Interpretacja 0115-KDST2-1.4011.355.2025.2.RH

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 25 czerwca 2025 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie podstawy opodatkowania przychodów z tytułu świadczenia usługi najmu. Uzupełnił go Pan pismami z 25 lipca, 13 sierpnia oraz 8 września 2025 r. (daty wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku i jego uzupełnień)

Uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego lokali na cele mieszkalne, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Lokale mieszkalne wykorzystywane są jedynie do najmu prywatnego.

Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych (patrz: umowa najmu to – opłaty administracyjne i opłaty za media) związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tzn.: koszty administracyjne lokalu obejmujące m.in:

- fundusz celowy, m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów i inne remonty,

- koszty bieżącego utrzymania,

- media – części wspólne,

- opłata stała – podgrzanie wody,

- pogotowie lokatorskie,

- przeglądy obowiązkowe,

- ubezpieczenie budynku,

- utrzymanie czystości,

- utrzymanie windy,

- wywóz nieczystości,

- zarządzanie nieruchomością,

- internet z tv.

Niezależnie od czynszu najmu i opłaty administracyjnej, Najemca, w okresie od dnia wydania przedmiotu Najmu, w zależności od tego, co nastąpi później, ponosi dodatkowo następujące koszty – opłaty za media:

a. Energia elektryczna – na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych wyłącznie dla obiektu najmu, według stawek i zasad określonych w obowiązującej taryfie – za pośrednictwem wynajmującego lub bezpośrednio na rachunek dostawcy usług, po przepisaniu urządzenia pomiarowego na Najemcę. Za energię elektryczną zużywaną do części wspólnych w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu Najmu w powierzchni ogólnej budynku.

b. Gaz – centralne ogrzewanie (C.O.) – w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu najmu w powierzchni ogólnej budynku – za pośrednictwem Wynajmującego na podstawie zainstalowanych urządzeń pomiarowych.

c. Zużycie wody zimnej, ciepłej i korzystanie z kanalizacji – na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych wyłącznie dla obiektu najmu, według stawek i zasad określonych w obowiązującej taryfie za pośrednictwem Wynajmującego lub w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu najmu w powierzchni ogólnej budynku.

d. Łączność telefoniczna oraz internetowa – na podstawie rachunków operatora sieci telefonicznej lub odczytów z wewnętrznych urządzeń taryfikujących – bezpośrednio na rachunek dostawcy usług telekomunikacyjnych.

Wynajmujący będzie sprawdzał stan liczników. Na podstawie rzeczywistych odczytów Najemca będzie ponosił koszty energii elektrycznej, C.O., zużycia ciepłej i zimnej wody, rozliczanie nastąpi według stanu liczników.

Wysokość tych opłaty jest zmienna, wynika ze zużycia, wynajmujący przekazuje te opłaty/kwoty gestorom mediów.

Pytanie

Co w tak opisanym przykładzie stanowi podstawę opodatkowania? Czy jest to tylko ustalona kwota Najmu?

Pana stanowisko w sprawie

Podstawę opodatkowania stanowi jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za wynajem mieszkania, tj. czynsz najmu, bez opłaty administracyjnej oraz opłat za zużycie mediów, stanowi Pana przysporzenie majątkowe jako Wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Należności ponoszone z tytułu opłat administracyjnych (na które składają się: Fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów i inne remonty, koszty bieżącego utrzymania, media – części wspólne, opłata stała za podgrzanie wody, pogotowie lokatorskie, przeglądy obowiązkowe, ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, utrzymanie windy, wywóz nieczystości, zarządzanie nieruchomością) wraz z opłatami za media nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego .

Stwierdził Pan, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami, a usługodawcami (którzy wykonują ww. czynności) lub/i dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe – staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego własnych lokali mieszkalnych, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu. Niezależnie od czynszu najmu i opłaty administracyjnej, Najemca, w okresie od dnia wydania przedmiotu Najmu, w zależności od tego, co nastąpi później, ponosi dodatkowo następujące koszty – opłaty za media tj.: energia elektryczna, gaz, zużycie wody zimnej, ciepłej oraz korzystanie z kanalizacji, łączność telefoniczna oraz internetowa. Wynajmujący będzie sprawdzał stan liczników, na podstawie rzeczywistych odczytów. Najemca będzie ponosił koszty energii elektrycznej, C.O., zużycia ciepłej i zimnej wody, rozliczanie nastąpi według stanu liczników. Wysokość tych opłat jest zmienna, wynika ze zużycia. Wynajmujący przekazuje te opłaty/kwoty gestorom mediów.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłaty administracyjnej oraz opłat za media, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego. Jedynie pośredniczy Pan w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych i administracyjnych. Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

· Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym zakresem wniosku i odnosi się do przedstawionego opisu sprawy. A zatem, nie dotyczy innych kwestii zawartych we wniosku, które nie były przedmiotem pytania interpretacyjnego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.