Interpretacja 0115-KDIT3.4011.535.2025.3.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest w zakresie sprzedaży udziału w :

· budynku biurowo-socjalnym – prawidłowe oraz

· prawie wieczystego użytkowania gruntu (działka nr 2/2) - nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 22 lipca 2025 r. (wpływ: 25 lipca 2025 r.) oraz z 18 sierpnia 2025 r. (wpływ: 22 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w roku 2004 r. z inną osobą fizyczną, w udziałach po połowie – ½, prawo wieczystego użytkowania gruntów położonych w X przy ul. A nr 1 (działka nr 1/1 o pow. 0,1926 ha) wraz z własnością budynku znajdującego się na tym gruncie. Pozostawał Pan w związku małżeńskim, jednakże nabył Pan wymienioną nieruchomość z majątku odrębnego i dla potrzeb prowadzonego przedsiębiorstwa wpisanego do ewidencji działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości była zwolniona od podatku od towarów i usług, więc z jej nabyciem nie było związane prawo odliczania podatku naliczonego VAT.

Nabyty wraz z prawem użytkowania wieczystego powołany budynek to hala, którą Pan amortyzował w wartości 1/2, w prowadzonej indywidualnej działalności gospodarczej, gdyż obiekt ten był przedmiotem najmu realizowanego przez współwłaścicieli nieruchomości - budynku.

Na części działki wyżej opisanej (nr 1/1 ) wybudował Pan, wraz z współużytkownikiem wieczystym, budynek biurowo-socjalny. Zakończenie budowy i oddanie do użytkowania tego budynku nastąpiło ostatecznie w roku 2008. Budynek ten nie został u Pana wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nie był amortyzowany w działalności gospodarczej, gdyż wolą Pana było, aby nie wprowadzać tego budynku do majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Współwłaściciele wynajmowali budynek socjalno-biurowy, a Pan rozliczał od przychodów z tytułu tego najmu podatek dochodowy, traktując ten dochód jako źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (obecnie t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Następnie w roku 2021 opisana działka nr 1/1 o pow. 0,1923 ha została podzielona na działki: nr 2/1 o pow. 0,1116 oraz nr 2/2 o pow. 0,0807 ha. Wydzielona działka nr 2/2, na której został wybudowany wyżej opisany budynek biurowo-socjalny pozostaje w użytkowaniu wieczystym i jest nadal we współużytkowaniu wieczystym osób, które nabyły prawo do całego grunt w roku 2004 w udziale po ½, jednakże Pan nie wprowadził tej wydzielonej działki do składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, traktując już wydzieloną działkę, z wybudowanym na niej budynkiem, jako składnik majątku osobistego, a nie związanego z Pana działalnością gospodarczą.

Działka nr 2/2 wraz z budynkiem biurowo-socjalnym nie jest z powyższych powodów wprowadzona do Pana ewidencji środków trwałych, nie amortyzuje Pan przedmiotowego budynku, gdyż uznał Pan, że jest to część Pana majątku niezwiązana z prowadzoną działalnością gospodarczą i tak traktowana. Wymienione składniki majątku nie zostały wprowadzone do majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Ponieważ jednak budynek wraz z działką jest wynajmowany, to przychód z najmu, podzielony na dwóch współwłaścicieli, był wykazywany jako przychód skutkujący opodatkowaniem podatkiem dochodowym ze źródła przychodów wskazanego w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Obecnie Pan, wraz ze współużytkownikiem wieczystym, nosi się z zamiarem sprzedaży działki nr 2/2- prawa użytkowania wieczystego tej działki oraz własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-socjalnego, który został przez użytkowników wieczystych wybudowany.

Uzupełnienie wniosku z 22 lipca 2025 r.

Działalność gospodarczą prowadzi Pan od 1 kwietnia 1991 r. Zakres działalności to: PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Na pytanie, jaką formę opodatkowania przychodów/dochodów z prowadzonej działalności Pan wybrał odpowiedział Pan, że wybrał Pan opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 843).

Prowadzi Pan ewidencję przychodów, zgodnie z powołaną ustawą. Ponadto, prowadzi Pan także ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku, zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług.

Drugim współużytkownikiem wieczystym i współwłaścicielem budynku posadowionego na tej działce jest osoba fizyczna nie powiązana z Panem w jakikolwiek sposób.

Na pytanie, czy prawidłowo odczytuję, że nabył Pan 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów położonych w X przy ul. A nr 1 (działka nr 1/1 o pow. 0,1923 ha) wraz z własnością budynku znajdującego się na tym gruncie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że tak. Nabył Pan 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów położonych w X przy ul. A nr 1 wraz z własnością budynku znajdującego się na tym gruncie. Jest Pan w związku z tym także współwłaścicielem tego budynku w 1/2.

Na pytania, czy z aktu notarialnego wynika, że ww. nabycie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz jeśli nie - to jaki zapis odnośnie celu nabycia zawiera akt notarialny odpowiedział Pan, że nabył Pan udział w 1/2 przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego oraz udział we własności budynku ze środków osobistych, ale akt notarialny wskazuje, że nabycie jest dokonywane dla celów działalności gospodarczej z tym, że zapis ten był wprowadzony dla zaznaczenia, że będzie to działalność w rozumieniu ustawy o VAT, czyli z przeznaczeniem nieruchomości na dzierżawę/najem.

Na pytania, czy działka nr 1/1 wraz z budynkiem znajdującym się na tym gruncie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz jeśli tak - to kiedy odpowiedział Pan, że nie wprowadzał Pan przedmiotowego gruntu - działki nr 1/1 ani budynku znajdującego się na tym gruncie do ewidencji środków trwałych.

Na pytanie, czy najem hali wybudowanej na prawie użytkowania wieczystego gruntu następował prywatnie, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że najem hali był najmem prywatnego majątku. Jako podatnik VAT czynny był Pan zobowiązany dokumentować czynsz najmu fakturą oraz rozliczał Pan podatek zryczałtowany z tytułu tego najmu razem z innymi przychodami opodatkowanymi zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843).

Na pytania, czy - jeśli działka nr 1/1 została wprowadzona do ewidencji środków trwałych to - po jej podziale na działki nr 2/1 i nr 2/2 to działka nr 2/2 została z niej wycofana oraz jeśli tak – to kiedy odpowiedział Pan, że działka 1/1 oraz działki 2/1 i 2/2 nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Na pytania, czy uzyskał Pan zgodę właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na podział działki nr 1/1 oraz jeśli tak - to w jakiej formie oraz kiedy zgoda taka została wyrażona odpowiedział Pan, że decyzją z (...) 2021 r. Prezydenta Miasta (...) zatwierdził podział działki nr 1/1 o powierzchni 0,1923 ha na działki o nr 2/1 i 2/2. Decyzja uznaje podział działek za zgodny z art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na pytanie, czy podział działki nr 1/1 na działki nr 2/1 i nr 2/2 wiązał się ze zniesieniem współużytkowania, czy był to jedynie podział geodezyjny odpowiedział Pan, że podział działek nie był związany ze zniesieniem współużytkowania. Podział ten ma skutek geodezyjny.

Na pytanie, kiedy ma Pan zamiar dokonać sprzedaży działki nr 2/2 - prawa użytkowania wieczystego tej działki - oraz własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-socjalnego odpowiedział Pan, że ma Pan zamiar dokonać przedmiotowej sprzedaży w roku 2026 lub później, czyli po przejściu na emeryturę.

Na pytanie, czy sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że będzie to sprzedaż majątku osobistego - nie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na pytanie, czy wcześniej dokonywał Pan odpłatnego zbycia innych nieruchomości odpowiedział Pan, że nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż jaką dokonał Pan w ramach majątku osobistego dotyczyła sprzedaży mieszkania, a środki z tej czynności przeznaczył Pan na zakup budynku mieszkalnego - jednorodzinnego, w którym od wielu lat zamieszkuje.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Na dzień składania wniosku oraz jego uzupełnienia nie nosi się Pan z zamiarem sprzedaży innej nieruchomości poza opisanym we wniosku udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i współwłasności własności budynku posadowionego na tym gruncie.

Nie ma Pan przeznaczonych obecnie na sprzedaż nieruchomości i w najbliższym okresie nie planuje Pan takiej transakcji poza objętą wnioskiem o interpretację.

Nie ma Pan zamiaru nabywać jakichkolwiek nieruchomości. Przechodzi Pan z końcem roku na emeryturę i nie nosi się Pan z zamiarem jakiejkolwiek aktywności gospodarczej związanej z nabywaniem nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku z 11 sierpnia 2025 r.

Miejsce działalności gospodarczej (jako miejsce wykonywania czynności opodatkowanych ) przy ul. A nr 2 było zgłoszone jako miejsce prowadzenia działalności w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w okresie jego nabycia i rozpoczęcia wynajmowania - rok 2004 - miejsca wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu determinowało właściwość miejscową organu podatkowego. Po zmianie przepisów od roku 2016 wpis w CEIDG pozostał nie zmieniony ale nie oznacza nadal, że Pan zmienił kwalifikacji majątku znajdującego się pod wskazanym adresem i nadal nie łączy go z majątkiem związanym z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców.

Drugim współużytkownikiem wieczystym działki nr 2/2 jest pan A.A.

Na pytania, w jakim celu/ z jakim zamiarem inwestycyjnym nabył Pan wraz z drugą osobą prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem oraz czy drugi współużytkownik wieczysty i współwłaściciel budynku nabył te składniki także w ramach działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że uważa Pan, że odpowiedź na powyższe pytanie była już udzielona: „Nabył Pan udział w ½ przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego oraz udział we własności budynku ze środków osobistych ale akt notarialny wskazuje, że nabycie jest dokonywane dla celów działalności gospodarczej z tym, że zapis ten był wprowadzony dla zaznaczenia, że będzie to działalność w rozumieniu ustawy o VAT, czyli z przeznaczeniem nieruchomości na dzierżawę/najem. Dodatkowo wyjaśnia Pan, że nabył Pan na własne cele majątkowe (zwiększenie stanu majątku jako forma zabezpieczenia emerytalnego) użytkowanie wieczyste wraz z budynkiem. Nabycie wraz z drugą osobą wiązało się z Pana możliwościami finansowymi, który nie dysponował środkami umożliwiającymi samodzielne nabycie nieruchomości. Nabycie wraz z inną osobą nie miało związku z celami inwestycyjnymi drugiego nabywcy. Przedmiotowe nabycie miało służyć lokacie kapitału na przyszłość. Możliwość wynajmowania nieruchomości zapewniła pozyskanie środków na jej utrzymanie, a w tym ponoszenie wydatków takich jak podatek od nieruchomości oraz zabezpieczenie stanu technicznego budynku. Nie jest wiadome Panu, czy drugi nabywca dokonał nabycia na cele działalności gospodarczej. Zaznacza Pan, że na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców (poprzednio ustawy o działalności gospodarczej) został wybudowany drugi budynek (socjalno-biurowy), którego ściśle dotyczy wniosek o interpretację.

Na pytanie, aby jednoznacznie Pan wyjaśnił, czy najem hali wybudowanej na prawie użytkowania wieczystego gruntu następował/następuje prywatnie, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że wniosek wyróżnia budynek nabyty wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego - halę oraz drugi budynek (socjalno-biurowy) wybudowany na nabytym gruncie. Ten drugi obiekt został wybudowany i niewprowadzony do Pana działalności gospodarczej, nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych służących działalności gospodarczej, nie był amortyzowany. Najem tego wybudowanego przez Pana obiektu (budynek biurowo-socjalny ) jest rozliczany podatkiem zryczałtowanym z tytułu tego najmu razem z innymi przychodami opodatkowanymi zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 843). Powyższe dotyczy całego okresu użytkowania od wybudowania budynku i oddania do użytkowania w 2008 r. do dnia złożenia wniosku.

Na pytania, jeśli najem hali następuje/następował prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to dlaczego Pan „dokumentował czynsz najmu fakturą”, jaki był opis na fakturze oraz czy faktura ta oprócz Pana danych osobowych zawiera także Pana NIP, nazwę firmy odpowiedział Pan, że najem hali nabytej wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania był dokonywany w ramach działalności gospodarczej i jako taki był on dokumentowany fakturą.

Na pytanie, czy najem budynku biurowo-socjalnego także dokumentował Pan fakturą odpowiedział Pan, że jak Pan wskazał we wniosku i odpowiedzi na pytania organu, jest Pan czynnym podatnikiem VAT i jako taki podmiot jest zobowiązany opodatkować wszystkie czynności zaliczane do kategorii usług i dostaw w rozumieniu ustawy o VAT, a w tym również obrót z tytułu najmu lub dzierżawy, niezależnie od tego czy jest on dokonany w ramach działalności gospodarczej, czy tez poza nią. Jako czynny podatnik VAT dokumentuje Pan fakturą najem obiektu (budynku socjalno-biurowego) wybudowanego na nabytym gruncie (objętym prawem użytkowania wieczystego). Faktura wskazuje na przedmiot usługi - najem oraz podaje dane Pana jako zarejestrowanego czynnego podatnika VAT, w tym numer identyfikacji podatkowej - NIP.

Na pytanie, w jakim celu wybudował Pan wraz ze współużytkownikiem wieczystym, budynek biurowo socjalny odpowiedział Pan, że powyższe nastąpiło w celu zwiększenia Pana majątku i zabezpieczenia na przyszłość dochodów służących utrzymaniu w okresie emerytalnym. Charakter obiektu umożliwia jego wynajmowanie, które realizował Pan w ramach majątku prywatnego.

Pozwolenie na budowę nie wskazuje na przeznaczenie budynku do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwolenie określa jedynie obiekt jako budynek biurowo-socjalny nie wskazując w inny sposób na późniejsze wykorzystania obiektu.

Rozpoczęcie budowy budynku biurowo-socjalnego nastąpiło w czerwcu 2007 r.

Inwestycja była prowadzona z Pana oszczędności i bieżąco pozyskiwanych środków.

Faktury związane z budową były wystawiane odpowiednio na Pana i współwłaściciela. W przypadku Pana faktury wskazywały imię i nazwisko oraz NIP nabywcy usługi jako czynnego podatnika VAT.

Na pytanie, czy dokonywał Pan i/lub współwłaściciel tej nieruchomości odliczenia podatku od towarów i usług z faktur dokumentujących wydatki inwestycyjne poniesione na budowę budynku biurowo- socjalnego odpowiedział Pan, że dokonywał Pan odliczania podatku naliczonego od towarów i usług związanego z nabytymi usługami jako czynny podatnik VAT nabywający usługę z przeznaczeniem do czynności opodatkowanej - najmu nieruchomości. Nie jest Panu znany sposób rozliczania VAT współwłaściciela.

Na pytanie, w jaki sposób budynek ten był przez Pana i/lub współwłaściciela tej nieruchomości wykorzystywany przez cały okres posiadania odpowiedział Pan, że przedmiotowy budynek był wynajmowany przez cały okres posiadania.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Pana udziału w prawie wieczystego użytkowania wydzielonej działki nr 2/2, położonej w X przy ul. A, wraz z udziałem w prawie własności budynku biurowo-socjalnego, będzie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, uzyskany w przyszłości przez Pana przychód ze zbycia nieruchomości (ściśle udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu - działki nr 2/2 - oraz udziału w prawie własności posadowionego na nim budynku) nie będzie przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Będzie to przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ jednak prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało nabyte w roku 2004, to w całości prawo to i budynek posadowiony na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym nie podlega już opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

· pozarolnicza działalność gospodarcza,

· odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku uzyskania ich przez podatnika - stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przepis ten obejmuje swoim zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania je za środki trwałe, które podlegają wpisaniu do ewidencji takich środków. Tak więc tylko zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności, jeżeli podlegały one wpisaniu do ewidencji środków trwałych. Takiemu wpisaniu do ewidencji nie podlegają jednak składniki majątku prywatnego - osobistego osoby fizycznej, chociażby posłużyły do osiąganiu dochodu/przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osoba fizyczna decyduje bowiem o tym czy dany składnik łączy z działalnością gospodarczą, czy ma zamiar korzystać z tego składnika jako mienie prywatne, nawet z możliwością czerpania pożytków z tego składnika, np. nieruchomości.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przepis powyższy wyróżnia sytuacje, w których składnik majątku może być przedmiotem prowadzonej dzielności jak i przedmiotem innego źródła przychodów, tj. najmu lub dzierżawy, co ma miejsce w opisanym Pana przypadku.

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej), jednakże nie łączą również prawa amortyzacji wyłącznie z działalnością gospodarczą właściciela, aprobując korzystanie z nich w ramach innego źródła przychodów jakim jest najem i dzierżawa.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy, w sytuacji przedstawionej we wniosku nastąpi odpłatne zbycie składników majątku spełniających wprawdzie kryteria środków trwałych, które jednak nie były, według Pana woli, związane z jego działalnością gospodarczą, nie były wpisane do ewidencji środków trwałych, a wybudowany budynek nie był amortyzowany.

Reasumując - opisana jako zdarzenie przyszłe sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr 2/2 oraz udziału w prawie własności budynku biurowo-socjalnego wybudowanego na tej działce nie podlega już opodatkowaniu u Pana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie jest dokonywana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Ocena powyższa jest potwierdzona faktem nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego w roku 2004, wybudowaniem budynku biurowo-socjalnego w roku 2008 oraz nie związaniem tych składników z Pana działalnością gospodarczą. Przedmiotowe składniki majątku nie zostały wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem Pana działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych - oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.

Jak stanowi art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych;

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15, ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki.

Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, (…).

Co wymaga podkreślenia w niniejszej sprawie to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). Co istotne, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi będą grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

W myśl bowiem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), grunty klasyfikuje się do grupy 0 „Grunty”, a budynki do grupy 1 „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Ponadto, oddzielne ujęcie w ewidencji jest konieczne również dlatego, że grunty nie podlegają amortyzacji.

W opisie sprawy wskazał Pan wprost, że:

· od 1 kwietnia 1991 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

· w 2004 r. nabył Pan ½ udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu – działka nr 1/1 wraz z własnością ½ udziału w nieruchomości znajdującej się na tym gruncie – hali magazynowej;

· z aktu notarialnego wynika, że ww. nabycia dokonał Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

· przedmiotową halę wynajmował Pan wraz z drugim współwłaścicielem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

· nie wprowadził Pan działki nr 1/1 oraz znajdującego się na nim budynku hali do ewidencji środków trwałych;

· na części działki nr 1/1 wybudował Pan wraz z drugim współużytkownikiem wieczystym budynek biurowo-socjalny. Zakończenie budowy i oddanie budynku do używania nastąpiło w 2008 r.;

· faktury dokumentujące poniesione wydatki związane z budową budynku biurowo-socjalnego były wystawiane na Pana i współwłaściciela. W przypadku Pana faktury wskazywały Pana imię i nazwisko oraz NIP nabywcy usługi jako czynnego podatnika VAT;

· budynek biurowo-usługowy nie był przez Pana ujęty w ewidencji środków trwałych i amortyzowany, bowiem wynajmował go Pan prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

· w 2021 r. uzyskał Pan zgodę Prezydenta Miasta (...) na podział działki nr 1/1 na działki nr 2/1 oraz działkę nr 2/2;

· wydzielona działka nr 2/2 (stanowiąca prawo wieczystego użytkowania gruntu), na której wcześniej został wybudowany budynek biurowo-usługowy nie została przez Pana wprowadzona do ewidencji środków trwałych, z uwagi na to fakt, że traktuje Pan tę wydzielona działkę wraz z wybudowanym na nim budynkiem jako składnik majątku osobistego, a nie związanego z Pana działalnością gospodarczą;

· ma Pan zamiar wraz z drugim współużytkownikiem wieczystym dokonać sprzedaży działki nr 2/2 (prawa użytkowania wieczystego gruntu) oraz własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-socjalnego.

Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia do jakiego źródła zaliczyć sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu wydzielonej działki nr 2/2 oraz udziału w prawie własności budynku biurowo-socjalnego.

W przedmiotowej sprawie w momencie zakupu nieruchomości, który został udokumentowany aktem notarialnym, z którego wynika, że nieruchomości są nabywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, grunt (prawo wieczystego użytkowania gruntu) oraz hala powinny zostać ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jak wynika z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak wynika z opisu sprawy nieruchomość (udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udział w prawie własności hali) została zakupiona z zamiarem jej użytkowania na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nabył Pan nieruchomość ze środków pochodzących z Pana majątku osobistego do majątku osobistego. W akcie notarialnym wprost wskazano, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Opisaną we wniosku halę wynajmował Pan w prowadzonej działalności gospodarczej oraz amortyzował.

Jak sam Pan jednak wskazał, na części działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu) wybudował Pan w 2008 r. wraz z drugim współużytkownikiem wieczystym budynek biurowo-usługowy, który jak Pan zadecydował – był wynajmowany przez Pana prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W sytuacji zatem, gdy część działki nr 1/1 (która jak wyżej wskazałem podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych) przestała być przez Pana wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to jeśli Pan chciał, żeby ta część nie była związana z prowadzoną przez Pana działalnością to należało tę część z tej ewidencji wycofać.

Nieruchomości (prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z halą) zostały bez wątpienia nabyte w związku z prowadzoną działalnością. Jak wcześniej wyjaśniłem, wynika to z zapisu zawartego w akcie notarialnym oraz ma związek z przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności.

Ponownie podkreślam, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji.

Pan natomiast nie zdobył się na uregulowanie kwestii związanych z przedmiotowym gruntem (ujęcie w ewidencji środków w trwałych, a następnie częściowe wycofanie gruntu – jeśli faktycznie Pana zamiarem było, żeby grunt ten nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności). Dysponował Pan udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu jako przedsiębiorca. Samo zwiększenie majątku Pana przedsiębiorstwa świadczy o wykorzystywaniu tej nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu) w prowadzonej działalności gospodarczej, np. poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

Dlatego też, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, jest to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie – wbrew Pana twierdzeniu – z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Dochód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży udziału w budynku biurowo-socjalnym (który stanowi odrębny przedmiot własności), skoro wskazał Pan, że budynek ten wybudował Pan prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmował go Pan prywatnie i traktował jako składnik majątku osobistego to przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału należy zakwalifikować do źródła przychodów na podstawie at. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro zatem wybudowanie budynku biurowo-socjalnego miało miejsce w 2008 r. to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Dlatego też stanowisko Pana w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału:

· w budynku biurowo-socjalnym uznałem za prawidłowe, a

· prawie wieczystego użytkowania gruntu (działce nr 2/2) uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacji została wydana jedynie dla Pana i nie wywołuje skutków podatkowoprawnych względem drugiego współużytkownika wieczystego oraz współwłaściciela budynku biurowo-socjalnego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.