Interpretacja 0115-KDIT3.4011.599.2025.2.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 25 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 11 sierpnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

30 czerwca 2024 r. zmarła Pana siostra, będąc jedynym kredytobiorcą w umowie kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką na należącym do niej lokalu mieszkalnym.

25 września 2024 r. złożył Pan przed sądem oświadczenie o przyjęciu spadku wprost. Postanowieniem z tej samej daty stwierdzono nabycie spadku w całości przez Pana.

Umowa kredytu uległa rozwiązaniu wskutek śmierci kredytobiorcy, całość niespłaconego kapitału i odsetek stała się długiem spadkowym, który Pan przejął.

Prowadził Pan z bankiem rozmowy w celu zawarcia porozumienia dotyczącego spłaty zobowiązania. Projekt zakładał jednorazową wpłatę części kapitału, a następnie spłatę pozostałej kwoty w miesięcznych ratach, bank przystał na te warunki.

W 2023 r. kupił Pan inny lokal mieszkalny (udział 100%), który 11 kwietnia 2025 r. sprzedał na wolnym rynku.

Minęło mniej niż 5 lat od nabycia, więc co do zasady powstaje przychód opodatkowany według art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Celem sprzedaży było zdobycie środków na uregulowanie zobowiązań hipotecznych obciążających odziedziczone mieszkanie po siostrze.

Począwszy od 26 maja 2025 r. zapłacił Pan pierwszą ratę do banku celem spłaty odziedziczonego długu w wysokości 50 000 zł.

Kolejne raty zapłacił Pan:

· 27 maja 2025 r. - 50 000 zł,

· 5 czerwca 2025 r. - 1 874 zł 16 gr,

· 2 lipca 2025 r. – 12 300 zł.

Spłata kredytu będzie sfinansowana z wpływu ze sprzedaży mieszkania z 11 kwietnia 2025 r.

Nabycie spadku zgłosił Pan w terminie na formularzu SDZ2.

W 2026 r. złoży Pan PIT-39, w którym chce Pan skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131.

Pytania

1) Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego 11 kwietnia 2025 r. na spłatę kredytu hipotecznego zabezpieczonego na odziedziczonym po siostrze lokalu mieszkalnym, w sytuacji gdy kredyt został zaciągnięty wyłącznie przez zmarłą siostrę, zobowiązanie to w całości przeszło na Pana jako jedynego spadkobiercę, spłata (częściowo jednorazowa, częściowo w miesięcznych ratach) zostanie dokonana nie później niż do 31 grudnia 2028 r., stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający do zwolnienia z PIT przychodu z tej sprzedaży?

2) Jeżeli organ uzna, że zwolnienie przysługuje tylko w części, prosi Pan o wskazanie zasad ustalenia proporcji.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat jest zwolniony z opodatkowania, jeżeli dochód zostanie w ciągu 3 lat przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na cele określone w pkt 1.

Po pierwsze, odziedziczone mieszkanie zaspokaja Pana potrzeby mieszkaniowe. Zamierza Pan w nim mieszkać po uregulowaniu hipoteki. Po drugie, kredyt został zaciągnięty wyłącznie w celu nabycia tego konkretnego lokalu.

Ustawodawca nie różnicuje, kto pierwotnie podpisał umowę kredytu. Liczy się fakt, że spłaca Pan kredyt zabezpieczony hipoteką na lokalu, który ma Panu służyć do celów mieszkaniowych, oraz że kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Te warunki są spełnione.

Wszystkie raty zapłaci Pan najpóźniej 30 czerwca 2028 r., a więc przed 31 grudnia 2028 r. Co wypełnia wymóg czasowy.

Przepisy wyłączają z katalogu wydatków wyłącznie odsetki, koszty prowizji bankowych lub ubezpieczenia. Spłaca Pan kapitał oraz odsetki wymagane ugodą, ale nawet gdyby odsetki zostały uznane za niekwalifikowane, nie wpływa to na zwolnienie części dotyczącej kapitału. Uznaje więc Pan, że cała zapłacona w latach 2025 - 2028 kwota kapitału kredytu hipotecznego odziedziczonego po siostrze powinna stanowić wydatek na własny cel mieszkaniowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 ‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 29 cytowanej na wstępie ustawy wynika, że:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przy czym art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast na podstawie art. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego w Pana sytuacji

Z treści wniosku wynika, że:

· 30 czerwca 2024 r. zmarła Pana siostra.

· 25 września 2024 r. złożył Pan przed sądem oświadczenie o przyjęciu spadku wprost. Postanowieniem z tej samej daty stwierdzono nabycie spadku w całości przez Pana.

· Przedmiotem spadku było mieszkanie, które siostra nabyła za środki uzyskane z kredytu. Siostra była jedynym kredytobiorcą.

· Umowa kredytu uległa rozwiązaniu wskutek śmierci siostry, a całość niespłaconego kapitału i odsetek stała się długiem spadkowym, który Pan przejął.

· Prowadził Pan z bankiem rozmowy w celu zawarcia porozumienia dotyczącego spłaty zobowiązania. Projekt zakładał jednorazową wpłatę części kapitału, a następnie spłatę pozostałej kwoty w miesięcznych ratach, bank przystał na te warunki.

· W 2023 r. kupił Pan inny lokal mieszkalny, który zbył 11 kwietnia 2025 r. Środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczył Pan na spłatę kredytu zgodnie z zawartym porozumieniem.

Wątpliwości Pana budzi kwestia czy wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego Pana własność na spłatę opisanego we wniosku kredytu podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 li. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Odnosząc zatem przedstawiony przez Pana opis sprawy na grunt przytocznych powyżej przepisów prawa podatkowego uznaję, że w Pana sytuacji przeznaczenie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego Pana własnością na spłatę kredytu, który został zaciągnięty przez Pana siostrę na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym co prawda zamierza Pan mieszkać zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Pana we własnym stanowisku - nie może być uznane za wydatkowanie na realizację Pana własnego celu mieszkaniowego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskutek bowiem śmierci siostry umowa kredytowa została rozwiązana. W związku z czym automatycznie stała się długiem spadkowym, do spłaty którego zgodnie z zawartym z bankiem porozumieniem został Pan zobowiązany. Zatem przejął Pan w postaci długu spadkowego obowiązki dłużnika, kredytobiorcy - siostry - wobec banku. Zgodnie bowiem z treścią art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 Kodeks Cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061) stanowi:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Takiego przeznaczenia środków nie przewiduje jednak art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy. Nie wskazuje, że ze zwolnienia może korzystać przychód przeznaczony na spłatę długu spadkowego wynikającego z kredytu zaciągniętego przez zmarłego.

Tym samym zastosowanie zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie jest możliwe, bowiem zarówno czynność i cel zaciągnięcia kredytu jak i uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości/udziału w nieruchomości musi dotyczyć tego samego podatnika - Pana (co nie ma miejsca w niniejszej sprawie), a nie innych osób.

W sytuacji opisanej we wniosku kredyt hipoteczny nie został zaciągnięty przez Pana, lecz przez Pana zmarłą siostrę, a co za tym idzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych siostry jako kredytobiorczyni, gdyż to ona była właścicielem opisanej we wniosku nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Pan został jej właścicielem dopiero drodze spadku po siostrze.

Oznacza to, że środki uzyskane z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, który był Pana własnością, przeznaczone na spłatę długu spadkowego, wynikającego z kredytu zaciągniętego przez zmarłą siostrę nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego też stanowisko Pana uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie informuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny.

Z powyższych przepisów wynika, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Wydając interpretację nie jestem natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów. Wobec powyższego załączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy, a oceny Pana stanowiska dokonałem wyłącznie na podstawie opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.