Interpretacja 0115-KDIT3.4011.930.2025.1.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W trakcie trwania małżeństwa, przy obowiązującej ustawowej wspólności majątkowej, nabył Pan wspólnie z żoną mieszkanie 9 sierpnia 2016 r. Nabycie nastąpiło przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej. Rozdzielność majątkowa (intercyza) została zawarta 30 marca 2021 r. i zgodnie z przepisami nie wywołuje skutków wstecznych, w szczególności nie zmienia charakteru majątku nabytego przed jej podpisaniem.

Mieszkanie zostało sprzedane 29 lipca 2021 r. przez oboje małżonków. Środki uzyskane ze sprzedaży stanowiły majątek wspólny, ponieważ pochodziły z nieruchomości nabytej przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej.

Środki ze sprzedaży przeznaczył Pan wraz z małżonką na zakup domu, który został nabyty 20 sierpnia 2021 r. Dom został formalnie nabyty na żonę, jednak środki pochodziły z majątku wspólnego.

Przelew za zakup domu został wykonany z Pana rachunku bankowego.

Na zakup domu został także zaciągnięty kredyt hipoteczny: Kredyt został udzielony wspólnie. Raty kredytu są pobierane z Pana rachunku bankowego. Bank wymagał zawarcia ubezpieczenia na życie na Pana jako zabezpieczenia kredytu.

W praktyce to Pan ponosi pełen ciężar ekonomiczny finansowania nabycia domu, mimo że formalnie jest on własnością żony.

W zakupionym domu faktycznie Pan mieszka i realizuje w nim własny cel mieszkaniowy. Na Pana dane wystawiane są rachunki za media. Opłaca Pan bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Dom jest Pana miejscem stałego pobytu.

Dodatkowo faktury za prace remontowe, modernizacje i wyposażenie domu były wystawiane na Pana i opłacane z Pana rachunku bankowego, co potwierdza faktyczne korzystanie Pana z nieruchomości oraz realizację własnego celu mieszkaniowego.

Pytanie

Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek wspólny małżonków na zakup domu stanowiącego majątek odrębny żony, w którym wnioskodawca faktycznie zamieszkuje, opłaca rachunki, spłaca kredyt hipoteczny, ponosi ciężar ekonomiczny nabycia oraz finansuje remont i wyposażenie, stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Pana w sprawie

Pana zdaniem:

1.  Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania stanowiły majątek wspólny, ponieważ mieszkanie zostało nabyte przed zawarciem intercyzy, która nie działa wstecz.

2.  Wydatkowanie tych środków na zakup domu, w którym faktycznie Pan mieszka, spełnia warunek realizacji własnych celów mieszkaniowych określony w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

3.  Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymaga, aby podatnik był właścicielem nieruchomości — istotne jest faktyczne zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

4.  Realizuje Pan własny cel mieszkaniowy, ponieważ: mieszka w domu na stałe, opłaca rachunki i koszty utrzymania, kredyt został zaciągnięty wspólnie, lecz faktycznie spłacał go Pan, ubezpieczenie kredytu jest zawarte na Pana, przelew za zakup domu wykonał Pan ze swojego konta, ponosił koszty remontu i wyposażenia domu, co potwierdzają faktury wystawione na Pana.

5.  W świetle powyższego spełnia Pan warunki zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.

W sytuacji zatem, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Jak stanowi art. 21 ust. 25a cytowanej na wstępie ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z treści Pana wniosku wynika, że:

●   29 lipca 2021 r. sprzedał Pan wraz z żoną lokal mieszkalny, który nabył również z żoną do majątku wspólnego 9 sierpnia 2016 r.

●   Zbycie ww. lokalu nastąpiło po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, która miała miejsce 30 marca 2021 r.

●   Środki ze sprzedaży lokalu przeznaczył Pan wraz z żoną na zakup domu, który miał miejsce 20 sierpnia 2021 r. Przy czym właścicielem nowego domu jest wyłącznie żona.

Wątpliwości Pana budzi kwestia czy w opisanym stanie faktycznym przysługuje Panu zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona nabyta, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego.

Przy czym co istotne jest, że nie chodzi o jakikolwiek budynek mieszkalny, ale o budynek mieszkalny określony mianem „własny”. Przez „własny” należy rozumieć budynek mieszkalny, w stosunku, do którego przysługuje podatnikowi prawo własności (współwłasności) w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, na co wskazuje treść cytowanego powyżej art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie mogę zgodzić się z Pana stanowiskiem, w myśl którego uważa Pan, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymaga, aby podatnik był właścicielem nieruchomości lecz istotne jest faktyczne zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z istoty rozwiązania zawartego w powołanych powyżej przepisach wynika na wprost, że aby podatnik mógł skorzystać z omawianego zwolnienia, to wartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien przeznaczyć m.in. na zakup własnego budynku mieszkalnego, a więc budynku, do którego przysługuje mu tytuł własności czy też współwłasności. W Pana przypadku warunek ten nie został spełniony bowiem właścicielem domu jest Pana żona.

W konsekwencji, wbrew Pana twierdzeniu nie spełnia Pan warunków zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca wymaga by nieruchomość stanowiła własność lub współwłasność nabywcy. O czym stanowi wprost ww. przepis art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do z kolei do zawartego przez Pana we własnym stanowisku oświadczenia o treści:

Realizuję własny cel mieszkaniowy, ponieważ: mieszkam w domu na stałe, opłacam rachunki i koszty utrzymania, kredyt został zaciągnięty wspólnie, lecz faktycznie spłacałem go ja, ubezpieczenie kredytu jest zawarte na mnie, przelew za zakup domu wykonałem z mojego konta, ponosiłem koszty remontu i wyposażenia domu, co potwierdzają faktury wystawione na mnie.

wyjaśniam, że warunek nabycia nieruchomości na własność bądź współwłasność ma charakter obligatoryjny i wprost został w cytowanych przepisach wskazany jako cel mieszkaniowy warunkujący możliwość skorzystania ze zwolnienia. Inne okoliczności nie zostały wskazane jako warunek skorzystania ze zwolnienia.

Ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Podsumowując, skoro środki ze zbycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego przeznaczył Pan na zakup domu, który stanowi własność Pana żony, to - w opisanych okolicznościach - nie przysługuje Panu możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak bowiem wskazałem powyżej skutek prawny w postaci zwolnienia uzyskanego dochodu od opodatkowania przepisy ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych wiążą nie tylko z terminem poniesienie wydatków ale i z uzyskaniem prawa własności lub współwłasności nabytej nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Pana jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.