Interpretacja 0115-KDIT3.4011.996.2025.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek uzupełnił Pan pismem z 2 lutego 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. A jest polskim rezydentem podatkowym, prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą A. A. Przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności jest przede wszystkim działalność w zakresie wynajmu nieruchomości własnych. Dochody z działalności prowadzonej przez Pana są opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. tzw. podatkiem liniowym. Figuruje Pan w rejestrze VAT jako podatnik czynny.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan jedynym właścicielem lokali mieszkalnych (dalej łącznie: „Lokale”) położonych w:

1)    A przy ul. B1 – nabytego w 2001 r.,

2)    A przy ul. B2 – nabytego w 2001 r.,

3)    A przy ul. C3 – nabytego w 2010 r.,

4)    A przy ul. C4 – nabytego w 2010 r.,

5)    A przy ul. C5 – nabytego w 2010 r.

Wszystkie wskazane Lokale zostały nabyte w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie na cele wyłącznie mieszkalne. Wnioskodawca nie nabywał tych nieruchomości w celu ich odsprzedaży lub handlu nieruchomościami. Wszystkie Lokale były i są faktycznie wynajmowane na podstawie umów najmu długoterminowego na cele mieszkalne. Umowy najmu zawierane z najemcami zawierają wyraźny zakaz wykorzystywania lokali w innych celach, w tym prowadzenia działalności gospodarczej.

Lokale mieszkalne zostały ujęte w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy i do końca 2022 r. podlegały amortyzacji, której odpisy były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Faktyczny sposób wykorzystywania ani odpowiadająca mu kwalifikacja księgowa Lokali nie ulegnie zmianie do czasu ich sprzedaży. W odniesieniu do żadnego z lokali nie ponoszono nakładów modernizacyjnych przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca nie prowadzi, nigdy nie prowadził i nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, co znajduje odzwierciedlenie również w danych ujawnionych w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Przedmiotem działalności wnioskodawcy był natomiast wynajem nieruchomości własnych.

W związku ze zmianą profilu prowadzonej działalności planuje Pan sukcesywną sprzedaż Lokali. Nie ma Pan pewności, kiedy dokładnie dojdzie do zbycia Lokali oraz na rzecz kogo zostaną one zbyte. Pewne jest natomiast, że sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż 1 stycznia 2026 r. Nie wyklucza Pan również zbycia więcej niż jednej nieruchomości na rzecz jednego podmiotu.

Przedmiotowa sprzedaż będzie stanowić zdarzenie przyszłe.

Uzupełnienie okoliczności faktycznych sprawy:

Wszystkie lokale objęte wnioskiem zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Poniżej Wnioskodawca wskazuje daty wprowadzenia dla każdego z Lokali:

1)    A, ul. B1 – 1 grudnia 2012 r.;

2)    A, ul. B2 – 1 grudnia 2012 r.;

3)    A, ul. C1 – 1 grudnia 2012 r.;

4)    A, ul C2 – 1 grudnia 2012 r.;

5)    A, ul C3 – 1 grudnia 2012 r.

Wszystkie Lokale objęte niniejszym wnioskiem były wykorzystywane wyłącznie na długoterminowy wynajem na cele mieszkalne (okres powyżej 12 miesięcy) w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i nie były wykorzystywane w inny sposób. Szczegółowo w stosunku do poszczególnych lokali wskazuje Pan, że:

a)    A, ul. B1 – lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkalne w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i nie był wykorzystywany w inny sposób,

b)    A, ul. B2 1 grudnia 2012 – lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkalne w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i nie był wykorzystywany w inny sposób,

c)    A, ul. C1 1 grudnia 2012 – lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkalne w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i nie był wykorzystywany w inny sposób,

d)    A, ul. C2 1 grudnia 2012 – lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkalne w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i nie był wykorzystywany w inny sposób,

e)    A, ul. C3 1 grudnia 2012 – lokal był wynajmowany wyłącznie na cele mieszkalne w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i nie był wykorzystywany w inny sposób.

Środki pieniężne uzyskane przez Pana ze sprzedaży Lokali mieszkalnych ma Pan zamiar przeznaczyć na zmianę profilu prowadzonej przez Pana działalności. W związku z tym uzyskane środki zostaną przez Pana przeznaczone na inwestycje na rynku kapitałowym jak np. akcje, czy obligacje.

Nie znalazł Pan jeszcze nabywcy/nabywców na Lokale mieszkalne objęte wnioskiem. Obecnie jest Pan w trakcie wyceniania ich bieżącej wartości rynkowej, a same lokale nie zostały jeszcze zaoferowane na rynku.

Nabywcą/nabywcami lokali nie będą z całą pewnością podmioty powiązane.

Zmiana profilu działalności polegać będzie na zakończeniu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu przedmiotowych Lokali i rozpoczęcie działalności w zakresie inwestycji na rynku kapitałowym.

W 2022 r. dokonał Pan sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego. Lokal ten był wcześniej przez Pana wynajmowany w ramach najmu długoterminowego (powyżej 12 miesięcy), na cele wyłącznie mieszkalne.

Środki uzyskane ze sprzedaży wspomnianego lokalu zostały przeznaczone przez Pana na użytek własny. Środki te w szczególności nie zostały przez Pana przeznaczone na budowę, czy zakup innych lokali mieszkalnych, czy nieruchomości.

Posiada Pan jeszcze 2 inne nieruchomości, natomiast nie są one przeznaczone do sprzedaży teraz ani w przyszłości. Nieruchomości te są wykorzystywane przez Pana na użytek własny, w tym na zaspokajanie Pana własnych potrzeb mieszkalnych. Nie planuje Pan ich sprzedaży.

Pytanie

Czy dochód osiągnięty przez Pana z planowanej sprzedaży Lokali będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, mając na uwadze, że przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej jako środki trwałe, a sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to dochód z planowanej sprzedaży Lokali nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana zdaniem:

·      Przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej nie stanowią przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych a także gruntu lub udziału w gruncie związanych z takim lokalem.

·      Przychód ze zbycia lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a więc z odpłatnego zbycia nieruchomości.

·      Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, gdy nieruchomość stanowi towar handlowy) lub zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

·      Lokale, które planuje Pan zbyć stanowią lokale mieszkalne, zostały nabyte ponad 5 lat temu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie oraz nie stanowią Pana towaru handlowego, ponieważ stanowią jego środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej. Nie prowadzi, nie prowadził i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

·      W związku z powyższym dochód z planowanej sprzedaży Lokali nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

·      wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

·      polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

·      polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

·      środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

·      składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

·      składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

·      składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2c w zw. z ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, a także gruntu lub udziału w gruncie związanych z takim budynkiem czy lokalem.

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

·      nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

·      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

·      prawa wieczystego użytkowania gruntów,

·      innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z przytoczonymi przepisami zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, nie skutkuje jego opodatkowaniem. Inaczej natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przez przedsiębiorcę, z którego przychód może stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Przychodu z działalności gospodarczej nie będzie jednak stanowić odpłatne zbycie wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego i związanych z nimi gruntów czy ich części, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Wobec powyższego przychód ze zbycia lokali mieszkalnych niezależnie od tego czy będą one własnością przedsiębiorcy i będą wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą i ujęte w ewidencji środków trwałych czy też osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, stanowić będzie przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a więc z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z przytoczonym przepisem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wspomniane zbycie w wykonaniu działalności gospodarczej w kontekście lokali mieszkalnych dotyczy sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami a nieruchomość ta stanowi towar handlowy. Istotą działalności handlowej jest natomiast nabywanie towarów w celu ich odsprzedaży. Zbycie lokalu mieszkalnego może podlegać więc opodatkowaniu w przypadku, gdy stanowi przejaw działalności handlowej.

Powyższe wnioski potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2017 r. II FSK 2728/15:

Tak więc brzmienie art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c) u.p.d.o.f. w istocie prowadzi do wniosku, że przychody uzyskiwane ze zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów z odpłatnego zbycia. […] Godzi się jednak podkreślić, że sam ustawodawca wyraźnie odróżnia jako odrębne źródło przychodów sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Z kolei do przychodów z tej ostatniej art. 14 ust. 2c) u.p.d.o.f. zalicza również te pochodzące z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, lecz pod drugą ze wskazanych powyżej przesłanek, a mianowicie ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych". Zatem wyraźnie wskazał, że chodzi o sprzedaż towarów handlowych w sensie ogólnym, gdyż ustawodawca odróżnia ich sprzedaż w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine u.p.d.o.f.), gdy te towary handlowe są przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej (budowa i sprzedaż), od sytuacji, gdy są one tylko wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

W przedmiotowym stanie faktycznym Lokale stanowią Pana środek trwały, który jest wykorzystywany na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Pana zdaniem, nie sposób jest twierdzić, że prowadzi Pan działalność handlową w zakresie obrotu nieruchomościami. Istotą działalności handlowej jest bowiem nabycie danego towaru handlowego w celu jego odsprzedaży, przy czym działalność ta musi spełniać wymogi wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a więc być prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Działalność handlowa w zakresie sprzedaży mieszkań prowadzona we wskazany sposób ma miejsce, gdy jest dokonywana w ramach czynności powtarzalnych, odpowiednio uporządkowanych i wiążącymi się z nakładami, które wykraczają poza zwykły zarząd nieruchomością. Celem działań ma być z kolei osiągnięcie zysku z wielokrotnego zbywania nieruchomości i ich zaawansowanego przygotowania do sprzedaży.

Tymczasem, w analizowanym stanie faktycznym, Lokale mieszkalne były nabywane w celu wieloletniego wynajmu, a nie w celu ich odsprzedaży. Dalej – lokale te są faktycznie i konsekwentnie wynajmowane w formie najmu długoterminowego od momentu ich nabycia, a więc odpowiednio od 25 lat i od 15 lat.

Nie ulega więc wątpliwości, że sprzedaż Lokali nie nastąpi w wyżej wymienionych okolicznościach. Nie prowadzi Pan działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. W rezultacie nie wykonuje Pan również takiej działalności w sposób wielokrotny lub ciągły. Ponadto, Lokale nie zostały nabyte w celu ich odsprzedaży, tylko w celu ich wynajmu i są wynajmowane do dzisiaj. Wskazane okoliczności wykluczają więc zakwalifikowanie Lokali jako towarów handlowych a ich planowanej sprzedaży jako przejawu działalności handlowej. Jest więc Pan zdania, że w Pana sprawie zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym próbując rozstrzygnąć czy przychód ze zbycia wspominanych Lokali podlega opodatkowaniu, należy brać pod uwagę wyłącznie kwestię, czy sprzedaż następuje po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lokalu. W przypadku, gdyby zbycie to nastąpiło przed upływem 5 lat, wówczas przychód z tego tytułu uzyskany, podlegałby opodatkowaniu PIT, natomiast po upływie tego terminu nie będzie podlegał opodatkowaniu tym podatkiem.

Przenosząc powyższe rozważania na stan faktyczny wskazany przez Pana, należy stwierdzić, że sprzedaż posiadanych przez niego lokali mieszkalnych nie będzie podlegać opodatkowaniu. Wspomniane lokale były, są i do czasu sprzedaży w dalszym ciągu będą wykorzystywane przez Pana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej polegającej na wynajmie długoterminowym. Lokale zostały nabyte w 2001 r. i 2010 r., co oznacza, że po 1 stycznia 2026 r., kiedy planowane jest ich zbycie, upłynie ponad 5 lat od momentu ich nabycia. Nieruchomości te zostały ujęte przez Pana w jego ewidencji środków trwałych i do końca 2022 r. podlegały amortyzacji. Zostaną zatem spełnione wszelkie przesłanki do niepowstania po Pana stronie przychodu na gruncie ustawy o PIT.

Stanowisko Wnioskodawcy ma oparcie w interpretacjach indywidualnych wydawanych w podobnych stanach faktycznych np.:

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 czerwca 2024 r. 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT:

Skoro sprzedaży podlegały będą lokale mieszkalne, wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2025 r. 0112-KDSL1-1.4011.243.2025.1.DS:

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tego mieszkania nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania. W konsekwencji, przychód ze sprzedaży mieszkania nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. […] Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 października 2025 r. 0112-KDSL1-1.4011.465.2025.2.DT:

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności lokale mieszkalne zostały wynajęte w ramach Pani działalności gospodarczej, a dopiero później zostaną sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić – co do zasady - w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […]

Przy tym, po upływie 12 miesięcy od podjęcia decyzji o ich najmie, należy przedmiotowe lokale przekwalifikować na środki trwałe stosownie do treści art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż takich nieruchomości - z uwagi na ich charakter mieszkalny - zgodnie z art. 14 ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem sprzedaż lokali mieszkalnych uprzednio wynajmowanych (dłużej niż rok) stanowiących odrębne nieruchomości, których jest Pani właścicielem, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Podsumowując, dochód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży Lokali nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do art. 22f ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

W opisie sprawy wskazał Pan, że:

·      w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pan 5 lokali mieszkalnych;

·      2 lokale mieszkalne zakupił Pan w 2001 r.;

·      3 lokale mieszkalne zakupił Pan w 2010 r.;

·      ww. lokale wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych Pana działalności;

·      zamierza Pan dokonać sprzedaży tych lokali z uwagi na zmianę profilu działalności.

Mając na uwadze powyższe wyjaśniam, że skoro ma Pan zamiar dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Dlatego też skutki podatkowe tej planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta.

Z uwagi zatem na okoliczność, że lokale mieszkalne nabył Pan w 2001 r. oraz w 2010 r. to planowana przez Pana ich sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Pana zatem uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.