości i (dla każdej z tych nieruchomości):

Jakiego rodzaju była to nieruchomość?

Kiedy i w jaki sposób ją Pani nabyła? W jakim celu ją Pani nabyła?

W jaki sposób była wykorzystywana przez Panią ta nieruchomość – od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Dlaczego, z jakich względów zbywała Pani tę nieruchomość?

W jaki sposób poszukiwała Pani nabywców nieruchomości? Czy prowadziła Pani działania marketingowe lub reklamowe związane ze sprzedażą nieruchomości?

Czy przed sprzedażą przeprowadziła Pani czynności, których celem było przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej?

podała Pani:

W przeszłości sprzedałam 2 nieruchomości (lokale użytkowe) będące przedmiotami najmu i połowę gruntu po dokonaniu podziału większej nieruchomości gruntowej.

Nieruchomości nabyłam w celu lokaty kapitału i zabezpieczenia siebie i dzieci na przyszłość. Lokale użytkowe nabyłam aktem notarialnym od syndyka działającego w imieniu spółki akcyjnej i od osoby fizycznej prowadzącej działalności, grunt nabyłam aktem notarialnym od Gminy Miejskiej.

Lokale chciałam wynająć, lecz ostatecznie nie mogłam znaleźć najemcy czego konsekwencją była decyzja o ich sprzedaży, działka została podzielona na dwie części, jedna cześć sprzedana , druga pozostaje w ewidencji środków trwałych.

Nabywców poszukiwałam dając ogłoszenia na portalach internetowych, nie prowadziłam działań marketingowych i reklamowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Nie prowadziłam czynności, których celem było przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienia jej wartości rynkowej. Grunt został podzielony w związku co pozwoliło na jego sprzedaż.

·      Jednocześnie oświadczyła Pani, że zaprezentowane we wniosku stanowisko Pani nie ulega zmianie.

Pytania

1)  Czy w opisanym stanie faktycznym mam prawo do rozliczania przychodów z najmu nieruchomości niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych jako przychodów z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) opodatkowanych ryczałtem?

2)  Czy ewentualna sprzedaż tych nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

3)  Czy wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej do majątku prywatnego (na cele osobiste) będzie czynnością neutralną podatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy po takim wycofaniu przychody z najmu tych nieruchomości będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny?

4)  Czy sprzedaż nieruchomości wycofanych z działalności po upływie 6 lat od ich wycofania z działalności będzie wolna od podatku dochodowego?

5)  Czy w przypadku najmu prywatnego i najmu "firmowego", opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, kwoty otrzymywane od najemców tytułem zwrotu kosztów opłat eksploatacyjnych (tzw. mediów: energii elektrycznej, wody, gazu, wywozu nieczystości oraz opłat administracyjnych/czynszu do wspólnoty), do których ponoszenia zgodnie z umową najmu zobowiązany jest Najemca, a które są przeze mnie jedynie „przekazywane” do dostawców (refakturowane 1:1), stanowią przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem w rozumieniu art. 6 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Przedmiotowa interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 5. Pani wniosek w pozostałym zakresie jest przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Stanowisko Pani w sprawie

Pani zdaniem, kwoty z tytułu opłat eksploatacyjnych (mediów), do których zapłaty zobowiązany jest najemca na podstawie umowy, nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne z tytułu najmu. Jednakże w orzecznictwie organów podatkowych oraz sądów administracyjnych (np. Dyrektor KIS w interpretacji z 20 czerwca 2023 r., 0115-KDIT1.4011.334.2023.1 .AS) utrwalony jest pogląd, że przychodem z najmu jest jedynie czynsz, czyli realne przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego.

Składnikami przychodu nie są natomiast opłaty eksploatacyjne, które najemca jest zobowiązany regulować, a wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu dostawcom mediów lub wspólnocie mieszkaniowej. Warunkiem takiego rozliczenia jest wyraźne wskazanie w umowie najmu, że to najemca ponosi koszty mediów oddzielnie od czynszu najmu. W umowach najmu stosuje Pani zapisy, które określają obowiązek rozliczania najmu przez najemcę w związku z czym uzyskany od najemcy zwrot kosztów mediów jest dla mnie neutralny podatkowo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Stosownie do przepisów ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do przepisów ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r, poz. 226 i 232), zwaną dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1g, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Jak stanowi natomiast art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r, poz. 226 i 232), zwaną dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1g, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Jak stanowi natomiast art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika m.in, że:

·      Prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu nieruchomości.

·      W latach 2015-2022 nabyła Pani pięć lokali użytkowych, które stanowią środki trwałe w Pani działalności i są wynajmowane. Dla celów podatkowych wybrała Pani zryczałtowany podatek dochodowy.

·      Dodatkowo do majątku prywatnego, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa 12 lutego 2026 r. nabyła Pani dwa lokale użytkowe. Lokale te wynajmuje Pani w ramach tzw. najmu prywatnego. Dla celów podatkowych wybrała Pani również zryczałtowany podatek dochodowy.

Wątpliwości Pani budzi m.in. kwestia czy w opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym w przypadku najmu prywatnego i najmu "firmowego", opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, kwoty otrzymywane od najemców tytułem zwrotu kosztów opłat eksploatacyjnych (tzw. mediów: energii elektrycznej, wody, gazu, wywozu nieczystości oraz opłat administracyjnych/czynszu do wspólnoty) stanowią przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1 oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Tym samym podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Co prawda strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

W myśl art. 662 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Z kolei na podstawie art. 675 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Powołany art. 6 ust. 1 oraz art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.

Jak Pani podała w opisie sprawy:

·      W ramach zawieranych umów najmu stosuje Pani wyraźne rozdzielenie należności z tytułu czynszu najmu od opłat eksploatacyjnych za media oraz opłat administracyjnych.

·      Zgodnie z zapisami umownymi, ciężar finansowy ponoszenia tych opłat spoczywa wyłącznie na najemcy. W tym zakresie pełni Pani jedynie rolę pośrednika technicznego - przyjmuje od najemcy środki finansowe w wysokości odpowiadającej faktycznemu zużyciu (według wskazań liczników lub faktur wystawionych przez dostawców) i przekazuje je w całości (1:1) podmiotom trzecim (zakład energetyczny, gazownia, wodociągi, wspólnota).

·      Wymienione we wniosku opłaty, które zgodnie z zapisami umowy zobowiązani są ponosić najemcy – są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich nieruchomości.

Jak wskazałem powyżej, art. 6 ust. 1 oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem.

W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.

Zatem, przychodem wynajmującego nie będą prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:

·      bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz

·      poniesione niezależnie od wynajmującego.

Odnosząc się do zatem do przedstawionego przez Panią opisu sprawy na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że zarówno w przypadku najmu prywatnego jak i najmu firmowego (prowadzonego w ramach działalności) otrzymane przez Panią od najemców opłaty z tytułu tzw. mediów: energii elektrycznej, wody, gazu, wywozu nieczystości oraz opłat administracyjnych/czynszu do wspólnoty - nie będą składnikiem przychodu osiąganego przez Panią z tytułu najmu lokali użytkowych.

Są to bowiem koszty związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu, poniesione niezależnie od Pani jako wynajmującego. Tym samym nie spowodują po Pani stronie przysporzenia majątkowego.

W konsekwencji, w opisanych okolicznościach przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, będzie wyłącznie kwota otrzymana/postawiona do Pani dyspozycji od najemcy tytułem czynszu najmu.

W świetle powyższego stanowisko Pani przedstawione we wniosku w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W odniesieniu do powołanej przez Panią we wniosku indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, informuję, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie wydawał rozstrzygnięcia o wskazanej przez Panią sygnaturze.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.