Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości po włączeniu jej do majątku wspólnego małżonków.
Podatniczka i jej mąż sprzedali w 2025 roku dom z działką, który został wybudowany na działce otrzymanej przez męża w darowiźnie w 2008 roku. W 2022 roku mąż przekazał połowę działki żonie w drodze darowizny, włączając nieruchomość do wspólności majątkowej małżeńskiej. Podatniczka planuje zakup nowego mieszkania w 2026 roku i przeznaczenie całego przychodu ze sprzedaży na ten cel. Przez cały okres małżeństwa…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 21 października 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu (...) 2008 r. mąż otrzymał od rodziców darowiznę działki (akt notarialny - (...)).
Ślub z mężem zawarła Pani (...) 2013 r.
W latach 2013-2015 wspólnie z mężem wybudowała Pani dom jednorodzinny na tej działce, ponosząc wspólnie nakłady finansowe i organizacyjne.
Od roku 2015 wspólnie mieszkali Państwo w wybudowanym domu, traktując nieruchomość jako Wasz majątek wspólny, mimo że formalnie działka stanowiła wyłącznie własność męża.
W dniu (...) 2022 r. sporządzili Państwo akt notarialny ((...)), na mocy którego mąż przekazał Pani w darowiźnie połowę działki, czyniąc ją współwłaścicielką nieruchomości.
W dniu (...) 2025 r., sprzedali Państwo dom wraz z działką osobie trzeciej.
W związku z powyższym prosi Pani o informację, czy w świetle obowiązujących przepisów podatkowych jesteście zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od całej wartości transakcji, czy też podatek należny jest jedynie od połowy udziału przypadającego na Panią, z uwagi na fakt, że od nabycia współwłasności przez Panią działki (w drodze darowizny w 2022 r.) nie upłynęło jeszcze 5 lat.
Zależy Pani na prawidłowym rozliczeniu podatku i uniknięciu ewentualnych nieprawidłowości. W szczególności chciałaby Pani uzyskać potwierdzenie, czy fakt, że dom został wspólnie wybudowany i użytkowany jako wspólne miejsce zamieszkania od 2015 r., a także że nakłady na budowę ponosiliśmy wspólnie w ramach majątku wspólnego, może mieć wpływ na ewentualne zwolnienie z podatku od całej transakcji. Dodatkowo planuje Pani zakup w 2026 mieszkania, w którym zamieszka.
Uzupełnienie wniosku
1. Obecnie nie prowadzi Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej.
2. Prowadziła Pani działalność gospodarczą w okresie od (...) 2020 r. do (...) 2023 r., w zakresie jednoosobowej działalności gospodarczej, forma opodatkowania: podatek liniowy.
3. Przez cały okres trwania małżeństwa obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska.
4. Nie zawierali Państwo umów majątkowych małżeńskich dotyczących nieruchomości.
5. Budynek mieszkalny jest trwale związany z gruntem i stanowi część składową nieruchomości.
6. Na mocy aktu notarialnego z dnia (...) 2022 r. (...): nieruchomość została włączona do wspólności majątkowej małżeńskiej.
7. Sprzedaż nieruchomości z dnia (...) 2025 r. nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
8. Obecnie posiada Pani następujące inne nieruchomości:
9. W przeszłości nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.
10. Nabycie nowej nieruchomości planowane jest na dzień (...) 2026 r. na podstawie umowy deweloperskiej z dnia (...) 2025 r.
11. Nabycia dokona Pani do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.
12. Przedmiotem nabycia będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.
13. Nieruchomość, którą planuje Pani nabyć, będzie położona w Polsce.
14. Nieruchomość będzie wykorzystywana jako Pani miejsce zamieszkania.
15. Nieruchomość nie będzie wynajmowana.
16. Nieruchomość będzie przystosowana do całorocznego zamieszkania.
17. Nieruchomość będzie przeznaczona na cele rekreacyjne.
18. Cały Pani przychód ze zbycia nieruchomości zostanie przeznaczony na nabycie nowej nieruchomości.
19. Wydatkowanie przychodu nastąpi w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości, tj. do dnia 31 grudnia 2028 r.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości (udziału w domu jednorodzinnym wraz z działką) dokonana w dniu (...) 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Czy w przypadku przeznaczenia całego Pani przychodu uzyskanego z ww. sprzedaży (czyli 50% z całości) na nabycie lokalu mieszkalnego, będzie przysługiwało zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
Pani stanowisko
W Pani ocenie:
1. Sprzedaż nieruchomości (udziału w domu jednorodzinnym) dokonana w dniu (...) 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia/darowizny.
2. Jednak zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT - przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości, jeśli zostanie w całości przeznaczony w ciągu trzech lat na zakup lokalu mieszkalnego, uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
W związku z tym, jeżeli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe – uważa Pani, że przysługuje Pani zwolnienie podatkowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wskazanych w ww. lit. a-c przepisu następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku zatem odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia. Istotne jest również ustalenie, czy włączenie wskazanej nieruchomości, stanowiącej majątek osobisty Pani męża, do majątku wspólnego małżonków stanowi jej nabycie przez Panią w rozumieniu ww. przepisu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Zgodnie z art. 155 § 1 tego Kodeksu:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W opisie sprawy wskazała Pani, że:
· W dniu (...) 2008 r. mąż otrzymał od rodziców darowiznę działki.
· Ślub z mężem zawarła Pani (...) 2013 r.
· W Pani małżeństwie przez cały okres jego trwania obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska.
· W latach 2013-2015 wspólnie z mężem wybudowała Pani dom jednorodzinny na tej działce, ponosząc wspólnie nakłady finansowe i organizacyjne.
· W dniu (...) 2022 r. sporządzili Państwo akt notarialny – umowę darowizny, na mocy której nieruchomość została włączona do wspólności majątkowej małżeńskiej.
· W dniu (...) 2025 r., sprzedali Państwo dom wraz z działką osobie trzeciej.
· Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
· Środki uzyskane ze sprzedaży planuje Pani przeznaczyć na nabycie nowej nieruchomości w 2026 r.
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy konieczne jest więc powołanie przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), normujących stosunki majątkowe między małżonkami.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Do majątku osobistego każdego z małżonków, stosownie do art. 33 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy należą między innymi:
· przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
· przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Jak stanowi art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.
W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą, włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołują takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego np. w drodze umowy darowizny nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.
Powyższe oznacza, że za datę nabycia przez Panią działki gruntu, która została włączona do majątku wspólnego małżonków w drodze umowy darowizny (...) 2022 r., a która należała wcześniej do majątku odrębnego Pani męża, należy przyjąć jej nabycie przez Pani męża, tj. 2008 rok.
Zatem, odpłatne zbycie ww. nieruchomości dokonane (...) 2025 r. nastąpiło po upływie terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, ww. odpłatne zbycie nie stanowi dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
W konsekwencji nieprawidłowe jest również Pani stanowisko odnośnie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie powstanie przychód, który mógłby podlegać ewentualnemu zwolnieniu z ww. przepisu.
Wobec powyższego Pani stanowisko – z uwagi na błędną argumentację prawną – należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie informuję, że jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Końcowo wskazuję, że zapłacona na konto Krajowej Informacji Skarbowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w części, która stanowi nadpłatę w myśl art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona w terminie określonym w art. 14f § 2a tej ustawy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo