Interpretacja 0115-KDST2-1.4011.175.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 23 kwietnia 2025 r. (data wpływu) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan właścicielem „nieruchomości z budynkiem mieszkalnym” zlokalizowanej w górskiej miejscowości X przy ul. A1. Nieruchomość położona jest na uboczu, ok. (...) n.p.m. powyżej wsi. Prowadzi do niej nieutwardzona droga gruntowa, która jest przejezdna jedynie w okresach suchych. Dojazd samochodem osobowym nie jest w zasadzie możliwy w okresie jesienno-zimowym. Nieruchomość przez większą część roku wykorzystywana jest przez Pana, Pana rodzinę oraz czasami znajomych na cele rekreacyjno-wypoczynkowe.

Od roku 2021 nieruchomość sporadycznie jest wynajmowana w ramach krótkoterminowego wynajmu prywatnego. Najemców poszukuje Pan za pośrednictwem portalu (...), który traktuje jak (...). Czasami zdarzają się klienci z tak zwanego polecenia, z którymi podpisuje Pan umowy najmu. Opłaty z tytułu najmu pobierane są przez operatora portalu (...), a następnie przekazywane na Pana prywatne konto. Opłaty z tytułu podpisanych indywidualnych umów wpływają bezpośrednio na Pana konto. Czynności związane z wynajmem domu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Są to prawie w 100%, dwu-/trzydniowe wynajmy weekendowe w okresie od maja do sierpnia. W pozostałym okresie wynajem jest raczej niemożliwy z uwagi na brak normalnego dojazdu do nieruchomości. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie w całości przeznacza Pan na utrzymanie nieruchomości oraz bieżące remonty wiekowego domu.

Obsługą najmu pod względem organizacyjnym, jak i formalnym zajmuje się Pan sam. Nie korzysta Pan z usług biur pośrednictwa w najmie nieruchomości, nie zatrudnia pracowników ani księgowej. Podczas wynajmu nie świadczy Pan klientom żadnych usług dodatkowych, takich jak: dostawa posiłków, sprzątanie itp. Wynajem nieruchomości nie jest Pana źródłem utrzymania. Głównym i jedynym źródłem utrzymania jest umowa o pracę. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości, które by wynajmował.

Od uzyskanego przychodu z wynajmu ewidencjonowanego odprowadza Pan co miesiąc zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Pana łączny przychód z tytułu wynajmu w roku 2024 wyniósł 16 850,04 zł, od którego odprowadził podatek w wysokości 1 432,88 zł. Pozostały dochód po odliczeniu podatku pokrywa jedynie część kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłata za energię elektryczną, opłata za odbiór odpadów i nieczystości płynnych, dojazdy w celu obsługi wynajmujących, bieżące naprawy.

Uzupełnienie

Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności gospodarczej.

Pytania

1. Czy prawidłowo traktuje Pan formę wynajmu krótkoterminowego jako najem prywatny podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz stosuje prawidłową stawkę podatku, tj. 8,5%?

2. Czy prawidłowo traktuje Pan formę wynajmu krótkoterminowego jako najem prywatny, w związku z czym nie musi on być prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, z uwagi na okazjonalny charakter świadczonej usługi oraz fakt, że wynajmowana nieruchomość jest użytkowana głównie przez Pana i Pana rodzinę oraz fakt, że nieruchomość nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej, ma Pan prawo traktować wynajem jako najem prywatny bez konieczności rejestrowania i prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczać podatek w sposób ryczałtowy od przychodu ewidencjonowanego oraz stosować 8,5% stawkę podatku dla przychodu nieprzekraczającego 100 tys. złotych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy:

Źródłami przychodów są:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza;

‒ najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒ zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒ nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

‒ wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

‒ prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

‒ osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem „nieruchomości z budynkiem mieszkalnym”. Od roku 2021 nieruchomość sporadycznie jest wynajmowana w ramach krótkoterminowego wynajmu prywatnego. Najemców poszukuje Pan za pośrednictwem portalu (...), który traktuje jak (...). Opłaty z tytułu najmu pobierane są przez operatora portalu (...), a następnie przekazywane na Pana prywatne konto. Opłaty z tytułu podpisanych indywidualnych umów wpływają bezpośrednio na Pana konto. Czynności związane z wynajmem domu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Są to prawie w 100%, dwu-/trzydniowe wynajmy weekendowe w okresie od maja do sierpnia. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie w całości przeznacza Pan na utrzymanie nieruchomości oraz bieżące remonty wiekowego domu. Obsługą najmu pod względem organizacyjnym, jak i formalnym zajmuje się Pan sam. Nie korzysta Pan z usług biur pośrednictwa w najmie nieruchomości, nie zatrudnia pracowników ani księgowej. Podczas wynajmu nie świadczy Pan klientom żadnych usług dodatkowych, takich jak: dostawa posiłków, sprzątanie itp. Wynajem nieruchomości nie jest Pana źródłem utrzymania. Pana głównym i jedynym źródłem utrzymania jest umowa o pracę. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności gospodarczej.

Wskazał Pan, że od uzyskanego przychodu z wynajmu ewidencjonowanego odprowadza Pan co miesiąc zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Pana łączny przychód z tytułu wynajmu w roku 2024 wyniósł 16 850,04 zł, od którego odprowadził podatek w wysokości 1 432,88 zł.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opis okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że Pana działalność w zakresie krótkotrwałego wynajmowania ww. nieruchomości nie wypełnia definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, a zatem przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu tego wynajmu należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tym samym, jeśli Pana przychód łączny z najmu nie przekracza kwoty 100 000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%. Natomiast w przypadku, gdy przychód ten przekroczył kwotę 100 000 zł, to wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od nadwyżki ponad tę kwotę wynosi 12,5%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.