Interpretacja 0115-KDIT3.4011.942.2025.1.DP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. B. („Wnioskodawczyni”) jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...):

a)  objętej księgą wieczystą nr (...) składającej się z działek gruntu o numerach ew. (...), (...) i (...) o łącznym obszarze 0,3669 ha („Nieruchomość 1”),

b)  objętej księgą wieczystą nr (...), składającej się z działek gruntu o numerach ew. (...), (...), (...) i (...) o łącznym obszarze 0,1241 ha („Nieruchomość 2”),

c)  składającej się z działek gruntu o numerach ew. (...) i (...) o łącznym obszarze 0,0451 ha dla których nie jest prowadzona księga wieczysta („Nieruchomość 3”). Działki te zostaną przyłączone do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1.

Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 (łącznie „Nieruchomość”) stanowią faktycznie jeden obszar gruntu, a nie odrębne działki położone w różnych lokalizacjach.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem:

a)  Nieruchomości 1 w udziale 1/6, zaś pozostałym współwłaścicielem jest C. B (5/6 udziału),

b)  Nieruchomości 2 w udziale 1/6, zaś pozostałymi współwłaścicielami są: C. B. (15/24 udziału) oraz jego córka D. E. (5/24 udziału) („Współwłaściciele”),

c)  Nieruchomości 3 w udziale 1/6, zaś pozostałym współwłaścicielem jest C. B. (5/6 udziału).

Nieruchomość 1 została nabyta przez F i G małżonków B w 1972 r., ich dziecko C. B. i dziecko H. B. A. .B (Wnioskodawczyni) nabyli Nieruchomość 1 w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego (ostatnie nabycie miało miejsce w 2003 r.).

Pierwotnie Nieruchomość 2 została nabyta w drodze zasiedzenia z dniem 31 grudnia 2008 r. przez C. B. i Wnioskodawczynię (wcześniej rodzina korzystała z tej nieruchomości przez około 50 lat).

Pierwotnie Nieruchomość 3 została nabyta przez F i G małżonków B, następnie w 1977 r. została wywłaszczona, zaś w 2010 r. zwrócona spadkobiercom: C. B. i A. B. na podstawie decyzji Prezydenta (...).

Nieruchomość nie była nigdy oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania, w tym między innymi najmu, dzierżawy. Przez parędziesiąt lat Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie przez Współwłaścicieli i ich bliskich. Większość działek będących częścią Nieruchomość stanowią grunty orne, a pozostałe działki stanowią tereny mieszkaniowe.

Stąd też, większa część powierzchni Nieruchomość jest obrośnięta krzewami, drzewami, trawą i jest wykorzystywana wyłącznie do celów rekreacyjnych. Jedynie na działce o numerze ew. (...) znajdują się zabudowania: jednokondygnacyjny budynek mieszkalny („Dom”) o powierzchni zabudowy 137 m² i jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy wynoszącej 107 m² („Warsztat”).

W Domu mieszka C. B.oraz jego córka, choć zamieszkuje również pod innym adresem. Dom został wybudowany w latach 50-tych wyłącznie dla celów mieszkalnych i zasadniczo od tamtej pory nie przeszedł istotnych remontów. Dom nigdy nie był wykorzystywany do celów prowadzonej działalności przez Wnioskodawczynię oraz pozostałych Współwłaścicieli Nieruchomości.

C. B. jest mechanikiem samochodowym i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej C. B. wykorzystuje wyłącznie Warsztat oraz teren przy Warsztacie o powierzchni 183 m² składający się z dwóch miejsc postojowych oraz podjazdu do Warsztatu (łączna powierzchnia wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej wynosi 290 m² – powierzchnia Warsztatu oraz terenu przylegającego). Warsztat został wybudowany przez C. B. w 1991 r. jeszcze na działce gruntu stanowiącej własność rodziców: F i G małżonków B. Po wybudowaniu Warsztatu, C. B. nie przeprowadzał jego ulepszenia (w tym rozbudowy) ani większych remontów.

Pozostała część Nieruchomości nie jest i nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej przez Współwłaścicieli Nieruchomości. Dla uściślenia, Wnioskodawczyni i D. E. nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie planuje też prowadzić działalności gospodarczej, w tym związanej ze sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem sprzedaży oraz wynajmem/dzierżawą nieruchomości.

Z racji już podeszłego wieku głównych Współwłaścicieli Nieruchomości oraz nienajlepszego stanu Domu, postanowili sprzedać Nieruchomości i dzięki temu pozyskać środki pieniężne m.in. na zakup mieszkań, do których mogliby się przeprowadzić i zapewnić sobie lepszy standard zamieszkania.

Ponieważ Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w celu określenia możliwości zabudowy Nieruchomości i w konsekwencji ustalenia rzetelnej wyceny Nieruchomości, w 2022 r. w ramach zarządu majątku prywatnego Współwłaściciele podjęli współpracę w z biurem projektowym w celu przygotowania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości. Umowa obejmowała przygotowanie koncepcji zabudowy Nieruchomości, pozyskanie zapewnienia dostawy mediów od dostawców mediów, przygotowanie wniosku, złożenie wniosku i nadzór nad procesowaniem wniosku w Urzędzie (...).

Współwłaściciele nie podejmowali i nie planują podejmować żadnych innych aktywnych działań, które mogą zwiększyć atrakcyjność lub wartość Nieruchomości, polegających m.in. na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych, równaniu terenu, burzeniu budynków. Czynności te będą ewentualnie wykonane w późniejszym czasie bezpośrednio przez nabywcę Nieruchomości, dopiero po sprzedaży Nieruchomości i po wyprowadzeniu się C. B. i jego córki z Domu.

Współwłaściciele nie podejmowali też zorganizowanych działań marketingowych o charakterze profesjonalnym, zmierzających do sprzedaży Nieruchomości.

Żaden jednak ze Współwłaścicieli nie ma ani doświadczenia, ani wiedzy o procesie sprzedaży nieruchomości. Uwzględniając jeszcze podeszły wiek głównych Współwłaścicieli, w 2023 r. zdecydowali się powierzyć kancelarii prawnej proces obsługi sprzedaży Nieruchomości, w tym m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości oraz pozyskania potencjalnego nabywcy Nieruchomości.

Decyzja o warunkach zabudowy Nieruchomości została wydana 11 listopada 2024 r. i przewiduje możliwość wybudowania na Nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz garażem podziemnym, parkingiem naziemnym oraz infrastrukturą techniczną.

31 marca 2025 r. Współwłaściciele, w tym Wnioskodawczyni, podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z deweloperem („Deweloper”). W ramach umowy przedwstępnej Współwłaściciele udzielili Deweloperowi pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tak aby umożliwić Deweloperowi pozyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na Nieruchomości oraz pozyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń wymaganych do realizacji inwestycji przez Dewelopera, takich jak pozwolenie na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości, pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na budowę zjazdu z Nieruchomości itp. Uzyskanie pozwolenia na budowę przez Dewelopera jest warunkiem sprzedaży Nieruchomości.

Umowa przewiduje również przeniesienie na Dewelopera prawa do decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, tak aby mógł on we własnym zakresie ubiegać się o wskazane powyżej pozwolenia związane z realizacją Inwestycji.

Należy też zaznaczyć, że z uwagi na wiek Wnioskodawczyni oraz jej nieduży udział we własności Nieruchomości jej zaangażowanie w proces sprzedaży Nieruchomości ogranicza się do aprobaty decyzji podejmowanych przez pozostałych Współwłaścicieli Nieruchomości i w rezultacie podpisywaniu stosowanych dokumentów.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym [powinno być tylko: zdarzeniu przyszłym – przyp. organu] przychód z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości należy u Wnioskodawczyni zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT przy czym z uwagi na upływ 5-letniego okresu od momentu nabycia Nieruchomości, nie będzie on podlegał opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości, która była w posiadaniu Wnioskodawczyni i jej rodziny przez 50 lat, nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT [t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm. – przyp. organu], gdyż upłynęło ponad 5 lat od jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

Nie ma przy tym znaczenia, dla oceny skutków podatkowych w tej sprawie, fakt, że na Nieruchomości usadowiony jest Warsztat wykorzystywany do działalności gospodarczej przez C. B.

Przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

a)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

b)  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a)  zarobkowym celu działalności,

b)  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o PIT pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jej najbliższej rodziny.

Sytuacja Wnioskodawczyni

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, w tym działalności w zakresie obrotu nieruchomościami lub dzierżawy/najmu nieruchomości. Nie ma też żadnego doświadczenia ani wiedzy w tym zakresie.

Nieruchomość została nabyta wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawczyni i jej najbliższej rodziny i przez parędziesiąt lat była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawczyni i jej najbliższej rodziny (poza fragmentem Nieruchomości 1 zajętym na Warsztat i miejsca postojowe przy Warsztacie oraz podjazd do Warsztatu wykorzystywanym do działalności gospodarczej wyłącznie przez C. B.).

Udział w Nieruchomości został nabyty przez Wnioskodawczynię w drodze zasiedzenia i dziedziczenia po zmarłym ojcu wraz z Domem, w którym mieszkała i która to Nieruchomość przez przeszło 50 lat była w posiadaniu Wnioskodawczyni i jej najbliższej rodziny. Wobec tego nie ulega wątpliwości, że choć nabycie udziałów w Nieruchomości było zdarzeniem niezależnym od Wnioskodawczyni i nieplanowanym, realizowała ona wraz z najbliższą rodziną w związku z posiadaniem Nieruchomości własne potrzeby osobiste, w tym mieszkaniowe. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie nabywała Nieruchomości w celu jej sprzedaży, czyli w celach zarobkowych, w tym Nieruchomość nigdy nie była udostępniana (w tym dzierżawiona/wynajmowana) za wynagrodzeniem osobom trzecim.

Stąd też wykorzystywanie Nieruchomości na cele mieszkaniowe i rekreacyjne przez Wnioskodawczynię i najbliższą rodzinę nie można uznać za czynności wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych.

Kroki zaś podejmowane w ramach sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię i pozostałych Współwłaścicieli mieściły się w czynnościach zarządu własnym prywatnym majątkiem. Zasadniczo jedynym krokiem jaki podjęli Współwłaściciele było uzyskanie warunków zabudowy celem ustalania rzeczywistej wartości Nieruchomości, a nie w celu realizacji jakiejkolwiek inwestycji. Żaden ze Współwłaścicieli nie podejmował żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia Nieruchomości, w szczególności nie dokonywano podziału Nieruchomości, uzbrojenia terenu, wydzielenia dróg wewnętrznych, porządkowania terenu (w tym m.in. wycinki drzew i krzewów). Niemniej jednak, nie można argumentować, że podatnik zarządzający prywatnym majątkiem nie może podejmować działań zwiększających rynkową atrakcyjność rzeczy, które zamierza sprzedać. Przy tym, z racji na wiek i stan zdrowia Wnioskodawczyni jej zaangażowanie w sprzedaż Nieruchomości jest ograniczone do złożenia podpisów na stosownych dokumentach oraz akceptacji działań podejmowanych przez pozostałych Współwłaścicieli Nieruchomości.

Współpraca z kancelarią prawną czy też pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości w celu sprzedaży Nieruchomości również nie ma cech działań przypisywanych wyłącznie przedsiębiorcom. Takie działania nie mają charakteru profesjonalnego działania i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Tym bardziej, że Wnioskodawczyni środki uzyskane z tytułu sprzedaży Nieruchomości chce przeznaczać m.in. na własne cele mieszkaniowe, najbliższej rodziny, lub na inne prywatne potrzeby, a także na potrzeby związane z lokatą kapitału, aby zapewnić sobie i rodzinie bezpieczną przyszłość.

Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 31 stycznia 2025 r., znak 0112-KDSL1-2.4011.612.2024. 3.PS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej („Dyrektor KIS”) podkreślił, że:

„(…) zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

W orzecznictwie sądów administracyjnych również podkreśla się, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. wyroki NSA: z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, z 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 563/13, z 4 września 2015 r., sygn. akt II FSK 1557/13).

W wyroku z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, NSA uznał, że:

„(…) o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u. p. d. o. f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Jak słusznie zauważył WSA w Lublinie wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.”.

Zaś w wyroku z 11 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 800/22, NSA zwrócił uwagę na następujące kwestie:

„Nadto działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u. p. d. o. f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od zwykłego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”

„(…) Nie można zgodzić się z organem, że skoro działania skarżącego opisane we wniosku zmierzały do podniesienia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia i przygotowania do sprzedaży oraz dokonywano ich w celu osiągnięcia korzyści finansowej, to przekraczały one zakresem zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Według Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można pomijać obecnych realiów rynku obrotu nieruchomościami, w tym konkurencji zarówno w grupie zbywców, jak i nabywców, a także roli Internetu, pośredników czy też czynności administracyjnych, które służą przyspieszeniu sprzedaży, a także zapewnieniu najlepszej ceny i warunków transakcji. Wskazane przykładowo narzędzia są współczesnymi, realnymi udogodnieniami, a przy tym często niskokosztowymi lub bezkosztowymi. Ponadto są to narzędzia przeznaczone również dla podmiotów nieprofesjonalnych, czyli osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami (w tym takich, które nie zajmują się spekulacją na rynku nieruchomości).

Nadto Naczelny Sąd Administracyjny uznaje, że nie ma racjonalnie uzasadnionych argumentów, które pozwalają na stwierdzenie - tak jak czyni to organ w sprawie - że dążenie do uzyskania najlepszej ceny przez właściciela nieruchomości, przy wystąpieniu ww. okoliczności poprzedzających transakcję sprzedaży nieruchomości, przesądza o zakwalifikowaniu takiej transakcji do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, co tworzyłoby cykl działań zorganizowanych i ciągłych. Co więcej, brak jest jakichkolwiek podstaw do nakładania na obywatela obowiązku zbywania majątku bez zysku.”.

„(…) Co więcej, działania skarżącego poprzedzające sprzedaż nie mogą jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, przeciwnie - wskazują na prawidłowe, uzasadnione i racjonalne gospodarowanie własnym, osobistym majątkiem.”

„(…) podjęcie współpracy z pośrednikiem, która ma zmierzać do wykreowania potencjału inwestycyjnego nieruchomości, a przez to łatwiejszego i korzystniejszego zbycia nieruchomości, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.”

W wyroku z 15 maja 2025 r., sygn. akt II FSK 1083/22, NSA zwrócił uwagę, że:

„Nadto powtarzalność i regularność czynności w działalności gospodarczej o charakterze handlowym powinna występować zarówno w odniesieniu do sprzedaży jak i w odniesieniu do zakupów dokonywanych przez podatnika. Dokonywanie przez podatnika powtarzalnych transakcji zakupu i sprzedaży towarów pozwala na uznanie podatnika za handlowca.”

Mając powyższe na uwadze, przychód, który osiągnie Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdyż upłynęło znacznie więcej niż 5 lat od nabycie Nieruchomości (Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 Nieruchomości 3).

Działania podjęte przez Wnioskodawczynię i pozostałych Współwłaścicieli Nieruchomości poprzedzające sprzedaż nie świadczą o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, przeciwnie - wskazują na prawidłowe, uzasadnione i racjonalne gospodarowanie własnym, osobistym majątkiem, gdyż zmierzają do jedynie racjonalnego spieniężenia majątku prywatnego i przeznaczenia uzyskanych środków na potrzeby osobiste i najbliższej rodziny.

Poza tym, nie jest celem Wnioskodawczyni uczynienie ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła przychodów. Przy tym nie bez znaczenia jest fakt, że sprzedawana Nieruchomość należy do Wnioskodawczyni i jej najbliższej rodziny od parudziesięciu lat i jest wykorzystywana przede wszystkim na cele osobiste (tu usadowiony jest Dom rodzinny) Wnioskodawczyni i najbliższej rodziny. W tym kontekście podjęcie przez Wnioskodawczynię takich działań jak współpraca z kancelarią prawną, pośrednikiem nieruchomości, czy też współpraca z biurem projektowym jedynie w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która pozwalała poznać rzeczywistą wartość Nieruchomości, nie stanowi działań, które można byłoby uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Są to bowiem działania podejmowane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i stanowią o racjonalnym gospodarowaniu osobistym majątkiem. Nieracjonalnym i niegospodarnym lub narażającym na ryzyko prawne byłoby ze strony Wnioskodawczyni nie podjęcie tych działań.

Należy przy tym podkreślić, że wykładni przepisów art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT w relacji do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy dokonywać w taki sposób, który będzie stanowił realizację konstytucyjnych gwarancji udzielanych przez ustawodawcę obywatelowi (podatnikowi) w zakresie możliwości swobodnego rozporządzania swoim majątkiem, bez konieczności przewidywania ryzyka (i przeciwdziałaniu temu), że w bliżej nieokreślonej przyszłości jego wola działania w określonym trybie podatkowym (np. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) zostanie pominięta przez organ podatkowy.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawczyni, nie ma znacznie dla oceny skutków podatkowych występujących po Jej stronie przy sprzedaży Nieruchomości, fakt, że cześć Nieruchomości jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez C. B. (Warsztat samochody). Należy zauważyć, że Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła w ogóle działalności gospodarczej i co za tym idzie, nie wykorzystuje Nieruchomości ani żadnej innej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

W myśl zaś art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W świetle przytoczonych przepisów Ustawy o PIT, skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, choć jest współwłaścicielem Nieruchomości, która jest przez inny podmiot w części wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży Nieruchomości mógłby w jakiekolwiek wysokości zostać uznany za przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Takie stanowisko potwierdzają też organy podatkowe, gdyż uznają, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jej współwłaścicieli, gdy tylko jeden z nich prowadzi działalność gospodarczą i wykorzystywał tę nieruchomość w tej działalności, iż przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej z tytułu jej sprzedaży może wystąpić tylko po stronie tego współwłaściciela nieruchomości, który ją faktycznie wykorzystywał do działalności gospodarczej.

Przykładowo, Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 8 stycznia 2020 r., nr 0113-KDIPT2- 1.4011.575.2019.3.ISL, wskazał:

„Zatem, odpłatne zbycie składnika majątkowego, stanowiącego przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanego w działalności gospodarczej przez jednego z nich, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotowy składnik wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej.”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przywołane przez Panią we wniosku interpretacje indywidualne zostały wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Natomiast w odniesieniu do powołanych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego zaznaczam, że jakkolwiek orzeczenia sądów administracyjnych kształtują linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym.

Orzeczenia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.