Interpretacja 0115-KDIT3.4011.97.2026.5.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 2 lutego 2026 r. (wpływ) oraz pismami z dnia 24 marca 2026 r. (wpływ), 25 marca 2026 r. (wpływ) i 6 kwietnia 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2022 nastąpiła sprzedaż dwóch działek (sprzedaż każdej działki nastąpiła osobno), które przed podziałem stanowiły jedną nieruchomość, nabytą przez Pana w 2003 roku. Cena sprzedaży każdej z działek obejmowała dwie części:

·      zapłatę pieniężną oraz

·      świadczenie niepieniężne w postaci przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej (1/2 budynku).

Wartość świadczenia niepieniężnego na dzień podpisania aktów notarialnych została określona jako koszt ponoszony przez nabywcę (budowa budynku wraz z działką pod budynkiem i wokół niego) i wynosiła 285 000 zł (słownie: dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych). Zobowiązanie to miało charakter odroczony w czasie, bez wskazania konkretnego terminu realizacji, i zostało zabezpieczone poprzez wpis do hipoteki nieruchomości.

W międzyczasie pierwotni nabywcy sprzedali nieruchomości kolejnemu podmiotowi, który przejął wszystkie zobowiązania wynikające z zawartych wcześniej aktów notarialnych.

Uzupełnienie wniosku

I

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 17 marca 2026 r. wyjaśnia Pan, że przedmiotem Pana wniosku jest również kwestia kosztów uzyskania przychodu z tytułu ewentualnego odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe dotyczy dwóch lokali mieszkalnych, które mają zostać nabyte przez Pana w przyszłości w wykonaniu dwóch osobnych umów sprzedaży nieruchomości (działki o numerach 1/1 oraz 1/2) zawartej w 2022 r., w ramach których część ceny została zapłacona w formie pieniężnej, natomiast pozostała część ma zostać spełniona poprzez świadczenie niepieniężne w postaci przeniesienia własności dwóch lokali.

Zakres ten dotyczy pytania odnoszącego się do skutków podatkowych ewentualnego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (lub dwóch z nich) po jego nabyciu, w szczególności w zakresie ustalenia dochodu do opodatkowania, w tym kosztów uzyskania przychodu.

Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego wskazuje Pan, że lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku, nie został jeszcze wybudowany i zostanie przeniesiony na Pana rzecz w przyszłości (do 31 grudnia 2028 r. - według informacji w akcie notarialnym) jako forma rozliczenia pozostałej części ceny sprzedaży nieruchomości z 2022 r. Wartość tego lokalu odpowiada części ceny sprzedaży określonej w umowie. Po nabyciu lokalu nie wyklucza Pan jego odpłatnego zbycia.

Jednocześnie wskazuje Pan, że Pana wątpliwości obejmują ustalenie, czy w przypadku takiego zbycia kosztem uzyskania przychodu będzie wartość lokalu przyjęta jako część ceny sprzedaży nieruchomości w 2022 r.

II

1.  Nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu 10 lutego 2003 r.

Zbycie nastąpiło po uprzednim podziale nieruchomości na 5 działek:

dla Gminy (...) – (...) 2021 r. (działki nr 1/3, 1/4, 1/5) - przejęcie na podstawie decyzji Burmistrza (...) (znak (...));

dla X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A – (...) 2022 r. (działka nr 1/1) - umowa sprzedaży - akt notarialny nr (...);

dla Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B – (...) 2022 r. (działka nr 1/2) - umowa sprzedaży - akt notarialny nr (...).

Podział nieruchomości został dokonany na mocy decyzji Burmistrza (...) i wynikał z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał m.in. przebieg drogi przez środek nieruchomości. W wyniku tego powstało 5 działek, z czego 3 zostały przeznaczone pod drogi publiczne, a 2 - o zbliżonej powierzchni - pod zabudowę wielorodzinną.

Podział ten miał charakter obligatoryjny (został wymuszony zapisami planu) i nie miał Pan na niego wpływu. Nie skutkował on nabyciem nowych nieruchomości, a jedynie geodezyjnym wyodrębnieniem działek z dotychczas posiadanej nieruchomości.

2.  Do dnia dzisiejszego nie doszło do skutecznego przeniesienia ani przekazania nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym jako świadczenie w postaci „kwoty 285 000,00 zł w formie bezgotówkowej poprzez przeniesienie na rzecz Sprzedającego prawa własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej”.

3.  Nie doszło do nabycia nieruchomości w drodze umowy zamiany, a w konsekwencji również do ich odpłatnego zbycia.

Pana zapytanie dotyczyło wyłącznie zdarzenia przyszłego - tj. sytuacji, w której doszłoby do nabycia nieruchomości, a następnie jej zbycia, i związanej z tym ewentualnej odpowiedzialności podatkowej. W szczególności dotyczyło to ustalenia, czy w takim przypadku powstałoby zobowiązanie podatkowe, a także czy korzystniejszym rozwiązaniem byłoby przyjęcie rekompensaty pieniężnej zamiast przeniesienia własności nieruchomości oraz jakie byłyby konsekwencje podatkowe takiego rozwiązania.

4.  Transakcje zbywania i nabywania nieruchomości nie miały związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

5.  Wierzytelności pieniężne nie zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Zobowiązania zostały natomiast określone na podstawie oświadczenia z dnia 20 grudnia 2023 r., potwierdzonego notarialnie (dołączonego w formie skanu).

Ponadto strona trzecia podczas podpisywania aktu - umowy sprzedaży zawarła zapis: „Numer rep (...) z (...).2023 sporządzoną przed czyniącym notariuszem, w której za zgodą A.A zawartą w powołanym oświadczeniu oraz zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie Z z siedzibą w (...) przejęła wynikające z umowy sprzedaży, Numer rep A (...) z 2022-(...) sporządzonej przed (...) notariuszem w (...) zobowiązanie do zapłaty na jego rzecz reszty ceny w kwocie 285.000,00 zł poprzez świadczenie niepieniężne tj. przeniesienie na rzecz A.A prawa własności do lokalu mieszkalnego oznaczonego według projektu literą (...) w budynku (...) (obecnie (...)) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, niezwłocznie po jego wybudowaniu, nie później jednak niż do dnia 31.12.2028 r.”. Dotyczy to sprzedaży działki 1/1. Działka nr 1/2 została zbyta na podstawie odrębnego aktu notarialnego, który - jak należy przypuszczać - zawiera analogiczny zapis, jednak nie dysponuje Pan obecnie jego egzemplarzem.

6.  Nie uczestniczył Pan w transakcji zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej i nie był Pan obecny przy jej zawieraniu. Nie występował Pan również jako strona tej transakcji. Otrzymał Pan natomiast potwierdzenie przejęcia warunków przez osoby trzecie, co zostało wpisane m.in. w akcie numer rep. (...) z (...) 2023 r.

7.  W akcie notarialnym zbycia nieruchomości przez pierwotnego dłużnika na rzecz osoby trzeciej nie przewidziano dla Pana tzw. „rekompensaty pieniężnej”, ani nie została ona w żaden sposób zdefiniowana przez strony transakcji.

W uzupełnieniu wniosku z 6 kwietnia 2026 r. (wpływ) doprecyzował Pan, że wniosek dotyczy sytuacji, w której Wnioskodawca otrzyma świadczenie pieniężne w związku z rezygnacją z realizacji zobowiązania niepieniężnego, w zamian za rekompensatę pieniężną.

1)  W związku z rezygnacją z przyjęcia lokalu na rzecz rekompensaty pieniężnej nie dojdzie do odpłatnego zbycia lokalu.

2)  Tym samym odpłatne zbycie lokalu nie nastąpi.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 6 kwietnia 20026 r. - wpływ)

Czy w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawcę z wykonania zobowiązania niepieniężnego (polegającego na przejęciu lokalu zgodnie z aktem) w zamian za rekompensatę pieniężną powstanie obowiązek podatkowy?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 6 kwietnia 2026 r. - wpływ)

Zdaniem Wnioskodawcy, po upływie 5 lat od zbycia nieruchomości (działek nr 1/1 i 1/2), po jego stronie nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Z jego treści wynika, że:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Ponadto przepis ten dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

1. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

2. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z ust. 1 komentowanego artykułu, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Aby wystąpił przychód, wystarczy zatem samo zawarcie umowy (np. sprzedaży), która musi określać cenę z mocy art. 535 KC. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza wskazany w art. 11 ust. 1 PDOFizU wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych, co wynika z samego art. 11 PDOFizU, który przewiduje inne unormowanie powstania przychodu w przypadku komentowanego artykułu (zob. wyrok NSA w Warszawie z 18.5.1999 r., III SA 7/98, Legalis).

Cenę można wyrazić nie tylko w kwocie pieniężnej, lecz również przez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też przez potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się zbywającego i nabywającego nie pozbawia zawartej umowy elementu kalkulacyjnego, jakim jest cena. Ponadto cena zawarta w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu, lecz może zostać określona przez wskazanie elementów kalkulacyjnych, np. jako równowartość w pieniądzu określonego dobra. Bez względu na sposób określenia tej ceny, nadal jest to cena wyrażona w umowie i traktuje się ją jako przychód (zob. W. Modzelewski, M. Słomka, J. Bielawny, K. Radzikowski, W. Safian, M. Szymocha, M. Wojciechowski, M. Zagórski, P. Zyśk [w:] W. Modzelewski, J. Bielawny, M. Słomka (red.), Komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyd. 25, 2026, art. 19).

Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy tego przepisu:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Tym samym termin „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 157 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 535 § 1 ww. ustawy:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ Kodeks cywilny) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Należy również zauważyć, że art. 488 § 1 powołanej ustawy stanowi, że:

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

§ 2. Przejęcie długu może nastąpić:

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Stosownie do art. 522 Kodeksu cywilnego:

Umowa o przejęcie długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu.

W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Przejęcie długu zachodzi, gdy wskutek jakiegokolwiek zdarzenia prawnego dochodzi do wstąpienia osoby trzeciej w miejsce dłużnika i zwolnienia dotychczasowego dłużnika z długu. Ogólna definicja przejęcia długu, zawarta w art. 519 § 1 KC, prowadzi do wniosku, że przepisy dotyczące przejęcia długu zawarte w KC stanowią lex generalis i mogą one mieć zastosowanie w każdym przypadku przejęcia długu, w którym nie są wyłączone przez przepisy szczególne (por. E. Łętowska, w: System PrCyw, t. III, cz. 1, s. 922). B. Lackoroński [w:] W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025, art. 519).

Przejęcie długu, do którego dochodzi na podstawie umowy, może dotyczyć jakiegokolwiek długu wynikającego ze stosunku o cywilnoprawnym charakterze. Umowa prowadząca do przejęcia długu nie może oczywiście wykraczać poza granice swobody umów określone w art. 353¹ KC. W konsekwencji należy uznać, że dopuszczalność umownej zmiany w strukturze podmiotowej zobowiązania po stronie dłużnika może być ograniczona lub wyłączona przez ustawę, zasady współżycia społecznego lub właściwość (naturę) stosunku, którego treść obejmuje dług (por. P. Drapała, Zwalniające przejęcie długu, s. 18-34). B. Lackoroński [w:] W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025, art. 519).

Podmiotom prawa cywilnego przyznano zatem określoną swobodę w kształtowaniu łączących je stosunków umownych. Należy jednak odróżnić skutki, jakie dana czynność prawna wywołuje na gruncie prawa cywilnego i na gruncie prawa podatkowego. W szczególności, wejście – na gruncie prawa cywilnego – w określone prawa i obowiązki danego podmiotu może być wynikiem porozumienia zainteresowanych podmiotów. Na gruncie prawa podatkowego skutek taki ma miejsce wyłącznie w sytuacjach wskazanych przez ustawodawcę.

Stosownie do art. 356 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Wierzyciel może żądać osobistego świadczenia dłużnika tylko wtedy, gdy to wynika z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości świadczenia.

§ 2. Jeżeli wierzytelność pieniężna jest wymagalna, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez wiedzy dłużnika.

Wskazać należy, ze zgodnie art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W myśl art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

1. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą.

2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Z ww. przepisów wynika zatem, że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz wybranych prawach służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z ograniczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką określa się dłużnikiem hipotecznym. Zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 września 2014 roku, sygn. akt I C 268/14:

Przez ustanowienie hipoteki powstaje odpowiedzialność rzeczowa, polegająca na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia w wysokości jego wartości, ponieważ do tej wysokości ogranicza się odpowiedzialność dłużnika hipotecznego. Natomiast odpowiedzialność osobista, która może zachodzić razem z rzeczową, jest odpowiedzialnością całym majątkiem dłużnika. Dłużnik hipoteczny (rzeczowy) nie musi być jednocześnie dłużnikiem osobistym. Wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem po obciążeniu hipoteką. Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej w wyniku czynności prawnej pozostaje bez wpływu na dalsze istnienie hipoteki, ponieważ każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym.

Zgodnie natomiast z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wypełnienia (datio in solutum) zachodzi więc wówczas, gdy dłużnik zamiast świadczenia, które powinien spełnić zgodnie z treścią zobowiązania, ofiarowuje wierzycielowi inne świadczenie, a wierzyciel je przyjmuje. Innymi słowy dłużnik, za zgodą wierzyciela, w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia świadczenie inne niż wynikające z pierwotnie zawartej umowy.

W opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że:

·      W roku 2022 nastąpiła sprzedaż dwóch działek (sprzedaż każdej działki nastąpiła osobno), które przed podziałem stanowiły jedną nieruchomość, nabytą przez Pana w 2003 roku. Cena sprzedaży każdej z działek obejmowała dwie części:

Ø zapłatę pieniężną oraz

Ø świadczenie niepieniężne w postaci przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej (½ budynku).

·      Wartość świadczenia niepieniężnego na dzień podpisania aktów notarialnych została określona jako koszt ponoszony przez nabywcę (budowa budynku wraz z działką pod budynkiem i wokół niego) i wynosiła 285 000 zł (słownie: dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych). Zobowiązanie to miało charakter odroczony w czasie, bez wskazania konkretnego terminu realizacji, i zostało zabezpieczone poprzez wpis do hipoteki nieruchomości.

·      Transakcje zbywania i nabywania nieruchomości nie miały związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

·      W międzyczasie pierwotni nabywcy sprzedali nieruchomości kolejnemu podmiotowi, który przejął wszystkie zobowiązania wynikające z zawartych wcześniej aktów notarialnych.

·      Wierzytelności pieniężne nie zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Zobowiązania zostały natomiast określone na podstawie oświadczenia z dnia 20 grudnia 2023 r., potwierdzonego notarialnie.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy w związku rezygnacją przez Pana z realizacji zobowiązania niepieniężnego (zwolnienie z długu) w zamian za rekompensatę pieniężną powstanie u Pana obowiązek podatkowy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz opis sprawy przedstawiony we wniosku, wskazać należy, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie nieruchomości w 2022 r. nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to nastąpiło bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca 2003 r., w którym doszło do nabycia tych nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do kwoty świadczenia pieniężnego, które może Pan otrzymać, jeżeli podejmie Pan decyzję o rezygnacji z realizacji zobowiązania niepieniężnego, uwzględniając okoliczności faktyczne wynikające wyłącznie z opisu sprawy przedstawionego we wniosku – należy wskazać, że świadczenie pieniężne w kwocie odpowiadającej wierzytelności określonej w akcie notarialnym (tj. 285 000 zł) nie będzie stanowiło dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu, stanowiąc rozliczenie odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego po upływie terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Podkreślić jednak należy, że w postępowaniu interpretacyjnym nie jest możliwa kompleksowa analiza czy ocena charakteru prawnego dokonywanych czynności i świadczeń na gruncie przepisów prawa cywilnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Dokumenty dołączone przez Pana do wniosku i jego uzupełnienia nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego. Wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie przeprowadzam postępowania dowodowego, w związku z czym nie jestem obowiązany, ani uprawniony do oceny dołączonych dokumentów; jestem związany wyłącznie przedstawionym przez Pana opisem stanu faktycznego.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Należna opłata od wniosku wynosi 40 zł (iloczyn ustawowej opłaty (40 zł) x ilość zdarzeń przyszłych (1)). 2 lutego 2026 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 40 zł, następnie 23 marca 2026 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 40 zł. W związku z powyższym nienależną opłatę w kwocie 40 zł, stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zwrócimy zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku na rachunek bankowy, z którego jej dokonano.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.