Interpretacja 0115-KDST2-1.4011.428.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 5 września 2025 r. (data wpływu) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną i zawarł umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego położonego w X przy ul. A1 m. 1. Najem ten nie stanowi źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W umowie najmu okazjonalnego zostały zawarte następujące postanowienia dotyczące płatności:

1. Czynsz najmu:

Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu najmu w stałej miesięcznej wysokości 2900 PLN, płatnego do 5-tego każdego miesiąca.

2. Opłaty za media:

Najemca jest zobowiązany do pokrywania kosztów zużycia energii elektrycznej. W umowie zostało zaznaczone, że właściciel (Pan) będzie jedynie pośredniczyć w uiszczaniu tych opłat na rzecz dostawcy (tj. zakład energetyczny). Najemca będzie wpłacał na konto właściciela co miesiąc zaliczkę ustaloną przez zakład energetyczny na poczet tych opłat, a po otrzymaniu rozliczenia od dostawcy, nastąpi rozliczenie rzeczywistego zużycia. Ewentualna nadpłata/niedopłata będzie odpowiednio zwracana/dopłacana przez najemcę.

Umowa z dostawcą energii elektrycznej jest zawarta na Pana nazwisko.

3. Czynsz administracyjny/opłaty do wspólnoty/spółdzielni:

Najemca jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, opłaty za wodę, wywóz śmieci, ogrzewanie itp., uiszczane do wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej. W umowie zostało jednoznacznie zaznaczone, że właściciel (Pan) będzie jedynie pośredniczył w uiszczaniu tych opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni. Najemca będzie wpłacał na konto właściciela co miesiąc ustaloną przez wspólnotę/spółdzielnię kwotę, a po otrzymaniu rozliczeń z wspólnoty/spółdzielni, nastąpi rozliczenie rzeczywistych kosztów.

Podkreślił Pan, że w umowie najmu został jednoznacznie rozróżniony czynsz najmu od kwot stanowiących zwrot kosztów opłat za energię elektryczną oraz opłat administracyjnych (czynsz do wspólnoty/spółdzielni). Kwoty te będą refakturowane na najemcę w oparciu o faktyczne zużycie/rozliczenia z dostawcami/zarządcą. Wskazał Pan, że nie osiąga żadnego przysporzenia majątkowego z tytułu pośredniczenia w tych opłatach.

Uzupełnienie

Oświadczył Pan, że będący przedmiotem najmu lokal mieszkalny, nie stanowi składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, w przypadku opodatkowania przychodów z najmu okazjonalnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, do przychodu w rozumieniu art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, należy zaliczać wyłącznie kwotę czynszu najmu, a nie należy zaliczać kwot wpłacanych przez najemcę tytułem zwrotu kosztów za energię elektryczną oraz opłat do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, w sytuacji gdy w umowie najmu opłaty te są wyodrębnione z czynszu najmu i pełni Pan jedynie rolę pośrednika w ich uiszczaniu?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przedstawionym stanie faktycznym, do przychodu z najmu okazjonalnego podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych należy zaliczać wyłącznie kwotę czynszu najmu. Kwoty wpłacane przez najemcę tytułem zwrotu kosztów za energię elektryczną oraz opłat do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej nie stanowią przysporzenia majątkowego po Pana stronie, ponieważ pełni Pan jedynie rolę pośrednika w ich uiszczaniu na rzecz faktycznych odbiorców płatności (dostawcy mediów, wspólnoty/spółdzielni).

Powyższe wynika z faktu, że zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem podlegają przychody osiągane przez osoby fizyczne z najmu. Przychody te powinny być rozumiane jako realne przysporzenia majątkowe. Kwoty otrzymywane od najemcy, a następnie w całości przekazywane dostawcom mediów lub zarządcy nieruchomości, nie stanowią przysporzenia majątkowego wynajmującego. Są to jedynie zwroty kosztów, które wynajmujący ponosi w imieniu najemcy lub w jego interesie. Potwierdzają to liczne interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w których uznaje się, że opłaty niezależne od właściciela, ponoszone przez najemcę i rozliczane na podstawie zużycia lub faktycznych naliczeń (np. czynsz administracyjny, opłaty za media), nie stanowią przychodu wynajmującego, jeśli z umowy najmu wynika wyraźne wyodrębnienie tych płatności od czynszu oraz wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika. Artykuł 12 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Nie oznacza to jednak, że wszystko co wpłynie na konto wynajmującego jest jego przychodem. Przychód musi być przysporzeniem, a zwrot poniesionych w imieniu najemcy wydatków takim przysporzeniem nie jest.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy:

Źródłami przychodów są:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza;

‒ najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe – staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zawarł Pan umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Wskazał Pan, że najem ten nie stanowi źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W umowie najmu okazjonalnego zostały zawarte następujące postanowienia dotyczące płatności:

1. Czynsz najmu – najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu najmu w stałej miesięcznej wysokości.

2. Opłaty za media – najemca jest zobowiązany do pokrywania kosztów zużycia energii elektrycznej; w umowie zostało zaznaczone, że będzie Pan jedynie pośredniczyć w uiszczaniu tych opłat na rzecz dostawcy (tj. zakład energetyczny); najemca będzie wpłacał na Pana konto co miesiąc zaliczkę ustaloną przez zakład energetyczny na poczet tych opłat, a po otrzymaniu rozliczenia od dostawcy, nastąpi rozliczenie rzeczywistego zużycia.

3. Czynsz administracyjny/opłaty do wspólnoty/spółdzielni – najemca jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, opłaty za wodę, wywóz śmieci, ogrzewanie itp., uiszczane do wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej; w umowie zostało jednoznacznie zaznaczone, że będzie Pan jedynie pośredniczył w uiszczaniu tych opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni; najemca będzie wpłacał na konto właściciela co miesiąc ustaloną przez wspólnotę/spółdzielnię kwotę, a po otrzymaniu rozliczeń z wspólnoty/spółdzielni, nastąpi rozliczenie rzeczywistych kosztów.

Podkreślił Pan, że w umowie najmu został jednoznacznie rozróżniony czynsz najmu od kwot stanowiących zwrot kosztów opłat za energię elektryczną oraz opłat administracyjnych (czynsz do wspólnoty/spółdzielni). Kwoty te będą refakturowane na najemcę w oparciu o faktyczne zużycie/rozliczenia z dostawcami/zarządcą. Wskazał Pan, że nie osiąga żadnego przysporzenia majątkowego z tytułu pośredniczenia w tych opłatach.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że kwoty wpłacane przez najemcę tytułem zwrotu kosztów za energię elektryczną oraz opłat do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, w sytuacji gdy w umowie najmu opłaty te są wyodrębnione z czynszu najmu, nie stanowią – w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – przychodów z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego. W tym zakresie jedynie pośredniczy Pan w uiszczaniu ww. opłat eksploatacyjnych i administracyjnych. Tym samym, w przestawionych okolicznościach sprawy, przychodem, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, jest wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.