Interpretacja 0115-KDIT3.4011.61.2026.5.DP

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Panie,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 lutego 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem jest właścicielem nieruchomości gruntowych stanowiących grunty rolne, nabytych w 2010 r. do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.

Przedmiotem wniosku są dwie działki rolne o łącznej powierzchni 2,913 ha, które od momentu nabycia do chwili obecnej wchodziły w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego i były faktycznie wykorzystywane do działalności rolniczej. Nieruchomości te nie były nabywane z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, nie stanowiły przedmiotu działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami i nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej.

W 2025 r. dla wskazanych dwóch działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca możliwość zabudowy jednorodzinnej wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie było elementem prowadzenia zorganizowanej ani planowej działalności handlowej, lecz było związane ze zmianą przepisów prawa planistycznego, w szczególności z regulacjami przewidującymi możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy jedynie do końca 2025 r., tj. do czasu wejścia w życie planów ogólnych w gminach.

Mając na uwadze zapowiadane zmiany przepisów oraz ryzyko utraty możliwości realizacji decyzji o warunkach zabudowy w przyszłości, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o technicznym podziale geodezyjnym wskazanych dwóch działek. W wyniku tego podziału powstało 18 działek, przy czym podział miał charakter formalno-prawny i porządkujący, a nie inwestycyjny.

W szczególności Wnioskodawczyni:

·      nie uzbrajała i nie będzie uzbrajać wydzielonych działek,

·      nie doprowadzała i nie planuje doprowadzenia mediów,

·      nie budowała i nie planuje budowy dróg wewnętrznych,

·      nie podejmowała działań marketingowych zmierzających do ich sprzedaży.

Wnioskodawczyni planuje jednorazową sprzedaż wszystkich 18 działek, powstałych z podziału dwóch pierwotnych działek rolnych, jednemu nabywcy – spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni będzie wspólnikiem. Spółka ta będzie odrębnym i samodzielnym podmiotem gospodarczym, który we własnym imieniu i na własne ryzyko podejmie decyzje dotyczące dalszego wykorzystania lub ewentualnej sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nastąpi po cenie rynkowej, ustalonej w oparciu o ceny porównywalnych nieruchomości, przy czym cena może zostać zapłacona w ratach (odroczony termin płatności), niezależnie od dalszej sprzedaży działek przez spółkę.

Po dokonaniu sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała dalszych czynności polegających na sprzedaży nieruchomości jako osoba fizyczna.

Dodatkowo Wnioskodawczyni wskazuje, że sam fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, podyktowany względami formalno-prawnymi oraz dostosowaniem do zmieniających się przepisów prawa, nie stanowi i nie będzie stanowić przejawu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości rolne, które – z uwagi na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawczyni – w przyszłości mogą zostać zbyte w analogiczny sposób, każdorazowo w celu uporządkowania majątku prywatnego, a nie prowadzenia działalności gospodarczej.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała:

·      Dwie działki rolne zostały nabyte w drodze kupna w listopadzie 2010 r. na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o przysądzeniu prawa własności, wydanego w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego. Nieruchomości zostały nabyte do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

·      Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia areału rolnego i prowadzenia działalności rolniczej. Od momentu nabycia nieruchomość była i jest wykorzystywana rolniczo w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W chwili nabycia nie istniał zamiar jej podziału ani odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Zmiana planów dotyczących nieruchomości nastąpiła wiele lat po jej nabyciu i jest związana z pogorszeniem stanu zdrowia małżonka Wnioskodawczyni.

·      Nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

·      Działki powstałe w wyniku podziału również nie były i nie są przedmiotem takich umów. W ramach opisanego zdarzenia przyszłego działki nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy.

·      Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek Wnioskodawczyni oraz jej małżonka, jako współwłaścicieli nieruchomości.

·      Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ograniczeniem w czasie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Działanie to miało charakter formalno-prawny i zabezpieczający, a nie inwestycyjny ani handlowy.

·      Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest dopuszczalny podział gruntu rolnego na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, chyba że podział jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiło dokonanie podziału administracyjnego. Podział miał charakter formalno-administracyjny i nie wiązał się z wykonywaniem infrastruktury ani uzbrojeniem terenu.

·      Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie planuje udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania prawnego podmiotom trzecim w związku z planowaną sprzedażą działek.

·      Około 30 lat temu Wnioskodawczyni dokonała formalnej rejestracji działalności gospodarczej w zakresie usług pogrzebowych. Działalność ta nie została faktycznie uruchomiona i została następnie wyrejestrowana.

Nie miała ona żadnego związku z obrotem nieruchomościami. Obecnie Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej.

·      Nieruchomość nadal jest wykorzystywana rolniczo. Zdarzenie opisane we wniosku ma charakter przyszły.

·      Nieruchomość oraz działki powstałe w wyniku podziału nie były i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy.

·      Najpierw została uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, następnie dokonano podziału administracyjnego.

Czynności te miały charakter formalny i nie stanowiły elementu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

·      Poza podziałem i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy nie podejmowano innych działań zwiększających wartość nieruchomości.

Nie wykonywano uzbrojenia terenu, budowy dróg, ogrodzeń ani innych prac infrastrukturalnych.

·      Wnioskodawczyni rozważa możliwość sprzedaży działek, jednak ostateczna decyzja nie została jeszcze podjęta. Rozważania te wynikają z wieku oraz stanu zdrowia małżonków.

·      Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, o której mowa we wniosku, nie została jeszcze zarejestrowana.

Rozważana jest możliwość jej utworzenia w przyszłości. W przypadku jej powstania Wnioskodawczyni planowałaby objąć około 9% udziałów. Pozostałe udziały objęliby inni wspólnicy. Wnioskodawczyni nie planuje posiadać pakietu większościowego ani pozycji dominującej w spółce.

Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową.

Decyzja o ewentualnym zakupie nieruchomości przez spółkę nie stanowiła warunku podziału ani uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Rozważana jest również możliwość sprzedaży nieruchomości podmiotom trzecim.

·      W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży nieruchomości rolnych. Sprzedaże te były przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz postępowania sądowoadministracyjnego, w wyniku, którego podtrzymano stanowisko, że stanowiły one rozporządzanie majątkiem prywatnym (...).

·      W przyszłości może wystąpić konieczność zbycia niektórych składników majątku prywatnego, zależnie od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Ewentualne sprzedaże nie będą prowadzone w sposób zorganizowany ani w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni będzie wspólnikiem, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Przy czym prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14 (orzeczenie prawomocne):

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie natomiast czynności pojedyncze, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Prowadzenie działalności we własnym imieniu oznacza natomiast, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego decyzje i czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak już uprzednio wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Wobec tego, w przedstawionej sytuacji konieczne jest ustalenie, czy planowana sprzedaż działek wiąże się z podejmowaniem przez Panią aktywnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, czy też stanowi element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Aby prawidłowo określić źródło przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest przeanalizowanie zamiaru, okoliczności oraz celu działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z opisu zdarzenia wynika, że:

·      W 2010 r. nabyła Pani w drodze kupna, do majątku wspólnego małżonków – na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu o przysądzeniu prawa własności, wydanego w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego – dwie działki rolne o łącznej powierzchni 2,913 ha.

·      Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomości te wchodziły w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego i były faktycznie wykorzystywane do działalności rolniczej.

·      Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia areału rolnego i prowadzenia działalności rolniczej.

·      W 2025 r. dla wskazanych dwóch działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca możliwość zabudowy jednorodzinnej wraz z zabudowaniami gospodarczymi.

·      Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane ze zmianą przepisów prawa planistycznego, w szczególności z regulacjami przewidującymi możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy jedynie do końca 2025 r.

·      Mając na uwadze zapowiadane zmiany przepisów oraz ryzyko utraty możliwości realizacji decyzji o warunkach zabudowy w przyszłości, podjęła Pani decyzję o technicznym podziale geodezyjnym wskazanych dwóch działek. W wyniku tego podziału powstało 18 działek, podział miał charakter formalno-prawny i porządkujący, a nie inwestycyjny.

·      Nie uzbrajała Pani i nie będzie uzbrajać wydzielonych działek, nie doprowadzała Pani i nie planuje doprowadzenia mediów, nie budowała Pani i nie planuje budowy dróg wewnętrznych, nie podejmowała Pani działań marketingowych zmierzających do ich sprzedaży.

·      Planuje Pani jednorazową sprzedaż wszystkich 18 działek, powstałych z podziału dwóch pierwotnych działek rolnych, jednemu nabywcy – spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie Pani wspólnikiem.

·      Sprzedaż nastąpi po cenie rynkowej, ustalonej w oparciu o ceny porównywalnych nieruchomości, przy czym cena może zostać zapłacona w ratach (odroczony termin płatności), niezależnie od dalszej sprzedaży działek przez spółkę.

·      Nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

·      Działki powstałe po podziale również nie były i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy.

·      Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek Pani i Pani małżonka, jako współwłaścicieli nieruchomości.

·      Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ograniczeniem w czasie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Działanie to miało charakter formalno-prawny i zabezpieczający, a nie inwestycyjny ani handlowy.

·      Nie udzieliła i nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw ani innego umocowania prawnego podmiotom trzecim w związku z planowaną sprzedażą działek.

·      Nieruchomość oraz działki powstałe w wyniku podziału nie były i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy.

·      Najpierw została uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, następnie dokonano podziału administracyjnego.

·      Poza podziałem i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy nie podejmowano innych działań zwiększających wartość nieruchomości. Nie wykonywano uzbrojenia terenu, budowy dróg, ogrodzeń ani innych prac infrastrukturalnych.

·      Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, o której mowa we wniosku nie została jeszcze zarejestrowana.

·      Rozważana jest możliwość jej utworzenia w przyszłości. W przypadku utworzenia spółki planuje Pani objąć w niej 9% udziałów. Pozostałe udziały objęliby inni wspólnicy. Nie planuje Pani posiadać pakietu większościowego ani pozycji dominującej w spółce.

·      Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową.

·      Rozważana jest również możliwość sprzedaży nieruchomości podmiotom trzecim.

·      W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnym charakterze.

·      W przyszłości może wystąpić konieczność zbycia niektórych składników majątku prywatnego, zależnie od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Opisane w zdarzeniu działania wskazują, że sprzedaż nieruchomości podzielonej na 18 działek będzie odbywać się w warunkach świadczących o jej handlowym i zarobkowym charakterze.

Dla oceny, czy opisane we wniosku czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej, kluczowe znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem jej obiektywne, zewnętrzne przejawy, a nie subiektywne przekonanie podatnika. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje fakt, że dany podmiot nie postrzega swojej aktywności jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może dowolnie kwalifikować przychodów do określonych źródeł w zależności od własnej oceny czy oczekiwanych korzyści podatkowych.

Uzyskiwanie przychodów z działalności gospodarczej nie wymaga również posiadania formalnego statusu przedsiębiorcy ani dokonania rejestracji działalności w trybie przewidzianym w odrębnych przepisach. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez Panią czynności mają i będą miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a ponadto są wykonywane we własnym imieniu.

Działania te mają i będą miały charakter profesjonalny oraz zorganizowany, gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Wskazała Pani, że 2010 r. nabyła do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość gruntową (rolną). Co prawda wyjaśniła Pani, że nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzenia działalności gospodarczej ani z zamiarem jej dalszej odsprzedaży w ramach działalności oraz że od momentu jej nabycia do chwili złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nieruchomość była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej. Jednakże w 2025 r. wystąpiła Pani o wydanie – dla tej nieruchomości – decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę jednorodzinną wraz z zabudowaniami gospodarczymi, a następnie w tym samym roku podzieliła Pani tę nieruchomość na 18 działek. Planuje Pani jednorazową sprzedaż wszystkich działek do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie Pani udziałowcem. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku – nie została jeszcze zarejestrowana, rozważa Pani możliwość jej utworzenia w przyszłości, jednak decyzji tej jeszcze Pani nie podjęła. W przypadku utworzenia spółki z o.o. planuje Pani objąć w niej 9% udziałów. Spółka miałaby prowadzić różnorodną działalność gospodarczą, obejmującą m.in. obrót nieruchomościami, działalność budowlaną, remontową, handlową oraz usługową. Rozważa Pani również możliwość sprzedaży nieruchomości w całości na rzecz podmiotów trzecich. Ponadto wskazała Pani, że w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnym charakterze, a także, że w przyszłości możliwe jest sukcesywne zbywanie niektórych składników majątku prywatnego, w zależności od sytuacji życiowej i zdrowotnej.

Dla oceny czy sprzedaż przez Panią działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej istotna jest nie ilość sprzedanych nieruchomości (liczona w stosunku do ogólnej wartości majątku podatnika), lecz ogół okoliczności wskazujących na to, że ich zbycie nastąpi w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy.

Działania Pani miały/mają charakter zorganizowany, gdyż wymagały podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności (zakup nieruchomości, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę jednorodzinną wraz z zabudowaniami gospodarczymi, podział nieruchomości na 18 działek, planowana ich „jednorazowa” sprzedaż spółce z o.o., w której będzie Pani udziałowcem.

Zatem podejmowane przez Panią działania nie były i nie są nieplanowane. Stanowią one bowiem proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku w sposób właściwy dla działalności gospodarczej (zorganizowany i ciągły).

Całokształt podejmowanych przez Panią działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pani majątku osobistego. Podejmowane przez Panią działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Są przejawem zorganizowanej i ciągłej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży.

Zatem wskazać należy, że realizowane przez Panią przedsięwzięcia nie były przypadkowe, nieprzemyślane czy wynikające ze zwykłego zarządu nad majątkiem. Działania Pani były przemyślane, przejawiające się efektami ekonomicznymi, które świadczą o gospodarczym charakterze prowadzonej przez Panią działalności. Trudno doszukać się przesłanek pozwalających uznać, że kupiona w 2010 r. nieruchomość gruntowa (rolna), miała być przeznaczone wyłącznie na cele prowadzenia działalności rolniczej, skoro – jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku – w przeszłości sprzedawała już Pani nieruchomości rolne, a także planuje Pani w przyszłości sukcesywnie sprzedawać „niektóre składniki majątku”.

O zorganizowanym charakterze świadczy także fakt, że wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ – jak Pani wskazała:

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie było elementem prowadzenia zorganizowanej ani planowej działalności handlowej, lecz było związane ze zmianą przepisów prawa planistycznego, w szczególności z regulacjami przewidującymi możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy jedynie do końca 2025 r., tj. do czasu wejścia w życie planów ogólnych w gminach.

oraz

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było związane ze zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ograniczeniem w czasie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazane w opisie zdarzenia okoliczności jednoznacznie potwierdzają zorganizowany charakter Pani działań, co stanowi istotną przesłankę uznania ich za właściwe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podejmowane przez Panią czynności zmierzały do uatrakcyjnienia gruntów w celu osiągnięcia możliwie najwyższego zysku ze sprzedaży, a nie do wykorzystania ich na potrzeby działalności rolniczej.

W konsekwencji należy uznać, że całokształt opisanych we wniosku oraz jego uzupełnieniu działań świadczy o świadomym, ukierunkowanym działaniu, którego celem jest zbycie nieruchomości.

Wykonanie opisanych w zdarzeniu czynności świadczy o podjęciu przez Panią świadomych i ukierunkowanych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowych. Takie działania wykraczają poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowane przez Panią działania dotyczące opisanej w zdarzeniu nieruchomości miały – i będą mieć – charakter działalności zarobkowej, prowadzonej w sposób zorganizowany, ciągły oraz we własnym imieniu.

Przytoczę orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z Białymstoku z 29 stycznia 2025 r., sygn. akt I SA/Bk 411/24, w którym Sąd wskazał, że:

(...) do ustalenia, czy uzyskane przez skarżącego przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) należało traktować jako przychody z wyprzedaży majątku osobistego, czyli zaliczyć je do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części (art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizlI), czy też do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU), należy przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, zgodnie z którym o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu tej nieruchomości. Okolicznościami tymi są w szczególności: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 PDOFizU (por. wyrok NSA z: 2 kwietnia 2009 r. sygn. akt II FSK 1937/07, 16 kwietnia 2009 r. sygn. akt II FSK 28/08, 1 kwietnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1933/08, 30 maja 2012 r. sygn. akt II FSK 2230/10 i sygn. akt II FSK 2243/10, 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt II FSK 1686/11). Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU nie przeszkadza zatem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Nie budzi wątpliwości, że za pozarolniczą działalność gospodarczą należy uznać zarobkową działalność handlową. Tym samym dokonywanie wielokrotnej sprzedaży nieruchomości, które poprzedzało przeprowadzenie wszechstronnych działań o charakterze przygotowawczym, z którymi to nieruchomościami strona nie wiązała celu polegającego na zaspokojeniu swoich potrzeb mieszkaniowych lub innych potrzeb niezwiązanych z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej powodują, że przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. Jednocześnie kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej nie są spełnione, jeśli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.). Jeżeli natomiast, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że skala podjętych przez podatnika czynności dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego, z jego punktu widzenia, przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto że działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem, to uzasadnione jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości lub jej poszczególnych części stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (por. wyrok NSA  z 24 sierpnia 2021 r., sygn. akt ll FSK 3070/18). Ostatecznie wypada także podnieść, że dla oceny handlowego charakteru działalności nie mają znaczenia zamiary, ani motywy jakimi kierował się zbywca w momencie nieodpłatnego nabycia nieruchomości gruntowych będących przedmiotem późniejszej sprzedaży, kluczowy jest bowiem zamiar ujawniony w trakcie sprzedaży towaru, a nie w momencie jego nabycia (por. wyroki NSA z: 1 marca 2018 r., sygn. akt I FSK 772/16 i 18 września 2018 r.. sygn. akt I FSK 1467/16).

Zatem przeprowadzenie opisanych przez Panią czynności uzasadnia stwierdzenie, że Pani sposób działania odpowiada modelowi właściwemu dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec tego, nie mogę się z Panią zgodzić, że odpłatne zbycie 18 działek – jak Pani wskazała jednorazowo do spółki z o.o. w której będzie Pani wspólnikiem – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż spełnione zostaną przez Panią warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Jednorazowa sprzedaż opisanych przez Panią 18 działek spółce z o.o., będzie stanowiła dla Pani przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym  i zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

·      Odnosząc się natomiast do powołanych przez Panią wyroków WSA i NSA – wydanych co prawda w Pani sprawie – zaznaczam, że jakkolwiek orzeczenia sądów administracyjnych kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym. Orzeczenia te zapadły w Pani indywidualnej sprawie dotyczącej innego stanu faktycznego (sprzedaży jednej działki) i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.