Interpretacja 0115-KDIT3.4011.74.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 11 lutego 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 26 stycznia 2026 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego Pani majątek osobisty, przed upływem 5 lat od jego nabycia. Środki uzyskane ze sprzedaży planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Pani mąż jest właścicielem domu, na który zaciągnął kredyt hipoteczny przed dniem sprzedaży Pani lokalu. Po sprzedaży Pani lokalu, mąż darował Pani udział w wysokości 1/2 części w prawie własności przedmiotowego domu do Pani majątku (na co posiada Pani akt notarialny). Obecnie jest Pani współwłaścicielką tej nieruchomości i zamierza Pani w niej realizować swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

W celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej planuje Pani przystąpić do długu z tytułu wspomnianego kredytu hipotecznego (stać się współkredytobiorcą) poprzez podpisanie aneksu z bankiem. Następnie, w ustawowym terminie 3 lat, zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży Pani mieszkania na spłatę (nadpłatę) tego kredytu.

Uzupełnienie wniosku

1. Nie, nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej.

2. Związek małżeński został zawarty (...) 2025 r.

3. Tak, od zawarcia małżeństwa obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

4.

·      Lokal mieszkalny został przez Panią nabyty 18 maja 2021 r.

·      Mieszkanie nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży.

·      Lokal nabyła Pani za środki pochodzące z Pani majątku osobistego (kredyt hipoteczny). Tak, lokal został nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego.

5.  Lokal mieszkalny do maja 2023 r. był wynajmowany jako najem krótkoterminowy (który rozliczała Pani ryczałtem). Po tym terminie był zamieszkany przez Panią i Pani (wtedy przyszłego) męża – A.A, gdyż (...) 2023 r. urodziło się Państwu pierwsze dziecko.

6.  Lokal mieszkalny był przedmiotem najmu od czerwca 2021 do maja 2023 r.

7.  Nie, zbycie nie nastąpiło w wykonywaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej.

8.

a)  Kredyt przez męża został zaciągnięty (...) 2022 r.

b)  Kredyt został udzielony na 30 lat w złotówkach polskich.

c)  Tak, kredyt został zaciągnięty w X.

d)  Tak, mąż jest jednym [powinno być: jedynym – dopisek organu] kredytobiorcą zaciągniętego kredytu.

e)  Tak - celem kredytu określonym w umowie była budowa domu jednorodzinnego.

f)   Środki pieniężne pochodzące z kredytu hipotecznego zostały przeznaczone na finansowanie poszczególnych etapów realizacji rozbudowy domu jednorodzinnego, zgodnie z harmonogramem inwestycji określonym przez bank (wypłata transz).

9.  Mąż 9 maja 2022 r. nabył prawa własności do działki, a (...) 2022 r. Zaciągnął kredyt na budowę wyżej wspomnianego domu.

10.  Przedmiotem nabycia był grunt (działka) otrzymany w drodze darowizny. Budynek mieszkalny został wybudowany przez męża we własnym zakresie, przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego.

11.  Dom jest położony w Polsce.

12.  Od kiedy budynek pełni funkcje mieszkalne (sierpień 2025) został zamieszkany przez Państwa.

13.  Nie, nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej, [powinno być: nie – dopisek organu] jest przedmiotem najmu, dzierżawy oraz nie został przekazany do używania na podstawie innych umów.

14.  Jako współkredytobiorca zostanie Pani dopisana do kredytu do końca czerwca 2026 r.

15.  Tak, od momentu podpisania aneksu będzie Pani odpowiadała za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

16.  Tak, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu nastąpi w ciągu trzech lat. Chce Pani dokonać nadpłaty najszybciej jak to możliwe.

17.  Nie, nie posiada Pani innych nieruchomości.

18.  Nie, nie dokonywała Pani zbycia innych lokali, niż te wspomniane we wniosku.

Pytanie

Czy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego, do którego Pani przystąpi w charakterze współkredytobiorcy po dokonaniu sprzedaży, a który obciąża nieruchomość stanowiącą obecnie Pani współwłasność i służącą Pani celom mieszkaniowym, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania (tzw. ulgi mieszkaniowej) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego, do którego Pani przystąpi jako współkredytobiorca po sprzedaży, a który obciąża dom stanowiący obecnie Pani współwłasność, uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Swoje stanowisko opiera Pani na fakcie, że w momencie dokonywania spłaty (nadpłaty) kredytu:

1.  Będzie Pani formalnym dłużnikiem banku (współkredytobiorcą) na mocy podpisanego aneksu, więc spłata będzie dotyczyła Pani własnego zobowiązania.

2.  Będzie Pani współwłaścicielką nieruchomości, w której realizuje Pani własne cele mieszkaniowe.

Przepisy nie wymagają, aby podatnik był stroną umowy kredytowej w momencie jej zawierania przez inną osobę (w tym przypadku męża). Istotne jest jedynie, aby kredyt został zaciągnięty przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz by faktyczna spłata została dokonana przez podatnika na poczet jego długu w terminie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Potwierdzają to liczne interpretacje organów skarbowych (np. Dyrektora KIS z dnia 10 maja 2023 r., 0115- KDIT2.4011.137.2023.2.KC).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Panią 26 stycznia 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego 18 maja 2021 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c tej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśnić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczona na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)  wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2)  wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z ww. wydatków na własne cele mieszkaniowe jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przy czym, z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa musi być nie tylko kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ust. 1 ww. ustawy, ale również kredytem zaciągniętym przez podatnika, a więc przez osobę, która uzyskuje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i u której powstaje zobowiązanie podatkowe z tego tytułu.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

·      (...) 2022 r. Pani mąż zaciągnął kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego.

·      Związek małżeński zawarli Państwo (...) 2025 r.

·      W Pani małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

·      26 stycznia 2026 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabyła Pani 18 maja 2021 r. do swojego majątku osobistego przed zwarciem związku małżeńskiego.

·      Po sprzedaży ww. lokalu, mąż darował Pani udział w wysokości 1/2 części w prawie własności przedmiotowego domu do Pani majątku.

·      Planuje Pani przystąpić do długu z tytułu wspomnianego kredytu hipotecznego (stać się współkredytobiorcą) poprzez podpisanie aneksu z bankiem. Od momentu podpisania aneksu będzie Pani odpowiadała za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

·      Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (stanowiącego Pani majątek prywatny) planuje Pani przeznaczyć na spłatę (nadpłatę) tego kredytu.

Wskazuję, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego budynku mieszkalnego, (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie, zatem wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego wyłącznie przez Pani męża na budowę domu jednorodzinnego nie sposób zatem uznać za wydatek poniesiony na budowę przedmiotowego domu również przez Panią. Wydatek ten nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy jednoznacznie wynika, że przedmiotowy kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez Pani męża na budowę domu jednorodzinnego. Nabycie przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości (domu) nastąpiło w sposób nieodpłatny, na podstawie umowy darowizny w 2026 r. z majątku odrębnego Pani męża do Pani majątku odrębnego. Ww. nieruchomość nie została objęta wspólnością majątkową małżeńską, czyli nie można przyjąć, że datą nabycia udziału w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym przez Panią jest data nabycia tej nieruchomości przez Pani męża.

Natomiast ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkuje prawo do ulgi z tytułu spłaty kredytu od wypełnienia wszystkich warunków wskazanych w przepisach, tj.:

·      kredyt musi być zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c,

·      kredyt musi być zaciągnięty jedynie na cele określone w pkt 1, czyli między innymi na zakup lub budowę budynku mieszkalnego stanowiącego własność lub współwłasność podatnika.

Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości – nie stanowi, w świetle powołanego przepisu, wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Darowizna do Pani majątku odrębnego udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę kredytu zaciągniętego przez Pani męża na budowę tego budynku mieszkalnego, nie jest wystarczającym warunkiem uprawniającym Panią do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Nie zmienia to bowiem okoliczności, że kredyt nie został zaciągnięty na budowę budynku mieszkalnego przez podatnika (Panią), który chce skorzystać ze zwolnienia. Samo przystąpienie do kredytu po dokonaniu darowizny nie jest równoznaczne z zaciągnięciem przez Panią kredytu na budowę budynku mieszkalnego. Pani została współwłaścicielem tej nieruchomości (budynku mieszkalnego) dopiero w późniejszym czasie. Wprawdzie została Pani współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę długu z kredytu, ale otrzymała ją Pani tytułem darmym, bo w drodze umowy darowizny. To oznacza, że nie spłaci Pani kredytu zaciągniętego na budowę przez Panią budynku mieszkalnego, skoro udział w ww. nieruchomości otrzymała Pani w ww. sposób nieodpłatny. Natomiast przedmiotowemu zwolnieniu podlega spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika. Podatnikiem w tym przypadku jest Pani, bo to Pani ma obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednak kredyt został zaciągnięty przez Pani męża (darczyńcę) na budowę przez niego budynku mieszkalnego, więc spłata tego kredytu nie pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość nie został zaciągnięty na Panią własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy. Pani dokona jedynie spłaty środkami ze sprzedaży lokalu mieszkalnego kredytu zaciągniętego na jego budowę przez darczyńcę (Pani męża).

Podsumowując, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie przez Panią 26 stycznia 2026 r. lokalu mieszkalnego, nabytego w 2021 r. z racji tego, że nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ww. prawa własności do lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu, do którego planuje Pani przystąpić, zaciągniętego przez Pani męża na budowę budynku mieszkalnego, w którym udział nabyła Pani w drodze darowizny od męża do Pani majątku odrębnego, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten został bowiem poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pani męża (darczyńcę) na budowę przez niego przedmiotowego budynku mieszkalnego, Pani udział w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym otrzymała od męża w drodze darowizny. Zatem, przychód uzyskany przez Panią z ww. sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Jednocześnie wskazuję, że powołana przez Panią interpretacja dotyczy innego zagadnienia niż przedstawiony we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.