Interpretacja 0115-KDIT3.4011.46.2026.1.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 stycznia 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A ul. (...)

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A ul. (...)

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcy są małżonkami pozostającymi w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dniu 16 grudnia 2025 r. Wnioskodawcy, działając łącznie jako kupujący, zawarli przed notariuszem (...) umowę sprzedaży, udokumentowaną aktem notarialnym Rep. A nr (...). Przedmiotem tej umowy było nabycie przez Wnioskodawców do majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego w A przy B1, o powierzchni użytkowej 48,31 m², wraz z udziałem w prawach związanych z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego, cena sprzedaży została ustalona na kwotę 385 000 zł i miała zostać zapłacona w terminie do dnia 23 grudnia 2025 r., wyłącznie ze środków pochodzących z kredytu bankowego udzielonego Wnioskodawcom. Strony postanowiły, że do czasu zapłaty całej ceny sprzedaży nie dojdzie do wydania lokalu, a Wnioskodawcy nie obejmą go w posiadanie.

W treści aktu notarialnego zawarto również postanowienia dotyczące:

·      złożenia przez Wnioskodawców oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., wyłącznie na wypadek niewykonania zobowiązania zapłaty ceny,

·      ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności banku, przy czym skuteczność tego zabezpieczenia uzależniona była od dokonania konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej.

Po zawarciu umowy sprzedaży nie doszło do uruchomienia kredytu bankowego. Do dnia 22 grudnia 2025 r. sprzedająca nie otrzymała ceny sprzedaży, ani w całości, ani w części. Lokal mieszkalny nie został wydany Wnioskodawcom, nie doszło do przekazania kluczy, sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, ani objęcia lokalu w posiadanie faktyczne. Wnioskodawcy nie rozpoczęli korzystania z lokalu i nie wykonywali względem niego żadnych czynności właścicielskich.

Do dnia 22 grudnia 2025 r. nie zostały również wykonane wpisy w księdze wieczystej, w szczególności nie doszło do wpisu przeniesienia prawa na rzecz Wnioskodawców ani do wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku.

W związku z powyższym, wobec całkowitego niewykonania umowy sprzedaży, strony, sprzedająca oraz Wnioskodawcy uzgodniły rozwiązanie zawartej umowy.

W dniu 22 grudnia 2025 r. przed tym samym notariuszem został zawarty akt notarialny Rep. A nr (...), na mocy którego strony zgodnie rozwiązały umowę sprzedaży zawartą w dniu 16 grudnia 2025 r.

W treści aktu rozwiązującego strony jednoznacznie oświadczyły, że umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym Rep. A nr (...) nie została wykonana, w szczególności z uwagi na brak zapłaty ceny sprzedaży oraz brak wydania lokalu. Strony potwierdziły ponadto, że wszelkie zobowiązania wynikające z rozwiązanej umowy wygasły, a pomiędzy stronami nie istnieją i nie będą istnieć jakiekolwiek roszczenia, zarówno obecne, jak i przyszłe, związane z tą umową.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, w którym Wnioskodawcy zawarli umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, która następnie została rozwiązana za zgodnym porozumieniem stron przed upływem terminu zapłaty ceny sprzedaży, przy czym umowa ta nie została w całości wykonana, w szczególności z uwagi na brak zapłaty ceny sprzedaży oraz brak wydania lokalu, po stronie Wnioskodawców nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie wystąpił obowiązek złożenia zeznania podatkowego PIT-38 za rok 2025, na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym stanie faktycznym po ich stronie nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w tym w szczególności nie powstał przychód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem są wyłącznie takie wartości, które mają charakter definitywnego, trwałego i rzeczywistego przysporzenia majątkowego, polegającego na otrzymaniu lub postawieniu do dyspozycji podatnika środków pieniężnych, wartości pieniężnych bądź innych świadczeń majątkowych.

Zdaniem Wnioskodawców, czynność rozwiązania umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dokonana w dniu 22 grudnia 2025 r. nie spowodowała po ich stronie powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Rozwiązanie umowy sprzedaży stanowi czynność o charakterze wyłącznie cywilnoprawnym, której skutkiem jest zniesienie stosunku zobowiązaniowego istniejącego pomiędzy stronami. Czynność ta nie prowadzi do uzyskania przez którąkolwiek ze stron świadczenia majątkowego, lecz wyłącznie do przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy, w sytuacji gdy umowa ta nie została wykonana.

W przedstawionym stanie faktycznym rozwiązanie umowy nastąpiło przed jej wykonaniem, tj. przed zapłatą ceny sprzedaży oraz przed wydaniem lokalu mieszkalnego. Do dnia 22 grudnia 2025 r. wnioskodawcy nie otrzymali ceny sprzedaży, ani w całości, ani w części, nie doszło również do wydania lokalu ani do objęcia go w posiadanie.

Tym samym na moment rozwiązania umowy nie istniało po stronie Wnioskodawców jakiekolwiek definitywne przysporzenie majątkowe, które mogłoby zostać zakwalifikowane jako przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że rozwiązanie umowy nie powoduje „postawienia do dyspozycji” podatnika jakichkolwiek środków pieniężnych ani wartości majątkowych. W wyniku rozwiązania umowy Wnioskodawcy nie uzyskali zapłaty ceny, nie uzyskali żadnego świadczenia zastępczego ani ekwiwalentu majątkowego. Rozwiązanie umowy nie wiązało się również z powstaniem po stronie Wnioskodawców jakiegokolwiek roszczenia o charakterze majątkowym, gdyż strony w akcie notarialnym jednoznacznie oświadczyły, że wszelkie zobowiązania i roszczenia wynikające z umowy sprzedaży wygasły.

W konsekwencji czynność rozwiązania umowy sprzedaży z dnia 22 grudnia 2025 r. pozostaje neutralna na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nie prowadzi do powstania przychodu ani z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ani jakiegokolwiek innego przysporzenia majątkowego w rozumieniu art. 11 ust. 1 tej ustawy.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych, zgodnie z którą rozwiązanie niewykonanej umowy sprzedaży, bez zapłaty ceny i bez wydania przedmiotu umowy, nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego, gdyż brak jest elementu definitywnego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika.

Skoro w przedstawionym stanie faktycznym rozwiązanie umowy sprzedaży dokonane za zgodnym porozumieniem stron nie doprowadziło po stronie Wnioskodawców do powstania przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to po stronie Wnioskodawców nie powstał również obowiązek złożenia zeznania podatkowego PIT-38 za rok 2025. Obowiązek złożenia tego zeznania występuje wyłącznie w przypadku uzyskania przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym, natomiast w sytuacji, gdy w danym roku podatkowym przychód nie powstał, podatnik nie jest zobowiązany do składania zeznania PIT-38.

W konsekwencji, brak powstania przychodu podatkowego po stronie Wnioskodawców oznacza, że czynność rozwiązania niewykonanej umowy sprzedaży pozostaje neutralna nie tylko w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, lecz również w zakresie obowiązków sprawozdawczych, w tym obowiązku złożenia zeznania PIT-38 za rok 2025.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w ww. lit. a-c następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

W myśl z art. 155 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Podkreślenia natomiast wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że dokonana przez Państwa 16 grudnia 2025 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wywołała skutek w postaci nabycia tej nieruchomości.

Wobec powyższego, 16 grudnia 2025 r. doszło do nabycia przez Państwa opisanej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, rozwiązanie przez Państwa umowy sprzedaży dokonane w formie aktu notarialnego 22 grudnia 2025 r. skutkuje zwrotnym przeniesieniem własności nieruchomości na osobę sprzedającą, a co za tym idzie stanowi dla Państwa odpłatne zbycie tejże nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na to, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości zostało dokonane przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powoduje, że sprzedaż ta stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 4 i 5 ww. ustawy:

4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

5. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania).

Podsumowując, rozwiązanie przez Państwa umowy sprzedaży dokonane w formie aktu notarialnego 22 grudnia 2025 r. skutkuje zwrotnym przeniesieniem własności nieruchomości na osobę sprzedającą, a co za tym idzie odpłatnym zbyciem przez Państwa tejże nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem ww. sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi dla Państwa źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Dochód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, są Państwo zobowiązani do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 – a nie wskazany przez Państwa PIT-38 – o wysokości osiągniętego dochodu w myśl art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w terminie do dnia 30 kwietnia 2026 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.