Interpretacja 0115-KDIT3.4011.81.2026.1.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 22 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana jest sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni nabyła w 2021 r. lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe. Zakup lokalu został sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym na tę nieruchomość.

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od nabycia, za cenę około 500 000 zł. Na dzień sprzedaży pozostała do spłaty kwota kredytu hipotecznego w wysokości około 214 000 zł.

Planowane jest, aby w akcie notarialnym sprzedaży znalazł się zapis, zgodnie z którym część ceny sprzedaży zostanie bezpośrednio przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość.

Wnioskodawczyni planuje wspólny zakup z przyszłym mężem domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, w którym będą faktycznie zamieszkiwać. Środki na ten cel pochodzić będą z przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (w tym opisanej wyżej) oraz - ewentualnie – z kredytu hipotecznego.

Pytania

1)  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość Wnioskodawczyni, dokonana z części ceny sprzedaży tej nieruchomości, w tym bezpośrednio z ceny zapłaconej przez kupującego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT?

2)  Czy przeznaczenie pozostałej części przychodów uzyskanych przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży opisanych nieruchomości na wspólny zakup domu jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni:

1)  Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, dokonana z części ceny sprzedaży otrzymanej od kupujących - niezależnie od momentu jej otrzymania - stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Spłata kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię z części ceny sprzedaży sprzedawanego lokalu mieszkalnego, w tym z ceny zapłaconej bezpośrednio przez kupującego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży.

2)  Zakup wspólnej nieruchomości mieszkalnej przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców spełnia warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zastosowanie zwolnienia

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji zatem, gdy wartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 ‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak stanowi art. 21 ust. 25a cytowanej na wstępie ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W myśl art. 21 ust. 29 ww. ustawy:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 30a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego w Pani sytuacji

Z treści wniosku wynika, że:

·      w 2021 r. nabyła Pani lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe. Zakup lokalu został sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym na tę nieruchomość.

·      Obecnie planuje Pani sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od nabycia,

·      Planowane jest, aby w akcie notarialnym sprzedaży znalazł się zapis, zgodnie z którym część ceny sprzedaży zostanie bezpośrednio przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość.

·      Planuje też Pani wspólny zakup z przyszłym mężem domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, w którym będzie wspólnie z mężem faktycznie zamieszkiwać. Środki na ten cel pochodzić będą z przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku oraz - ewentualnie – z kredytu hipotecznego.

Pani wątpliwości na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą m.in. możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia części wartości przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu oraz na zakup z przyszłym mężem domu jednorodzinnego.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca regulując ww. zwolnienie nie ograniczył wydatkowania wartości przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów. Nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.

Celem takim może być stosownie do:

·      art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jak również

·      art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej ustawy spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego min. na nabycie lokalu mieszkalnego.

Z treści wniosku wynika, że sprzedaż lokalu mieszkalnego ma dopiero nastąpić. Natomiast kredyt na zakup lokalu mieszkalnego został zaciągnięty przez Panią w momencie jego zakupu, a zakupu domu jednorodzinnego dokona Pani w celu zamieszkania w nim. Tym samym spełnione zostaną przez Panią warunki uprawniające do skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych.

Jednocześnie wskazuję, że kwestia planowanego przez Panią zapisu w akcie notarialnym, że część ceny sprzedaży zostanie bezpośrednio przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania przez Panią z omawianej ulgi. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży Pani majątku odrębnego zostaną wydatkowane na zakup domu wspólnie z przyszłym mężem. Warunkiem skorzystania bowiem z omawianej ulgi podatkowej jest - jak wskazałem powyżej - przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, że wydatkowanie wartości przychodu uzyskanego przez Panią z mającego mieć miejsce odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego spłatę kredytu i na zakup domu jednorodzinnego, uprawnia Panią w części odpowiadającej udokumentowanym wydatkom do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. a i ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Pani przedstawione we wniosku jest prawidłowe.

Przy czym podkreślam, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Aby zatem dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegał w całości zwolnieniu od podatku dochodowego cała wartość przychodu uzyskanego z tej sprzedaży powinna być przeznaczona na wskazane przez Panią cele.

Informacje dodatkowe

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a,

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).