Interpretacja 0115-KDIT3.4011.574.2025.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest w zakresie kwalifikacji do źródła przychodów sprzedaży:

· lokali mieszkalnych – prawidłowe oraz

· stanowisk garażowych – nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 18 sierpnia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie:

a. wynajmu na cele krótkotrwałego zakwaterowania (PKD 55.20.Z),

b. wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),

c. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z).

Zgodnie z wpisem do CEIDG przedmiotem działalności jest dodatkowo m.in. realizacja projektów budowlanych, sprzedaż detaliczna i hurtowa, jednak działalność ta nie była wykonywana i przedsiębiorca nie ma w planach jej wykonywania.

W ramach podstawowej działalności dokonał Pan zakupu nieruchomości kilku mieszkalnych i przynależnych do nich stanowisk garażowych w garażu podziemnym. Celem zakupu był wynajem nieruchomości w ramach Pana podstawowej działalności gospodarczej.

Składniki te wprowadzone były do ewidencji środków trwałych i, co do zasady, podlegały amortyzacji. Część z nieruchomości była przedmiotem wynajmu, w tym w ramach wynajmu krótkoterminowego (PKD 55.20.Z) lub długoterminowego (PKD 68.20.Z). Nieruchomości zostały przez Pana w latach 2021-2025 sprzedane.

Przychód/Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany był jako, odpowiednio, przychód/dochód z działalności gospodarczej tj. w okresie:

a. rok 2021 opodatkowany był dochód na zasadach przewidzianych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „updof”)

b. lata 2022-2025 opodatkowany był przychód na zasadach przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Obecnie powstały wątpliwości w zakresie prawidłowości Pana postępowania, tj. w szczególności, czy źródło przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości zostało określone w sposób prawidłowy, tj. jako przychód z działalności gospodarczej, czy też powinien być to przychód ze sprzedaży nieruchomości, tj. w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

Uzupełnienie wniosku

Na pytanie, o jakich „nieruchomościach” oraz „stanowiskach garażowych” dokładnie mowa odpowiedział Pan, że:

Przedmiotem wniosku jest 9 nieruchomości wskazanych w poniższej tabeli:

LP	Numer	Przedmiot	Dokument	Data przyjęcia	Opis
1	1	Lokal mieszkalny A1	(...)	27.03.2018	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
2	2	Lokal mieszkalny B1	(...)	01.01.2021	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
3	3	Lokal mieszkalny C1	(...)	01.01.2021	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
4	4	Stanowisko garażowe nr 1	(...)	01.01.2021	Stanowisko garażowe nabyte jako uzupełnienie lokalu mieszkalnego wskazanego w punkcie 3 na cele wynajmu krótkoterminowego (łącznie bądź odrębnie od lokalu).
5	5	Lokal mieszkalny D1	(...)	14.01.2021	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
6	6	Stanowisko garażowe nr 2	(...)	14.01.2021	Stanowisko garażowe nabyte jako uzupełnienie lokalu mieszkalnego wskazanego w punkcie 5 na cele wynajmu krótkoterminowego (łącznie bądź odrębnie od lokalu).
7	7	Lokal mieszkalny E1	(...)	04.03.2022	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
8	8	Lokal mieszkalny F1	(...)	25.05.2023	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
9	9	Lokal mieszkalny G1	(...)	25.05.2023	Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.

Wskazuje Pan, że dysponuje wszystkimi wskazanymi powyżej dokumentami stwierdzającymi nabycie nieruchomości w wersji elektronicznej. Może je udostępnić zatem do wglądu w każdej chwili na etapie tego postępowania.

Na pytanie, kiedy – proszę, żeby podał Pan datę/daty – „nieruchomości” te oraz „stanowiska” garażowe zostały przez Pana nabyte odpowiedział Pan w tabeli:

LP	Numer	Przedmiot	Data zakupu
1	1	Lokal mieszkalny A1	27.03.2018
2	2	Lokal mieszkalny B1	18.03.2019
3	3	Lokal mieszkalny C1	05.12.2006
4	4	Stanowisko garażowe nr 1	05.12.2006
5	5	Lokal mieszkalny D1	14.01.2021
6	6	Stanowisko garażowe nr 2	14.01.2021
7	7	Lokal mieszkalny E1	08.10.2021
8	8	Lokal mieszkalny F1	27.03.2023
9	9	Lokal mieszkalny G1	27.04.2023

Na pytanie, czy z aktów notarialnych wynika, że „nieruchomości” te oraz „stanowiska garażowe” nabył Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odpowiedział Pan, że w każdym z ww. aktów notarialnych występuje Pan jako osoba fizyczna. W aktach/postanowieniach nie ma informacji o dokonywaniu nabycia w ramach działalności gospodarczej.

Na pytanie, w odniesieniu do stwierdzenia: „Składniki te wprowadzone były do ewidencji środków trwałych i, co do zasady, podlegały amortyzacji”, proszę, żeby Pan wyjaśnił: czy wszystkie te „nieruchomości” oraz „stanowiska garażowe” zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, czy część z nich stanowiły towary handlowe odpowiedział Pan, że tak, wszystkie nieruchomości były wprowadzone do środków trwałych. W tabeli powyżej wskazano daty ich przyjęcia oraz nr w Ewidencji Środków Trwałych.

Na pytania, w nawiązaniu do opisu stanu faktycznego, gdzie wskazał Pan, że: Część z nieruchomości była przedmiotem wynajmu, w tym w ramach wynajmu krótkoterminowego (PKD 55.20.Z) lub długoterminowego (PKD 68.20.Z). proszę, żeby Pan wyjaśnił:

a) Które z „nieruchomości” oraz „stanowisk garażowych” będących przedmiotem wniosku Pan wynajmował?

b) Czy prawidłowo odczytuję, że był to najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

c) Do czego wykorzystywał Pan pozostałe nieruchomości i stanowiska garażowe będące przedmiotem wniosku, których Pan nie wynajmował?

Odpowiedział Pan, że najem był realizowany w ramach działalności gospodarczej jako najem krótkoterminowy. W zakresie nieruchomości, które były przedmiotem wynajmu wskazano okres wynajmu w ramach działalności. W zakresie nieruchomości pozostałych wskazano przyczynę braku wynajmu. Odpowiedź na powyższe pytania została zamieszczona w tabeli poniżej.

Numer	Przedmiot	Data przyjęcia	Wynajem w działalności
1	Lokal mieszkalny A1	27.03.2018	01.2022-02.2024
2	Lokal mieszkalny B1	01.01.2021	01.2022-02.2023
3	Lokal mieszkalny C1	01.01.2021	07.2021-05.2022
4	Stanowisko garażowe nr 1	01.01.2021	07.2021-05.2023
5	Lokal mieszkalny D1	14.01.2021	nieruchomość była przeznaczona na wynajem długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
6	Stanowisko garażowe nr 2	14.01.2021	nieruchomość była przeznaczona na wynajem długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
7	Lokal mieszkalny E1	04.03.2022	10.2022-10.2023
8	Lokal mieszkalny F1	25.05.2023	nieruchomość była przeznaczona na wynajem długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
9	Lokal mieszkalny G1	25.05.2023	nieruchomość była przeznaczona na wynajem długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana

Na pytanie, w związku z informacją, że: Nieruchomości zostały przez przedsiębiorcę w latach 2021-2025 sprzedane proszę, żeby Pan wskazał: kiedy – proszę, żeby podał Pan datę – sprzedał Pan każdą z „nieruchomości” będących przedmiotem wniosku odpowiedział Pan, że zestawienie wskazano w poniższej tabeli:

LP	Numer	Przedmiot	Data sprzedaży	Akt
1	1	Lokal mieszkalny A1	15.01.2025	(...)
2	2	Lokal mieszkalny B1	03.03.2023	(...)
3	3	Lokal mieszkalny C1	27.05.2022	(...)
4	4	Stanowisko garażowe nr 1	27.05.2022	(...)
5	5	Lokal mieszkalny D1	06.04.2021	(...)
6	6	Stanowisko garażowe nr 2	06.04.2021	(...)
7	7	Lokal mieszkalny E1	17.10.2023	(...)
8	8	Lokal mieszkalny F1	05.03.2024	(...)
9	9	Lokal mieszkalny G1	25.07.2024	(...)

Na pytanie, odnośnie informacji: stanowisk garażowych w garażu podziemnym, proszę, żeby Pan wyjaśnił: czy przez sformułowanie to mam rozumieć: miejsca postojowe znajdujące się w podziemiach budynku mieszkalnego wielorodzinnego, miejsca postojowe w osobnym budynku o przeznaczeniu garażowym (hali garażowej) odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) mowa o miejscach postojowych znajdujących się pod wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym w kondygnacji -1.

W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) wyodrębnienie jest za pomocą ścian i numeracji.

Na pytanie, czy „stanowiska garażowe” stanowiły część składową mieszkań (nieruchomości mieszkalnych), tzn. były przynależne do poszczególnych mieszkań, czy może udział w pomieszczeniu stanowiącym garaż podziemny odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) stanowiska garażowe stanowią udział w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowymi.

Na pytanie, czy przysługiwało Panu prawo własności do tych „stanowisk garażowych”, czy jedynie prawo do korzystania z tych miejsc na podstawie umowy quoad usum w ramach udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) przysługiwało Panu prawo własności.

Na pytanie, czy poszczególne nieruchomości mieszkalne oraz „stanowiska garażowe” objęte były – po ich nabyciu – jedną księgą wieczystą odpowiedział Pan, że dla każdej z nieruchomości wskazanej powyżej i objętej niniejszym wnioskiem ustanowiona była odrębna księga wieczysta.

Na pytanie, czy „stanowiska garażowe” objęte były – po ich nabyciu – odrębną od nieruchomości lokalowych księgą wieczystą odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) stanowiska garażowe posiadały odrębną księgę wieczystą.

Na pytanie, jakie prawo przysługiwało Panu do gruntu, na którym posadowione były „stanowiska garażowe” odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) przysługiwało Panu prawo własności w części gruntu (udział w gruncie).

W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) w akcie notarialnym było wskazanie, że stanowiska garażowe są pomieszczeniami przynależnymi do lokali.

W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) powierzchnia użytkowa stanowiska garażowego nie była doliczana do pow. użytkowej nieruchomości mieszkalnych dlatego, że stanowiła odrębną nieruchomość.

Na pytanie, czy wcześniej dokonywał Pan odpłatnego zbycia innych nieruchomości odpowiedział Pan, że tak. Wszystkie nieruchomości były nieruchomościami mieszkalnymi. Poniżej odpowiedzi w odniesieniu do każdej z nieruchomości:

Opis nieruchomości	Data sprzedaży	Przeznaczenie środków ze sprzedaży
Lokal mieszkalny H1	18 czerwca	Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
Lokal mieszkalny I1	20 kwietnia	Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
Lokal mieszkalny J1	18 września	Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
Lokal mieszkalny K1	25 stycznia	Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.

Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan innych nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży.

Nie planuje Pan dokonywania zakupu nieruchomości w celu ich odsprzedaży w przyszłości.

Pytania

1. Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?

2. Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?

3. Czy przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?

4. Czy przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przychód ze sprzedaży wszystkich nieruchomości opisanych w stanie faktycznym stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (dalej „updof”. Ponadto, jest Pan zdania, że nie ma tutaj znaczenia, czy nieruchomości były, przed dokonaniem sprzedaży, przedmiotem wynajmu w ramach działalności, gdyż fakt, że zostały zakupione w ramach [działalności gospodarczej – dopisek organu] oraz cel zakupu, tj. przeznaczenie do wynajmu w działalności gospodarczej jest tutaj kluczowy i przesądza, iż sprzedaż nie następuje „w wykonaniu działalność gospodarczej”, co skutkowałoby opodatkowaniem jako przychód z działalności gospodarczej, tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 updof oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 updof „opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku”.

Z przepisów updof wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof .

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 14 ust. 1 updof:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a updof objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c updof:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 updof (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Skoro sprzedaży podlegały będą lokale mieszkalne lub ich części (miejsca w garażu podziemnym), wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 updof, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Podsumowując, stoi Pan na stanowisku, że :

1. Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

2. Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

3. Przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

4. Przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm. – publikator z daty pierwszej transakcji, przepis nie ulegał zmianom):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

(...)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Z art. 22f ust. 1 ww. ustawy wynika natomiast, że:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych - oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.

Jak stanowi art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 217 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych;

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15, ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki.

Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, (…).

Tym samym zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Ze względu, że u Pana przychody jedynie w 2021 roku opodatkowane były w formie liniowej, a w kolejnych latach 2022-2025 wybrał Pan zryczałtowaną formę opodatkowania to konieczne jest odwołanie się również do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm. – publikator z daty pierwszej transakcji).

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne:

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Jak stanowi art. 12 ust. 10 cytowanej ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

- bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Z art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne wynika zaś:

W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Z treści przytoczonych przepisów wynika – zarówno z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne – że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz odpowiednio art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz odpowiednio w art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

W opisie sprawy wskazał Pan wprost, że:

· prowadzi Pan działalność gospodarczą, m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości;

· zakupił Pan m.in. 7 lokali mieszkalnych oraz dwa stanowiska garażowe (stanowiące odrębne nieruchomości);

· celem zakupu był wynajem tych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

· nieruchomości te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w Pana działalności gospodarczej;

· 4 lokale mieszkalne oraz jedno stanowisko garażowe wynajął Pan w prowadzonej działalności gospodarczej;

· 3 lokale mieszkalne oraz jedno stanowisko garażowe – chociaż były przeznaczone na wynajem długoterminowy w Pana działalności gospodarczej – nie znalazły najemcy;

· w latach 2021-2025 r. dokonał Pan sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości.

Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować dokonaną sprzedaż ww. nieruchomości oraz czy fakt, że nie wszystkie z tych nieruchomości znalazły najemców wpływa na tę kwalifikację.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania opisanych nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia ich – jak sam Pan wskazał – w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą oraz chęć wykorzystywania ich do najmu krótko oraz długoterminowego w ramach prowadzonej działalności.

Także samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa (przez wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych) stanowi bierne ich wykorzystywanie, chociażby poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

Tym samym brak znalezienia najemców dla wszystkich nieruchomości wprowadzonych do ewidencji środków trwałych nie będzie miał znaczenia dla kwalifikacji przychodu ze sprzedaży do danego źródła.

Przechodząc do kwestii odpłatnego zbycia tych nieruchomości wyjaśniam, że skoro sprzedaży podlegały lokale mieszkalne, wprowadzone do ewidencji środków trwałych, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Pan natomiast:

· lokal mieszkalny położony przy ul. A nabył w 2018 r., a sprzedał w 2025 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. B1 nabył w 2019 r., a sprzedał w 2023 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. C1 nabył w 2006 r., a sprzedał w 2022 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. D1 nabył w 2021 r. i sprzedał również w 2021 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. E1 nabył w 2021 r., a sprzedał w 2023 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. F1 nabył w 2023 r., a sprzedał w 2024 r.;

· lokal mieszkalny położony przy ul. G nabył w 2023 r., a sprzedał w 2024 r.

Jak wynika z opisu sprawy - lokal mieszkalny położony przy ul. A1 oraz lokal mieszkalny położony przy ul. C1 sprzedał Pan po upływie 5 lat, licząc od końca roku w którym nabył Pan te nieruchomości. Tym samym nie powstało u Pana źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą tych dwóch lokali.

Natomiast pozostałe lokale mieszkalne sprzedał Pan przed upływem pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Dlatego też ich sprzedaż stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc do kwestii podatkowych związanych ze sprzedażą tych pięciu lokali mieszkalnych wyjaśniam co następuje:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie mylić z kosztem uzyskania przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi natomiast art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Natomiast dokonana sprzedaż stanowisk garażowych (stanowiących udział w odrębnej nieruchomości), które stanowiły Pana środki trwałe skutkuje powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne.

Tym samym kwotę uzyskaną ze sprzedaży tych stanowisk garażowych powinien Pan opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania w ramach prowadzonej działalności, czyli:

· sprzedaż stanowiska garażowego w 2021 r. na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz

· sprzedaż stanowiska garażowego w 2022 r. na zasadach ryczałtowych.

Nie mogłem zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że:

że przychód ze sprzedaży wszystkich nieruchomości opisanych w stanie faktycznym stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

Podsumowując, stanowisko Pana w zakresie kwalifikacji do źródła przychodów sprzedaży:

· lokali mieszkalnych uznałem za prawidłowe, a

· stanowisk garażowych uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.