Interpretacja 0115-KDST2-1.4011.217.2025.1.AW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zasad opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Odziedziczył Pan po rodzicach dom jednorodzinny, składający się z 8 pokoi, 3 łazienek, kuchni i korytarza, zbudowany w latach 70-tych ubiegłego wieku, zlokalizowany w A. przy ul. B. 1.

Planuje Pan wynajmować pokoje na pobyty krótkoterminowe (na doby lub tygodnie) głównie w okresie wiosenno-letnim (długie weekendy, wakacje), okazjonalnie, w zależności od zapotrzebowania. Z uwagi na dużą konkurencję (w pobliżu znajdują się inne miejsca noclegowe i zakwaterowanie) oraz charakter miejscowość nadmorskiej, w okresie zimowym będą występowały przerwy w wynajmie wynikające z braku klientów, remontów, urlopów itp.

Pana głównym źródłem utrzymania jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dochód osiągany z wynajmu ma stanowić jedynie dodatek do pensji i będzie przeznaczony przede wszystkim na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości (media, przeglądy, ubezpieczenie, remonty) oraz na zaspokojenie własnych potrzeb osobowych.

W ramach umowy (zawieranej telefonicznie lub drogą elektroniczną), na podstawie której pokój jest udostępniany gościom, gość ma prawo korzystać z pokoju w wybranym terminie, w zamian za ustaloną z góry opłatę. Wraz z pokojem gość ma prawo korzystać z jego wyposażenia (meble, telewizor, Internet) oraz części wspólnych.

Dla osób wynajmujących pokoje dostępna jest część wspólna, tj. 3 łazienki, kuchnia i korytarz, wyposażone m.in. w czajnik, kuchenkę mikrofalową, naczynia, sztućce, żelazko, deskę do prasowania, suszarkę do włosów, parawany, krzesełka plażowe oraz podstawowe artykuły higieniczne (papier toaletowy, ręczniki papierowe, mydło do rąk, apteczka pierwszej pomocy).

Dom posiada dostęp do mediów (energia elektryczna, woda zimna i ciepła, ogrzewanie), dostarczanych na podstawie umów zawartych przez Pana. Gość otrzymuje dostęp do pokoju za pomocą zestawu kluczy, odbieranego w dniu przyjazdu osobiście od Pana lub ze skrzynki przy wejściu. Płatność za wynajem odbywa się w formie z góry ustalonej stawki dziennej – nie są pobierane żadne dodatkowe opłaty za media czy korzystanie z części wspólnych.

Goście dokonywać rezerwacji będą głównie za pośrednictwem:

• grup tematycznych w mediach społecznościowych,

• tzw. poczty pantoflowej (znajomi, polecenia),

• portalu ogłoszeniowego (...),

• portalu (...) – używanego wyłącznie jako pośrednik między gośćmi a Panem, jako właścicielem, (...) umożliwia publikację podstawowych warunków rezerwacji (m.in. godziny przyjazdu i wyjazdu, zasady pobytu), a w zamian pobiera prowizję od dokonanych rezerwacji. Umowa z portalem nie ustala szczegółów treści stosunku prawnego pomiędzy właścicielem a gościem, dotyczącego udostępnienia gościowi pokoju.

Gości przyjmować będzie Pan samodzielnie – nie zatrudnia ani nie planuje zatrudniać pracowników. W dniu przyjazdu przekazuje Pan gościom klucze, a w dniu wyjazdu je odbiera (lub goście zostawiają klucze w skrzynce). Po wyjeździe gościa samodzielnie sprząta Pan pokój, zmienia pościel i ręczniki. Przygotowuje Pan pokój dla kolejnych osób.

Części wspólne (kuchnia, łazienki) sprzątane są przez Pana regularnie w ramach bieżącego utrzymania porządku – nie są sprzątane na życzenie gości ani w ramach żadnej dodatkowej usługi. W częściach wspólnych dostępne są również środki czystości do ewentualnego użytku przez gości.

W ramach wynajmu nie oferuje Pan żadnych dodatkowych usług, w szczególności:

• sprzątania pokoju w trakcie pobytu,

• prania, wymiany pościeli lub ręczników w czasie pobytu,

• dostarczania dodatkowych środków czystości (na życzenie),

• serwowania posiłków lub napojów,

• usług recepcyjnych (np. wydawania kluczy w trakcie pobytu, informacji turystycznej, rezerwacji usług zewnętrznych, budzenia itp.).

Żadne świadczenia tego typu nie będą oferowane ani w ramach umowy, ani jako usługi dodatkowe.

Pytania (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy w opisanej sytuacji może Pan zaliczyć przychody z wynajmu pokoi jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny)?

2. Czy może Pan rozliczać przychody z tego wynajmu jako osoba fizyczna, poza działalnością gospodarczą, i opodatkować je ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5% (lub 12,5% powyżej limitu 100 000 zł), zgodnie z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?

3. Czy w opisanej sytuacji Pana działania związane z wynajmem pokoi gościnnych, pozyskaniem najemców, obsługą umów najmu i osiąganie z tego tytułu bieżących przychodów, należy zakwalifikować do działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pytanie nr 3 zostało przez Pana sformułowane w uzupełnienie wniosku.

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

1) zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

2) nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

3) wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Tak więc, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że: „to zatem podatnik decyduje o tym, czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła − najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" – do przychodów z działalności gospodarczej”.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

• prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

• osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi, podstawą osiągania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, w pierwszej kolejności należy ustalić charakter prawny umów, na podstawie których udostępniać Pan będzie do korzystania swoje pokoje. Umowy te co do zasady nie będą nazywane – w części przypadków będą zawierane w formie ustnej, poza tym zawierane będą przez portal (...), który posługuje się tylko pojęciem „rezerwacji” pokoju. Niemniej z całokształtu okoliczności stosunku prawnego zawiązywanego w ten sposób wynika, że polega on na oddaniu gościowi pokoju do używania przez określoną liczbę dni, w sposób określony w opisie obiektu, w zamian za kwotę pieniężną obliczaną jako iloczyn stawki dziennej oraz liczby dni. Taki charakter umowy oznacza, że odpowiada ona umowie najmu, o której mowa w cytowanym wyżej art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Istotne jest, że Wnioskodawca nie będzie świadczyć, poza świadczeniami wynikającymi z art. 659 Kodeksu cywilnego, żadnych dodatkowych świadczeń.

W szczególności świadczenia, do których zobowiązany jest Wnioskodawca, nie stanowią usług hotelarskich w rozumieniu ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1944 ze zm.).

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, przez usługi hotelarskie należy rozumieć „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych”.

Usługi te polegają zatem na wynajmowaniu danego obiektu, ale wyłącznie wraz z dodatkowymi usługami związanymi (spójnik „oraz” świadczy o tym, że samo wynajmowanie obiektu, bez dodatkowych usług towarzyszących, nie stanowi usługi hotelarskiej). Jak wskazuje H. Zawistowska, „w przypadku usługi hotelarskiej mamy do czynienia nie z pojedynczą usługą, ale pakietem usług związanych z wynajęciem podróżnemu domu, mieszkania, pokoju, miejsca noclegowego lub miejsca na ustawienie namiotu; w skład takiej usługi obok zakwaterowania wchodzą również i inne usługi (wyżywienie, przechowania, informacyjne itp.)” (H. Zawistowska, „Podejmowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w turystyce. Część I. Aspekty prawne”, Warszawa 2010, s. 60-61).

W związku z tym należy podkreślić, że Pana usługi nie polegają na wykonywaniu najmu oraz usług mu towarzyszących, a jedynie samej usługi najmu, w ramach której oddaje do używania pokoje, części wspólne oraz ich wyposażenie, bez żadnych dodatkowych świadczeń, które są typowym składnikiem pakietu usług hotelarskich, w szczególności:

• sprzątania lokalu w trakcie pobytu;

• wymiany lub prania bielizny pościelowej lub ręczników, prania własnego wyposażenia gościa;

• dostarczania dodatkowych środków czystości;

• dostarczania posiłków lub napoi;

• usług recepcji, takich jak wydawanie i odbiór kluczy, odbiór i przechowywanie przesyłek, informacja turystyczna, pomoc w rezerwacji usług zewnętrznych (np. taksówkarskich, turystycznych, gastronomicznych, kulturalnych, rozrywkowych), budzenie, zapewnianie bezpieczeństwa gości (np. pierwsza pomoc w sytuacjach awaryjnych, ostrzeganie o zagrożeniach).

Biorąc pod uwagę powyższe, a także wyciągając wnioski z opisanej wyżej uchwały NSA z 24 maja 2021 r., należy uznać, że przychody uzyskane przez Pana z tytułu oddawania pokoju do korzystania w warunkach wyżej opisanych, stanowić będą przychód z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle bowiem ww. uchwały, przychody z najmu „są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Nie jest zatem istotny stopień zorganizowania, liczba lokali, czy wielkość przychodów z najmu, lecz decyzja podatnika, co do związania przedmiotów najmu z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą lub jej brak.

Jeżeli nie podejmie Pan decyzji o wprowadzeniu opisywanej nieruchomości do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, opisywane przychody z zawieranych umów, pochodzące ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny), będzie mógł rozliczać jako osoba fizyczna, poza działalnością gospodarczą, i opodatkować je ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5% (lub 12,5% powyżej limitu 100 000 zł), zgodnie z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Analogiczne stanowisko zaprezentował wielokrotnie Dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych wydawanych w ostatnim czasie, m.in. z:

• 20 marca 2025 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.168.2025.1.MGR;

• 19 grudnia 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.567.2024.1.JP;

• 24 października 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.637.2024.2.HJ;

• 25 września 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB;

• 20 września 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.527.2024.2.KD;

• 19 września 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.394.2024.2.MR;

• 5 sierpnia 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.478.2024.1.KD;

• 19 czerwca 2024 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.336.2024.3.MG;

• 19 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.323.2024.1.AA;

• 12 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.251.2024.1.AG;

• 20 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.293.2024.1.DB;

• 20 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.292.2024.1.DB;

• 13 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.146.2024.2.DB;

• 26 kwietnia 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.171.2024.2.HJ;

• 18 kwietnia 2024 r. Nr 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS;

• 12 kwietnia 2024 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.171.2024.1.MG;

• 25 marca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP;

• 20 marca 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.49.2024.2.KD;

• 2 marca 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.10.2024.2.MST;

• 11 marca 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.46.2024.2.AW;

• 29 stycznia 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.820.2023.1.DB;

• 8 listopada 2023 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.629.2023.2.KP;

• 5 września 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ;

• 4 sierpnia 2023 r. Nr 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP;

• 30 maja 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.307.2023.1.MK;

• 22 sierpnia 2022 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.548.2022.1.RK;

• 9 czerwca 2022 r. 0114-KDIP2-2.4011.260.2022.2.SP.

Uważa Pan, że opisywane czynności, związane z wynajmem pokoi gościnnych nie będą wypełniały definicji działalności gospodarczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej ujętej w art. 5a pkt 6. W szczególności charakter opisanych czynności nie prowadzi do wniosku, iż są to działania zorganizowane i ciągłe, lecz związane są ze zwykłym zarządzaniem prywatnym majątkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza;

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że odziedziczył Pan po rodzicach dom jednorodzinny, składający się z 8 pokoi, 3 łazienek, kuchni i korytarza. Planuje Pan wynajmować pokoje na pobyty krótkoterminowe (na doby lub tygodnie) głównie w okresie wiosenno-letnim (długie weekendy, wakacje), okazjonalnie, w zależności od zapotrzebowania. Goście dokonywać rezerwacji będą głównie za pośrednictwem grup tematycznych w mediach społecznościowych, tzw. poczty pantoflowej (znajomi, polecenia), portalu ogłoszeniowego (...) oraz portalu (...). Gości przyjmować będzie Pan samodzielnie – nie zatrudnia ani nie planuje Pan zatrudniać pracowników. Po wyjeździe gościa samodzielnie sprząta Pan pokój, zmienia pościel i ręczniki – przygotowuje Pan pokój dla kolejnych osób. Części wspólne (kuchnia, łazienki) sprzątane są przez Pana regularnie w ramach bieżącego utrzymania porządku – nie są sprzątane na życzenie gości ani w ramach żadnej dodatkowej usługi. W ramach wynajmu nie oferuje Pan żadnych dodatkowych usług.

Pana głównym źródłem utrzymania jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dochód osiągany z wynajmu ma stanowić jedynie dodatek do pensji i będzie przeznaczony przede wszystkim na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości (media, przeglądy, ubezpieczenie, remonty) oraz na zaspokojenie własnych potrzeb osobowych.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że w opisanych okolicznościach sprawy uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu krótkoterminowego pokoi gościnnych wypełniają przesłanki źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Opisane okoliczności świadczenia najmu nie wskazują, aby stanowiły prowadzenie działalności gospodarczej, bowiem nie będą wypełniały definicji działalności gospodarczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej ujętej w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Konsekwentnie, przychody, które Pan uzyska będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy.

Odnosząc się natomiast do właściwej stawki podatku wskazać należy, że zgodnie z powołanym art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% uzyskiwanych przez Pana przychodów z tytułu krótkoterminowego najmu pokoi gościnnych do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

W świetle powyższego zaprezentowane przez Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.