Podatnik, osoba fizyczna, w 2012 r. nabył w spadku 1/12 udziału w kamienicy. W 2022 r. sąd dokonał zniesienia współwłasności tej kamienicy, ustanawiając odrębną własność ośmiu lokali i przyznając podatnikowi 1/4 udziału w trzech z nich, z jednoczesnym zasądzeniem…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek uzupełnił Pan pismem z 17 lutego 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Regularne przychody osiąga Pan też z wynajmu nieruchomości.
W 2012 r. nabył Pan w spadku 1/12 udziału w prawie własności nieruchomości (kamienicy).
20 grudnia 2022 r. dokonano sądowego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Na dzień wydawania orzeczenia sąd określił jej wartość na 2 039 000 zł (dwa miliony i trzydzieści dziewięć tysięcy złotych).
W ramach zniesienia współwłasności, sąd ustanowił odrębną własność ośmiu lokali:
1. lokal nr 1 o powierzchni 80,86 m2, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z WC i spiżarni, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 7,29 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 12/100 części, o wartości (...);
2. lokal nr 2 o powierzchni 81,00 m2 , składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z WC i spiżarni, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 17,89 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 12/100 części, o wartości (...);
3. lokal nr 3 o powierzchni 98,80 m2, składający się z 4 pokoi, kuchni, łazienki z WC i spiżarni, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 22,21 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 15/100 części, o wartości (...);
4. lokal nr 4 o powierzchni 81,45 m2, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z WC i spiżarni, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 18,72 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 12/100części, o wartości (...);
5. lokal nr 5 o powierzchni 83,92 m2, składający się z 3 pokoi, kuchni i łazienki z WC, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 22,12 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 12/100 części, o wartości (...);
6. lokal nr 6, o powierzchni 97,40 m2, składający się z 4 pokoi, kuchni, łazienki z WC, spiżarni i garderoby, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 15,28 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 14/100 części, o wartości (...);
7. lokal nr 7 o powierzchni 86,29 m2, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z WC i spiżarni, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 15,05 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 13/100 części, o wartości (...);
8. lokal nr 8 o powierzchni 69,68 m2, składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z WC i garderoby, do którego to lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 9,22 m2, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 10/100 części, o wartości (...).
Ich wycena została dokonana na dzień wydania orzeczenia. W następstwie powyższego sąd postanowił o przyznaniu Panu 1/4 udziału w prawie własności lokali nr 1, 4 i 7. Pozostałymi współwłaścicielami zostali trzej bracia Pana (każdy również po 1/4), którzy uprzednio również dysponowali 1/12 udziału w dzielonej nieruchomości.
Jednocześnie na poczet wyrównania udziałów, sąd postanowił zasądzić od Pana na rzecz innego współwłaściciela kwotę 5 000 zł (pięć tysięcy złotych). Współwłaściciel ten przed podziałem wraz z żoną posiadał 1/6 udziału w prawie własności na zasadach wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej. Po podziale otrzymał na wyłączną własność na zasadach wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej lokal nr 6.
Współwłaściciele lokalu nr 1 postanowili dokonać jego sprzedaży – w tym celu udzielając bratu Pana A. A odpowiedniego pełnomocnictwa. Umowę sprzedaży i przeniesienia własności zawarto 31 grudnia 2025 r. w formie aktu notarialnego Zapłata z tego tytułu została otrzymana 31 grudnia 2025 r. i rozdzielona zgodnie z posiadanymi udziałami. W związku z powyższym pojawiło się poniższe pytanie.
Uzupełnienie wniosku
Prowadził Pan/prowadzi Pan działalność gospodarczą. Pierwszą w latach 90-tych jako wspólnik spółki cywilnej. Drugą od 2018 roku do chwili obecnej jako jednoosobowa działalność gospodarcza. Obie te działalności nie dotyczyły obrotu nieruchomościami.
Na pytanie, kiedy zmarł Pana spadkodawca odpowiedział Pan, że ojciec B. A zmarł 10 sierpnia 2012 r.
Pana ojciec nabył prawo własności kamienicy wraz ze swoim rodzeństwem (łącznie 3 osoby) z dniem śmierci Pana dziadków – C. A 25 września 1983 r., D. A 24 marca 1984 r.
Na pytanie, w ramach jakiej czynności prawnej (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, spadkobranie) Pana spadkodawca nabył prawo własności nieruchomości (kamienicy), o której mowa we wniosku odpowiedział Pan, że spadkobranie.
Na pytanie, jakie dokładnie składniki majątku (nieruchomości, ruchomości, rzeczy, prawa majątkowe) wchodziły do masy spadkowej po spadkodawcy odpowiedział Pan, że wraz z 3 braci otrzymali Państwo w spadku po Ojcu:
Na pytanie, czy po śmierci Pana spadkodawcy został przeprowadzony dział spadku odpowiedział Pan, że [tak- dopisek organu], akt notarialny z 14 sierpnia 2012 r. – Protokół dziedziczenia. Każdy z 4 braci A przyjął wprost spadek po ojcu. Wartość Pana i Pana braci udziału w masie spadkowej wynosił ¼ na każdego brata.
Zniesienie współwłasności dotyczyło tylko nieruchomości w A przy ulicy H 1. Odbyło się pomiędzy spadkobiercami dziadków C. i D. A. Właścicielami prawa własności nieruchomości przed wydaniem postanowienia sądu byli:
Na pytanie, czy w wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności lokali wraz ze zniesieniem współwłasności otrzymał Pan wartość majątku, która mieściła się w wartości majątku, jaki przysługiwał Panu przed ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz zniesieniem współwłasności odpowiedział Pan, że szczegóły wyceny dokonanej przez sąd załączył Pan we wniosku o wydanie interpretacji w opisie stanu faktycznego. W punkcie G opisał Pan również kwestię nieznacznej nadwyżki jaką otrzymał Pan z braćmi zgodnie z postanowieniem sądu.
Na pytanie, czy zostało przeprowadzone jedynie zniesienie współwłasności bez działu spadku odpowiedział Pan, że tak, postanowienie sądu zawiera jedynie zniesienie współwłasności.
Lokal 1 będący przedmiotem wniosku stał pusty, nie był zamieszkany i nie był wynajmowany. Wymagał też generalnego remontu.
Lokal 1 generował koszty i postanowił go Pan z braćmi sprzedać.
Na pytanie, na co przeznaczy Pan środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości odpowiedział Pan, że nie podjął Pan decyzji w tej sprawie. Otrzymane środki są na koncie bankowym.
Na pytanie, czy dokonywał Pan wcześniej – oprócz sprzedaży udziału w lokalu nr 1– sprzedaży innych nieruchomości odpowiedział Pan, że sprzedał Pan z braćmi nieruchomość w B przy ulicy J w 2014 r. oraz nieruchomości w E. Ponadto w okolicach 2005 r. sprzedał Pan mieszkanie we F przy ulicy I 1, w którym mieszkał Pan przed przeprowadzeniem się do aktualnego miejsca zamieszkania.
Rozważa Pan z braćmi sprzedaż lokalu nr 7 w kamienicy w A, który obecnie również stoi pusty.
Pytanie
Czy w opisanej sytuacji sprzedaż udziału (1/4) w wyodrębnionym lokalu nr 1, dokonana 31 grudnia 2025 r., powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, biorąc więc pod uwagę, iż wartość 1/4 udziału w sprzedanym lokalu mieści się w pierwotnym udziale Pana, za datę nabycia sprzedanego lokalu (w całości) uznaje Pan rok 2012, co oznacza brak opodatkowania – z uwag na upływ terminu o którym mowa wart. 10 ust . 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak stanowi art. 10 ust . 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zatem zgodnie z powyższym, jeżeli do odpłatnego zbycia nieruchomości dochodzi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie to te zdarzenie nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i tym samym przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu.
W związku z powyższym pojawia się pytanie kiedy w opisanej sytuacji doszło do „nabycia” udziału w lokalu przez Pana.
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku czy też zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.
Jednakże, co wynika z analizy orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:
a. podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
b. jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym (rzeczy wspólnej).
Potwierdza to również dodany w 2019 roku do art. 10 ust. 7, który wprost wskazuje, iż nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
W przypadku wyodrębnienia własności lokalu z części wspólnej nieruchomości zmianie ulegają udziały w części wspólnej jakie związane są z dotychczas wyodrębnionymi w nieruchomości lokalami. Po stronie właściciela nowo wyodrębnionego z części wspólnej lokalu dochodzi do nabycia, gdyż zwiększa się jego udział w części wspólnej nieruchomości. Jednakże, jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokalu jest tylko zmianą formy własności, to w dacie wyodrębnienia nie następuje nabycie dodatkowego udziału w części wspólnej, gdyż podatnik uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości wspólnej Tym samym w takiej sytuacji ustanowienie odrębnej własności lokali nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli wartość majątku uzyskanego w wyniku wyodrębnienia lokali mieści się w ramach udziału w rzeczy wspólnej, jaki przypadał współwłaścicielowi przed jego dokonaniem. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego (ograniczonego takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli) władztwa tej osoby nad rzeczą, jak i stan jej majątku osobistego. (pismo z 30 października 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP3-1.4011.441.2019.3.KS1).
Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat (por. pismo z dnia 28 czerwca 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT2-3.4011.196.2018.1.KP).
Dodatkowo trzeba zwrócić uwagę, iż o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni (por. pismo z dnia 28 czerwca 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT2-3.4011.196.2018.1.KP).
Tak więc podsumowując powyższe rozważania - zniesienie współwłasności może być formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Datą nabycia „nadwyżki” jest wówczas data zniesienia współwłasności. Takie stanowisko jest ugruntowane – potwierdza je m.in. interpretacja indywidualna z dnia 27 marca 2025 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115 -KDIT3.4011.191.2025.2.JS.
Przenosząc powyższe rozważania na sytuację opisaną w wniosku:
1. Wartość Pana udziału przed podziałem (na dzień wydania orzeczenia) wynosiła 2 039 000/12 = 169 916 zł;
2. W wyniku podziału otrzymał Pan 1/4 udziału w lokalach 1, 4 i 7, których łączna wartość (na dzień wydania orzeczenia), wynosiła: Lokal nr 1 – (...), Lokal nr 4 – (...), Lokal nr 7 – (...), łącznie: 716 000 zł. W związku z tym wartość udziałów po podziale wynosiła 716 000 zł/4 = 179 000 zł.
3. Oznacza to 9 084,00 zł „nadwyżki” ponad pierwotny udział – w tym zakresie doszło więc do „nabycia” w dacie uprawomocnienia się orzeczenia o zniesieniu współwłasności.
Trzeba jednak zwrócić uwagę, iż 31 grudnia 2025 r. dokonano sprzedaży jedynie lokalu nr 1, który w momencie wydania orzeczenia sądu miał wartość 186 000 zł. Wartość udziału Pana w tym lokalu wynosiła więc 46 500 zł. W takiej sytuacji w Pana ocenie nie można stwierdzić, iż do nabycia sprzedawanego lokalu doszło w dacie wydania orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności – datą nabycia był 2012 rok, czyli data nabycia 1/12 udziału w całej kamienicy, w wyniku dziedziczenia.
W związku z tym sprzedaż 1/4 udziału w lokalu nr 1 w 2025 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ wartość tego udziału mieści się w ramach udziału nabytego w 2012 roku, a „nadwyżka” dotyczy całości przyznanych udziałów w trzech lokalach, nie zaś każdego lokalu z osobna.
Wspomniana wyżej „nadwyżka” ponad pierwotny udział miałaby w Pana ocenie znaczenie przy sprzedaży wszystkich udziałów w wyodrębnionych lokalach. W przypadku kiedy sprzedany został jeden, nie ma podstaw aby wspomnianą „nadwyżkę” rozdzielać proporcjonalnie na każdy lokal – byłoby to uciążliwe w praktyce, ponadto nie wynika z żadnego przepisu.
Należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z regułą legalizmu w postępowaniu podatkowym, organy podatkowe działają na podstawie przepisów prawa (art. 120 Ordynacji Podatkowej), a w myśl art. 2a O.p niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródło przychodu
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie jest przedmiotem działalności gospodarczej) oraz
· miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Nabycie nieruchomości w spadku
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.
W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Jak stanowi art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że:
własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W myśl art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.
Biorąc natomiast pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
· podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
· wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Jeżeli przy zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Okoliczności Pana sprawy
W opisie sprawy wskazał Pan, że:
· w 2012 r. nabył Pan w spadku 1/12 udziału w prawie własności nieruchomości (kamienicy);
· Pana spadkodawcą był Pana ojciec, który zmarł 10 sierpnia 2012 r.;
· Pana ojciec nabył 1/3 udziału w tej kamienicy po swoich rodzicach, którzy zmarli w 1983 r. (matka) oraz 1984 r. (ojciec);
· po Pana ojcu do dziedziczenia uprawniony był Pan i 3 Pana braci;
· 20 grudnia 2022 r. dokonano sądownego zniesienia współwłasności kamienicy;
· w ramach zniesienia współwłasności sąd ustanowił odrębną własność ośmiu lokali w tej kamienicy. Sąd postanowił w ramach zniesienia współwłasności o przyznaniu Panu ¼ udziału w lokalu nr 1, 4 oraz 7. Pozostałymi współwłaścicielami tych lokali zostali Pana 3 bracia. Jednocześnie na poczet wyrównania udziałów sąd zasądził od Pana na rzecz innego współwłaściciela kwotę 5 000 zł;
· 31 grudnia 2025 r. dokonał Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedaży lokalu nr 1.
Skutki podatkowe sprzedaży przez Pana ¼ udziału w lokalu nr 1
Do nabycia przez Pana udziału w nieruchomości, tj. ¼ udziału w lokalu nr 1, który Pan sprzedał w 2025 r., doszło w wyniku dwóch czynności, a mianowicie:
· część udziału w tym lokalu nabył Pan w spadku po Pana ojcu w 2012 r.;
· część udziału w tym lokalu, tj. udział w nieruchomości przekraczający pierwotny udział w majątku wspólnym, nabył Pan w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2022 r.
Wobec tego, w związku z Pana częścią udziału w nieruchomości nabytą w spadku po Pana ojcu w 2012 r., wyjaśniam, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął. W konsekwencji dokonana w 2025 r. sprzedaż ¼ udziału w lokalu nr 1 – w zakresie części udziału nabytego w spadku po Pana ojcu – nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc natomiast do kwestii nabycia części udziału w lokalu nr 1, tj. części udziału przekraczającego Pana pierwotny udział w majątku wspólnym, wskazuję, że w wyniku zniesienia współwłasności doszło do przysporzenia majątkowego na Pana rzecz ponad udział przysługujący Panu przed dokonaniem tego zniesienia. Sam Pan bowiem wskazał, że na poczet wyrównania udziałów sąd zasądził od Pana na rzecz innego współwłaściciela tej kamienicy kwotę 5 000 zł. Oznacza to, że w tej części mamy do czynienia z nabyciem, gdyż 20 grudnia 2022 r., na podstawie postanowienia Sądu, nastąpiło zwiększenie Pana majątku osobistego. Tym samym datę zniesienia współwłasności należy uznać za datę nabycia tej części udziału w lokalu nr 1, o którą powiększył się Pana udział po zniesieniu współwłasności.
Zatem sprzedaż części udziału w lokalu nr 1, nabytego w 2022 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. części udziału nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. części udziału. Dochód z tego odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie mogę również zgodzić się z Pana stanowiskiem, że:
Wspomniana wyżej „nadwyżka” ponad pierwotny udział miałaby w Pana ocenie znaczenie przy sprzedaży wszystkich udziałów w wyodrębnionych lokalach. W przypadku kiedy sprzedany został jeden, nie ma podstaw aby wspomnianą „nadwyżkę” rozdzielać proporcjonalnie na każdy lokal – byłoby to uciążliwe w praktyce, ponadto nie wynika z żadnego przepisu.
Wyjaśniam, że udziały w nieruchomości nie są oznaczonymi częściami w prawie własności. Udziały wyrażają uprawnienie do całej własności. Dlatego też na ¼ udziału w lokalu nr 1, który Pan zbył w 2025 r. składają się części udziału nabyte przez Pana w dwóch datach (spadku po ojcu w 2012 r. oraz na podstawie zniesienia współwłasności w 2022 r.).
Zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości
W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 powołanej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c .
W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Według art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Z art. 45 ust. 1a pkt 3 przywołanej ustawy wynika, że:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.
W świetle art. 30e ust. 4 powołanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 wskazanej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Podsumowanie
Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, wskazuję, że skoro w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2022 r. uzyskał Pan udział w nieruchomości o wartości rynkowej wyższej niż przysługujący Panu udział przed zniesieniem współwłasności, to sprzedaż tej części udziału w nieruchomości (lokalu nr 1) – nabytej ponad pierwotny udział – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w powołanym przepisie.
Uzyskany z tego tytułu dochód – jak już wcześniej wskazałem – podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód będący różnicą między przychodem z odpłatnego zbycia udziału w opisanej nieruchomości (powstałego w wyniku zniesienia współwłasności), ustalonym zgodnie z art. 19 tej ustawy, a kosztami uzyskania przychodu określonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego stanowisko Pana jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Nawiązując do art. 2a Ordynacji podatkowej – na który się Pan powołuje – stwierdzam, że zawarta w tym przepisie zasada nie może być rozumiana w ten sposób, że w przypadku wątpliwości interpretacyjnych organy podatkowe powinny rozstrzygać je zawsze w sposób korzystny dla podatnika. Ma ona bowiem zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy występują wątpliwości związane ze znaczeniem przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego. W analizowanej sprawie brzmienie przepisów nie budzi wątpliwości, dlatego też wskazana zasada – w tej sprawie – nie może znaleźć swojego zastosowania.
Jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 października 2017 r., sygn. akt I SA/Bd 781/17:
(…) przepis art. 2a O.p. stanowi, że niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika. Wobec tego, po pierwsze, muszą istnieć wątpliwości dotyczące treści przepisów prawa podatkowego. Po drugie, istniejące wątpliwości powinny mieć taki charakter, że nie da się ich rozstrzygnąć. Jeśli więc wątpliwości istnieją, ale mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni, wspomniana zasada nie ma zastosowania.
Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w B w wyroku z 23 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1261/16 wyjaśnił:
Podatnik nie może oczekiwać, aby przepis ten był stosowany w każdej sytuacji, gdy wynik wykładni przedstawiony przez organ podatkowy oznacza dla podatnika konsekwencje mniej korzystne niż zakładał.
Końcowo odnosząc się do art. 120 Ordynacji podatkowej – do którego Pan również nawiązuje we własnym stanowisku – wyjaśniam, że zgodnie z tym przepisem, organy podatkowe działają na podstawie przepisów prawa.
Określona w art. 120 Ordynacji podatkowej zasada praworządności oznacza nakaz przestrzegania prawa przez organy w ich działaniach. Zasada ta jest realizacją zasady praworządności określonej w art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.). Zasada praworządności wiąże się z zasadą zaufania określoną w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej.
Zaprezentowanie w interpretacji stanowiska odmiennego od przedstawionego przez Pana nie powoduje naruszenia ww. zasad.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo