Interpretacja 0115-KDIT3.4011.827.2025.1.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W 2018 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swoich rodziców lokal mieszkalny nr 111 położony w A. przy ul. B.1. wraz z udziałem wynoszącym 10/3860 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu („Mieszkanie 1”).

22 listopada 2020 r. dokonał Pan sprzedaży Mieszkania 1.

W kwietniu 2021 r. złożył Pan zeznanie podatkowe PIT-39, w którym wykazał dochód uzyskany ze sprzedaży Mieszkania 1 oraz wskazał, że dochód ten w całości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jako wydatkowany na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Z uzyskanej ze sprzedaży Mieszkania 1 kwoty przeznaczył Pan środki pieniężne na następujące cele:

1.  spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego nr 112 położonego w A. przy ul. D.1 („Mieszkanie 2”). Spłata kredytu była dokonywana sukcesywnie z wykorzystaniem środków pochodzących ze sprzedaży Mieszkania 1 w okresie od około 22 lipca 2020 r. do 27 września 2023 r. Mieszkanie 2 należy do majątku wspólnego Pana oraz jego Małżonki.

2.  wykończenie Mieszkania 2, w tym m.in. zakup materiałów budowlanych, wyposażenia oraz usług związanych z pracami wykończeniowymi i adaptacyjnymi.

3.  nabycie nieruchomości (do majątku wspólnego z Małżonką) oraz budowę domu mieszkalnego („Dom”) na działce położonej w Gmina (...), pod adresem: E.1 („Nieruchomość”). Wnioskodawca nabył Nieruchomość dnia 03.12.2021 r. Dom został wybudowany na Nieruchomości w 2022 r.

Wskazuje Pan, że wszystkie powyższe wydatki zostały poniesione w okresie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, tj. do końca 2023 r. i odpowiadały wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania 1 lub tę kwotę przewyższały.

Docelowo planuje Pan zamieszkać i realizować własne cele mieszkaniowe wraz z rodziną w Domu. Niemniej jednak, z uwagi na charakter wykonywanej pracy oraz obowiązki zawodowe wymagające stałej obecności w A., obecnie korzysta Pan zarówno z Mieszkania 2, jak i z Domu. Spędza w Domu, wraz z rodziną, łącznie około trzech miesięcy w roku. Pozostałą część roku, ze względu na obowiązki zawodowe, spędza Pan głównie w Mieszkaniu 2, które wykorzystuje jako miejsce stałego pobytu w czasie pracy w A. Tym samym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe zarówno w Mieszkaniu 2, jak i Domu. Docelowo, po zakończeniu aktywności zawodowej, planuje Pan przenieść się wraz z rodziną na stałe do Domu.

Ani Mieszkanie 2 ani Nieruchomość nie zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej – nie prowadzi Pan takiej działalności.

Pytanie

Czy wydatkowanie przez Pana środków pozyskanych ze sprzedaży Mieszkania 1 na nabycie Mieszkania 2, jego wykończenie oraz na nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu, które służą realizacji przez Pana (wraz z rodziną) jego celów mieszkaniowych stanowi wydatkowanie na realizację celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a w konsekwencji dochód uzyskany ze sprzedaży Mieszkania 1, jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, wydatkowanie środków pozyskanych ze sprzedaży Mieszkania 1 na nabycie Mieszkania 2, jego wykończenie (przy założeniu prawidłowo udokumentowanych wydatków) oraz nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu stanowiło wydatkowanie na realizację celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a w konsekwencji Pana dochód uzyskany ze sprzedaży Mieszkania 1 jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-e) ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.

1)  wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

–    położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

2)  wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

–    w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Jak stanowi art. 21 ust. 28 powołanej na wstępie ustawy: za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–    przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W świetle powyższych przepisów, zastosowanie tzw. „ulgi mieszkaniowej” jest możliwe w przypadku spełnienia dwóch warunków:

·      środki ze sprzedaży nieruchomości muszą być wydatkowane na własne cele mieszkaniowe oraz

·      wydatki muszą być poniesione przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas, uzyskany z tego tytułu dochód korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Odnosząc powyższe na grunt stanu faktycznego przedstawionego we wniosku należy zauważyć, iż w 2020 r. dokonał Pan sprzedaży Mieszkania 1.

Środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży Mieszkania 1 Wnioskodawca przeznaczył na:

·      Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Mieszkania 2;

·      wykończenie Mieszkania 2,

·      nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy w sytuacji gdy środki ze sprzedaży Mieszkania 1 przeznaczył Pan zarówno na nabycie Mieszkania 2, jak i na budowę Domu mieszkalnego na Nieruchomości, to czy miał prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 punkt 131 ustawy o PIT w odniesieniu obydwu tych wydatków.

Jak wskazano powyżej, z istoty zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana), na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT własne cele mieszkaniowe.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ma charakter mieszany – podmiotowo-przedmiotowy.

Oznacza to, że dla skorzystania z tego zwolnienia konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków: po pierwsze, wydatkowanie środków na określony przedmiot (np. nieruchomość mieszkalną), a po drugie – aby przedmiot ten służył realizacji funkcji mieszkaniowej na rzecz podatnika, tj. zaspokajał jego własne, potrzeby mieszkaniowe. W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w sytuacji, gdy nabywa nieruchomość w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub w dającej się przewidzieć przyszłości będzie realizował w niej swoje potrzeby mieszkaniowe.

Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca regulując ww. zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.

Zatem osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1053/15, wskazał, że dokonując wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, nie można poprzestać wyłącznie na wykładni językowej tego przepisu, tracąc tym samym z pola widzenia cel, jaki ustawodawca zamierzał osiągnąć regulując tę materię.

W ocenie NSA: Odczytanie wyłącznie verba legis art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. powodowałoby, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, niedopuszczalne zawężenie omawianego zwolnienia. Należy zaakcentować, że będące przedmiotem rozpatrywanej sprawy zwolnienie zastąpiło ulgę meldunkową. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego celem przedmiotowego zwolnienia było wspieranie różnych form budownictwa mieszkaniowego poprzez zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 u.p.d.o.f.

Jak podkreślono w trakcie prac legislacyjnych, „dodawane zwolnienie mieszkaniowe może pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu uzyskanego z omawianego tytułu w nowe inwestycje mieszkaniowe” (zob. uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o PIT oraz o zmianie niektórych innych ustaw Sejm RP VI Kadencji, druk sejmowy nr 1075).

Ustawodawca w odniesieniu do omawianego zwolnienia posługuje się zwrotem niedookreślonym „własnych celów mieszkaniowych”.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zwrotu tego nie można jednak zawężać. Ustawodawca w żaden sposób nie limituje bowiem lokali, które podatnik może nabyć. To zaś, czy podatnik w drodze nabytych lokali realizuje własne cele mieszkaniowe, bądź jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2017 r. sygn. akt III SA/Wa 650/16 wskazał: W ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w świetle powołanych przepisów ustawy o PIT, wydatkowanie przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia Mieszkania 1 przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Mieszkania 1 zarówno na nabycie oraz wykończenie Mieszkania 2 oraz na nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu, w których Pan wraz ze swoją rodziną realizuje i będzie realizować własne cele mieszkaniowe, uprawnia Pana do zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia Mieszkania 1 na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Podkreśla Pan, że powyższe stanowisko, poza wspomnianymi orzeczeniami sądów administracyjnych, zostało wielokrotnie potwierdzone w przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych wydawanych w analogicznych stanach faktycznych. We wszystkich wymienionych niżej interpretacjach Dyrektor KIS wskazywał, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych.

Kluczowym jest wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe. Przykładowo wskazać można następujące interpretacje:

•      Interpretację z dnia 7 maja 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.212.2025.2.DP,

•      Interpretację z dnia 9 lutego 2024 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.775.2023.2.KK,

•      Interpretację z dnia 10 czerwca 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.420.2024.2.A,

•      Interpretację z dnia 17 maja 2023 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP,

•      Interpretację z dnia 8 sierpnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.517.2025.2.HJ,

•      Interpretację z dnia 8 sierpnia 2025 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.341.2025.1.AK,

•      Interpretację z dnia 15 maja 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.297.2024.1.PS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym zgodnie z generalną zasadą, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto ww. przepis dotyczy zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2018 r. otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców lokal mieszkalny nr 111 położony w A. przy ul. B.1 wraz z udziałem wynoszącym 10/3860 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu („Mieszkanie 1”). 22 listopada 2020 r. dokonał Pan sprzedaży Mieszkania 1. Środki ze sprzedaży przeznaczył Pan na nabycie Mieszkania 2, jego wykończenie oraz na nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu w okresie 3 lat.

Kwestie związane z darowizną regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)

Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż tej nieruchomości ma być dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie w formie darowizny, będzie stanowiła ona dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cała równowartość przychodu ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowana na cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Stosownie do art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–    przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 tejże ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że w 2018 r. otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców lokal mieszkalny położony w A. wraz z udziałem wynoszącym 10/3860 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu („Mieszkanie 1”). 22 listopada 2020 r. dokonał Pan sprzedaży Mieszkania 1. zaś środki ze sprzedaży przeznaczył Pan na nabycie Mieszkania 2, jego wykończenie oraz na nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu, wydatkowanie ich nastąpiło do końca 2023 r. Wydatki te odpowiadały wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania 1.

Zatem, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania położnego w A. (Mieszkania 1) na nabycie Mieszkania 2, jego wykończenie oraz na nabycie Nieruchomości oraz budowę Domu uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, c, d, e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

Zatem kwota wydatkowana, począwszy od dnia odpłatnego zbycia mieszkania położonego w A., nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uprawnia Pana do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jeśli znajduje pokrycie w przychodzie ze sprzedaży mieszkania położonego w A.

Przy czym powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana Mieszkania 1, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z tego odpłatnego zbycia. Skoro – jak Pan twierdzi – poniesione wydatki odpowiadały wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania 1, to cały dochód podlega zwolnieniu.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.