Interpretacja 0115-KDIT3.4011.550.2025.1.DP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 31 lipca oraz 27 sierpnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni otrzymała od swojego ojca w drodze darowizny nieruchomość (lokal mieszkalny). W momencie darowizny nieruchomość była obciążona hipoteką ustanowioną na rzecz banku, zabezpieczającą kredyt hipoteczny zaciągnięty wcześniej przez ojca (darczyńcę). Kredyt hipoteczny po darowiźnie niezmiennie był opłacany przez darczyńcę, nie zawarto również umowy cesji kredytu przez Wnioskodawczynię oraz jej ojca. Wartość tego kredytu (a zarazem hipoteki) stanowiła znaczną część wartości rynkowej nieruchomości.

Niedługo po otrzymaniu darowizny, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na wolnym rynku. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny.

Znaczna część środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona przez Wnioskodawczynię na spłatę kredytu hipotecznego, który był zabezpieczony hipoteką obciążającą sprzedawaną nieruchomość. Innymi słowy, z ceny uzyskanej od nabywcy nieruchomości Wnioskodawczyni spłaciła dług ciążący na nieruchomości (zaciągnięty pierwotnie przez darczyńcę), przez co Wnioskodawczyni nigdy nie dysponowała pełną kwotą z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku z 27 sierpnia 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

Data umowy darowizny nieruchomości: (...) 2022 r.

Data sprzedaży nieruchomości: 7 lutego 2025 r.

Pytanie

Czy kwota, jaką Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę pozostałego kredytu stanowi koszt pomniejszający dochód ze sprzedaży nieruchomości objęty podatkiem dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego nabytą nieruchomość powinien zostać zaliczony do kosztów nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawy o PIT).

Poniżej przedstawione zostaje uzasadnienie prawne tego stanowiska, z odwołaniem do właściwych przepisów ustawy o PIT oraz zasad konstytucyjnych.

Na wstępie należy wskazać podstawy prawne opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz definicję kosztów uzyskania przychodu w tym zakresie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części albo udziału w nieruchomości) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu PIT. Taka sytuacja wystąpiła u Wnioskodawczyni – sprzedała ona nieruchomość przed upływem wskazanego okresu, zatem ciąży na niej obowiązek podatkowy z tytułu uzyskanego z tego tytułu dochodu.

Ustalenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości następuje poprzez pomniejszenie przychodu (ceny uzyskanej ze sprzedaży) o koszty uzyskania przychodu związane z tą sprzedażą. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia tej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość w czasie posiadania. Innymi słowy, ustawodawca pozwala odliczyć od przychodu m.in. wydatki poniesione na nabycie sprzedawanej nieruchomości. W przypadku typowej transakcji kupna-sprzedaży takim kosztem nabycia jest cena zapłacona sprzedawcy przy zakupie.

W niniejszej sprawie specyfika polega na tym, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość nieodpłatnie (w drodze darowizny), a zatem nie wystąpiła klasyczna cena nabycia. Co do zasady, przy nieodpłatnym nabyciu ustawodawca wyłącza możliwość uznania wartości rynkowej rzeczy za koszt – art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o PIT stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wartości nieruchomości lub praw otrzymanych nieodpłatnie (np. w drodze darowizny). Oznacza to, że gdy podatnik otrzymuje nieruchomość jako darowiznę, nie może przy sprzedaży tej nieruchomości odliczyć jej wartości rynkowej ani wartości wynikającej z umowy darowizny jako kosztu. W konsekwencji, na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że przy sprzedaży darowanej nieruchomości Wnioskodawczyni nie ma żadnych kosztów nabycia (skoro sama nie poniosła wydatku na zakup).

Jednakże takie podejście pomija istotny element stanu faktycznego: Wnioskodawczyni faktycznie poniosła znaczny wydatek finansowy związany z nabyciem i zbyciem tej nieruchomości, mianowicie spłaciła kredyt hipoteczny ciążący na przedmiocie darowizny. Należy rozważyć, czy wydatek ten – choć formalnie dotyczy długu zaciągniętego przez darczyńcę – może zostać uznany za część kosztu nabycia nieruchomości dla potrzeb obliczenia dochodu ze sprzedaży. W ocenie Wnioskodawczyni odpowiedź jest twierdząca, z następujących powodów.

Spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką była warunkiem koniecznym skutecznego rozporządzenia nieruchomością przez Wnioskodawczynię. Dopóki hipoteka nie została spłacona i wykreślona, nieruchomość pozostawała obciążona prawem na rzecz banku, co praktycznie uniemożliwiałoby jej sprzedaż (żaden nabywca nie przejmie nieruchomości z cudzym długiem bez jego uregulowania). Wnioskodawczyni, chcąc sprzedać darowaną nieruchomość, musiała przeznaczyć część ceny sprzedaży na spłatę pozostałego zadłużenia hipotecznego. Wydatek ten pozostaje więc w bezpośrednim związku przyczynowym ze sprzedażą – bez jego poniesienia transakcja sprzedaży w ogóle nie doszłaby do skutku lub byłaby znacznie utrudniona. Z tego powodu spłatę zadłużenia hipotecznego należy traktować jako niezbędny koszt związany z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży.

Organy podatkowe, interpretując przepisy, powinny uwzględniać wynikające z Konstytucji RP zasady sprawiedliwości podatkowej – w szczególności zasadę powszechności opodatkowania (art. 84 Konstytucji) oraz zasadę równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji). Zasada powszechności opodatkowania oznacza, że każdy powinien uczestniczyć w ponoszeniu ciężarów podatkowych stosownie do swojej sytuacji. Z kolei zasada równości i sprawiedliwości opodatkowania wymaga, aby podatnicy znajdujący się w podobnej sytuacji byli traktowani według jednakowych reguł, a ciężar podatkowy był rozłożony sprawiedliwie, adekwatnie do rzeczywistego dochodu. W kontekście sprzedaży nieruchomości oznacza to, że opodatkowany powinien być realny dochód uzyskany przez podatnika ze sprzedaży, a nie kwoty, którymi podatnik faktycznie nie mógł swobodnie dysponować (bo musiał je przeznaczyć na określone cele, jak spłata długu).

W ocenie Wnioskodawczyni, opodatkowanie powinno dotyczyć tylko rzeczywistego dochodu ze sprzedaży. W analizowanej sytuacji znaczna część ceny sprzedaży nie trafiła faktycznie do rąk Wnioskodawczyni, lecz została przekazana na spłatę kredytu darczyńcy zabezpieczonego hipoteką. Z punktu widzenia Wnioskodawczyni, ta część uzyskanej ceny nie stanowiła dla niej ekonomicznego przysporzenia – pełniła jedynie rolę przepływu finansowego służącego zwolnieniu nieruchomości z obciążenia. Gdyby uznać, że Wnioskodawczyni nie ma prawa zaliczyć tego wydatku do kosztów, musiałaby zapłacić podatek dochodowy od kwoty, która de facto nie była jej dochodem, lecz posłużyła spłacie cudzego zobowiązania. Doszłoby zatem do opodatkowania środków, które nie odzwierciedlają rzeczywistego wzbogacenia podatnika. Taka sytuacja miałaby cechy pokrzywdzenia podatkowego Wnioskodawczyni – zostałaby ona obciążona podatkiem w sposób oderwany od jej realnej sytuacji finansowej związanej ze sprzedażą. Uwzględnienie spłaconego długu jako kosztu nabycia zapobiega temu niepożądanemu efektowi i zapewnia, że opodatkowaniu podlega tylko faktyczny dochód (tj. ta część ceny, która pozostała u Wnioskodawczyni po rozliczeniu hipoteki).

Należy zwrócić uwagę, że spłata hipoteki stanowi ekonomiczny koszt związany z nieruchomością i umożliwieniem jej sprzedaży. Choć formalnie darowizna jest nieodpłatna, to w tym przypadku nieruchomość była obciążona znacznym długiem, który obniżał jej wartość ekonomiczną dla obdarowanego. W istocie, przyjęcie nieruchomości z hipoteką można porównać do nabycia nieruchomości z ukrytym ciężarem finansowym. Warto zauważyć, że gdyby zamiast darowizny doszło do sprzedaży tej nieruchomości między ojcem a synem [dopisek organu – powinno być: córką] za cenę równą wartości rynkowej pomniejszonej o wartość długu, to kwota odpowiadająca przejętemu długowi stanowiłaby część ceny nabycia (kupujący de facto zapłaciłby spłatą kredytu część wynagrodzenia za nieruchomość). W przypadku darowizny mechanizm ekonomiczny jest bardzo podobny – obdarowana „zapłaciła" za nieruchomość poprzez spłatę ciążącego na niej kredytu, choć nie nastąpiło to w formie zapłaty ceny darczyńcy, lecz poprzez uregulowanie długu wobec banku. Z ekonomicznego punktu widzenia wydatek na spłatę hipoteki obciążającej rzecz zwiększa faktyczny koszt uzyskania tej rzeczy w stanie wolnym od obciążeń. Aby móc w pełni cieszyć się prawem własności (w tym móc sprzedać nieruchomość osobie trzeciej bez obciążeń), Wnioskodawczyni musiała ponieść ten koszt. Jest więc uzasadnione traktowanie spłaty zadłużenia hipotecznego jako elementu kosztu nabycia nieruchomości dla celów podatkowych, ponieważ dopiero po poniesieniu tego wydatku Wnioskodawczyni rzeczywiście uzyskała ekwiwalent wartości nieruchomości wolnej od obciążeń.

Zdaniem Wnioskodawczyni w chwili otrzymania darowizny z obciążeniem hipotecznym stała się ona współuczestnikiem gwarancji spłaty kredytu i uważa, że kwota podlegająca opodatkowaniu podatkiem od przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przed upływem 5 lat od nabycia (w formie darowizny) jest kwota (...) zł wynikająca z pomniejszenia ceny zbycia nieruchomości (...) zł o pozostały do spłaty w dacie sprzedaży kredyt obciążający hipotekę nieruchomości. Wynika to z brzmienia art. 7.1 ustawy o podatku od spadków i darowizn: "Art. 7.1. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego”.

Wnioskodawczyni w chwili nabycia nieruchomości w drodze darowizny z obciążeniem hipotecznym nie otrzymała pełnej wartości nieruchomości – stała się bowiem nie tylko właścicielką lokalu, lecz także współuczestniczką w istniejącym ciężarze finansowym w postaci kredytu hipotecznego. W praktyce oznaczało to, że uzyskała jedynie "czystą wartość" nieruchomości, pomniejszoną o wartość tego obciążenia. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi właśnie czysta wartość rzeczy i praw majątkowych – tj. po potrąceniu „długów i ciężarów". Skoro ustawodawca przyjmuje w tym przepisie, że rzeczywista wartość ekonomiczna nabytego prawa może i powinna być pomniejszona o obciążenia (np. hipotekę), to ta sama logika powinna znaleźć zastosowanie przy ustalaniu podstawy opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu tego prawa przed upływem 5 lat.

Analogicznie również do stanowiska przedstawionego w interpretacji indywidualnej z 14 lutego 2022 r. 0111-KDIB2-2.4015.151.2021.2.MM, w którym to organ uznał stanowisko opowiadające się za tym, że kwotę od której należy liczyć wysokość należnego do zapłaty podatku (kwota bazowa = wartość mieszkania) mogą pomniejszyć o kwotę hipoteki, która obciąża to mieszkanie (wartość nieruchomości - wartość hipoteki = kwota, od której liczony będzie podatek do zapłaty za prawidłowe, należy uznać, że spłata zobowiązania hipotecznego warunkująca „uwolnienie" nieruchomości od ciężaru stanowi koszt ekonomicznie związany z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Jest to wydatek faktycznie poniesiony w celu dokonania transakcji sprzedaży – bez spłaty kredytu nie byłoby możliwe jej przeprowadzenie (np. dla przeniesienia własności bez obciążeń lub spełnienia warunków nabywcy).

Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w interpretacji:

„Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

"Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn: Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”

Wnioskodawca nabył nieruchomość z ciężarem, zatem spłata kredytu nie jest „ceną nabycia" ale w kontekście sytuacji darowizny obciążonej hipoteką obdarowany nabywa nieruchomość z obowiązkiem uregulowania długu, który realnie stanowi część „wydatków" poniesionych w związku z jej późniejszym zbyciem. Zasadne wydaje się zatem twierdzenie, iż również w przypadku odpłatnego zbycia nabytej nieruchomości kwota hipoteki może zostać zaliczona do kosztów jej sprzedaży, skoro już na etapie darowizny dopuszczalne jest pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość ciążącego na niej zobowiązania hipotecznego.

Podobne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji z 17 sierpnia 2021 roku, nr 0111-KDIB2-2.4015.75.2021.1.DR, w której to organ wskazuje, iż:

„(…) ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziału. Zatem wartość udziału 1/2 w nieruchomości, nabytego w drodze darowizny przez Wnioskodawcę, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.”

Za powyższym przemawia również wykładnia celowościowa przepisów (ratio legis). Przepisy ustawy o PIT dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości należy interpretować zgodnie z ich celem (ratio legis) oraz w sposób zapewniający zachowanie zasad sprawiedliwości opodatkowania. Celem regulacji art. 22 ust. 6d ustawy o PIT jest umożliwienie podatnikowi odliczenia od przychodu wszystkich realnie poniesionych wydatków, które były konieczne do uzyskania tego przychodu lub związane z nabyciem nieruchomości, tak aby opodatkowany został wyłącznie dochód (rzeczywista nadwyżka po odjęciu kosztów). Wykładnia literalna pomijająca szczególne okoliczności (jak obciążenie nieruchomości hipoteką) prowadziłaby do opodatkowania również takiej części przychodu, która nie jest dochodem podatnika, co stoi w sprzeczności z ratio legis przepisu i poczuciem sprawiedliwości. Wnioskodawczyni postuluje dokonanie wykładni celowościowej art. 22 ust. 6d ustawy o PIT w ten sposób, że pojęcie "kosztów nabycia" obejmuje również wydatki warunkujące skuteczne nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości, w tym spłatę długów obciążających nieruchomość. Taka interpretacja pozostaje w zgodzie z podstawowymi zasadami podatkowymi oraz nie narusza art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o PIT, ponieważ Wnioskodawczyni nie domaga się zaliczenia do kosztów hipotetycznej wartości nieruchomości otrzymanej za darmo, lecz konkretnego wydatku, który faktycznie poniósł w związku z tą nieruchomością.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, stanowisko Wnioskodawczyni jest następujące: wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego zabezpieczonego na darowanej nieruchomości powinien zostać uznany za koszt nabycia tej nieruchomości przy kalkulacji dochodu ze sprzedaży. Takie ujęcie spłaconego zadłużenia w kosztach uzyskania przychodu znajduje uzasadnienie w przepisach ustawy PIT (art. 22 ust. 6d w związku z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b), jak również w zasadach konstytucyjnych gwarantujących sprawiedliwe opodatkowanie. W rezultacie opodatkowaniu podlegałby jedynie rzeczywisty dochód ze sprzedaży nieruchomości, co odpowiada zarówno literze, jak i duchowi prawa podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych określonych w lit. a-c ww. przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw - nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej - nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec tego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Z opisu zdarzenia wynika, że 3 lutego 2022 r. otrzymała Pani w darowiźnie od ojca lokal mieszkalny, który to sprzedała Pani 7 lutego 2025 r. Sprzedaż tego lokalu nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darnym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W opisanym zdarzeniu, nabycie przez Panią lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2022 r., w drodze darowizny, natomiast 2025 r. sprzedała Pani to mieszkanie.

Wobec tego sprzedaż lokalu mieszkalnego, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Wydatek, o którym mowa we wniosku nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztu niezbędnego w celu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Jest to bowiem koszt, który musiałby zostać spłacony nawet gdyby nie doszło do sprzedaży tego lokalu mieszkalnego.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 1082/13, w którym stwierdzono, że:

Artykuł 19 ust. 1 u.p.d.o.f. wprowadza jednoznaczną zasadę, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Brak jest prawnych podstaw do zrównania, czy identyfikacji z tymi wydatkami kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź innych zobowiązań wynikających z obciążenia zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy także utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem, nie ma podstaw prawnych, żeby kwotę – którą Pani przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego (pozostałej części tego kredytu) zaciągniętego przez darującego (Pani ojca) na zakup lokalu mieszkalnego, a spłaconego przez Panią (obdarowaną) – zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze darowizny.

W konsekwencji kwota, którą Pani przekazała na spłatę kredytu hipotecznego (pozostałej części tego kredytu), zaciągniętego przez darczyńcę (Pani ojca) nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:

Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania. Nakładem zwiększającym wartość rzeczy i praw majątkowych nie jest natomiast spłata kredytu pobranego przez darczyńcę po zbyciu udziału w nieruchomości. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wyrażony w wyroku z 19 lipca 2011 r. sygn. akt I SA/Bd 343/11, w którym Sąd ten stwierdził, że spłata zobowiązania zaciągniętego przez osobę trzecią, które to zobowiązanie obciążało rzeczowo (hipoteka) nieruchomość w chwili jej nabycia w drodze darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, o jakim mowa w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. (…).

Podobne stanowisko zaprezentowane zostało także w innych w wyrokach, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 23 października 2013 r., sygn. akt I SA/Op 583/13, czy też Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

Wobec tego, mając na uwadze opis zdarzenia oraz cytowane uprzednio przepisy, stwierdzam, że kredyt hipoteczny zaciągnięty przez Pani ojca (darczyńczę) na zakup darowanego Pani lokalu mieszkalnego, który spłaciła Pani ze środków uzyskanych ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, nie stanowi dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata przez Panią części kredytu hipotecznego, w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w drodze darowizny, bowiem ustawodawca zaliczył do nich – co jednoznacznie wynika z treści cytowanego uprzednio przepisu – jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość.

Wobec tego stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się natomiast do wskazanego przez Panią przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, na którym opiera Pani własne stanowisko w sprawie podkreślam, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odrębną regulacją prawną od ustawy o podatku od spadków i darowizn. W każdej z tych ustaw ustawodawca określił odrębnie między innymi przedmiot opodatkowania, sposób ustalenia podstawy opodatkowania, zwolnienia podatkowe.

Tym samym, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczące opodatkowania tym podatkiem nabycie rzeczy lub praw majątkowych między innymi tytułem darowizny, nie znajdują zastosowania do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w tym przypadku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez Panią tytułem darowizny.

Ponadto rozstrzygnięcia, które podała Pani we własnym stanowisku w sprawie zostały wydane dla odrębnych podmiotów, w ich indywidualnych sprawach w zakresie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, a nie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.