Interpretacja 0115-KDST2-1.4011.687.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu najmu. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 27 stycznia 2026 r. (data wpływu 2 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca przez większość życia pracował i pracuje na podstawie umowy o pracę w (...). Nigdy wcześniej nie prowadził działalności gospodarczej i nie planuje jej zakładania w związku z opisaną sytuacją.

Ze zgromadzonych oszczędności Wnioskodawca, wspólnie z małżonką (pomiędzy małżonkami obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej), nabył nieruchomość położoną w A. Wnioskodawca własnym nakładem pracy zabudował działkę domkami, które w pierwszej kolejności miały służyć do prywatnego wypoczynku Wnioskodawcy i jego rodziny. Po przejściu na emeryturę Wnioskodawca zamierza zamieszkać w tej miejscowości wspólnie z małżonką.

Jednocześnie, z uwagi na to, że aktualnie Wnioskodawca mieszka w znacznej odległości od A, nieruchomość przez cześć roku pozostaje niewykorzystywana. W celu uniknięcia jej niszczenia (w szczególności w okresach dłuższego braku użytkowania) Wnioskodawca rozważa okazjonalne udostępnianie domków osobom trzecim za wynagrodzeniem. Co do zasady udostępnianie domków odbywałoby się bezpośrednio, tj. Wnioskodawca sam kontaktowałby się z potencjalnymi najemcami i ustalał warunki najmu (przy pomocy strony internetowej). Sporadycznie, z uwagi na odległość oraz kwestie organizacyjne, Wnioskodawca dopuszcza także korzystanie z platform pośredniczących w rezerwacjach, przy czym nie zmieniałoby to charakteru świadczenia nadal byłby to najem domków stanowiących majątek prywatny małżonków.

Wnioskodawca podkreśla, że w ramach wynajmu nie będzie świadczył usług dodatkowych typowych dla usług hotelarskich. Po stronie Wnioskodawcy ograniczałoby się to do udostepnienia domku (przekazania kluczy oraz podstawowych informacji organizacyjnych). W szczególności: nie będzie zapewniona recepcja ani stała obsługa na miejscu, nie będzie zapewniona ochrona, wyżywienie ani organizacja czasu wolnego. Wnioskodawca nie będzie świadczył usług sprzątania w trakcie pobytu, wymiany pościeli i ręczników ani innych usług towarzyszących. Najemcy będą zobowiązani do utrzymania porządku w trakcie pobytu we własnym zakresie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu tak rozumianego udostępniania domków. W szczególności Wnioskodawca chce potwierdzić, czy przychody te mogą zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.; dalej: „ustawa o PIT”), a następnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowo, Wnioskodawca zamierza złożyć do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków, tj. przez Wnioskodawcę – w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843; dalej: „ustawa o ryczałcie”). W związku z tym Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w takim przypadku kwota progu przychodów uprawniającego do zastosowania stawki 8,5% ulega podwyższeniu do 200.000 zł, a dopiero nadwyżka ponad tę kwotę podlega opodatkowaniu stawką 12,5%.

Uzupełnienie

Wnioskodawca oświadczył, że nieruchomość (działka zabudowana domkami) nie stanowiła i nie stanowi składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

W szczególności świadczą o tym następujące okoliczności:

1)  Wnioskodawca przez większość życia pracował i pracuje na podstawie umowy o pracę. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie prowadził działalności gospodarczej i nie planuje jej zakładania w przyszłości.

2)  Nieruchomość została nabyta ze zgromadzonych oszczędności wspólnie z małżonką (w ramach ustawowej wspólności majątkowej) i zabudowana domkami własnym nakładem pracy. Domki w pierwszej kolejności miały służyć prywatnemu wypoczynkowi Wnioskodawcy i jego rodziny, a docelowo po przejściu na emeryturę Wnioskodawca zamierza zamieszkać w tej miejscowości wspólnie z małżonką.

3)  Z uwagi na znaczny dystans od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy nieruchomość przez część roku pozostaje niewykorzystywana. Wnioskodawca rozważa okazjonalne udostępnianie domków osobom trzecim za wynagrodzeniem w celu uniknięcia niszczenia nieruchomości w okresach dłuższego braku użytkowania oraz dla pokrycia kosztów jej utrzymania (najem ma zatem charakter uboczny względem pierwotnego prywatnego przeznaczenia nieruchomości).

4)  Planowane udostępnianie domków nie będzie wiązało się ze świadczeniem usług dodatkowych typowych dla usług hotelarskich. Po stronie Wnioskodawcy czynności ograniczać się będą zasadniczo do udostępnienia domku (przekazania kluczy i podstawowych informacji organizacyjnych), m in.: nie będzie zapewniona recepcja ani stała obsługa na miejscu, ochrona, wyżywienie ani organizacja czasu wolnego. Wnioskodawca nie będzie świadczył usług sprzątania w trakcie pobytu, wymiany pościeli i ręczników ani innych usług towarzyszących, a najemcy będą zobowiązani do utrzymania porządku we własnym zakresie.

5)  Co do zasady najem będzie organizowany bezpośrednio przez Wnioskodawcę (kontakt z najemcami, ustalanie warunków przy pomocy strony internetowej). Sporadycznie dopuszczane jest skorzystanie z platform pośredniczących w rezerwacjach, przy czym ma to charakter pomocniczy (ułatwienie dotarcia do najemców) i nie ma stanowić elementu stałej, profesjonalnej, zorganizowanej struktury biznesowej (nadal jest to najem domków –stanowiących majątek prywatny małżonków).

Podsumowując, domki nie były i nie są przypisane do działalności gospodarczej (Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej), a nieruchomość stanowi majątek prywatny nabyty i wykorzystywany przede wszystkim na cele osobiste.

Pytanie

Czy Wnioskodawca może opodatkować czynsz z tytułu wynajmu domków jako najem prywatny na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a w zw. z art. 12 ust. 6 oraz art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie – po złożeniu oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez Wnioskodawcę, tj. do 200.000 zł przychodu stawką 8,5%, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawką 12,5%?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, może opodatkować czynsz z tytułu wynajmu domków jako najem prywatny na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a w zw. z art. 12 ust. 6 oraz art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie – po złożeniu oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez Wnioskodawcę, tj. do 200.000 zł przychodu stawką 8,5%, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawką 12,5%.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT: Źródłami przychodów są:

‒    pozarolnicza działalność gospodarcza;

‒    najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawą oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o PIT: Za pozarolnicza działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒    zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒    nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, oraz

‒    wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o PIT: Przychodami, z zastrzeleniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ustawy o PIT.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że: To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy o ryczałcie: Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym przesłanki „zorganizowania” i „ciągłości” typowe dla działalności gospodarczej nie występują w stopniu pozwalającym na uznanie, że Wnioskodawca będzie prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą.

W szczególności:

‒    domki zostały wybudowane przede wszystkim na potrzeby własnego wypoczynku, a docelowo (po przejściu na emeryturę) Wnioskodawca planuje zamieszkać w A; udostępnianie osobom trzecim ma charakter uboczny (ochrona majątku przed niszczeniem, pokrywanie kosztów utrzymania);

‒    Wnioskodawca nie planuje zapewniania usług charakterystycznych dla usług hotelarskich (brak recepcji, stałej obsługi, ochrony, wyżywienia, animacji itp.); udostepnienie sprowadza się do oddania domków do używania, a czynności Wnioskodawcy ograniczą się zasadniczo do wydania kluczy;

‒    najemcy będą samodzielnie organizować pobyt (w tym sprzątanie w trakcie pobytu, wymianę pościeli i ręczników oraz swój czas wolny);

‒    ewentualne wykorzystanie platform rezerwacyjnych ma mieć charakter pomocniczy (pośrednictwo w dotarciu do najemców), a nie stanowić elementu stałej, profesjonalnej, zorganizowanej struktury biznesowej.

W konsekwencji, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu udostępniania domków należy kwalifikować do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. jako najem prywatny.

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie wynosi:

‒    8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł, oraz

‒    12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100.000 zł.

Ponieważ nieruchomość jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, co do zasady przychody z najmu należałoby przypisać każdemu z małżonków proporcjonalnie (co do zasady po 50%). Jednocześnie ustawa o ryczałcie przewiduje możliwość, aby małżonkowie złożyli pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich (art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie). Oświadczenie to składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w danym roku, albo do końca roku, jeżeli pierwszy przychód uzyskano w grudniu (art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie). W przypadku złożenia takiego oświadczenia ustawodawca wprost podwyższa limit, do którego stosuje się stawkę 8,5%: kwota 100.000 zł, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie, wynosi wówczas 200.000 zł (art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie).

Skoro planowane udostępnianie domków nie będzie przyjmować postaci działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, to przychody należy zaliczyć do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT jako najem prywatny.

W efekcie:

‒    przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,

‒    stawka wynosi 8,5% do 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki,

‒    a po złożeniu pisemnego oświadczenia, że całość przychodu rozlicza jeden z małżonków, limit dla stawki 8,5% wynosi 200.000 zł, a dopiero nadwyżka ponad tę kwotę jest opodatkowana 12,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy:

Źródłami przychodów są:

‒    pozarolnicza działalność gospodarcza;

‒    najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒    zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒    nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

‒    wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

‒    prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

‒    osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zatem przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy:

Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wspólnie z małżonką (pomiędzy małżonkami obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej) nabył Pan nieruchomość. Własnym nakładem pracy zabudował działkę domkami, które w pierwszej kolejności miały służyć do prywatnego wypoczynku Pana i Pana rodziny. Po przejściu na emeryturę zamierza Pana zamieszkać w tej miejscowości wspólnie z małżonką.

Zamierza Pan złożyć do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z tytułu najmu przez jednego z małżonków, tj. przez Pana.

Z uwagi na to, że aktualnie mieszka Pan w znacznej odległości od tej nieruchomości, przez cześć roku pozostaje niewykorzystywana. W celu uniknięcia jej niszczenia (w szczególności w okresach dłuższego braku użytkowania) rozważa Pan okazjonalne udostępnianie domków osobom trzecim za wynagrodzeniem. Co do zasady udostępnianie domków odbywałoby się bezpośrednio, tj. Pan kontaktowałby się z potencjalnymi najemcami i ustalał warunki najmu (przy pomocy strony internetowej). Sporadycznie, z uwagi na odległość oraz kwestie organizacyjne, dopuszcza Pan także korzystanie z platform pośredniczących w rezerwacjach, przy czym nie zmieniałoby to charakteru świadczenia nadal byłby to najem domków stanowiących majątek prywatny małżonków.

Wskazał Pan, że w ramach wynajmu nie będzie świadczył usług dodatkowych typowych dla usług hotelarskich. W szczególności nie będzie zapewniona recepcja ani stała obsługa na miejscu, nie będzie zapewniona ochrona, wyżywienia ani organizacja czasu wolnego. Nie będzie Pan świadczył usług sprzątania w trakcie pobytu, wymiany pościeli i ręczników ani innych usług towarzyszących.

Wskazał Pan, że nigdy wcześniej nie prowadził działalności gospodarczej i nie planuje jej zakładania w związku z opisaną sytuacją. Nieruchomość (działka zabudowana domkami) nie stanowiła i nie stanowi składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że przychody z tytułu najmu domków stanowiących majątek prywatny Pana i żony należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychody z tego tytułu będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Odnosząc się do stawki ryczałtu, wg której należy opodatkować przychód z najmu prywatnego domków w przedstawionym zdarzeniu, wskazać należy, że co do zasady przychody z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) są opodatkowane ryczałtem w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie). Zgodnie z tymi regulacjami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca również każdy z małżonków osiągający przychody z najmu prywatnego. Wyjątek od tej zasady wynika z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie, zgodnie z którym w przypadku małżonków między którymi istnieje wspólność ustawowa, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem całości przychodu przez jednego z nich, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł, oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.

Skoro zatem złoży Pan oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z majątku wspólnego (najmu prywatnego domków) przez Pana, to do uzyskanych przychodów z tytułu najmu prywatnego z majątku wspólnego zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) w zw. z art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.