Interpretacja 0115-KDIT3.4011.596.2025.1.DP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Ponadto Wnioskodawczyni prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w zakresie (...) pod firmą X (NIP: (...)).

Zgodnie z informacją wynikającą z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotową działalność Wnioskodawczyni prowadzi od 1 kwietnia 2022 r.

W drodze umowy darowizny z 14 czerwca 2018 r. (akt notarialny Repertorium A nr (...)) Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 1/4 części nieruchomości należącej do A. A oraz B. A (dziadków Wnioskodawczyni) składającej się z niezabudowanych działek gruntu o numerach 1 oraz 2, w obrębie (...), o powierzchni 4,20 ha, położonej w miejscowości X, gminie Y, powiecie Z, województwie Q, objętej księgą wieczystą numer (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...). W przedmiotowej księdze wieczystej określono sposób korzystania działki nr 1 jako R – Grunty orne, z kolei działki nr 2 jako nieruchomość rolna niezabudowana.

Działki o numerach 1 oraz 2, w obrębie (...), o powierzchni 4,20 ha stanowią jedną nieruchomość, dla której jest założona jedna księga wieczysta o numerze (...).

Pozostała część udziału we współwłasności nieruchomości została przez Darczyńców darowana ich wnukowi A. B w wysokości 1/4 części nieruchomości oraz ich wnuczce A. C w wysokości 1/2 części nieruchomości.

Do momentu darowizny działka numer 1 wykorzystywana była częściowo przez dziadków Wnioskodawczyni do celów rolnych, na własne potrzeby do mniej więcej 2015 r. Później ze względu na pogarszający się stan zdrowia, dziadkowie Wnioskodawczyni zaprzestali uprawy rolnej. Działka numer 1 przestała być uprawiana. Działka numer 2 nie była wykorzystywana w żaden sposób.

Działka nr 1 od momentu nabycia, do teraz nie jest/nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w żaden sposób.

Mocą prawomocnej i ostatecznej decyzji Wójta Gminy Y z 2 kwietnia 2025 r., nr (...) zaakceptowano podział działki nr 1 na 42 mniejsze działki. Z czego działka 1/42 wydzielona została pod drogę (...), działka 2/3 wydzielona została pod drogę (...), a działki 2/1 i 2/2 pod drogi wewnętrzne. Wójt Gminy Y 2 kwietnia 2025 r. wydał decyzję na wniosek Wnioskodawczyni, A. C, A. B - którzy są współwłaścicielami działek. Wniosek złożono po to, by finalnie możliwe było zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości i przyporządkowanie do współwłaścicieli takiej ilości działek, która odpowiada ich udziałowi w prawie.

Wyodrębnione działki w wyniku podziału działki nr 1 nie posiadają odrębnych ksiąg wieczystych, w księdze wieczystej nieruchomości nadal nie jest uwidoczniony podział na wyodrębnione działki.

Również działka nr 2 nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawczynię jako współwłaściciela od momentu nabycia w drodze darowizny. Wnioskodawczyni wskazuje, że dokonanie podziału dotyczy wyłącznie działki nr 1, natomiast nie działki nr 2.

Planowane jest zniesienie współwłasności ww. działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 1 pomiędzy Wnioskodawczynią oraz pozostałymi obdarowanymi. Zniesienie współwłasności ma odbyć się bez spłat oraz dopłat na rzecz każdego z obdarowanych, tj. każdy z obdarowanych otrzyma działki odpowiadające jego/jej udziałowi we współwłasności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nie dotyczy działki nr 2.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że razem z innymi współwłaścicielami zamierzają oszacować wartość wszystkich działek, których współwłasność będą znosić, a następie dokonać takiego przydziału tych działek do każdego ze współwłaścicieli, aby wartość ta odpowiadała udziałowi współwłaściciela w prawie współwłasności. Alokacja działek co do zasady nie będzie dokonywana w oparciu o powierzchnię, ale w oparciu o wartość nieruchomości.

Na dzień złożenia wniosku o interpretację indywidualną zniesienie współwłasności ww. działek nie miało miejsca. Działka nr 1 została podzielona na 42 mniejsze działki, o bardzo podobnym kształcie (a tym samym podobnej wartości). W wyniku planowanego zniesienia współwłasności pomiędzy trzema osobami, z których jedna uzyska połowę działek, dwie pozostałe mogą uzyskać ok. 10-11 działek.

Wnioskodawczyni zamierza w niedalekiej przyszłości sprzedać jednorazowo na rzecz podmiotu trzeciego działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1 oraz finalnie otrzymane w związku ze zniesieniem współwłasności. Sprzedaż ma nastąpić co do zasady jednorazowo chętnemu, który przejmie całość i zagospodaruje np. poprzez budowę osiedla z domkami jednorodzinnymi.

Wnioskodawczyni nie będzie wykorzystywać w żaden sposób otrzymanych działek do momentu ich sprzedaży. Sprzedaż ma nastąpić tak szybko, jak będzie to możliwe w zależności od znalezienia nabywcy, na pewno przed upływem 5 lat od dnia podziału współwłasności. Na dzień złożenia wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawczyni nie jest w stanie określić jaki podmiot będzie nabywcą nieruchomości. Ze względu na jednorazowy charakter transakcji może to być albo podmiot specjalizujący się w obrocie nieruchomościami albo deweloper.

Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować aktywnych działań dotyczących poszukiwania nabywców działek. W tym względzie inicjatywa dotycząca nabycia działek pochodzić będzie od potencjalnych nabywców oraz samego faktu dobrej lokalizacji gruntu. Wnioskodawczyni nie zamierza także prowadzić żadnych działań marketingowych dotyczących sprzedaży działek. Wnioskodawczyni nie zamierza również dokonywać żadnych ogłoszeń w niniejszym względzie.

Poza działkami otrzymanymi w drodze darowizny z 14 czerwca 2018 r., Wnioskodawczyni jest właścicielem jednej nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową. Poza tym do Wnioskodawczyni nie należą żadne nieruchomości o charakterze budynkowym (domy) czy też mieszkaniowym. Ze względu na związek drogi dojazdowej z działkami, których współwłaścicielem jest Wnioskodawczyni, potencjalna sprzedaż udziału w drodze dojazdowej może mieć miejsce przy zbyciu ogółu praw do działek przez Wnioskodawczynię. Na moment składania wniosku o interpretację indywidualną wskazanie przybliżonej daty ww. sprzedaży nie jest możliwe.

Zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów działka o nr 1, identyfikator działki (...) oraz działka o nr 2, identyfikator działki (...) opisane są jako lasy, pastwiska trwałe i grunty orne oraz oznaczone symbolami (...). Jednocześnie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (...) Rady Gminy Y z dnia 27 sierpnia 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...), w związku z tym mogą podlegać nieograniczonemu obrotowi, gdyż działki powstałe w toku podziału działki nr 1 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową.

Wnioskodawczyni samodzielnie przed sprzedażą nie dokonywała nakładów na nabyte w drodze darowizny działki, jak również na działki powstałe w wyniku jej podziału, jakie nadal, na moment złożenia niniejszego wniosku pozostają we współwłasności.

W szczególności Wnioskodawczyni:

· nie dokonywała uzbrojenia, ogrodzenia, przyłączy do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej działek ani innych działań mających na celu zwiększenie wartości albo atrakcyjności działek;

· nie korzystała z usług profesjonalnego podmiotu specjalizującego się w obrocie nieruchomościami w zakresie działek, które mają zostać sprzedane podmiotowi trzeciemu;

· nie dokonywała publicznych ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek;

· nie dokonywała w przeszłości transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości;

· nie udzieliła pełnomocnictw dotyczących działek, potencjalnemu nabywcy, który miałby uprawnienie do występowania w imieniu Wnioskodawczyni i na jej rachunek;

· nie występowała z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek;

· do dnia złożenia wniosku o interpretację indywidualną nie została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek.

Co więcej Wnioskodawczyni nie zamierza podjąć opisanych powyżej czynności w przyszłości.

Pytania

1) Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek po zniesieniu współwłasności, a przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zniesienia współwłasności, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy łączna wartość rynkowa działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności będzie odpowiadać wartości prawnego udziału Wnioskodawczyni we wszystkich działkach przed zniesieniem jej współwłasności?

2) Czy podstawę opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, gdyby wartość otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności działek przekraczała wartość prawnego udziału Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości, należy ustalić poprzez ustalenie o ile procent wzrósł udział Wnioskodawczyni we własności działek oraz odniesienie tego procentu do wartości przychodu uzyskanego ze zbycia każdej z otrzymanych nieruchomości, o ile sprzedaż będzie następować przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności?

Pani stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawczyni, w sytuacji gdy łączna wartość rynkowa działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości będzie odpowiadać wartości prawnego udziału Wnioskodawczyni we wszystkich działkach przed zniesieniem jej współwłasności, planowana sprzedaż otrzymanych działek na rzecz podmiotu trzeciego po zniesieniu jej współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż wykonywana jest w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a jednocześnie od końca roku w którym nastąpiło jej otrzymanie w drodze darowizny upłynie 5 lat, samo zaś zniesienie współwłasności zgodnie z posiadanym we współwłasności udziałem nie będzie stanowić nowego nabycia nieruchomości.

2. W przypadku, gdyby Wnioskodawczyni w wyniku podziału współwłasności, nabyła działki ponad wartość swojego udziału, to zdaniem Wnioskodawczyni w celu określenia części przychodu Wnioskodawczyni uzyskanego ze sprzedaży działek, która podlega opodatkowaniu, należy posłużyć się metodą proporcjonalnego obliczenia poprzez ustalenie, ile procent więcej ponad przysługujący udział we współwłasności otrzymane zostało przez Wnioskodawczynię, a następnie odniesienie tego procentu do wartości przychodu uzyskanego ze zbycia każdej z otrzymanych działek, o ile sprzedaż będzie następować przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności.

Uzasadnienie

Ad. 1)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Oznacza to, że jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie danej nieruchomości, to odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu. Warunkiem jest jednak, aby nie następowało ono w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym miejscu zdaniem Wnioskodawczyni odnieść się należy do tego, jak zniesienie współwłasności (bez dopłat oraz spłat) wpływa na sposób liczenia upływu terminu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje, że w zakresie ustalenia, jakie są zasady dokonywania zniesienia współwłasności, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Na podstawie z kolei art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.

Zasady i formy zniesienia współwłasności regulują art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

· podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

· przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

· sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że zniesienie współwłasności nastąpi poprzez odpowiednią alokację działek do poszczególnych obdarowanych, w ten sposób, aby podział nastąpił równo.

W interpretacjach podatkowych wskazuje się, że:

„(...) co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość/udział w nieruchomości, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał”.

Tak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.503.2024.2.AKU:

„Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

· podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

· wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w rzeczy wspólnej.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności”.

Podobne stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 stycznia 2024 r., sygn. 0112-KDSL1- 2.4011.502.2023.2.AP.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawczyni, datą nabycia przez nią nieruchomości jest dzień 14 czerwca 2018 r. (data umowy darowizny), a nie data zniesienia współwłasności nieruchomości pomiędzy obdarowanymi, bowiem w wyniku zniesienia współwłasności działek Wnioskodawczyni nie otrzyma żadnej spłaty czy też dopłaty. Również wartość działek, do których uprawniona będzie wyłącznie Wnioskodawczyni po zniesieniu współwłasności nie będzie odbiegać od udziału w łącznej wartości wszystkich działek, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni na mocy umowy darowizny.

Tym samym planowana sprzedaż działek po zniesieniu jej współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, w sytuacji gdy łączna wartość rynkowa działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności będzie odpowiadać wartości prawnego udziału Wnioskodawczyni we wszystkich działkach przed zniesieniem jej współwłasności.

Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdza również interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 grudnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.477.2019.1.AK.

Co więcej, zdaniem Wnioskodawczyni zbycie Nieruchomości nie może być traktowane również jako zbycie w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W tym miejscu trzeba zauważyć, że zgodnie z definicją z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, ilekroć w Ustawie o PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza ona działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy o PIT.

W związku z powyższym istotne jest ustalenie czy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, działając w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie zbywała innych nieruchomości w przeszłości, co zostało sprecyzowane w opisie zdarzenia przyszłego. Tym samym planowana sprzedaż działek nie charakteryzuje się ciągłością oraz zorganizowaniem, które cechują działalność gospodarczą na gruncie regulacji Ustawy o PIT. Wnioskodawczyni nie angażuje w planowaną transakcję środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości (brak ogłoszeń w mediach publicznych o transakcji sprzedaży nieruchomości, brak współpracy z profesjonalnym podmiotem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami oraz brak uatrakcyjnienia działki przed jej sprzedażą poprzez np. jej uzbrojenie, ogrodzenie czy też przyłączenie do określonych instalacji).

Znaczny okres czasu między nabyciem nieruchomości, jako mienie prywatne, a rozpoczęciem zbywania nieruchomości, również wskazuje na fakt, że sprzedaż nie będzie wykonywana w sposób ciągły i zorganizowany. Oprócz tego nieruchomości nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży, bowiem Wnioskodawczyni nabyła je w drodze darowizny.

Warto zauważyć, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13, wskazał kryteria, jakimi należy się kierować przy ustaleniu czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z tym wyrokiem na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Profesjonalną działalnością nie jest również dokonywanie zbycia mienia prywatnego, nabytego w darowiźnie, podzielonego na mniejsze działki, nawet jeżeli dokonywane jest w ramach kilku następujących po sobie transakcji, w sytuacji gdy Wnioskodawczyni nie znajdzie jednego nabywcy na całość otrzymanych działek.

W przypadku Wnioskodawczyni nie można mówić, że działki były przygotowane przez Wnioskodawczynię do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd prywatnym majątkiem. Zbywanie działek nie będzie miało charakteru profesjonalnego zorganizowania, nie polega bowiem na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości, a jedynie „upłynnianiu” i spieniężaniu majątku prywatnego. Ponadto, jak zostało już wspomniane, długi okres między nabyciem a zbyciem nieruchomości potwierdza, że nie była ona dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni również fakt, że darowana nieruchomość została geodezyjnie podzielona przed datą sprzedaży do podmiotu trzeciego nie powinien automatycznie przekładać się na stwierdzenie działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tytułem przykładu w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 października 2023 r., sygn. 0114-KDWP.4011.113.2023.1.ŁZ podniesiono, że:

„(…) o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: podział działek na mniejsze, zniesienie współwłasności tych działek, wcześniejsza sprzedaż jednej działki czy dzierżawa działek”.

Zatem zgodnie z powyższym uzasadnieniem stanowiska, zdaniem Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż, nie będzie następowała w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej.

Powyższe oznacza, że prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym przychód ze zbycia nieruchomości nie jest źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o PIT i osiągnięty dochód nie powinien zostać opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT.

Ad. 2

Biorąc pod uwagę argumentację przedstawioną w pkt 1 wniosku, o potencjalnym przychodzie Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności może być mowa jedynie w stosunku do tej części, która nabyta została ponad wartość pierwotnego udziału we współwłasności działek, a sprzedaż następować będzie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności.

Przepisy nie określają, w jaki sposób dokonać obliczenia i wykazania przychodu w przypadku sprzedaży nabytych w wyniku zniesienia współwłasności działek, w sytuacji, gdy dochodzi do nabycia ponad posiadany udział we współwłasności nieruchomości. Powyższe wpływa niemniej na sposób ukształtowania zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w rozpatrywanym przypadku.

Zdaniem Wnioskodawczyni uznając, że „nabycie ponad udział we współwłasności” oceniane jest przez pryzmat wartości działek, a nie powierzchni, to następczo trudno jest określić, że sprzedaży których działek należy rozliczyć przychód, a z których nie, jeżeli zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zniesienia współwłasności i nabycia działek ponad udział Wnioskodawczyni we współwłasności.

Z uwagi na powyższe i brak możliwości wskazania, konkretnych działek nabytych ponad udział (taka sytuacja nie zachodziłaby, gdyby obliczanie „nabycia ponad udział” odbywało się wg powierzchni, wówczas bowiem łatwo wskazać, jaki metraż działki został nabyty ponad wielkość wynikającą z udziału we współwłasności) dopuszczalne jest posłużenie się metodą proporcjonalnego wyliczenia poprzez ustalenie, w jakim zakresie doszło do nabycia nieruchomości ponad udział we współwłasności.

Powyższe stanowisko należy zobrazować przykładem: zakładając hipotetycznie, że nieruchomość składająca się z licznych działek przed zniesieniem współwłasności miała wartość 900.000 zł, następnie doszło do zniesienia współwłasności pomiędzy 3-ma współwłaścicielami posiadającymi równy udział w nieruchomości, a więc każdy powinien otrzymać po takiej liczbie działek, których łączna wartość wynosi 300.000 zł, jednakże Wnioskodawczyni otrzymałaby działki warte 370.000 zł, tak więc oznacza to, że Wnioskodawczyni nabyła ok. 23% wartości ponad swój udział. W związku z powyższym, przy każdej sprzedaży działki, w takiej sytuacji należy w otrzymanej cenie sprzedaży uwzględnić, iż 23% tej ceny jest przychodem wymagającym rozliczenia PIT, o ile sprzedaż będzie następować przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do zniesienia współwłasności.

Tym samym prawidłowe jest zdaniem Wnioskodawczyni stanowisko, zgodnie z którym w przypadku, gdyby Wnioskodawczyni w wyniku podziału współwłasności nieruchomości, nabyła działki ponad wartość swojego udziału we współwłasności, to w celu określenia części przychodu Wnioskodawczyni uzyskanego ze sprzedaży działek, która podlega opodatkowaniu, należy posłużyć się metodą proporcjonalnego obliczenia poprzez ustalenie, ile procent więcej ponad przysługujący udział we współwłasności otrzymane zostało przez Wnioskodawczynię, a następnie odniesienie tego procentu do wartości przychodu uzyskanego ze zbycia każdej z otrzymanych działek.

Podkreślić należy, że zadane pytanie nr 2 nie zmierza do weryfikacji przez organ rozliczenia podatkowego Wnioskodawczyni, a jedynie ustalenie zasady (metody) rozliczenia podatku PIT we wskazanej sytuacji, z uwagi na brak precyzyjnych przepisów w tym zakresie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł mienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane uprzednio przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości w celu inwestycyjnym, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu zdarzenia wynika, że:

Przed sprzedażą nie ponosiła Pani samodzielnie nakładów na nabyte w darowiźnie działki, jak również na działki powstałe w wyniku jej podziału, które nadal (na moment złożenia wniosku) pozostają we współwłasności.

W szczególności Pani:

· nie dokonywała uzbrojenia, ogrodzenia, przyłączy do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej działek ani innych działań mających na celu zwiększenie wartości albo atrakcyjności działek;

· nie korzystała z usług profesjonalnego podmiotu specjalizującego się w obrocie nieruchomościami w zakresie działek, które mają zostać sprzedane podmiotowi trzeciemu;

· nie dokonywała publicznych ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek;

· nie dokonywała w przeszłości transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości;

· nie udzieliła pełnomocnictw dotyczących działek, potencjalnemu nabywcy, który miałby uprawnienie do występowania w imieniu Wnioskodawczyni i na jej rachunek;

· nie występowała z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek;

· do dnia złożenia wniosku o interpretację indywidualną nie została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek.

· nie zamierza podejmować opisanych powyżej czynności w przyszłości.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodu z tytułu sprzedaży opisanych w zdarzeniu działek należy przeanalizować, czy sprzedaż ta nie będzie miała znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już uprzednio wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem pozarolnicza działalność gospodarcza może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży opisanych w zdarzeniu działek do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować okoliczności dotyczące zniesienia współwłasności przez współwłaścicieli działki nr 1 i podziału jej na 42 działki pomiędzy trzech współwłaścicieli.

Z opisu zdarzenia wynika, że nie podejmowała oraz nie zamierza podejmować Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży opisanych w zdarzeniu działek (po zniesieniu współwłasności). Nie korzystała ani nie zamierza Pani korzystać z usług pośrednika obrotu nieruchomościami. Zamierza Pani w niedalekiej przyszłości sprzedać jednorazowo na rzecz podmiotu trzeciego działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1 oraz finalnie otrzymane w związku ze zniesieniem współwłasności. Sprzedaż ma nastąpić co do zasady jednorazowo chętnemu, który przejmie całość i zagospodaruje np. poprzez budowę osiedla z domkami jednorodzinnymi. Nie będzie Pani wykorzystywać w żaden sposób otrzymanych działek do momentu ich sprzedaży. Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Zatem sprzedaż działek z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego w opisie zdarzenia nie wynika, zatem że sprzedaż przez Panią nieruchomości (działek) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają bowiem podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem podejmowane przez Panią działania nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Wobec tego działania Pani należy zakwalifikować jako zarząd własnym majątkiem a planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem sprzedaż opisanych w zdarzeniu działek należy rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisu zdarzenia wynika, że na podstawie umowy darowizny z 14 czerwca 2018 r. otrzymała Pani od dziadków 1/4 udziału w nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek gruntu o numerach 1 oraz 2. Działki o numerach 1 i 2, o powierzchni 4,20 ha stanowią jedną nieruchomość, dla której jest założona jedna księga wieczysta. Pozostałą część udziałów we współwłasności nieruchomości otrzymali: wnuk – 1/4 części nieruchomości oraz wnuczka – 1/2 części nieruchomości. Planowane jest zniesienie współwłasności ww. działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 1 pomiędzy Panią oraz pozostałymi obdarowanymi. Zniesienie współwłasności ma odbyć się bez spłat oraz dopłat na rzecz każdego z obdarowanych, tj. każdy z obdarowanych otrzyma działki odpowiadające jego/jej udziałowi we współwłasności nieruchomości. Jednocześnie Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości zamierza oszacować wartość wszystkich działek, których współwłasność będzie zniesiona, a następie podzielić działki i dokonać takiego przydziału tych działek do każdego ze współwłaścicieli, aby wartość ta odpowiadała udziałowi współwłaściciela w prawie współwłasności. Alokacja działek co do zasady nie będzie dokonywana w oparciu o powierzchnię, ale w oparciu o wartość nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku o interpretację indywidualną zniesienie współwłasności ww. działek nie miało miejsca. Działka nr 1 została podzielona na 42 działki, o bardzo podobnym kształcie (a tym samym podobnej wartości). W wyniku planowanego zniesienia współwłasności pomiędzy trzema osobami, z których jedna uzyska połowę działek, dwie pozostałe mogą uzyskać ok. 10-11 działek. Pani zamierza w niedalekiej przyszłości sprzedać jednorazowo na rzecz podmiotu trzeciego działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1 oraz finalnie otrzymane w związku ze zniesieniem współwłasności.

W związku z tym powzięła Pani wątpliwość – czy w sytuacji sprzedaży działek po zniesieniu współwłasności, a przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zniesienia współwłasności – przychód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy łączna wartość rynkowa działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności będzie odpowiadać wartości Pani udziału we wszystkich działkach przed zniesieniem ich współwłasności oraz w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności, gdy ich wartość w wyniku zniesienia współwłasności przekroczy wartość Pani udziału we współwłasności nieruchomości.

Jak już wskazałem, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1710):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Wobec tego, nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na podstawie której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W świetle art. 196 przywołanej ustawy:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zatem, co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość/udział w nieruchomości, której wartość po podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

· podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

· wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w rzeczy wspólnej.

Jeżeli spełnione są te warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności.

W opisanym zdarzeniu kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło/nastąpi faktyczne nabycie przez Panią udziałów w nieruchomości. Użyty w cytowanym uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Z opisu zdarzenia wynika, że na podstawie umowy darowizny z 14 czerwca 2018 r. otrzymała Pani od dziadków 1/4 udziału w nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek gruntu o numerach 1 oraz 2. Pozostałe udziały otrzymały dwie inne osoby (1/4 udziału wnuk, 1/2 udziału wnuczka). Planowane jest zniesienie współwłasności ww. działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr 1 pomiędzy Panią oraz pozostałymi obdarowanymi. Zniesienie współwłasności ma odbyć się bez spłat oraz dopłat na rzecz każdego z obdarowanych, tj. każdy z obdarowanych otrzyma działki odpowiadające jego/jej udziałowi we współwłasności nieruchomości. Zakłada Pani jednakże, że może dojść do sytuacji, w której wartość otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności działek będzie przekraczała wartość prawnego Pani udziału we współwłasności nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku o interpretację indywidualną zniesienie współwłasności ww. działek nie miało miejsca. Działka nr 1 została podzielona na 42 działki, o bardzo podobnym kształcie (a tym samym podobnej wartości). W wyniku planowanego zniesienia współwłasności pomiędzy trzema osobami, z których jedna uzyska połowę działek, dwie pozostałe mogą uzyskać ok. 10-11 działek. Pani zamierza w niedalekiej przyszłości sprzedać jednorazowo na rzecz podmiotu trzeciego działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1 oraz finalnie otrzymane w związku ze zniesieniem współwłasności.

Wobec tego mając na uwadze zacytowane przepisy prawa oraz opis zdarzenia wskazuję, że:

· Pani stanowisko do pytania nr 1, w którym uważa Pani, że:

(…) datą nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości jest dzień 14 czerwca 2018 r. (data umowy darowizny), a nie data zniesienia współwłasności nieruchomości pomiędzy obdarowanymi, bowiem w wyniku zniesienia współwłasności działek Wnioskodawczyni nie otrzyma żadnej spłaty czy też dopłaty. Również wartość działek, do których uprawniona będzie wyłącznie Wnioskodawczyni po zniesieniu współwłasności nie będzie odbiegać od udziału w łącznej wartości wszystkich działek, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni na mocy umowy darowizny. Tym samym planowana sprzedaż działek po zniesieniu jej współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, w sytuacji gdy łączna wartość rynkowa działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności będzie odpowiadać wartości prawnego udziału Wnioskodawczyni we wszystkich działkach przed zniesieniem jej współwłasności.

oraz

· Pani stanowisko do pytania nr 2, w którym wskazała Pani, że:

(...) w przypadku, gdyby Wnioskodawczyni w wyniku podziału współwłasności nieruchomości, nabyła działki ponad wartość swojego udziału we współwłasności, to w celu określenia części przychodu Wnioskodawczyni uzyskanego ze sprzedaży działek, która podlega opodatkowaniu, należy posłużyć się metodą proporcjonalnego obliczenia poprzez ustalenie, ile procent więcej ponad przysługujący udział we współwłasności otrzymane zostało przez Wnioskodawczynię, a następnie odniesienie tego procentu do wartości przychodu uzyskanego ze zbycia każdej z otrzymanych działek.

jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Rozstrzygnięcia, które podała Pani we własnym stanowisku w sprawie zostały wydane dla odrębnych podmiotów, w ich indywidualnych sprawach. Wydając tę interpretację miałem jednak na względzie zawarte w nich stanowiska dotyczące rozumienia i stosowania przepisów prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.