Interpretacja 0115-KDIT3.4011.589.2025.3.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ) oraz pismem z 10 września 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 1999 roku A. A wraz z mężem B. A nabyli nieruchomości gruntowe położone w obrębie ewidencyjnym nr (...), składające się z działek gruntu o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 objętych księgą wieczystą KW nr (...); działek gruntu o numerach 1/7, 1/8, 1/9 objętych księgą wieczystą KW nr (...), w ten sposób że B. A był właścicielem w udziale wynoszącym 3/4 części, zaś oboje małżonkowie B. A i A. A na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej byli właścicielami w udziale wynoszącym 1/4.

W dniu 20 stycznia 2022 r. A. A wraz z mężem B. A zawarli umowę sprzedaży z A. B obejmującą sprzedaż nieruchomości gruntowych położonych w obrębie ewidencyjnym nr (...) składającej się z działek gruntu o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 objętych księgą wieczystą KW nr (...); działek gruntu o numerach 1/7, 1/8,1/9 objętych księgą wieczystą KW nr (...) za cenę (...) zł. Płatność ceny odroczono na 3 lata. Wraz ze sprzedażą nieruchomości ustanowiono odpowiednie służebności gruntowe. Umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego przez notariusza X. X pod (...) r. Przy czym (...) A. B nabyła własność ww. nieruchomości do majątku osobistego.

W dniu 9...) 2024 roku zmarł B. A, a spadek po nim na podstawie testamentu nabyła w całości jego żona A. A.

W dniu 2 stycznia 2025 r., A. C (wcześniej A. B) zawarła z A. A umowę rozwiązującą umowę sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. oraz umowę zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości objętych przedmiotową umową.

Wobec rozwiązania umowy sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. oraz zwrotnym przeniesieniem ww. nieruchomości, A. A ani jej mąż nie otrzymali żadnych kwot tytułem ceny sprzedaży. Obecnie A. A zamierza ponownie sprzedać ww. nieruchomości początkowo objęte umową sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. na rzecz osoby trzeciej.

Uzupełnienie wniosku

1. Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

TAK

2. Czy prowadzi Pani zarejestrowaną działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadziła Pani zarejestrowaną pozarolniczą działalność gospodarczą? W przypadku, jeżeli prowadzi/prowadziła Pani działalność gospodarczą proszę, żeby Pani podała w jakim zakresie, w jakim okresie i jaka była/jest forma opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej?

Nie prowadziła Pani i nie prowadzi działalności gospodarczej.

3. W związku z informacją: „W 1999 roku A. A wraz z mężem B. A nabyli nieruchomości gruntowe położone w obrębie ewidencyjnym nr (...), składające się z działek gruntu o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 objętych księgą wieczystą KW nr (...); działek gruntu o numerach 1/7, 1/8, 1/9 objętych księgą wieczystą KW nr (...), w ten sposób że B. A był właścicielem w udziale wynoszącym 3/4 części, zaś oboje małżonkowie B. A i A. A na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej byli właścicielami w udziale wynoszącym 1/4.

Proszę, żeby Pani wyjaśniła:

a) Na podstawie jakiej czynności prawnej stała się Pani wraz z mężem właścicielem ww. nieruchomości?

Na podstawie aktu notarialnego numer (...) - w załączeniu

b) Czy w Pani małżeństwie przez cały okres jego trwania obowiązywała majątkowa wspólność małżeńska?

TAK

c) Czy Pani mąż udział 3/4 części w nieruchomościach nabył do swojego majątku odrębnego (np. na podstawie spadkobrania, umowy darowizny, innej umowy – jakiej?)

Nie, nabył do majątku wspólnego na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z dnia (...) 1981 roku

4. Kiedy – proszę, żeby Pani podała przybliżoną datę – planuje Pani dokonać sprzedaży nieruchomości?

Ze względu na pogarszający się stan zdrowia planuje Pani sprzedaż nieruchomości w najbliższym możliwym terminie.

5. W jakim celu nabyła Pani opisane we wniosku nieruchomości?

W celu prowadzenia gospodarstwa rolnego, do dziś posiada Pani ubezpieczenie w KRUS.

6. Jak faktycznie wykorzystywała Pani nieruchomości/działki przez cały okres ich posiadania? Czy działki były związane z działalnością gospodarczą (a jeśli – tak to proszę, żeby Pani opisała wszelkie okoliczności związane z ich wykorzystywaniem w tej działalności, a w szczególności od kiedy do kiedy (proszę, żeby Pani podała daty) były wykorzystywane w działalności gospodarczej?

Nie było działalności pozarolniczej.

7. Czy działki na moment ich nabycia/sprzedaży objęte były/są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Na moment nabycia działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli tak – to:

a) Kiedy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

W 2017 roku

b) Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Gminy

c) Czy występowała Pani o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak – to w jakim celu?

NIE

d) Czy Pani wnioskowała w jakikolwiek sposób o objęcie działek planem zagospodarowania przestrzennego?

NIE

e) Jakie było na moment nabycia/sprzedaży ich przeznaczenie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Nie było planu

8. Czy występowała Pani albo którykolwiek ze współwłaścicieli o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek? Realizacji jakiej inwestycji dotyczył ten wniosek?

NIE

9. Czy nieruchomości/działki były na dzień ich nabycia przez Panią działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi? Jeśli były zabudowane – proszę, żeby Pani podała rodzaj zabudowy.

Niezabudowane

10.Czy posiada Pani także inne nieruchomości?

NIE

11.Jeśli posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), to: proszę, żeby je Pani wyliczyła i podała ich dane identyfikacyjne (nr KW) powierzchnię i zabudowę oraz opisała:

Nie posiada Pani.

a) Kiedy zostały nabyte i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

Nie dotyczy

b) Jakie przeznaczenie wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego mają te nieruchomości?

Nie dotyczy

c) Jaki jest charakter zabudowanych nieruchomości (np. mieszkalny, użytkowy)?

Nie dotyczy

d) Czy przed ich zbyciem będzie podejmowała Pani czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości?

Nie dotyczy

e) Czy i kiedy zamierza Pani dokonać zbycia, których ze wskazanych nieruchomości (należy także podać przybliżone daty zbycia)?

Nie dotyczy

12.Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem?

NIE

W uzupełnieniu wniosku z 10 września 2025 r. wyjaśniła Pani, że:

1) Wraz z mężem stała się Pani właścicielem nieruchomości - na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny (...) r. - sprzedaż 1/4 udziałów małżonkom A. A i B. A.

2) B. A na podstawie umowy przekazania własności z dnia (...) 1981 r., nabył do majątku odrębnego 3/4 udziału w nieruchomości przed zawarciem małżeństwa (...) 1982 roku.

3) Data zawarcia związku małżeńskiego (...) 1982 r.

4) Od początku trwania małżeństwa obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

5) Udział 3/4 nabyty (...) 1981 roku przez B. A. A nie został włączony do wspólności majątkowej małżeńskiej. B. A zmarł (...) 2024 roku, a (...) 2024 roku został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia (...), spadek po mężu dla żony A. A

· 3/4 udziałów B. A. A,

· 1/4 udziałów we wspólności majątkowej.

Obecny stan A. A jest właścicielką całości udziałów w gospodarstwie.

Pytania

1. Czy okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony powinien być dla A. A od końca roku, w którym doszło do pierwotnego nabycia ww. nieruchomości (tj. 1999 r.), czy też od końca roku, w którym doszło do zwrotnego przeniesienia nieruchomości w związku z rozwiązaniem wcześniejszej umowy sprzedaży (tj. 2025 r.).

2. Czy A. A sprzedając opisane powyżej nieruchomości w okresie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do zwrotnego ich przeniesienia w związku z rozwiązaniem wcześniejszej umowy sprzedaży, zobligowana będzie do zapłaty podatku dochodowego z tytułu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Okres 5-letni, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od dnia pierwotnego nabycia nieruchomości przez A. A i jej męża. Wynika to z faktu, że umowa sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. nie została w pełni zrealizowana - nabywca nie zapłacił ceny sprzedaży. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie: „Strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy”. Tak: m.in. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 30.11.1994 r., III CZP 130/94.

Nadto należy zwrócić uwagę, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy - jako źródło przychodu - określa „odpłatne zbycie” m.in. nieruchomości. W przedmiotowym zaś przypadku nie zrealizował się warunek odpłatności zbycia, gdyż nabywca nie uiścił ceny sprzedaży ani w całości ani w części. Tym samym nie zrealizował się ekonomiczny cel umowy sprzedaży - sprzedawca nie otrzymał ceny. Transakcja została anulowana bez winy sprzedawcy, nie sposób zatem obarczać sprzedawcę dodatkową sankcja w postaci konieczności uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Wolą sprzedawcy (sprzedawców) było dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości w 2022 roku, czyli po upływie 23 lat od ich nabycia. Wyłącznie z uwagi na okoliczności obciążające nabywcę, doszło do rozwiązania umowy sprzedaży. Alternatywą dla sprzedawcy było wikłanie się w wieloletni spór sądowy o zapłatę ceny sprzedaży przewidzianej w umowie. Podatniczka jest osobą w wieku emerytalnym, od grudnia 2024 roku wdową i nie ma sił i środków na wikłanie się w spory sądowe. Lepszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem było dla niej odzyskanie nieruchomości poprzez anulowanie sprzedaży i jej sprzedaż osobie trzeciej. Ponownego podkreślenia wymaga zatem, że wola sprzedaży powstała już w 2022 roku, a wykonanie jej w bieżącym roku jest tylko jej potwierdzeniem. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży miały stanowić zabezpieczenie finansowe sprzedawców w okresie emerytalnym. Cel sprzedaży ponownie zatem pozostaje ten sam. Innymi słowy, nie sposób planowanej w bieżącym roku sprzedaży nieruchomości traktować, jak czynności odrębnej od sprzedaży z 2022 roku. Właściciele sprzedali nieruchomości w 2022 roku i tylko na skutek zdarzeń od nich niezależnych, muszą czynność tą powtórzyć. Przy czym zarówno wola sprzedaży, jak i cel pozostają te same.

Ad 2.

A. A sprzedając opisane powyżej nieruchomości w okresie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym doszło do zwrotnego ich przeniesienia w zw. z rozwiązaniem wcześniejszej umowy sprzedaży, nie będzie zobligowana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu przychodu z odpłatnego zbycia tychże nieruchomości. Wobec niezrealizowania umowy sprzedaży z 20 stycznia 2022 r., sprzedaż ta nastąpi bowiem po upływie 5 lat licząc od roku, w którym nastąpiło pierwotne nabycie (1999 r.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w ww. lit. a-c następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Odnosząc się do skutków podatkowych rozwiązania umowy sprzedaży i przeniesienia własności wskazanej we wniosku nieruchomości, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071) dotyczących nabycia i utraty własności.

Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

W myśl z art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 3531 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Podkreślenia natomiast wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

· Pani mąż – przed zawarciem związku małżeńskiego –(...) 1981 r., nabył na podstawie umowy przekazania własności 3/4 udziału w nieruchomościach gruntowych do swojego majątku odrębnego. Ww. udział nie został włączony do wspólności majątkowej małżeńskiej.

· W 1999 r. wraz z mężem na podstawie umowy sprzedaży stała się Pani właścicielem 1/4 udziałów w ww. nieruchomościach gruntowych.

· W dniu 20 stycznia 2022 r. wraz z mężem zawarła Pani w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży ww. nieruchomości gruntowych. Płatność ceny odroczono na 3 lata. Wraz ze sprzedażą nieruchomości ustanowiono odpowiednie służebności gruntowe.

· Pani mąż zmarł (...) 2024 roku, a spadek po nim na podstawie testamentu nabyła w całości Pani.

· 2 stycznia 2025 r., zawarła Pani umowę rozwiązującą umowę sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. oraz umowę zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości objętych przedmiotową umową.

· Wobec rozwiązania umowy sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. oraz zwrotnym przeniesieniem ww. nieruchomości, Pani ani Pani mąż nie otrzymaliście żadnych kwot tytułem ceny sprzedaży.

· Obecnie zamierza Pani ponownie sprzedać ww. nieruchomości początkowo objęte umową sprzedaży z 20 stycznia 2022 r. na rzecz osoby trzeciej. Sprzedaży nieruchomości planuje Pani dokonać w najbliższym możliwym terminie.

W związku z powyższym, dokonana 20 stycznia 2022 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Panią i Pani męża wskazanych nieruchomości gruntowych. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że 20 stycznia 2022 r. r. sprzedała Pani wraz z mężem ww. nieruchomości gruntowe. Natomiast dniem, w którym ponownie nabyła Pani przedmiotowe nieruchomości – z uwagi na rozwiązanie umowy sprzedaży oraz umowę zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości jest data 2 stycznia 2025 r.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinna Pani liczyć od końca roku, w którym doszło do zwrotnego przeniesienia nieruchomości w zw. z rozwiązaniem wcześniejszej umowy sprzedaży (tj. 2025 r.).

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 4 i 5 ww. ustawy:

4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

5. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania).

Reasumując, rozwiązanie przez Panią umowy sprzedaży oraz zawarcie umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości objętych przedmiotową umową dokonane 2 stycznia 2025 r. skutkowało ponownym przeniesieniem własności nieruchomości na Panią, a co za tym idzie nabyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Z kolei planowana sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ww. nabycie stanowić będzie dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.