Interpretacja 0115-KDIT3.4011.914.2025.1.JS

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą obywatelką Polski, stale mieszkającą na terytorium kraju. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w udziale ½ nieruchomości niezabudowanej i nieogrodzonej stanowiącej działkę gruntu numer (...), oznaczonej identyfikatorem (...), położonej w miejscowości A, w obrębie ewidencyjnym (...), gmina A, powiat (...), województwo (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW Nr (...), w której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W chwili sporządzania niniejszego wniosku obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy wydana dla inwestycji polegającej na budowie zespołu magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowlanymi oraz innymi budowlami (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ została wydana na wniosek oraz na rzecz Spółki (zdefiniowanej w dalszej części niniejszego wniosku). Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, Nieruchomość jest wyposażona w funkcjonujący przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej, służący do odprowadzania nadmiaru wód opadowych do strefy naturalnego ciążenia i odpływu wód znajdujących się na sąsiedniej działce. Wnioskodawca nie był inicjatorem wykonania tego przepustu, nie posiada wiedzy co do daty jego powstania ani tożsamości podmiotu, który go wykonał.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z 3 października 1990 r., a następnie Wnioskodawczyni wraz z mężem aktem notarialnym Rep. A nr (...) z 11 grudnia 1991 r. zawarła umowę o wyłączenie wspólności ustawowej, w związku z czym obecnie jest współwłaścicielką Nieruchomości w udziale wynoszącym ½.

Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcja nabycia nie została udokumentowana fakturami VAT. Nabycie Nieruchomości podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej męża, tj. w chwili nabycia - do ich majątku wspólnego. Wnioskodawczyni wraz z mężem pozostawali bowiem w momencie nabycia Nieruchomości w związku małżeńskim i obowiązywała między nimi ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Nabycie Nieruchomości zostało dokonane za środki pochodzące z majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża. W szczególności Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zaciągali kredytu w celu nabycia Nieruchomości.

Celem nabycia Nieruchomości było przeznaczenie jej na działalność rolniczą. W momencie nabycia, Wnioskodawczyni nie dokonywała zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, tj. nie miała zamiaru wykorzystywać jej w działalności gospodarczej, a nabycie nie było motywowane chęcią osiągnięcia zysku z obrotu nieruchomościami.

Ponieważ od momentu nabycia, Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności podlegającej VAT, nie była ona również wykorzystywana do czynności podlegających zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia indywidualnej działalności rolniczej. W szczególności Wnioskodawczyni nie dokonywała uprawy ani zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego, Nieruchomość została przeznaczona na cele rolne. Małżonek Wnioskodawczyni, w chwili nabycia Nieruchomości, oświadczył, że posiada kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego, co zostało odnotowane w treści aktu notarialnego. Oświadczenie to miało charakter formalny i wynikało z wymogów związanych z przeznaczeniem Nieruchomości, jednak Wnioskodawczyni nie prowadziła faktycznej działalności rolniczej na tej Nieruchomości, co zostało wskazane powyżej.

Natomiast, Nieruchomość została wniesiona przez męża Wnioskodawczyni jako wkład do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (dalej: „RSP”). Nieruchomość została nabyta od innych członków RSP i automatycznie została zakwalifikowana jako wkład gruntowy Wnioskodawczyni i jej małżonka w momencie nabycia. Nieruchomość została wniesiona do RSP 3 października 1990 r. Wnioskodawczyni była członkiem RSP, jednak w dniu 19 lutego 1992 r. zrezygnowała z członkostwa. Po rezygnacji Wnioskodawczyni z członkostwa, Nieruchomość pozostała w zasobach RSP i została uznana jako wkład gruntowy małżonka Wnioskodawczyni. Po dokonaniu rozdzielności majątkowej część Nieruchomości należąca do Wnioskodawczyni nie została wycofana z RSP, lecz za jej zgodą stanowiła wkład gruntowy męża.

Po wniesieniu wkładu gruntowego do RSP, RSP zarządza nieruchomościami jak własnymi. W związku z tym, decyzje dotyczące dalszego udostępniania Nieruchomości osobom trzecim (w tym w drodze dzierżawy) były podejmowane samodzielnie przez RSP.

Nieruchomość była wydzierżawiona przez RSP na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej z Wnioskodawczynią, jej mężem i Spółką), której przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości i prowadzenia na niej działalności rolniczej. Na moment wniesienia niniejszego wniosku, umowa ta została już rozwiązana i na Nieruchomości nie jest obecnie prowadzona działalność rolnicza przez osobę trzecią.

Podkreślenia wymaga, że Nieruchomość jest objęta ustawowym prawem pierwokupu RSP na podstawie umowy warunkowej.

Wskazać należy, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Jedynie jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej została potraktowana sprzedaż kilkudziesięciu działek w latach 2004-2007 (szczegóły wskazano poniżej) – nie była to jednak transakcja powiązana z przedmiotowym Wnioskiem.

Wnioskodawczyni nie pozostaje również w stosunku pracy, zlecenia ani umowy o dzieło. Bieżącym źródłem dochodu jest świadczenie emerytalne.

Nieruchomość opisana we wniosku nie była wykorzystywana ani przez Wnioskodawczynię, ani przez jej małżonka w żaden sposób, który mógłby wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej. Nieruchomość była jedynie przedmiotem wkładu do RSP i nie była wykorzystywana w żaden inny sposób przez męża Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni zamierza dokonać transakcji sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). W tym celu, 2 lutego 2023 roku, Wnioskodawczyni zawarła z podmiotem trzecim (dalej: „Spółka”), (dalej łącznie: „Strony”) będącym podmiotem niepowiązanym w stosunku do Wnioskodawczyni, przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości Rep. A Nr (...) (dalej: „Umowa przedwstępna”). Na jej podstawie Wnioskodawczyni zobowiązała się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”), na mocy której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Spółki lub podmiotu, na który Spółka dokona przelewu praw i obowiązków (cesji) wynikających z Umowy przedwstępnej (dalej: „Podmiot Trzeci”) Nieruchomość po spełnieniu określonych warunków, m.in.:

a)  niezaleganiu przez Wnioskodawczynię z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

b)  przeprowadzeniu przez Spółkę procesu analiz stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Spółkę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)  uzyskaniu przez Spółkę na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji;

d)  uzyskaniu przez Spółkę warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Spółkę inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Spółkę pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e)  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

f)   potwierdzeniu, iż Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

g)  uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej albo zaświadczeni potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

h)  uzyskaniu przez Spółkę decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistycznego-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

i)    uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Spółkę inwestycji na środowisko;

j)    uzyskaniu przez Strony decyzji i informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Wnioskodawczyni renty planistycznej.

(dalej łącznie: „Warunki Transakcji”).

W celu umożliwienia Spółce spełnienia Warunków Transakcji a tym samym zawarcia Umowy sprzedaży, w Umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Spółkę inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowalne (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badan i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, ze Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji polegającego na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

W Umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni ustanowiła pełnomocników (działających w imieniu Spółki) i upoważniła ich m.in. do:

a)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

b)  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c)  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

d)  zawarcia w imieniu Wnioskodawczyni umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e)  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Spółkę inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Spółkę;

f)   uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawczyni nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

g)  uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

h)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy (...) w (...) (...) Wydział Księgo Wieczystych z siedzibą w (...).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Spółkę do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Z uwagi na fakt, iż na dzień sporządzenia niniejszego wniosku dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z prawem jej nabycie przez podmiot niebędący rolnikiem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz wykorzystanie Nieruchomości na cele inne niż rolne wymaga uprzedniego dokonania zmiany klasyfikacji (użytku) gruntu w ewidencji gruntów. W związku z powyższym, Spółka podejmie stosowane działania, które będą miały na celu zmianę klasyfikacji gruntu – w tym uzyskanie Decyzji WZ oraz pozwolenia na budowę czy rozpoczęcie prac przygotowawczych oraz prac ziemnych, polegających na zdjęciu warstw humusu, wyrównaniu terenu, wygrodzeniu terenu. Celem tych działań jest umożliwienie zmiany klasyfikacji gruntu w ewidencji oraz stworzenie warunków do jego zgodnego z prawem nabycia, tym samym doprowadzenia Transakcji do skutku (bez tych działań nie mogłoby bowiem dojść do planowanej przez Spółkę lub Podmiot Trzeci Transakcji). Wnioskodawczyni zaznacza także, że powyższe działania leżą w interesie Spółki i będą wykonywane na jej koszt, a w przypadku nie dojścia Transakcji do skutku, Spółka jest zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

Zgodnie z Umową przedwstępną, wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi powyżej obciążają Spółkę. Podsumowując, badanie stanu prawnego Nieruchomości oraz wszelkie działania związane z oceną możliwości inwestycyjnych oraz spełnienia Warunków Transakcji są realizowane przez Spółkę na jej koszt i w jej interesie, a Wnioskodawczyni nie czerpie z tego żadnych korzyści materialnych.

Celem spełnienia Warunków Transakcji, zrealizowania planowanej inwestycji przez Spółkę w przyszłości oraz dojścia Transakcji do skutku, dnia 27 listopada 2024 roku Strony zawarły umowę użyczenia (dalej: „Umowa użyczenia”), która obowiązuje do 31 marca 2026 roku.

W ramach Umowy użyczenia, Wnioskodawczyni udzieliła Spółce uprawnienie do działania we własnym imieniu w zakresie:

a)  występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania wszelkich pozwoleń, uzgodnień, sprzędzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

b)  uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania inwestycji na środowisko, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

c)  uzyskania decyzji – pozwolenia wodno-prawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badan archeologicznych, decyzji na lokalizacje zajadu z drogi publicznej, decyzje o zgodzie na realizacje inwestycji drogowej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

d)  składania wniosków o pozwolenie na budowę i zyskania decyzji zatwierdzającej projektu budowalny przez Spółkę w użyczenie dla planowanej inwestycji, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

e)  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, leśnej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

f)   wejścia na Nieruchomość oraz prowadzenia na niej badan i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia iż warunki gruntowe umożliwiają realizacje planowanej na Nieruchomości inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projektu robot geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentacje geologiczno-inżynierską;

g)  wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badan geotechnicznych i środowiskowych;

h)  występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt planu remediacji dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

i)    dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składanie i podpisywanie wniosków i innych dokumentów, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

j)    zrzeczenia się praw Wnioskodawczyni do odwołania od otrzymanych decyzji.

Zgodnie z Umową użyczenia, wszystkie koszty wynikające z uzyskiwania niezbędnych zezwoleń budowlanych określonych powyżej obciążają Spółkę.

Spółka, na mocy opisywanego wyżej pełnomocnictwa oraz Umowy użyczenia na moment nabycia Nieruchomości dokona:

a)  przekształcenia Nieruchomości z rolnej na nie rolną;

b)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych, mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Spółka skontaktowała się z Wnioskodawczynią z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni nie podejmowała również w tym zakresie żadnych działań reklamowych.

Wnioskodawczyni przed dokonaniem sprzedaży nie dokonywała i nie będzie dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do postawienia ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Spółki w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Wnioskodawczyni sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Spółce (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw, gdyby były konieczne), to na Spółce działającej samodzielnie lub w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do spełnienia Warunków Transakcji oraz doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie decyzje, warunki i pozwolenia są uzyskiwane bezpośrednio na Spółkę, a w przypadku gdyby do Transakcji nie doszło, Wnioskodawca nie będzie korzystał z efektów czynności podjętych przez Spółkę. Podkreślenia wymaga również, że to na wniosek i na rzecz Spółki została wydana decyzja WZ. I również na Spółkę wydana zostanie decyzja pozwolenia na budowę.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawczyni wskazuje, że nie szukała aktywnie nabywcy Nieruchomości. Spółka poszukując gruntów pod planowaną inwestycję uznała działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie, skontaktowała się bezpośrednio z Wnioskodawcą i zaproponowała zakup Nieruchomości za korzystną dla Wnioskodawczyni cenę.

Powodem Transakcji jest podeszły wiek Wnioskodawczyni, jej sytuacja zdrowotna, jak również chęć wsparcia finansowego rodziny oraz fakt, że Spółka sama zgłosiła się do Wnioskodawczyni i zaproponowała korzystną dla Wnioskodawczyni ofertę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Środki uzyskane ze sprzedaży udziału w Nieruchomości zostaną przeznaczone na potrzeby rodziny, w szczególności w celu zabezpieczenia spraw majątkowych i spadkowych, tak aby zapewnić stabilność finansową i organizacyjną najbliższym członkom rodziny na przyszłość.

Z uwagi na wiek Wnioskodawczyni, decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta w trosce o przyszłość rodziny tak, aby zapewnić jej stabilność finansową, uporządkowanie majątku oraz możliwość swobodnego dysponowania środkami w razie potrzeby. Sprzedaż ma charakter prywatny i incydentalny, nie jest związana z aktywnością gospodarczą ani inwestycyjną.

Wnioskodawczyni na ten moment nie planuje przeznaczenia tych środków na nabycie kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i nie jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, których jednak sprzedaż aktualnie nie jest planowana. W szczególności Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych działań marketingowych w tym zakresie.

Wnioskodawczyni wskazuje, że w latach 2005 – 2007 dokonała sprzedaży działek ze swojego majątku. Były to działania jednorazowe, wynikające z ówczesnej sytuacji życiowej i majątkowej, a ich celem nie było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Od tamtego czasu, tj. przez ponad 18 lat, Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnej aktywności w zakresie sprzedaży nieruchomości, co jednoznacznie potwierdza brak zamiaru kontynuowania tego typu działań w sposób zorganizowany i ciągły. Czynności te podlegały opodatkowaniu VAT oraz nie podlegały opodatkowaniu PCC (w zakresie czynności sprzedaży). W niniejszym przypadku sprzedaże z lat 2005 – 2007 miały charakter incydentalny. Co istotne, Transakcja, której dotyczy niniejszy wniosek, nie ma żadnego związku z poprzednią sprzedażą działek. Upływ tak znacznego czasu oraz brak jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami w międzyczasie wykluczają możliwość uznania, że Wnioskodawczyni działa w sposób zorganizowany i ciągły.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawczyni dla kompletności Wniosku informuje, że dokonała sprzedaży innych nieruchomości:

·      Sprzedaż dotyczyła udziału 50% w nieruchomości. Nieruchomość została nabyta 22 grudnia 1992 r., w celach rolnych. Nieruchomość pomimo jej celów rolnych nie była użytkowana rolniczo ze względu na trudne ukształtowanie terenu, które uniemożliwiało efektywne prowadzenie działalności rolniczej. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła 23 października 2020 r. Powodem sprzedaży było pojawienie się zainteresowanego kupującego, a nieruchomość nie była użytkowana ani wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Nieruchomość była w większości niezabudowana, jednak została częściowo zabudowana budynkiem trafostacji oraz wyposażona w instalacje techniczne służące do obsługi ujęcia wody zlokalizowanego na sąsiedniej działce. Nie była to nieruchomość mieszkalna. Transakcja sprzedaży nie była objęta podatkiem VAT, a Wnioskodawca nie rejestrował się jako czynny podatnik VAT w związku z tą sprzedażą.

·      Nieruchomość o powierzchni 0,3000 ha, która została nabyta przez Wnioskodawczynię wraz z małżonkiem 22 grudnia 1992 r. od RSP z przeznaczeniem na cele rolnicze. Nieruchomość ta została niezwłocznie wniesiona jako wkład gruntowy do RSP, a po dokonaniu darowizny udziałów przez małżonka Wnioskodawczyni w dniu 22 maja 1996 r., stała się wyłączną własnością Wnioskodawczyni, pozostając nadal wkładem w RSP. Przez cały okres posiadania, nieruchomość była wykorzystywana rolniczo przez RSP. W 2003 r. uchwalony został MPZP, zgodnie z którym nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jednocześnie objęto ją strefą ochronną ujęcia wody, co skutkowało ograniczeniem możliwości stosowania nawozów i tym samym istotnym ograniczeniem użytkowania rolnego. Wobec braku możliwości dalszego wykorzystania nieruchomości zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem, Wnioskodawczyni zdecydowała się na jej sprzedaż w dniu 7 czerwca 2019 r. Nabywcą był właściciel sąsiedniej nieruchomości, który samodzielnie zgłosił się z propozycją zakupu. Przed dokonaniem transakcji grunt został formalnie wycofany z RSP. Nieruchomość przez cały okres pozostawała niezabudowana, a transakcja sprzedaży została objęta podatkiem VAT, jako że zgodnie z obowiązującym MPZP grunt posiadał status budowlany.

·      Nieruchomość o powierzchni 1,1416 ha, która została nabyta w tym samym dniu i na tych samych zasadach co nieruchomość wskazana w poprzednim punkcie - tj. 22 grudnia 1992 r. od RSP, z przeznaczeniem na cele rolnicze, i również została wniesiona jako wkład gruntowy do RSP. Po darowiźnie udziałów przez małżonka w 1996 r., nieruchomość stała się wyłączną własnością Wnioskodawczyni. Przez cały okres była wykorzystywana rolniczo przez RSP. W 2003 r. uchwalony MPZP przeznaczył tę nieruchomość na funkcję zieleni izolacyjnej, bez możliwości zabudowy. W dniu 13 maja 2021 r. nieruchomość została sprzedana właścicielowi sąsiedniej działki, który zgłosił się z inicjatywą zakupu. Transakcja miała charakter jednostkowy, nie była poprzedzona żadnymi działaniami inwestycyjnymi, a grunt został uprzednio wycofany z RSP. Nieruchomość przez cały czas pozostawała niezabudowana, a transakcja nie była objęta podatkiem VAT, jako że grunt nie posiadał statusu budowlanego.

·      Nieruchomość o powierzchni 1,5130 ha, która została nabyta w identycznych okolicznościach jak dwie poprzednie - tj. 22 grudnia 1992 r. od RSP, z przeznaczeniem na cele rolnicze, i również została wniesiona jako wkład gruntowy do RSP. Po darowiźnie udziałów przez małżonka Wnioskodawczyni w 1996 r., nieruchomość stała się wyłączną własnością Wnioskodawczyni. Przez cały okres była wykorzystywana rolniczo przez RSP. Zgodnie z uchwalonym w 2003 r. MPZP, nieruchomość została przeznaczona na funkcję zieleni izolacyjnej, bez możliwości zabudowy. 25 lutego 2022 r. nieruchomość została sprzedana właścicielowi sąsiedniej działki, który zgłosił się z propozycją zakupu celem poprawy funkcjonalności swojej nieruchomości. Transakcja miała charakter incydentalny, nie była poprzedzona żadnymi działaniami inwestycyjnymi, a grunt został uprzednio wycofany z RSP. Nieruchomość przez cały czas pozostawała niezabudowana, a transakcja nie była objęta podatkiem VAT.

·      Nieruchomość o powierzchni 0,8158 ha wraz z udziałem w drodze dojazdowej, która została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu 22 grudnia 1992 r. od RSP, również z przeznaczeniem na cele rolnicze. Nieruchomość została wniesiona jako wkład gruntowy do RSP, a po darowiźnie udziałów przez małżonka Wnioskodawczyni w dniu 22 maja 1996 r., stała się wyłączną własnością Wnioskodawczyni. Przez cały okres była wykorzystywana rolniczo przez RSP. W 2003 r. uchwalony MPZP przeznaczył tę nieruchomość na funkcję zieleni izolacyjnej, bez możliwości zabudowy. W dniu 12 grudnia 2022 r. nieruchomość została sprzedana osobie niezależnej, która samodzielnie zgłosiła się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu. Transakcja miała charakter jednostkowy, nie była poprzedzona żadnymi działaniami inwestycyjnymi, a grunt został uprzednio wycofany z RSP. Nieruchomość przez cały czas pozostawała niezabudowana, a transakcja nie była objęta podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni podkreśla, że każda z powyższych transakcji miała charakter jednostkowy, incydentalny i była wynikiem okoliczności zewnętrznych, takich jak zmiana przeznaczenia gruntów w MPZP, ograniczenia środowiskowe oraz samodzielnie zgłaszanie się kupujących – Wnioskodawczyni nie prowadziła czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości nie były przedmiotem obrotu w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej, nie były przedmiotem inwestycji, nie były zabudowywane ani przygotowywane do sprzedaży w sposób profesjonalny. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a wskazane transakcje nie noszą cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowych rolnych, które zostały nabyte przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej. Powierzchnia tych nieruchomości wynosi ok. 50 ha. Grunty te są wykorzystywane rolniczo, jednak zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego posiadają przeznaczenie budowlane.

Na dzień złożenia wniosku nie są podejmowane żadne działania zmierzające do zbycia ww. nieruchomości, ani nie są prowadzone negocjacje lub rozmowy w tym zakresie.

Wnioskodawczyni oświadcza, że na ten moment nie ma zamiaru dokonywać nabycia kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a jej dotychczasowe działania miały charakter incydentalny i wynikały z potrzeby uporządkowania spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie. Sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku ma charakter prywatny i nie jest związana z planowaną działalnością inwestycyjną.

Końcowo Wnioskodawczyni wskazuje, że ostateczna data transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawczyni planuje przeprowadzić transakcję w 2026 r.

Podsumowując:

a)  Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię i jej męża do majątku wspólnego. Przy czym, na moment zawarcia Umowy przedwstępnej obowiązywała już umowa o rozdzielności majątkowej;

b)  Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego;

c)  Wnioskodawczyni posiada również inne, wskazane wcześniej nieruchomości, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, które również zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawczyni;

d)  Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną;

e)  Wnioskodawczyni nie posiada statusu podatnika VAT czynnego. Niemniej jednak, w przypadku gdyby z treści interpretacji indywidualnej, o którą niniejszym wnioskuje, bądź z innej interpretacji podatkowej, wynikała konieczność rejestracji do VAT, Wnioskodawczyni dokona takiej rejestracji podatnika VAT czynnego (punkt ten ma charakter jedynie informacyjny w celu przedstawienia pełnego stanu faktycznego i nie stanowi on rozszerzenia zakresu wniosku o interpretację przepisów ustawy o VAT);

f)   Wnioskodawczyni nie zatrudniała ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

g)  W ostatnim czasie Nieruchomość wykorzystywana była zgodnie z przeznaczeniem – była na niej prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez podmiot trzeci, który dzierżawił Nieruchomość od RSP;

h)  Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywany przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z opodatkowania VAT;

i)    Wnioskodawczyni nie jest stroną uzyskiwanych przez Spółkę decyzji, warunków oraz pozwoleń, a w przypadku nie dojścia Transakcji do skutku nie będzie czerpać korzyści z faktu ich uzyskiwania przez Spółkę;

j)    W przypadku niedojścia Transakcji do skutku Spółka jest zobowiązana do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, jej aktywność w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie może być kwalifikowana jako element pozarolniczej działalności gospodarczej. Transakcja ma charakter incydentalny i jest związana wyłącznie z majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni. Ani w momencie nabycia, ani w okresie posiadania Nieruchomości Wnioskodawczyni nie wykonywała wobec niej żadnych czynności, które mogłyby być bezpośrednio lub pośrednio powiązane z działalnością gospodarczą.

Tym samym osiągnięte w wyniku transakcji przychody nie powinny być rozliczane na zasadach przewidzianych dla przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z powyższym przepisem, aby dana działalność była uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT, powinna być ona prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat oraz w sposób zorganizowany i ciągły. Uzyskane przychody z tej działalności nie powinny być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a)  zarobkowym celu działalności,

b)  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wnioskodawczyni zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę:

Dla odkodowania pojęcia „wykonywania działalności gospodarczej we własnym imieniu” pomocny jest art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, który wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to:

1)  odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności oraz ich wykonywanie,

2)  samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych czynności,

3)  ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko. Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatnej i publicznoprawnej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że kluczowym elementem do uznania czynności wykonywanych przez Wnioskodawczynię za działalność gospodarczą jest ich zorganizowany charakter oraz ciągłość. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.27.2025.2.MG, w której organ wskazał, że:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1987/11).

Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 14 lutego 2018 r,. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, w którym wskazano, że:

Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwu grup przesłanek (cech) aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać, dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze, przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, warunkujące zaliczenie danej działalności do działalności gospodarczej, oraz po drugie, przesłanki negatywne, wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia przesłanek pozytywnych.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 6 grudnia 2019 rok, sygn. II FSK 89/18, przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany powinna zostać oceniona w zakresie organizacji formalnej oraz faktycznej. Zorganizowanie formalne dotyczy przede wszystkim podjęcia przez podatnika określonych czynności prawnych takich jak np. wybór formy organizacyjno-prawnej, zgłoszenie działalności do ewidencji działalności gospodarczej, uzyskanie numerów statystycznych itp. W tym zakresie nie ma podstaw do uznania, że działalność Wnioskodawcy spełnia taką przesłankę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy zorganizowanej działalności, konieczne jest wykazanie również elementów zorganizowania faktycznego (przykładowo: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). W konsekwencji, rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej ustala się po stwierdzeniu, czy prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz że ta działalność ma charakter ciągły. Jak wskazano w powołanym wyżej orzecznictwie, na zorganizowanie wskazują wszelkie działania cechujące się fachowością.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem osobistym Wnioskodawczyni na warunkach określonych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawczyni spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawczyni.

Transakcja nie wymaga od Wnioskodawczyni podjęcia nadzwyczajnych działań, czy też przygotowań do zbycia, albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki, to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia Nieruchomości.

Ponadto, należy odnieść się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt II FSK 507/21, w którym wskazano, że:

Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 31 sierpnia 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 173/23:

Odnośnie zasad towarzyszących opodatkowaniu czynności odpłatnego zbywania nieruchomości i innych praw majątkowych powszechnie przyjmuje się, że dla ustalenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu tzw. "majątkiem prywatnym", konieczne jest dokonywanie przez organy podatkowe ustaleń faktycznych w tym zakresie z uwzględnieniem tych czynności i towarzyszących im okoliczności na przestrzeni kilku lat. Tylko w ten sposób można ustalić w sposób obiektywny, czy odpłatne zbycie nieruchomości dokonywane było w okolicznościach przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawczyni przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Podkreślić należy, że Transakcja wobec Wnioskodawczyni nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, jak również nie nosi elementów profesjonalnej działalności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawczyni oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości kieruje się chęcią zabezpieczenia majątku rodzinnego na przyszłość. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości i zabezpieczeniu środków finansowych dla członków rodziny.

W świetle powyższych argumentów, Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych w rodzinie, a nie prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z tego tytułu zysków. Wnioskodawczyni dąży w ramach Transakcji do ochrony interesów członków rodziny i zapewnienia im stabilności finansowej na przyszłość. Zysk z Transakcji będzie przeznaczony wyłącznie do celów prywatnych Wnioskodawczyni i członków jego rodziny.

Nieruchomość nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej i w nich nie pozostaje. Stąd, przychód z planowanej Transakcji nie będzie powodował powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W szczególności świadczą o tym poniższe okoliczności:

1)  Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej męża ze środków prywatnych;

2)  Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie traktuje Transakcji jako elementu działalności gospodarczej;

3)  Wnioskodawczyni nie widnieje w rejestrze czynnych podatników VAT i na moment sporządzenia niniejszego wniosku nie posiada statusu podatnika VAT czynnego;

4)  Nieruchomość nie była wykorzystywana w przeszłości przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzonych działalności gospodarczych;

5)  Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym;

6)  Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości;

7)  Nieruchomość stanowi majątek prywatny w ramach majątku osobistego Wnioskodawczyni;

8)  Wnioskodawczyni nie poniosła nakładów w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości;

9)  Transakcja ma charakter incydentalny;

10)  Wnioskodawczyni nie ma zamiaru dokonać sprzedaży Nieruchomości działając jako profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego;

11)  czynności związane z Nieruchomością, wykonywane poprzez profesjonalnego pełnomocnika – Spółkę, dotyczyły interesu Spółki. Mając na uwadze, że Strony podpisały Umowę przedwstępną, uznać należy, że wszystkie działania Spółki skierowane na zwiększenie wartości Nieruchomości były podejmowane w interesie Spółki.

Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjmował wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2025 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK organ podatkowy wskazał, że:

„W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość jest i była wykorzystywana do celów prywatnych. […]. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały na zabezpieczenie bytu całej rodziny […]. Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana i małżonkę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana i małżonkę przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe było także przedmiotem rozważań Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie interpretacji indywidualnej z 22 grudnia 2022 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC, w której organ podatkowy uznał, że:

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […].

Nie dokonywał Pan, żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Na uwagę zasługuje, fakt iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992, […].

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Kwota przychodu uzyskana przez Pana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, Wnioskodawczyni podkreśla, że Nieruchomość została zakupiona w 1990 roku, a od momentu jej nabycia upłynęło już ponad 30 lat. Tak długi okres jednoznacznie wskazuje, że Nieruchomość nie była nabyta w celu ich szybkiej odsprzedaży, lecz miała służyć innym celom.

Warto również zaznaczyć, że przez cały okres własności Działek, nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię żadne działania mające na celu ich sprzedaż. Działki były w posiadaniu Wnioskodawczyni od wielu lat, co dodatkowo potwierdza brak zamiaru ich szybkiej odsprzedaży. Dopiero teraz, po upływie ponad 30 lat, podjęto decyzję o ich sprzedaży z uwagi na zgłoszenie się inwestora.

Upływ tak długiego okresu od momentu zakupu Działek jednoznacznie wskazuje na brak intencji traktowania Nieruchomości jako aktywa obrotowego, przeznaczonego do odsprzedaży.

W świetle powyższych argumentów, wnoszę o uznanie, że Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych w rodzinie, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni działa w dobrej wierze, dążąc do ochrony interesów członków rodziny i zapewnienia im stabilności finansowej na przyszłość.

Mając powyższe na względzie, czynności realizowane przez Wnioskodawczynię w odniesieniu do Nieruchomości nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego. Transakcja ma na celu wyłącznie zabezpieczenie spraw majątkowych i spadkowych w rodzinie. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej na wstępie ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Pani wniosek

W sytuacji opisanej we wniosku wątpliwości Pani budzi kwestia, czy odpłatne udziału w nieruchomości, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc Pani wątpliwości na grunt przytoczonych powyżej przepisów prawa podatkowego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W mojej ocenie, przedstawiona we wniosku Pani aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału w nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy.

Wyjaśniam bowiem, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie okoliczności przedstawionych we wniosku nie można stwierdzić, by sprzedaż udziału w nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, bowiem nieruchomość ta stanowiła jedynie wkład do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej, a zatem nabycie nieruchomości, nie nastąpiło w celu jej odsprzedaży.

Sama nie podjęła Pani żadnych działań które będą miały na celu zmianę klasyfikacji gruntu. Działania te podjęła/podejmie Spółka, która ma zostać nabywcą Pani udziału w nieruchomości. To Spółka, a nie Pani na podstawie udzielonej przez Pani umowy użyczenia ma wystąpić o niezbędne zezwolenia budowlane i to ona poniesie wszelkie koszty z tym związane.

Co więcej środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na potrzeby rodziny, w szczególności w celu zabezpieczenia spraw majątkowych i spadkowych, tak aby zapewnić stabilność finansową i organizacyjną najbliższym członkom rodziny na przyszłość.

Ponadto – co jest szczególnie istotne w przedmiotowej sprawie – to fakt, że oświadczyła Pani, że nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. U podstaw bowiem Pani działania leżą wyłącznie Pani cele osobiste, wobec czego czynność zbycia ww. udziału będzie stanowiła rozporządzanie majątkiem osobistym.

Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż udziału w nieruchomości miała charakter zorganizowany i ciągły. Nie poszukiwała Pani nabywcy na opisaną nieruchomość we wniosku. To Spółka sama zaproponowała Pani dokonanie transakcji.

W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż udziału w nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym udziału w nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na niewątpliwy upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Tym samym stanowisko Pani uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydający przedmiotową interpretacje opierałem się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadziłem postępowania dowodowego.

Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma bowiem na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.