Interpretacja 0115-KDIT3.4011.792.2025.2.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia udziału w nieruchomości oraz skutków podatkowych jego zbycia. Uzupełnił go Pan pismem z 3 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 1 w A (KW (...)), została oddana w użytkowanie wieczyste z mocy prawa 5 grudnia 1990 r. Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami handlowo-usługowymi oraz zbiornikami, silosami i budynkami magazynowymi.

W wyniku dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 21 września 2010 r. (repertorium A nr (...), notariusz B. C. w A) nabył Pan udział w wysokości 1/4 części w ww. prawie użytkowania wieczystego.

Na podstawie umowy sprzedaży z 20 sierpnia 2025 r. (repertorium A nr (...), notariusz D. E. w A) nabył Pan własność przedmiotowej nieruchomości od Skarbu Państwa (sprzedaż nastąpiła na podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami). W wyniku sprzedaży nabył Pan udział w prawie własności w wysokości 1/4 części, tj. odpowiadający przysługującemu Panu uprzednio udziałowi w prawie użytkowania wieczystego.

Nabył Pan udział w prawie własności do majątku osobistego (surogacja) pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności małżeńskiej. W wyniku zawarcia umowy sprzedaży zmienił się stan prawny (tj. użytkownik wieczysty stał się właścicielem nieruchomości), jednakże nie zmienił się sposób faktycznego władania nieruchomością – korzystał Pan z niej w dotychczasowy sposób. Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownik wieczysty skorzystał z uprawnienia żądania sprzedaży i doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której nabył prawo własności (odpowiedni udział) od Skarbu Państwa. Nabycie prawa własności nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, zawartej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - nie stanowiło przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, o którym mowa chociażby w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

8 września 2025 r. zawarł Pan umowę sprzedaży (repertorium A nr (...), notariusz D. E. w A), na podstawie, której sprzedał wszystkie swoje udziały w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

Ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku podaje Pan, że:

·      Obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Prowadził działalność gospodarczą od 20 września 2010 r. do 2 września 2025 r.

·      Przeważający przedmiot prowadzonej w przeszłości działalności stanowiły zgodnie z PKD: 71.20.B - Pozostałe badania i analizy techniczne. Była to stacja kontroli pojazdów.

·      Prowadzona działalność gospodarcza była opodatkowana na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

·      W momencie nabycia przez Pana udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (i z związku z tym prawie własności budynków) nieruchomość była już zabudowana. Nie posiada Pan informacji o dacie wybudowania budynków. Nie wybudował Pan na nieruchomości żadnych dodatkowych budynków/obiektów budowlanych. (Współ)własność budynków została nabyta przez Pana jako prawo związane wraz z nabyciem przez niego udziałów w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości (art. 235 § 1 k.c.), tj. 21 września 2010 r. Przedmiotowy wniosek nie dotyczy żadnych ruchomości. Zbiorniki i silosy jako budynki lub budowle stanowią części składowe gruntu, nie są ruchomościami.

·      W jednym z budynków znajdujących się na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza – stacja kontroli pojazdów.

·      Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji w momencie otwarcia działalności gospodarczej, tj. 20 września 2010 r.

·      Środki trwałe były wcześniej amortyzowane przez Pana ojca. Do ewidencji środków trwałych zostały wpisane w pomniejszonej kwocie o amortyzację ojca.

·      Odpisy amortyzacyjne były ujmowane w kosztach działalności gospodarczej.

·      Przed sprzedażą nie była tylko zamortyzowana część budynków tzw. zespół warsztatowy.

·      Przedmiotem sprzedaży zgodnie z umową sprzedaży z 8 września 2025 r. były udziały w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą (...), stanowiącej działkę nr 1 o powierzchni wynoszącej 0,3877 ha położonej w A.

·      Stanowisko własne Pana przedstawione we wniosku pozostaje aktualne.

Pytania

1)  Czy datą nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia udziałów w prawie użytkowania wieczystego, tj. 2010 r. (ew. dzień nabycia nieruchomości przez spadkodawcę), czy też datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziałów w prawie własności na podstawie umowy sprzedaży z 20 sierpnia 2025 r.?

2)  Czy w związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż stanowi źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Pana w sprawie

Pana zdaniem:

·      W zakresie pytania pierwszego - prawidłowe jest stanowisko, że za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia prawa użytkowania wieczystego, a zatem 2010 r.

Uważa Pan, że nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 20 sierpnia 2025 r. nie stanowiło nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W momencie zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży nastąpiła jedynie zmiana formy prawnej prawa do nieruchomości. Uprawnienia użytkownika wieczystego do nieruchomości zasadniczo nie różnią się od uprawnień przysługujących osobie dysponującej prawem własności. Wykonywanie władztwa nad przedmiotową nieruchomością nie zmieniło się w wyniku zawarcia umowy sprzedaży z 20 sierpnia 2025 r. Ponadto, zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki wzniesione na przedmiotowej nieruchomości stanowiły własność użytkowników wieczystych.

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy prawa.

W związku z powyższym, za datę nabycia (w celu ustalenia powstania źródła przychodu w wyniku zbycia we wrześniu 2025 r. prawa własności nieruchomości) uznać należy nabycie przez Pana udziałów w prawie użytkowania wieczystego.

Podobne stanowisko zostało przedstawione w interpretacjach indywidualnych pod sygn. 0112- KDSL1 -1.4011.103.2025.2.DS, 0112-KDIL2-1.4011.710.2022.2.MKA.

·      W zakresie pytania drugiego - skoro za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia prawa użytkowania wieczystego to zbycie udziałów w prawie własności nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2010 r.). W konsekwencji przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Na mocy art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z kolei na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie.

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Definicja środka trwałego została zawarta w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie natomiast z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają:

1)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Pana wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·      W wyniku dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 21 września 2010 r. nabył Pan udział w wysokości ¼ w nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste z mocy prawa 5 grudnia 1990 r. Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami handlowo-usługowymi oraz zbiornikami, silosami i budynkami magazynowymi.

·      20 sierpnia 2025 r. nabył Pan udział w prawie własności w wysokości 1/4 części od Skarbu Państwa na podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. udział odpowiadający przysługującemu Panu uprzednio udziałowi w prawie użytkowania wieczystego.

·      W okresie od 20 września 2010 r. do 2 września 2025 r. prowadził Pan działalność gospodarczą. Przeważający przedmiot prowadzonej działalności stanowiły zgodnie z PKD: 71.20.B - Pozostałe badania i analizy techniczne. Była to stacja kontroli pojazdów.

·      W jednym z budynków znajdujących się na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza – stacja kontroli pojazdów.

·      Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w momencie otwarcia działalności gospodarczej, tj. 20 września 2010 r. Środki trwałe były wcześniej amortyzowane przez Pana ojca. Do ewidencji środków trwałych zostały wpisane w pomniejszonej kwocie o amortyzację ojca. Odpisy amortyzacyjne były ujmowane w kosztach działalności gospodarczej.

·      8 września 2025 r. zawarł Pan umowę sprzedaży, na podstawie, której sprzedał wszystkie swoje udziały w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej.

Wątpliwości Pana budzi m.in. kwestia ustalenia w opisanym stanie faktycznym daty nabycia przez Pana udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ przywołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, jak również nie reguluje kwestii prawa użytkowania wieczystego, w związku z tym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

I tak, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz. U z 2025 r. poz. 1071) Kodek cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Powyższą sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z treści tych przepisów wynika, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego, oddanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub prawnym oraz że odrębną własność stanowią budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

Dalej należy zauważyć, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego, oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym mogą być sprzedane osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi.

Zasady i tryb takiej sprzedaży reguluje m.in. art. 198g ust. 1 i art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145.).

W myśl art. 32 ust. 1 tej ustawy stanowi:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Z kolei w myśl art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

W świetle powyższego moment sprzedaży w oparciu o art. 198g ust. 1 lub art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego, oddanego w użytkowanie wieczyste na rzecz osób fizycznych będących dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości stanowi tylko przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego takiej osobie w prawo własności, czyli stanowi jedynie zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Nabycie prawa do tej nieruchomości następuje bowiem w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania lub nabycia tego prawa wraz z odrębnym prawem własności budynków i urządzeń na tym gruncie się znajdujących. Z tą bowiem chwilą nabywca takiej nieruchomości uzyskuje prawo korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób jak właściciel.

Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać.

W świetle przywołanych uregulowań prawnych w opisanym we wniosku stanie faktycznym należy stwierdzić, że sprzedaż przez gminę nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby fizycznej będącej dotychczasowym użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości w oparciu o art. 198g ust. 1 lub art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do tej nieruchomości.

Tym samym należy zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że w momencie nabycia przez Pana od Skarbu Państwa udziału w nieruchomości nastąpiła wyłącznie zmiana formy prawnej prawa do nieruchomości. Jednakże w świetle przytoczonego powyżej przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym nie mogę uznać stanowiska Pana w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe. Pana zdaniem bowiem za datę nabycia nieruchomości w Pana przypadku należy przyjąć datę nabycia prawa użytkowania wieczystego, tj. 2010 r. Nie uwzględnił Pan faktu, że udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości nabył Pan w drodze dziedziczenia.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem „nabycie w drodze spadku”, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z 15 grudnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1437/09, z 28 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 2983/11, 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1120/11, z 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 1966/11, z 19 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 625/13, z 29 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 3281/15).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że pojęcie „nabycia w drodze spadku” użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości w wyniku zwolnienia się z obowiązku wypłaty zachowku przez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby pominiętej w testamencie oraz nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia przez spadkodawcę.

W świetle powyższego w Pana przypadku za datę nabycia udziału w opisanej we wniosku nieruchomości należy przyjąć 1990 r., tj. datę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez spadkodawcę.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest również kwestia skutków podatkowych zbycia udziału w nieruchomości.

Pana zdaniem, skoro za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia prawa użytkowania wieczystego to zbycie udziałów w prawie własności nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2010 r.). W konsekwencji przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle przytoczonych na wstępie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogę zgodzić się z powyższym stanowiskiem.

Po pierwsze jak wskazałem powyżej za datę nabycia udziału w opisanej we wniosku nieruchomości należy przyjąć 1990 r., tj. datę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez spadkodawcę.

Po drugie nie uwzględnił Pan faktu, że nieruchomości wykorzystywał Pan dla celów prowadzonej działalności. Nieruchomości zostały ujęte przez Pana w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, jak również odpisy amortyzacyjne były ujmowane w kosztach Pana działalności gospodarczej.

Z powołanych wyżej przepisów art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a oraz art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, a więc również składników majątku trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej bądź datą likwidacji tej działalności, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy działalność gospodarczą prowadził Pan w okresie od 20 września 2010 r. do 2 września 2025 r., natomiast zbycie udziału w nieruchomości miało miejsce 8 września 2025 r.

Skoro zatem, nieruchomości wykorzystywał Pan w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a okres jaki upłynął między datą likwidacji działalności, a datą sprzedaży udziału w nieruchomości nie przekroczył sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to mające miejsce 8 września 2025 r. zbycie udziału w opisanej nieruchomości skutkuje po Pana stronie powstaniem przychodu z działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, w sytuacji opisanej we wniosku:

·      Za datę nabycia przez Pana udziału w opisanej we wniosku nieruchomości należy przyjąć 1990 r., tj. datę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez spadkodawcę. Przy czym w sytuacji przedstawionej we wniosku ustalenie daty nabycia przez Pana udziału jest kwestią odrębną w odniesieniu do skutków podatkowych jego zbycia.

·      odpłatne zbycie udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z działalności gospodarczej.

Tym samym stanowisko Pana zarówno w zakresie pytania pierwszego jak i pytania drugiego uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, wyjaśniam, że rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla tutejszego organu. Interpretacja organu podatkowego dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Niemniej jednak, dokonując przedmiotowej interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, miałem na względzie wskazane przez Pana rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.