Interpretacja 0115-KDIT3.4011.851.2025.2.RS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 1 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i polskim rezydentem podatkowym. Ma Pan miejsce zamieszkania i centrum interesów życiowych w Polsce. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, ani nie korzysta Pan ze zwolnienia przedmiotowego zgodnie z art. 113 oraz art. 43 ustawy o VAT.

W dniu (...) 2020 r. nabył Pan na podstawie aktu notarialnego rep. A nr (...) sporządzonego przez kancelarię notarialną A.A w X nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr 1/1, położoną w obrębie Y, gmina (...). Nabyta działka stanowi Pana majątek prywatny.

Wystąpił Pan do Wójta Gminy (...) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W dniu (...) 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (...), która ustala możliwość realizacji tej inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy ma charakter administracyjny i nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. Jest to czynność dopuszczalna w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Na podstawie wydanej decyzji planuje Pan dokonać podziału działki nr 1/1 na dwie mniejsze działki budowlane i na każdej z nich wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny zgodnie z warunkami zabudowy.

Po zakończeniu budowy pierwszy budynek zostanie przeznaczony do sprzedaży, natomiast po zakończeniu budowy drugiego budynku również on zostanie sprzedany. Budowa obu domów będzie prowadzona sposobem gospodarczym, osobiście, bez zatrudniania pracowników i bez korzystania z usług firm budowlanych.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a budowa oraz sprzedaż domów będą czynnościami incydentalnymi, podejmowanymi w ramach prywatnego zarządu własnym majątkiem.

Uzupełnienie opisu zdarzenia

Nieruchomość gruntową, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, od osoby fizycznej. Zapłata za nabycie została dokonana ze środków własnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

Działka od chwili nabycia nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów prowadzenia działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy. Została nabyta bez określonego celu i w akcie notarialnym zakupu działki nie jest określony jakikolwiek cel nabycia działki.

Budowa domu mieszkalnego finansowana będzie z Pana osobistych oszczędności i bieżących dochodów. Budowę drugiego budynku sfinansuje ze środków własnych.

Budowa pierwszego budynku nie jest jeszcze rozpoczęta. Planowane rozpoczęcie inwestycji to pierwsza połowa 2026 r. Budowa drugiego budynku, jeśli dojdzie do skutku, byłaby rozpoczęta za co najmniej trzy lata, licząc od dnia dzisiejszego.

Zakończenie budowy pierwszego budynku planowane jest na okres około 1,5 roku od daty rozpoczęcia budowy. Pierwszy budynek zamierza Pan sprzedać po jego wybudowaniu w okresie 3-4 miesięcy od zakończenia budowy. Drugi budynek zamierza Pan sprzedać po zakończeniu budowy w okresie 3-4 miesięcy od zakończenia inwestycji.

Nabywców budynku mieszkalnego będzie Pan poszukiwał tylko i wyłącznie poprzez wywieszenie banera na ogrodzeniu budynku. Nie będzie Pan korzystał z pośrednictwa biura nieruchomości, nie będzie prowadził innych działań marketingowych takich jak ogłoszenia w prasie, internecie, TV, radiu itp.

Nie posiada Pan innych nieruchomości do sprzedaży. Na dzień dzisiejszy nie ma planów nabywania innych nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży. W przeszłości dokonał Pan sprzedaży tylko ww. lokalu mieszkalnego.

Pytania

1.  Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanej na jednej z działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/1 obręb Y, będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%?

2.  Czy sprzedaż drugiego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wybudowanego na pozostałej działce powstałej w wyniku podziału działki nr 1/1 obręb Y, będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w odniesieniu do pytania 1, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmuje czynności typowych dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości (takich jak reklama, profesjonalny marketing, współpraca z deweloperami czy inwestowanie środków w sposób systematyczny).

Podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz budowa budynków mieszkalnych stanowią czynności dopuszczalne w ramach prywatnego gospodarowania własnym majątkiem i nie nadają im automatycznie charakteru działalności gospodarczej.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w których wskazano, że uzyskanie warunków zabudowy, dokonanie podziału działki i sprzedaż gruntów lub budynków jednorodzinnych może być traktowane jako czynności w ramach majątku prywatnego, jeśli nie mają charakteru działalności zarobkowej.

Sprzedaż nieruchomości dokonana po 1 stycznia 2026 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Działka została nabyta w dniu 2 czerwca 2020 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z końcem 2025 r.

Podział działki i wybudowanie budynków nie stanowią nowego momentu nabycia nieruchomości.

W świetle przepisów prawa cywilnego, budynki wzniesione na gruncie stanowią jego część składową (art. 48 kodeksu cywilnego). W konsekwencji, dla celów podatkowych, za datę nabycia zarówno działek powstałych w wyniku podziału, jak i posadowionych na nich budynków należy przyjąć 2 czerwca 2020 r.

Organy podkreślają, że budowa domu na własnym gruncie nie powoduje ponownego „nabycia” nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana sprzedaż ma charakter prywatny i nie nosi cech działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie nabywa Pan nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz jedynie racjonalnie gospodaruje swoim majątkiem. Sprzedaż dwóch nieruchomości (działek z budynkami) po zakończeniu budowy jest czynnością jednorazową, a nie elementem powtarzalnego przedsięwzięcia zarobkowego. W świetle przedstawionych okoliczności uważa Pan, że planowana sprzedaż pierwszej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nabytej w 2020 r. będzie stanowiła zbycie majątku prywatnego, czynność ta nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób, fizycznych a ponieważ nabycie działki nastąpiło w 2020 r., sprzedaż dokonana po 1 stycznia 2026 r. będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zryczałtowanej stawki 19%.

Pana zdaniem, w odniesieniu do pytania 2, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmuje czynności typowych dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości (takich jak reklama, profesjonalny marketing, współpraca z deweloperami czy inwestowanie środków w sposób systematyczny).

Podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz budowa budynków mieszkalnych stanowią czynności dopuszczalne w ramach prywatnego gospodarowania własnym majątkiem i nie nadają im automatycznie charakteru działalności gospodarczej.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w których wskazano, że uzyskanie warunków zabudowy, dokonanie podziału działki i sprzedaż gruntów lub budynków jednorodzinnych może być traktowane jako czynności w ramach majątku prywatnego, jeśli nie mają charakteru działalności zarobkowej.

Sprzedaż nieruchomości dokonana po 1 stycznia 2026 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Działka została nabyta w dniu 2 czerwca 2020 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z końcem 2025 r.

Podział działki i wybudowanie budynków nie stanowią nowego momentu nabycia nieruchomości.

W świetle przepisów prawa cywilnego, budynki wzniesione na gruncie stanowią jego część składową (art. 48 kodeksu Cywilnego). W konsekwencji, dla celów podatkowych, za datę nabycia zarówno działek powstałych w wyniku podziału, jak i posadowionych na nich budynków należy przyjąć 2 czerwca 2020 r.

Organy podkreślają, że budowa domu na własnym gruncie nie powoduje ponownego „nabycia” nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana sprzedaż ma charakter prywatny i nie nosi cech działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie nabywa Pan nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz jedynie racjonalnie gospodaruje swoim majątkiem. Sprzedaż dwóch nieruchomości (działek z budynkami) po zakończeniu budowy jest czynnością jednorazową, a nie elementem powtarzalnego przedsięwzięcia zarobkowego. W świetle przedstawionych okoliczności uważam, że planowana sprzedaż drugiej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nabytej w 2020 r. będzie zbyciem majątku prywatnego, czynność ta nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób, fizycznych a ponieważ nabycie działki nastąpiło w 2020 r., sprzedaż dokonana po 1 stycznia 2026 r. będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zryczałtowanej stawki 19%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

̶jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak zarobkowy charakter nie jest tożsamy z przynoszeniem dochodu. Brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza bowiem, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że:

·      (...) czerwca 2020 r. zakupił Pan do majątku prywatnego nieruchomość gruntową.

·      Przez cały czas posiadania działka nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów prowadzenia działalności gospodarczej, najmu czy dzierżawy.

·      Wystąpił Pan do właściwego organu o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

·      (...) 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację ww. inwestycji.

·      Planuje Pan rozpocząć budowę pierwszego budynku w pierwszej połowie 2026 r., prawdopodobnie za trzy lata – drugiego.

·      Przewiduje Pan prowadzenie budowy każdego budynku przez okres półtora roku, sprzedaż nastąpi w okresie 3-4 miesięcy od wybudowania.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na związek podjętych przez Pana działań z działalnością gospodarczą. Pana zamiarem towarzyszącym już przed rozpoczęciem budowy każdego z budynków mieszkalnych jest ich sprzedaż. Można więc uznać, że budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, od samego początku posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Postanowił Pan wybudować dwa budynki mieszkalne, każdy w celu sprzedaży, zakładając jednocześnie osiągnięcie maksymalnej korzyści z posiadanej przez Pana nieruchomości gruntowej.

Zatem w chwili budowy ww. budynków ma Pan zamiar osiągnąć zysk. Jak sam Pan wskazał, oba budynki mieszkalne będą budowane z przeznaczeniem ich na sprzedaż, a nie w innym celu np. realizacji własnych czy rodziny – celów mieszkaniowych. Zatem nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar (budowa budynków jednorodzinnych) i charakter dokonanych przez Pana czynności nie jest/nie będzie typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Zatem Pana działania są i będą rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Całokształt podejmowanych przez Pana działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego Pana majątku nie ma/nie będzie miało charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż budynków mieszkalnych, które zamierza Pan wybudować, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pana działania będą wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży pierwszego i drugiego budynku należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Podsumowując, przychody uzyskane przez Pana ze sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych będących przedmiotem wniosku, należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te podlegają opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stanowisko Pana należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.