Interpretacja 0115-KDIT3.4011.54.2026.2.DP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Panie,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1)  W 2021 r. nabyła Pani nieruchomość gruntową (rolną) do majątku prywatnego, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

2)  Nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzenia działalności gospodarczej ani z zamiarem jej dalszej odsprzedaży w ramach działalności.

3)  Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomość była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej.

4)  Działalność rolnicza prowadzona przez Panią nie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

5)  W 2025 r. dokonała Pani podziału nieruchomości na 105 działek.

6)  W tym samym roku wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę senioralną.

7)  Wystąpienie o warunki zabudowy było podyktowane zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które ograniczyły czasowo możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz mogły skutkować utratą możliwości zabudowy nieruchomości w przyszłości.

8)  Uzyskanie warunków zabudowy miało na celu zabezpieczenie wartości majątku prywatnego, a nie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

9)  Do 31 grudnia 2026 r. nie dokona Pani sprzedaży żadnej działki, nie będzie prowadzić jednoosobowej działalności gospodarczej, nie dokona uzbrojenia terenu, nie będzie prowadzić działań marketingowych ani ofertowych dotyczących sprzedaży działek jako osoba fizyczna.

10)  Od 1 stycznia 2027 r. planuje Pani jednorazową (pakietową) sprzedaż wszystkich działek do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie wspólnikiem.

11)  Sprzedaż nastąpi na podstawie aktu notarialnego, po cenie rynkowej, z opodatkowaniem podatkiem VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

12)  Sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią jako osobę fizyczną.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

1. Jest osobą zainteresowaną w sprawie. Nieruchomość nabyła Pani wspólnie z mężem w lutym 2021 r. do majątku wspólnego małżonków pozostających w ustawowej wspólności majątkowej.

Wniosek o interpretację składa Pani indywidualnie, w zakresie skutków podatkowych, jakie mogą powstać po Pani stronie jako współwłaściciela nieruchomości. Pani małżonek zamierza złożyć odrębny wniosek dotyczący jego sytuacji podatkowej.

2a. Prowadzenie działalności gospodarczej

Ponad 30 lat temu dokonała Pani rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie usług pogrzebowych. Działalność ta nigdy faktycznie nie została uruchomiona i miała charakter wyłącznie formalnej rejestracji administracyjnej.

W związku z podjęciem zatrudnienia w jednostce samorządu terytorialnego działalność została zawieszona, a następnie wyrejestrowana.

Działalność ta nie miała żadnego związku z obrotem nieruchomościami ani działalnością deweloperską.

Obecnie nie prowadzi i nie zamierza Pani prowadzić pozarolniczej działalności gospodarczej. Zajmowane przez Panią stanowisko w jednostce samorządu terytorialnego objęte jest ustawowym zakazem prowadzenia działalności gospodarczej.

2b. Tytuł nabycia nieruchomości

Nieruchomość została nabyta w lutym 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, do majątku wspólnego małżonków.

2c. Cel nabycia

Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia areału rolnego i prowadzenia działalności rolniczej.

Od momentu nabycia nieruchomość była i jest wykorzystywana rolniczo.

W chwili nabycia nie istniał zamiar jej podziału ani odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

Zmiana planów dotyczących nieruchomości nastąpiła w związku z chorobą Pani męża, który w przeważającej części zajmował się prowadzeniem upraw oraz organizacją gospodarstwa rolnego. Okoliczność ta spowodowała konieczność rozważenia zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości.

2d. Zakończenie wykorzystywania rolniczego

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja o zakończeniu wykorzystywania nieruchomości do działalności rolniczej.

Nieruchomość nadal jest wykorzystywana rolniczo.

Zdarzenie opisane we wniosku ma charakter przyszły i dotyczy rozważanej możliwości zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia. Alternatywnie rozważana jest możliwość dalszego wykorzystania nieruchomości w formie dzierżawy rolnej.

2e. Najem/dzierżawa

Nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Działki powstałe po podziale również nie były i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy.

2f–2g. Warunki zabudowy i podział

W pierwszej kolejności wystąpiono o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie dokonano podziału nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest dopuszczalny podział gruntu rolnego na działki mniejsze niż 0,3 ha, chyba że podział jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiało dokonanie podziału administracyjnego na mniejsze działki.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w 2025 r. było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które ograniczały w czasie możliwość ich wydawania (pierwotnie do końca 2025 r., następnie do 30 czerwca 2026 r. albo do momentu uchwalenia planu ogólnego przez gminę).

Z uwagi na ustawowe wskaźniki ograniczające ilość terenów przeznaczonych pod zabudowę, objęcie przedmiotowego terenu planem ogólnym jako budowlanego może okazać się niemożliwe. W tej sytuacji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter zabezpieczający i formalno­prawny.

Podział miał charakter administracyjny i nie wiązał się z wykonaniem infrastruktury ani uzbrojeniem terenu.

2h. Pełnomocnictwa

Nie udzieliła i nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania podmiotom trzecim w związku z ewentualną sprzedażą działek.

2i. Inne działania zwiększające wartość

Poza podziałem nieruchomości oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy nie podejmowała Pani innych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości.

Nie wykonywano uzbrojenia terenu, budowy dróg, ogrodzeń, doprowadzenia mediów ani innych prac infrastrukturalnych.

2j–2k. Sprzedaż do spółki

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, o której mowa we wniosku, na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku nie została jeszcze zarejestrowana.

Rozważany wariant zakłada możliwość jej utworzenia w przyszłości, jednak decyzja w tym zakresie nie została jeszcze podjęta. W przypadku utworzenia spółki planuje Pani objąć w niej 9% udziałów, wspólnikami byliby m.in. małżonkowie pozostający w ustawowej wspólności majątkowej oraz inni wspólnicy.

Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową.

Decyzja o ewentualnym zakupie nieruchomości przez spółkę nie stanowiła warunku dokonania podziału ani uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Rozważana jest również możliwość sprzedaży nieruchomości w całości na rzecz podmiotów trzecich, niezwiązanych z Panią kapitałowo.

2l. Wcześniejsze sprzedaże nieruchomości

W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnym charakterze.

Sprzedaż ta była poprzedzona uzyskaniem interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Sprawa była przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego (WSA (...) – sygn. (...); NSA – sygn. akt (...)).

W wyniku postępowania podtrzymano Pani stanowisko, że sprzedaż nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowiła rozporządzanie majątkiem prywatnym.

2m. Przyszłe sprzedaże

W przyszłości możliwe jest sukcesywne zbywanie niektórych składników majątku prywatnego, w zależności od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Decyzje takie mają charakter indywidualny i wynikają z okoliczności osobistych, w szczególności z wieku oraz stanu zdrowia Pani męża.

Ewentualne sprzedaże będą dotyczyć rozporządzania majątkiem prywatnym i nie będą prowadzone w sposób zorganizowany ani w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż działek po 1 stycznia 2027 r., dokonana przez Panią do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, będzie stanowiła sprzedaż majątku prywatnego, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 lat od końca roku nabycia?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT, gdyż spełnione zostaną warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Przy czym prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14 (orzeczenie prawomocne):

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie natomiast czynności pojedyncze, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Prowadzenie działalności we własnym imieniu oznacza natomiast, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego decyzje i czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak już uprzednio wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Wobec tego, w przedstawionej sytuacji konieczne jest ustalenie, czy planowana sprzedaż działek wiąże się z podejmowaniem przez Panią aktywnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, czy też stanowi element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Aby prawidłowo określić źródło przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest przeanalizowanie zamiaru, okoliczności oraz celu działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z opisu zdarzenia wynika, że:

·      W 2021 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży do majątku wspólnego małżonków, nieruchomość gruntową (rolną).

·      Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomość była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej.

·      W 2025 r. podzieliła Pani nieruchomość na 105 działek.

·      Nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

·      Działki powstałe po podziale również nie były i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy.

·      W tym samym roku wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę senioralną.

·      W pierwszej kolejności wystąpiono o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie dokonano podziału nieruchomości.

·      Podział miał charakter administracyjny i nie wiązał się z wykonaniem infrastruktury ani uzbrojeniem terenu.

·      Nie udzieliła i nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania podmiotom trzecim w związku z ewentualną sprzedażą działek.

·      Poza podziałem nieruchomości oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy nie podejmowała Pani innych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości.

·      Nie zostały przez Panią wykonane prace obejmujące uzbrojenie terenu, budowę dróg, ogrodzeń, doprowadzenie mediów oraz inne elementy infrastruktury.

·      Do 31 grudnia 2026 r. nie sprzeda Pani żadnej działki, nie będzie Pani prowadzić jednoosobowej działalności gospodarczej, nie dokona Pani uzbrojenia terenu, nie będzie Pani prowadzić działań marketingowych ani ofertowych dotyczących sprzedaży działek jako osoba fizyczna.

·      Od 1 stycznia 2027 r. planuje Pani jednorazową (pakietową) sprzedaż wszystkich działek do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie wspólnikiem.

·      Sprzedaż nastąpi na podstawie aktu notarialnego, po cenie rynkowej, z opodatkowaniem podatkiem VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

·      Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, o której mowa we wniosku, na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku nie została jeszcze zarejestrowana.

·      Rozważany wariant zakłada możliwość jej utworzenia w przyszłości, jednak decyzja w tym zakresie nie została jeszcze podjęta. W przypadku utworzenia spółki planuje Pani objąć w niej 9% udziałów, wspólnikami byliby m.in. małżonkowie pozostający w ustawowej wspólności majątkowej oraz inni wspólnicy.

·      Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową.

·      Rozważana jest również możliwość sprzedaży nieruchomości w całości na rzecz podmiotów trzecich, niezwiązanych z Panią kapitałowo.

·      W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnym charakterze.

·      W przyszłości możliwe jest sukcesywne zbywanie niektórych składników majątku prywatnego, w zależności od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Opisane w zdarzeniu działania wskazują, że sprzedaż nieruchomości podzielonej na 105 działek będzie odbywać się w warunkach świadczących o jej handlowym i zarobkowym charakterze.

Dla oceny, czy opisane we wniosku czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej, kluczowe znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem jej obiektywne, zewnętrzne przejawy, a nie subiektywne przekonanie podatnika. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje fakt, że dany podmiot nie postrzega swojej aktywności jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może dowolnie kwalifikować przychodów do określonych źródeł w zależności od własnej oceny czy oczekiwanych korzyści podatkowych.

Uzyskiwanie przychodów z działalności gospodarczej nie wymaga również posiadania formalnego statusu przedsiębiorcy ani dokonania rejestracji działalności w trybie przewidzianym w odrębnych przepisach. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez Panią czynności mają i będą miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a ponadto są wykonywane we własnym imieniu.

Działania te mają i będą miały charakter profesjonalny oraz zorganizowany, gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Wskazała Pani, że 2021 r. nabyła do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość gruntową (rolną). Co prawda wyjaśniła Pani, że nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzenia działalności gospodarczej ani z zamiarem jej dalszej odsprzedaży w ramach działalności oraz że od momentu jej nabycia do chwili złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nieruchomość była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej. Jednakże w 2025 r. wystąpiła Pani o wydanie – dla tej nieruchomości – decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę senioralną, a następnie w tym samym roku podzieliła Pani tę nieruchomość na 105 działek. Od 1 stycznia 2027 r. planuje Pani jednorazową (pakietową) sprzedaż wszystkich działek do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie Pani wspólnikiem. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku – nie została jeszcze zarejestrowana, rozważa Pani możliwość jej utworzenia w przyszłości, jednak decyzji tej jeszcze Pani nie podjęła. W przypadku utworzenia spółki z o.o. planuje Pani objąć w niej 9% udziałów, wspólnikami byliby m.in. małżonkowie pozostający w ustawowej wspólności majątkowej oraz inni wspólnicy. Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową. Rozważa Pani również możliwość sprzedaży nieruchomości w całości na rzecz podmiotów trzecich, niezwiązanych z Panią kapitałowo. Ponadto wskazała Pani, że w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnym charakterze, a także, że w przyszłości możliwe jest sukcesywne zbywanie niektórych składników majątku prywatnego, w zależności od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Dla oceny czy sprzedaż przez Panią działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej istotna jest nie ilość sprzedanych nieruchomości (liczona w stosunku do ogólnej wartości majątku podatnika), lecz ogół okoliczności wskazujących na to, że ich zbycie nastąpi w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy.

Działania Pani miały/mają charakter zorganizowany, gdyż wymagały podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności (zakup nieruchomości, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę senioralną, podział nieruchomości na 105 działek, planowana ich „jednorazowa (pakietowa)” sprzedaż spółce z o.o., w której będzie Pani udziałowcem – po 1 stycznia 2027 r. (tj. po upływie 5 lata od nabycia nieruchomości).

Zatem podejmowane przez Panią działania nie były i nie są nieplanowane. Stanowią one bowiem proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku w sposób właściwy dla działalności gospodarczej (zorganizowany i ciągły).

Całokształt podejmowanych przez Panią działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pani majątku osobistego. Podejmowane przez Panią działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Są przejawem zorganizowanej i ciągłej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży.

Zatem wskazać należy, że realizowane przez Panią przedsięwzięcia nie były przypadkowe czy nieprzemyślane czy wynikające ze zwykłego zarządu nad majątkiem. Działania Pani były przemyślane, przejawiająca się efektami ekonomicznymi, które świadczą o gospodarczym charakterze prowadzonej przez Panią działalności. Trudno doszukać się przesłanek pozwalających uznać, że kupiona w 2021 r. nieruchomość gruntowa (rolna), miała być przeznaczone wyłącznie na cele prowadzenia działalności rolniczej, skoro – jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku – w przeszłości sprzedawała już Pani nieruchomości rolne, a także planuje Pani w przyszłości sukcesywnie sprzedawać „niektóre składniki majątku”.

O zorganizowanym charakterze świadczy także fakt, że wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ – jak Pani wskazała:

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w 2025 r. było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które ograniczały w czasie możliwość ich wydawania (pierwotnie do końca 2025 r., następnie do 30 czerwca 2026 r. albo do momentu uchwalenia planu ogólnego przez gminę).

Z uwagi na ustawowe wskaźniki ograniczające ilość terenów przeznaczonych pod zabudowę, objęcie przedmiotowego terenu planem ogólnym jako budowlanego może okazać się niemożliwe. W tej sytuacji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter zabezpieczający i formalno­prawny.

Wskazane w opisie zdarzenia okoliczności jednoznacznie potwierdzają zorganizowany charakter Pani działań, co stanowi istotną przesłankę uznania ich za właściwe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podejmowane przez Panią czynności zmierzały do uatrakcyjnienia gruntów w celu osiągnięcia możliwie najwyższego zysku ze sprzedaży, a nie do wykorzystania ich na potrzeby działalności rolniczej.

W konsekwencji należy uznać, że całokształt opisanych we wniosku oraz jego uzupełnieniu działań świadczy o świadomym, ukierunkowanym działaniu, którego celem jest zbycie nieruchomości.

Tym samym, nie można się z Panią zgodzić, że odpłatne zbycie 105 działek – jak Pani wskazała jednorazowo (pakietowo) – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż spełnione zostaną przez Panią warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Jednorazowa (pakietowa) sprzedaż opisanych przez Panią 105 działek opisanej we wniosku spółce z o.o., będzie przychodem z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

·      Odnosząc się natomiast do powołanych przez Panią wyroków WSA i NSA – wydanych co prawda w Pani sprawie – zaznaczam, że jakkolwiek orzeczenia sądów administracyjnych kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w Pani indywidualnej sprawie dotyczącej innego stanu faktycznego (sprzedaży jednej działki) i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.