Interpretacja 0115-KDST2-2.4011.617.2025.2.BM

 Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 17 listopada 2025 r. (data wpływu 24 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1. W dniu 16 stycznia 1995 r. Wnioskodawca wraz z żoną oraz bratem i jego żoną zakupił nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego w postaci budynku warsztatowo-magazynowego oraz budynku socjalno-biurowego, pod adresem (...), ul. A 1. Łączna powierzchnia nieruchomości to 0,5462 ha. Numer księgi wieczystej (...) („stary” numer).

2. Oba małżeństwa miały i mają do dziś ustawową wspólność małżeńską.

3. Nieruchomość została zakupiona do majątku prywatnego; nigdy w księgach wieczystych nie była określona jako związana z działalnością gospodarczą.

4. Po zakupie na ternie nieruchomości wraz z bratem Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą na początku w formie spółki cywilnej, a następnie w formie spółki z o.o.

5. Nastąpiło rozwiązanie spółki, a od 1 marca 1998 r. Wnioskodawca rozpoczął własną działalność gospodarczą na terenie nieruchomości.

6. W dniu 9 stycznia 2003 r. nastąpiło zniesienie współwłasności, w wyniku czego nieruchomość została podzielona na 2 części – każda na rzecz jednego z małżeństw, z których Wnioskodawcy i jego żonie przypadła część z zabudowaniami (określonymi w p. 1). Część tę w dalszej części Wnioskodawca nazywa „nieruchomością podzieloną”. Jej powierzchnia to 0,2731 ha, numer księgi wieczystej (...), w księgach wieczystych nie była określona jako związana z działalnością gospodarczą.

7. Na nieruchomości podzielonej Wnioskodawca kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej.

8. W styczniu 2020 r. Wnioskodawca zawiązał spółkę cywilną z synem i spółka ta prowadziła działalność na terenie nieruchomości podzielonej, jednocześnie Wnioskodawca nadal prowadził tam działalność jednoosobową poza spółką. Udostępnienie nieruchomości spółce odbywało się na zasadzie użyczenia.

9. We wrześniu 2024 roku Wnioskodawca rezygnował z jednoosobowej działalności. Ostatnią formą opodatkowania jednoosobowej działalności gospodarczej był podatek liniowy (art. 30c UPDOF). Wyrejestrował się też z VAT.

10. Spółka cywilna z synem w sierpniu 2025 r. przeniosła działalność gospodarczą w inne miejsce. Formą opodatkowania spółki cywilnej jest podatek liniowy (art. 30c UPDOF).

11. Przez cały okres działalności na terenie nieruchomości podzielonej nie była przeprowadzona żadna inwestycja w postaci rozbudowy czy modernizacji, jedynie były wykonane konieczne remonty i niezbędne prace konserwacyjne. W związku z wydatkami remontowymi nie był odliczany VAT naliczony.

12. Nieruchomość nigdy przez żaden podmiot nie została zaliczona do środków trwałych. Żaden z podmiotów nie dokonywał amortyzacji budynków posadowionych na nieruchomości.

13. Przez cały czas w odniesieniu do nieruchomości podzielonej Wnioskodawca opłacał samodzielnie podatek od nieruchomości.

14. Nieruchomość podzielona została sprzedana w dniu 28 sierpnia 2025 r.

15. Ze względów ostrożnościowych, z uwagi na skompilowaną sytuację i niejasne przepisy podatkowe w tym zakresie, Wnioskodawca opodatkował sprzedaż całej nieruchomości podzielonej w ramach działalności gospodarczej. Na rok 2025 z jednoosobowej działalności gospodarczej wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i przychód ze sprzedaży nieruchomości podzielonej opodatkował stawką 10%. Względy ostrożnościowe podyktowane były zamiarem uniknięcia ewentualnych odsetek za zwłokę i kar w postępowaniu karnym skarbowym.

16. Oświadczenie o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawca złożył właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 września 2025 r.

Uzupełnienie

1. Wydatki poniesione na konieczne remonty oraz bieżące koszty utrzymania i media związane z działalnością gospodarczą, o których mowa w p. 11 opisu stanu faktycznego, były zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Ponadto w p. 13 opisu stanu faktycznego napisano, że przez cały czas w odniesieniu do nieruchomości podzielonej Wnioskodawca opłacał samodzielnie podatek od nieruchomości wydatek ten także zaliczany był do kosztów uzyskania przychodów (w prowadzonej indywidualnej działalności gospodarczej).

2. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż w świetle obowiązujących przepisów zasady funkcjonowania przedsiębiorcy wpisanego do CEIDG przedstawiają się następująco:

a)  po zarejestrowaniu się w CEIDG osoba fizyczna zyskuje status przedsiębiorcy i rozpoczyna prowadzenie działalności gospodarczej,

b)  działalność gospodarczą jako przedsiębiorca można prowadzić jednoosobowo oraz w ramach spółki cywilnej (także w ramach wielu spółek cywilnych); wszystko to odbywa się w ramach tej samej działalności gospodarczej osoby fizycznej jako przedsiębiorcy (jako źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 UPDOF),

c) będąc przedsiębiorcą osoba fizyczna może przystępować do spółek cywilnych oraz z nich występować nadal pozostając przedsiębiorcą i nie wiąże się to ani z likwidacją, ani z otwieraniem nowej działalności, gdyż przedsiębiorca cały czas prowadzi działalność gospodarczą; analogicznie, zaprzestanie wykonywania działalności jednoosobowo i kontynuacja działalności w formie spółki cywilnej, to nie otwarcie nowej działalności,

d) przedsiębiorca prowadząc działalność jednocześnie w formie indywidualnej oraz w ramach spółki cywilnej może wybrać opodatkowanie podatkiem dochodowym odmiennie dla każdej z tych form, a mianowicie w jednej (np. indywidualnie) na zasadach określonych w UR, a w drugiej (np. w spółce) na zasadach uregulowanych w UPDOF lub odwrotnie; może też w obu formach być opodatkowany na tych samych jednolitych zasadach; ponadto przedsiębiorca może zmienić formę opodatkowania w każdym roku podatkowym, zachowując ustawowe terminy zawiadomienia właściwego organu,

e) sprzedaż elementu majątku trwałego wykorzystywanego w działalności gospodarczej rodzi konieczność opodatkowania dochodu/przychodu z tej transakcji w ramach tej działalności; obowiązek ten musi być spełniony także w przypadku, gdy przedsiębiorca w danym okresie (np. w roku podatkowym) nie prowadzi bieżącej aktywności gospodarczej.

Użyte w p. 9 opisu stanu faktycznego sformułowanie „We wrześniu 2024 roku zrezygnowałem z jednoosobowej działalności.” jest być może mylące, a powinno to brzmieć: „We wrześniu 2024 roku Wnioskodawca zdecydował się zaprzestać działalności w formie jednoosobowej, prowadząc ją nadal w ramach spółki cywilnej”.

Pytanie

1.  Czy sprzedaż nieruchomości podzielonej w okolicznościach opisanych w opisie stanu faktycznego podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych mimo dokonanego opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ze względów ostrożnościowych?

2.  Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w odpowiedzi pytanie 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to czy sposób opodatkowania w postaci stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych był prawidłowy?

Pana stanowisko w sprawie

1.  Sprzedaż nieruchomości podzielonej w okolicznościach opisanych w opisie stanu faktycznego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (mimo dokonanego opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ze względów ostrożnościowych).

2.  Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w odpowiedzi pytanie 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to sposób opodatkowania w postaci 10% stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych był prawidłowy.

UZASADNIENIE:

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, nieruchomość podzielona była cały czas w majątku prywatnym Pana i Pana żony (w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej) i nigdy nie była środkiem trwałym jakiegokolwiek podmiotu. Żadna wzmianka o przeznaczeniu na działalność gospodarczą nie była zamieszczona w księdze wieczystej. Żaden podmiot nie prowadził na nieruchomości inwestycji lub modernizacji. Wszystko to świadczy o tym, że była to nieruchomość „prywatna”, do której nie ma zastosowania przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF mówiący o majątku związanego z działalnością gospodarczą.

A zatem do sprzedaży nieruchomości podzielonej nie stosuje się przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3 UPDOF, więc powinien mieć zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 a) UPDOF. Ponieważ od dnia nabycia tej nieruchomości (dzień zniesienia współwłasności – 9 stycznia 2003 r.) do dnia jej zbycia minęło ponad 5 lat, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zostało dokonane jedynie ze wglądów ostrożnościowych i nie może mieć wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1 .

Jeżeli organ uzna Pana stanowisko w kwestii pytania nr 1 za nieprawidłowe, będzie to oznaczało, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Co więcej, przychód z tej sprzedaży będzie musiał być przychodem z działalności gospodarczej, gdyż w przeciwnym wypadku uznanie stanowiska w odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe i rozpoznanie przychodu na podstawie art. 10 ust. 8 pkt 1 UPDOF byłoby wewnętrznie sprzeczne.

Zatem uznając, że nieruchomość podzielona była związana w działalnością gospodarczą, dochód z jej zbycia należy opodatkować tak, jak dochody z działalności gospodarczej. Podstawą zaliczenia przychodu działalności gospodarczej będzie przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF. Osoba prowadzącą działalność gospodarczą ma prawo wyboru formy opodatkowania — w oparciu o UPDOF lub UR. Prowadzenie działalności w formie spółki cywilnej nie stoi na przeszkodzie, aby w jednoosobowej działalności wybrać formę uregulowaną inną ze wspominanych ustaw.

Prowadząc działalność w ramach spółki cywilnej w roku 2025 dochody opodatkowuje Pan na podstawie art. 30c UPDOF. Jednoosobową działalność zakończył we wrześniu 2024. Sprzedaż nieruchomości w sierpniu 2025 r. generuje przychód/dochód do opodatkowania w roku 2025. Zgodnie z przepisem art. 9a ust. 1 UPDOF może Pan na rok 2025 jako formę opodatkowania dochodów wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych uregulowany w UR, na podstawie przepisu art. 6 ust. 1 tej ustawy. Jednocześnie stwierdza Pan, że nie występują okoliczności wyłączające z tej formy opodatkowania wymienione w art. 8 ust. 1 UR.

Warunkiem na podstawie art. 9 ust. 1 UR jest powiadomienie naczelnika właściwego urzędu skarbowego o wyborze ryczałtu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym.

Ponieważ pierwszy przychód z działalności gospodarczej ze sprzedaży nieruchomości uzyskał Pan w dniu 28 sierpnia 2025 r., zatem oświadczenie o wyborze ryczałtu należało złożyć do 20 września 2025 r. i termin ten został dotrzymany, a zatem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako forma opodatkowania został wybrany skutecznie. Odnosząc się do stawki ryczałtu z tytułu sprzedaży mizeruchności będącej majątkiem związanym z działalnością gospodarczą, należy uwzględnić przepis art. 12 ust. 10 pkt 1 UR, który ustala stawkę w wysokości 10% przychodu ze sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

-     nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-     nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej  ̶ oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–      prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1  pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat  i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów  i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r., objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Jak wynika z uzasadnienia do projektu wprowadzającego ww. uregulowanie, zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie.

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ww. ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,

–    jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Z kolei art. 24 ust. 3b ww. ustawy stanowi, że:

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a), jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które pozostały po likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja tej działalności do dnia ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

a)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

b)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

c)  inne przedmioty

–    o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22a ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania, budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

Natomiast stosownie do art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu,  w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

–    zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z powyższych uregulowań wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też od dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej) - znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

W świetle tych ustaleń stwierdzić należy, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, a więc również składników majątku trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia - stanowią przychód z tej działalności.

Zatem przy ustaleniu źródła przychodów ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą likwidacji tej działalności a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że 16 stycznia 1995 r. wraz z żoną oraz bratem i jego żoną nabył Pan nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego w postaci budynku warsztatowo-magazynowego oraz budynku socjalno-biurowego. Po zakupie na ternie nieruchomości wraz z bratem prowadził Pan działalność gospodarczą na początku w formie spółki cywilnej, a następnie w formie spółki z o.o., a od 1 marca 1998 r. rozpoczął Pan własną działalność gospodarczą na terenie nieruchomości. 9 stycznia 2003 r. nastąpiło zniesienie współwłasności, w wyniku czego nieruchomość została podzielona na 2 części – każda na rzecz jednego z małżeństw, z których Panu i jego żonie przypadła część z zabudowaniami. Na nieruchomości podzielonej kontynuował Pan prowadzenie działalności gospodarczej. W styczniu 2020 r. zawiązał Pan spółkę cywilną z synem i spółka ta prowadziła działalność na terenie nieruchomości podzielonej, jednocześnie nadal prowadził Pan tam działalność jednoosobową poza spółką. Udostępnienie nieruchomości spółce odbywało się na zasadzie użyczenia. We wrześniu 2024 r. rezygnował Pan z jednoosobowej działalności. Ostatnią formą opodatkowania jednoosobowej działalności gospodarczej był podatek liniowy (art. 30c UPDOF). 28 sierpnia 2025 r. sprzedał Pan nieruchomość podzieloną. Na rok 2025 z jednoosobowej działalności gospodarczej wybrał Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i przychód ze sprzedaży nieruchomości podzielonej opodatkował stawką 10%. Oświadczenie o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych złożył właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 września 2025 r.

Wydatki poniesione na konieczne remonty oraz bieżące koszty utrzymania i media związane z działalnością gospodarczą a także koszt podatku od nieruchomości były zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Na podstawie powołanych przepisów, w przedstawionej przez Pana sytuacji, nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony w treści wniosku opis stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży przez Pana przedmiotowej nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej powstał po Pana stronie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji Pana działalności gospodarczej.

Co do zasady można w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybrać sposób opodatkowania całości dochodów/przychodów z niej osiąganych, przy spełnieniu pozostałych warunków nałożonych przepisami w tym zakresie.

Zgodnie z postanowieniami art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

W Pana sytuacji te przepisy nie mają zastosowania w związku z tym, że uprzednio w 2024 r. zlikwidował Pan jednoosobową działalność gospodarczą, przy czym do dnia sprzedaży nieruchomości nie rozpoczął nowej działalności w formie jednoosobowej.

Wyjaśnić należy, że sprzedaż składnika majątku po likwidacji działalności gospodarczej nie stanowi aktywnego wykonywania działalności. Aby uznać daną czynność za prowadzenie działalności gospodarczej, musi ona spełniać cechy wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli musi być prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły i musi być prowadzona w celu osiągnięcia dochodu.

Sprzedaż pojedynczego składnika majątku po zamknięciu działalności nie ma charakteru ciągłego – to jednorazowa czynność, ponadto nie jest już prowadzona w ramach zorganizowanego przedsiębiorstwa i nie odbywa się w ramach bieżącej aktywności gospodarczej, lecz jest jedynie czynnością likwidacyjną. Zatem nie są spełnione ustawowe przesłanki do uznania tej czynności za prowadzenie działalności gospodarczej.

Dlatego sprzedaż składników majątku pozostałych po likwidacji działalności gospodarczej nie oznacza, że podatnik nadal prowadzi działalność gospodarczą. Nie jest to kontynuowanie działalności, lecz jedynie rozliczenie majątku po jej zakończeniu.

Powinien Pan więc zastosować taką formę opodatkowania, jaką stosował na potrzeby tej działalności przed jej likwidacją (w Pana przypadku na potrzeby jednoosobowej działalności gospodarczej, w której wykorzystywał Pan nieruchomość). Dla potrzeb dokonania transakcji sprzedaży nie ma Pan również obowiązków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w tym prowadzenia żadnych ksiąg podatkowych.

Skoro jednoosobową działalność zlikwidował Pan we wrześniu 2024 r., to sprzedaż nieruchomości w sierpniu 2025 r. generuje przychód/dochód do opodatkowania w roku 2025. Dla samej czynności opodatkowania sprzedanej nieruchomości nie może Pan dokonać zmiany formy opodatkowania.

W związku z tym, że formą opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej na moment jej zakończenia był podatek liniowy, to dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinien Pan opodatkować wg stawki 19% i wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-36L.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.