Interpretacja 0115-KDIT3.4011.886.2025.3.RS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Chce Pan sprzedać mieszkanie, ale od zakupu nie minęło 5 lat. Mieszkanie było kupione w stanie deweloperskim i zostało przez Pana wyremontowane. Za wykonany remont nie posiada Pan faktur ani rachunków.

Uzupełnienie okoliczności faktycznych sprawy

Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 1 października 2023 r. jako (...), forma opodatkowania – podatek liniowy. Sprzedaż opisanego lokalu nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Właścicielem lokalu mieszkalnego stał się Pan 4 kwietnia 2024 r. Za wykonany remont nie gromadził Pan faktur ani rachunków, ponieważ nie zamierzał sprzedawać mieszkania. Lokal zamierza Pan sprzedać w grudniu 2025 r. lub styczniu 2026 r. Mieszkanie w stanie deweloperskim zakupił Pan z własnych środków.

Posiada Pan wycenę rzeczoznawcy majątkowego, w którym ustalono, że w lokalu zrealizowano roboty wykończeniowe i wyposażono lokal ze stanu „deweloperskiego” do stanu „pod klucz”. Po analizie zgromadzonej w sprawie dokumentacji i po ustaleniach dokonanych na podstawie oględzin ustalono zakres prac remontowych. Zakres opinii obejmuje wartość prac wykończeniowych wraz z materiałami i robotami towarzyszącymi oraz trwałą zabudową.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy będzie Pan mógł odliczyć poniesione nakłady na remont mieszkania mimo braku faktur i rachunków na zakup materiałów i robociznę mając wycenę rzeczoznawcy majątkowego, w której to wycenie wyszczególniono koszt poniesionych nakładów?

Pana stanowisko

Uważa Pan, że mimo braku faktur i rachunków a mając wycenę kosztów poniesionych na doprowadzenie mieszkania zakupionego od dewelopera do stanu „pod klucz” będzie Pan mógł zaliczyć koszty z wyceny rzeczoznawcy do kosztów uzyskania przychodów odliczyć je od przychodu i odprowadzić podatek tylko od osiągniętego dochodu a nie od kwoty sprzedaży mieszkania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c) w myśl tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2024 r. zakupił Pan nieruchomość – lokal mieszkalny. W grudniu 2025 r. lub styczniu 2026 r. zamierza Pan dokonać sprzedaży tej nieruchomości. Dlatego też, w sytuacji dokonania sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jego nabycie, to zbycie będzie stanowić dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W niniejszej sprawie podjął Pan wątpliwość, czy może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, poniesione wydatki na wykończenie sprzedawanej nieruchomości, w sytuacji, gdy jako dowód potwierdzający ich poniesienie posiada Pan wycenę rzeczoznawcy majątkowego, w której to wycenie wyszczególniono koszt poniesionych nakładów.

Zacytowany powyżej art. 22 ust. 6e wprost wskazuje, że wysokość nakładów ustala się jedynie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Tym samym skoro – jak sam wskazał Pan w opisie sprawy – nie posiada Pan faktur VAT, które potwierdzałyby poniesione przez Pana wydatki (zakup materiałów i robociznę) a jedynie wycenę rzeczoznawcy to wyjaśniam, że sposób udokumentowania tych wydatków nie będzie zgodny z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Podkreślić należy, że tylko wydatki związane z poniesionymi nakładami, które zostały udokumentowane fakturami VAT mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, wydatków udokumentowanych na podstawie wyceny rzeczoznawcy wyszczególniającej koszty zakupu materiałów, urządzeń czy usług nie może Pan ująć w kosztach uzyskania przychodów. Sposób udokumentowania wydatków na podstawie ww. dokumentów nie będzie zgodny z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko należało za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Nie prowadzę również postępowania dowodowego. Dlatego odpowiedzi udzielono wyłącznie w oparciu o informacje podane we wniosku.

Dodatkowo wyjaśniam, że 8 stycznia 2026 r. wpłynęło do mnie Pana pismo (przesłane przez Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w (...)) stanowiące odpowiedź na wezwanie, wysłane do Pana 2 grudnia 2025 r. (znak wezwania 0115‑KDIT3.4011.886.2025.1.RS).

Brak Pana odpowiedzi na wyżej wskazane wezwanie (brak wpływu niniejszego pisma) stanowił podstawę dla zakończenia postępowania w tej sprawie (postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej z wniosku złożonego przez Pana 13 listopada 2025 r. – procedowanego pod znakiem 0115‑KDIT3.4011.886.2025.RS - zostało zakończone 31 grudnia 2025 r. wydaniem postanowienia znak 0115-KDIT3.4011.886.2025.2.RS o pozostawieniu tego wniosku bez rozpatrzenia).

Ze względu na okoliczność, że przedmiotowe uzupełnienie zostało mi przekazane 8 stycznia 2026 r. przez Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w (...), powołane postanowienie – z dniem wydania tego rozstrzygnięcia – staje się bezprzedmiotowe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.