Interpretacja 0115-KDWT.4011.127.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 sierpnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalność gospodarczej. Wnioskodawca w spadku nabył nieruchomość. W ramach zawartej umowy przedwstępnej z Inwestorem dokonywane są prace związane z przygotowaniem terenu, uzyskaniem wszelkich zezwoleń, pozwolenie na budowę. Z chwilą gdy wszystkie dokumenty uzyska, Inwestor podejmie decyzję o zakupie nieruchomości odziedziczonej w spadku po zmarłym bliskim. Nieruchomość została odziedziczona przez dwóch spadkobierców - Wnioskodawcę oraz kuzyna.

Według podatku od towarów i usług dostawa tej nieruchomości będzie wiązać się z naliczeniem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza przed sprzedażą dokonać zgłoszenia do podatku od towarów i usług jako podatnik VAT oraz założyć działalność gospodarczą ze stosownym wpisem do CEIDG oraz jednocześnie dokonać wyboru zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów z działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazuje, że w wyniku działu spadku, którego zamierza dokonać wraz z drugim Spadkobiercą otrzyma udział przewyższający jego udział, który by otrzymał w sytuacji, gdyby dokonano równego podziału pomiędzy spadkobiercami. Tym samym Wnioskodawca zamierza całą otrzymaną w ramach działu spadku nieruchomość (ponad swój udział) sprzedać umową sprzedaży nabywcy w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zmiana stanu faktycznego, w ramach którego dokona się nierówny dział spadku, nie wpływa na sytuację prawną przedstawioną we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej w pierwotnym wniosku. Cała kwota sprzedaży - przychód- zostanie osiągnięty w ramach działalności gospodarczej i opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Nadto Wnioskodawca nadmienia, że cena w umowie przedwstępnej sprzedaży została określona w kwocie netto.

1) Kiedy (proszę podać datę) zmarł spadkodawca/spadkodawcy nieruchomości opisanej we wniosku?

(...) 2018 r.

2) Kiedy (proszę podać datę) spadkodawca/spadkodawcy nabył/nabyli opisaną we wniosku nieruchomość?

Nabyli z dniem otwarcia spadku tj. (...) 2018 r. Stwierdzenie nabycia spadku obyło się 23 maja 2019 r.

3) Kiedy będzie przeprowadzany dział spadku i zniesienie współwłasności?

Przed datą umowy przyrzeczonej sprzedaży tej nieruchomości.

4) Kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość opisaną we wniosku? Czy na moment sprzedaży będzie Pan jedynym właścicielem? Proszę dokładnie wyjaśnić tą kwestię.

Wnioskodawca będzie posiadał 80% udziału w Nieruchomości. Nieruchomość została podzielona na działki 111/1 oraz działki 111/2, 112/1, 113/1. Aktualnie nastąpi sprzedaż działki 111/1. Wnioskodawca w wyniku nierównego działu spadku będzie posiadał 80% działki 111/1 oraz działki 111/2, 112/1, 113/2.

5) Co znajduje się na opisanej we wniosku nieruchomości? Jaką ma ona powierzchnię? Czy opisana we wniosku nieruchomość na moment sprzedaży będzie zabudowana? Jeżeli tak, to czy będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym czy budynkiem niemieszkalnym? Proszę szczegółowo opisać ww. nieruchomość.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą Numer (...) (jedenaście tysięcy trzydzieści osiem łamane przez dwa), położonej w miejscowości B., obręb ewidencyjny nr 1111, (...), w skład której wchodzi między innymi działka nr 111/3 (… ) obszaru 1.7502 ha (jeden hektar siedem tysięcy pięćset dwa metry kwadratowe), identyfikator działki: (...). Przedmiotem sprzedaży będzie około 1.00 ha, która wydzielona zostanie z nieruchomości stanowiącej działkę nr 111/3, wyżej w § 1 opisanej, objętej księgą wieczystą (...) (dalej; „Nieruchomość”, „Projektowana działka”)

Przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana - aktualnie porośnięta trawą. Na moment sprzedaży nieruchomość nie będzie zabudowana.

6) W jaki sposób wykorzystywał Pan dotychczas opisaną we wniosku nieruchomość? Proszę opisać sposób jej wykorzystania przez cały okres posiadania.

Od momentu nabycia do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności z tą działką. Na potrzeby umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości udostępnił ją Nabywcy do dokonania czynności związanych z dostosowaniem jej do umówionego użytku przez Nabywcę.

7) Czy prowadził Pan na opisanej nieruchomości gospodarstwo rolne? Czy w związku ze sprzedażą nieruchomość utraci charakter rolny?

Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego. W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe (...) działka nr 111/3 oznaczona jest symbolem „Br-RVI” - grunty rolne zabudowane (0.0880 ha), grunty orne RVI (1.4515 ha), łąki trwałe ŁV (0.1894 ha), pastwiska trwałe PsVI (0.0213 ha). Po podziale geodezyjnym wyodrębniona część nieruchomości będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1405 z późniejszymi zmianami).

8) Czy i jakie działania marketingowe Pan podjął/podejmie w celu sprzedaży opisanej nieruchomości?

Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy celem nabycia części nieruchomości.

9) Czy podjął Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości, jeśli tak to jakie i kiedy (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej)?

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności oprócz wycinki drzew, której dokonał 3 października 2019 r. W ramach umowy przedwstępnej Nabywca uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od ziszczenia się następujących przesłanek w niżej określonych terminach:

· dokonania podziału geodezyjnego działki nr 111/3, w wyniku którego powstanie Projektowana działka o obszarze około 1.00 ha oraz przedłożenia Kupującemu przez Sprzedawców wszelkich niezbędnych dokumentów umożliwiających bezciężarowe odłączenie Projektowanej działki z księgi wieczystej (...) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej - przed upływem 31 października 2025 roku;

· uzyskania ostatecznych i niezaskarżalnych decyzji pozwolenia/pozwoleń na budowę parku handlowego na Projektowanej działce, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, w ramach: etapu I - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1913 m2, etapu II - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1045 m2;

· uzyskania zgód na usunięcie kolizji na Projektowanej działce w zakresie słupa i sieci NN; i sieci wodociągowej fi 110 - przed upływem 31 października 2025 roku.

10) Czy w stosunku do przedmiotowych działek podejmował Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu? W jaki sposób pozyskał Pan przyszłego nabywcę dla sprzedawanej nieruchomości?

Wnioskodawca nie podejmował takich działań. Niemniej jednak udzielił pełnomocnictwa Nabywcy do dokonania czynności o których mowa w pkt 9 odpowiedzi. Nabywca wystąpił również o odrolnienie działki.

11) Czy występował/wystąpi Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanej nieruchomości? Realizacji jakiej inwestycji dotyczy/będzie dotyczył ten wniosek?

Wnioskodawca nie podejmował takich działań. Dla przedmiotowej nieruchomości jest wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak udzielił pełnomocnictwa Nabywcy do dokonania czynności o których mowa w pkt 9 odpowiedzi. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie ostatecznych i niezaskarżalnych decyzji pozwolenie/pozwoleń na budowę parku handlowego na Projektowanej działce, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, w ramach: etapu I - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1913 m2, etapu II - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1045 m2.

Zgodnie z umową „Sprzedawcy przyznają niniejszym Kupującemu prawo do dysponowania opisaną w § 1 ust. 1 nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie Strony zgodnie postanawiają, że Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia prawa, o którym mowa w niniejszym ustępie, na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej przez Kupującego inwestycji. W następstwie przeniesienia prawa, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, osoba lub podmiot realizujący prace projektowe lub budowlane dotyczące zamierzonej inwestycji będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Kupujący jest uprawniony do wystąpienia na swoją rzecz o wydanie decyzji - pozwolenie/pozwoleń na budowę na Przedmiotowej działce parku handlowego, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, szczegółowo opisanych w Załączniku nr 2 do Umowy, z tym jednakże zastrzeżeniem, że Kupujący zobowiązuje się, że nie będzie składać wniosków o udzielenie pozwolenia/pozwoleń na budowę przed dniem 1 listopada 2024 roku.”

12) Kto dokonuje prac związanych z „przygotowaniem terenu, uzyskaniem wszelkich zezwoleń, pozwolenie na budowę”?

Nabywca.

13) Co należy rozumieć przez „przygotowanie terenu”? Jakie czynności obejmuje to określenie oraz kto ponosi koszty tych działań?

Nabywca przygotowuje teren m.in. badanie geologiczne, wyrównanie terenu. Ponosi te koszty Nabywca.

14) Co należy rozumieć przez „wszelkie zezwolenia”? Jakie czynności obejmuje to określenie oraz kto ponosi koszty tych działań?

Wszelkie zezwolenia obejmuje jakiekolwiek decyzje niezbędne do wybudowania parku handlowego na Projektowanej działce, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, w ramach: etapu I - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1913 m2, etapu II - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1045 m2.

15) Jakimi „koncesjami” objęta jest opisana we wniosku nieruchomość?

We własnym stanowisku napisał Pan:

W ocenie Wnioskodawcy to, że Nieruchomości objęte są koncesjami (...)

Co należy rozumieć przez ww. „koncesje”? Proszę dokładnie wyjaśnić w jakim znaczeniu posługuje się Pan tym pojęciem.

Przedmiot sprzedaży nie jest objęty koncesjami.

16) Na kogo będzie wydane pozwolenie na budowę?

Na przyszłego Nabywcę.

17) Czy udzielił Pan Inwestorowi lub innym podmiotom pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z opisaną nieruchomością - jeśli tak, prosimy wskazać zakres tych pełnomocnictw (umocowań), w tym wymienić i szczegółowo opisać jakie konkretnie czynności podejmował Inwestor lub inne podmioty w związku z transakcjami sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści pełnomocnictw, czy innych dokumentów lecz wskazać i opisać ww. informacje jako opis stanu faktycznego)?

Tak. Zgodnie z postanowieniem umowy wskazanym w odpowiedzi pkt 11. Inwestor podejmował działania opisane we wcześniejszych pytaniach.

Poniżej opis pełnomocnictw udzielonych w umowie przyrzeczonej:

1. Pełnomocnictwo do reprezentacji w postępowaniach administracyjnych. Sprzedawcy oświadczają, że niniejszym udzielają X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w A., A.B., każdemu z osobna, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawcy oraz nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentacji we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących działki nr 111/3, szczegółowo opisanej w § 1 ust. 1, w szczególności w postępowaniach związanych z podziałem działki nr 111/3 i w postępowaniach administracyjnych dotyczących urządzenia wjazdu na Projektowaną działkę, w tym w postępowaniach dotyczących uzyskania:

– postanowienia w przedmiocie opinii w sprawie podziału nieruchomości,

– decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki,

– decyzji o rozgraniczeniu, gdyby okazała się ona potrzebna,

– zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych,

– uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

– uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

– pozwolenia na budowę lub przebudowę zjazdów publicznych do Projektowanej działki,

– zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

– pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych, gdyby okazała się ona potrzebna,

– innych wymaganych uzgodnień i opinii właściwych organów,

– decyzji obejmującej zezwolenie na utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, gdyby okazała się ona potrzebna,

– odrolnienia Projektowanej działki,

– decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Projektowanej działki i przeznaczeniu ich na cele nierolnicze i nieleśne.

Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pełnomocnicy uprawnieni są również do przeglądania akt księgi wieczystej (...), jak również do występowania o wydanie dotyczących wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących działki nr 111/3.

W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie postępowań administracyjnych, o których mowa w niniejszym ustępie, wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedawców, Sprzedawcy zobowiązują się te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na każde żądanie. Fakt udzielenia pełnomocnictw nie zwalnia Sprzedawców z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Przyrzeczonej. W związku z udzielonymi pełnomocnictwami pełnomocnicy nie będą zobowiązani do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwach. Pełnomocnicy będą mogli ustanawiać dalszych pełnomocników, w szczególności mogą odpowiednio umocować osoby lub podmioty realizujące prace projektowe dotyczące zamierzonej inwestycji. Pełnomocnictwa pozostaną w mocy pomimo wygaśnięcia niniejszej Umowy tak długo, jak będzie to potrzebne do prawidłowego prowadzenia i realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

2. (pełnomocnictwo do uzyskania zaświadczeń) Sprzedawcy oświadczają, że udzielają niniejszym X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w A. oraz A.B., każdemu z osobna, pełnomocnictwa niegasnącego z chwilą śmierci mocodawcy, którego zobowiązuje się nie odwoływać w całym okresie związania Stron niniejszą Umową upoważniającego do występowania do właściwych: Urzędu Skarbowego (US) oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz innych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach.

3. (pełnomocnictwo do reprezentacji w postępowaniach w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę) Sprzedawcy oświadczają, że niniejszym udzielają X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w A. oraz A.B., każdemu z osobna, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawcy oraz nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentacji we wszelkich postępowaniach administracyjnych oraz innych postępowaniach prowadzących do uzyskania pozwoleń na budowę na Przedmiotowej działce parku handlowego, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, szczegółowo opisanych w Załączniku nr 2 do Umowy, w tym do reprezentacji przed gestorami mediów w celu usunięcia kolizji, o których mowa w § 3 ust. 4 pkt 3 niniejszej Umowy, a także w celu uzyskania warunków przyłączenia mediów do projektowych budynków i urządzeń na Projektowanej działce.

Pełnomocnicy uprawnieni są do udzielania dalszych pełnomocnictw.

18) Od kiedy będzie Pan prowadził działalność gospodarczą i w jakim zakresie?

Wnioskodawca zamierza otworzyć działalność gospodarczą na miesiąc przed dokonaniem sprzedaży części nieruchomości. Przedmiotem działalności gospodarczej będzie obrót nieruchomościami oraz wynajem nieruchomości.

19) Czy nieruchomość będzie związana z Pana działalnością gospodarczą? Czy będzie towarem handlowym albo środkiem trwałym wprowadzonym do wykazu środków trwałych firmy? Jeśli tak, to od kiedy?

Tak będzie związana z działalnością gospodarczą, gdyż zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych. W ujęciu w środkach trwałych działalności gospodarczej zostanie wprowadza z dniem pierwszym od dnia jej otwarcia.

20) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionej we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Tak. W wyniku podziału Nieruchomości oraz działu spadku Wnioskodawca będzie posiadał działki wyodrębnione z całej Nieruchomości : 111/2, 112/1, 113/2. Możliwe, że będą sprzedane w przyszłości.

21) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Nie.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku nadmienia Pan, że cena w umowie przedwstępnej sprzedaży została określona w kwocie netto.

1. Czy przewiduje Pan wykorzystywanie wskazanej we wniosku nieruchomości w działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to proszę wskazać w jaki sposób oraz jak długo planuje Pan ją wykorzystywać w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca przewiduje wykorzystywanie wskazanej we wniosku nieruchomości w działalności gospodarczej - tj. działka 111/1 zostanie sprzedana na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a pozostałe działki 111/2, 112/1, 113/1zamierza dzierżawić na rzecz Spółki - osoby prawnej lub sprzedaży. Na gruncie ustawy o VAT Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT zarejestrowany do celów działalności gospodarczej. Nieruchomość została podzielona na działki 111/1 oraz działki 111/2, 112/1, 113/2. Aktualnie sprzedaż nastąpi działki 111/1. Wnioskodawca w wyniku nierównego działu spadku będzie posiadał 80% działki 111/1 oraz 100% działki 111/2, 112/1, 113/2. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży 80% udziału w działce 111/1, a działki 111/2, 112/1, 113/1mają być przedmiotem dzierżawy. Aktualnie Wnioskodawca rozmawia z potencjalnym dzierżawcą na dzierżawę działek 111/2, 112/1, 113/1na okres 10 lat. Wnioskodawca nie ma też gwarancji czy potencjalny wydzierżawiający ostatecznie zgodzi się na dzierżawę. W przypadku braku dzierżawy Wnioskodawca będzie zamierzał dokonać ich sprzedaży, jeśli zaproponowana cena będzie akceptowalna.

Dodatkowo w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza wynajmować nieruchomość lokalową, która nie jest przedmiotem niniejszego zapytania. Aktualnie najem nieruchomości ma zostać zawarta umowa najmu na okres 12 miesięcy.

Nadmienić należy, że w umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się wobec Nabywcy do zakazu konkurencji i że uniemożliwi innym podmiotom prowadzenia działalności gospodarczej. Każdy ze Sprzedawców zobowiązuje się względem Spółki nabywającej, że na działce sprzedawanej i działkach gruntu znajdujących się w promieniu 1 500 (tysiąc pięćset) metrów od granic działki gruntu sprzedawanej , opisanej w §1 ust. 1, których jest lub będzie właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym albo jest lub będzie posiadał udział w takich prawach lub jest lub będzie posiadał jakikolwiek tytuł prawny (rzeczowy lub obligacyjny) lub jakiekolwiek podmioty (w tym spółki) z jego udziałem lub przez niego reprezentowane są lub będą właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi albo są lub będą posiadały udział w takich prawach lub są lub będą posiadały jakikolwiek tytuł prawny (rzeczowy lub obligacyjny), dalej zwane: Nieruchomości Objęte Zakazem Działalności Konkurencyjnej, nie będzie prowadzić sam na takich działkach gruntu, ich częściach lub prawach, ani nie umożliwi osobom trzecim pod jakimkolwiek tytułem prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na prowadzeniu sprzedaży w obiektach handlowych o charakterze:

1) drogerii sieciowych (…),

2) apteki,

3) sklepów sieciowych z produktami dla domu i odzieżą (…);

4) sklepów sieciowych o charakterze budowlano-remontowym (…);

5) sklepów sieciowych spożywczych (…);

6) stacji paliw;

– dalej łącznie wszystkie wymienione działalności zwane są „Działalnością Konkurencyjną”.

2. Czy jedynym celem założenia działalności gospodarczej jest sprzedaż wskazanego we wniosku udziału w gruncie?

Nie. Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT zarejestrowanym do celów działalności gospodarczej na potrzeby dokonania sprzedaży nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca zamierza dzierżawić pozostałe działki lub je sprzedać, które powstały w wyniku podziału działki głównej, jak również najmować nieruchomość lokalową.

3. Czy w ramach działalności gospodarczej będzie Pan sprzedawał lub wynajmował inne nieruchomości (jakie)?

W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomość lokalową i prawdopodobnie dzierżawił pozostałe działki będące przedmiotem zapytania. Ewentualnie dokona sprzedaży pozostałych działek w przypadku braku zawarcia umowy dzierżawy.

4. Jaka będzie forma prawna przyszłej działalności gospodarczej? Czy każdy ze współwłaścicieli gruntu będzie prowadził odrębną działalność, czy też założą spółkę (jaką)?

Jest jedna forma prowadzenia działalności gospodarczej jako jednoosobowa działalność gospodarcza. Każdy ze współwłaścicieli gruntu będzie prowadził odrębną działalność gospodarczą. Współwłaściciele gruntu nie będą zakładać spółki cywilnej.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.; dalej „ustawy PIT”) i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej, i zostanie opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w przypadku wyboru formy opodatkowania przez Wnioskodawcę stawką 10%?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.; dalej "ustawy PIT") i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej tj. zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 5a pkt 6 ustawy PIT ilekroć w ustawie PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Jednocześnie, odpowiednio do przepisu art. 5b ust. 1 ustawy PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zdaniem Wnioskodawcy, gramatyczna wykładnia art. 5a pkt 6 ustawy PIT prowadzi do wniosku, że przychodami z działalności gospodarczej są wyłącznie te przychody (uzyskane z działalności prowadzonej we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły), które nie stanowią przychodu z jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT. Wykładnia gramatyczna przepisu pozwala stwierdzić, że jeśli podatnik podatku PIT wskaże, że przedmiotem jego działalności gospodarczej jest np. windykacja i sprzedaż wierzytelności, to niezależnie od treści wpisu uzyskane przychody nie będą przychodami z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3), lecz przychodami z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 7).

Ścisła wykładnia językowa przepisu art. 5a pkt 6 ustawy PIT nie daje żadnych podstaw do przyjęcia innego stanowiska, a mianowicie, że przychody ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 mogą być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli przychody z tych źródeł podatnik przypisuje do innego źródła. Przesądza o tym, zdaniem Wnioskodawcy, końcowy zapis art. 5a pkt 6 ustawy PIT w brzmieniu: „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2, i 4-9”.

Zagadnienie prawidłowego ustalenia źródła przychodów na gruncie ustawy PIT w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest przedmiotem wielu interpretacji indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2019 r. (znak: 0115-KDIT2- 3.4011.216.2019.4.JS) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał: "Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej."

W interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2019 r. (znak: 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS) - "Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem, sprzedaż nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uwzględniając powyższe, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą działek, o których mowa we wniosku".

Nieruchomość nie została nabyta w celach komercyjnych, tylko Wnioskodawca ją otrzymał w spadku. Niemniej jednak Wnioskodawca podejmował przez pełnomocników w ramach umowy przedwstępnej czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystycznym dla działalności deweloperskiej). Uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości oraz okoliczności w sprawie, w ocenie Wnioskodawcy są przesłanki do uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej.

Konsekwentnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym tak uzyskany przychód będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 u.p.d.o.f. zawiera katalog źródeł przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Z systematyki źródeł przychodów opisanych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. wynika, że ustawodawca przewiduje, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować zarówno w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza) jak i poza nią (art. 10 ust. 1 pkt 8). Legalną definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., stanowiąc, że działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin i złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (...). W pkt 8 art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. przewidziano jako źródło przychodu m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podkreślić należy, że w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., ustawodawca wprost zastrzegł, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi źródło przychodów, tylko wówczas, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przepis ten koresponduje zatem z art. 5a pkt 6 in fine u.p.d.o.f., stanowiącym, że przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej nie mogą być jednocześnie zaliczane do przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Ustalenie, że do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej wyklucza zatem możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw.

Przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowane zostały w art. 14 u.p.d.o.f. zgodnie z którym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c. Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Przepis ten reguluje wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych. Nie ma zatem znaczenia deklaracja podatnika dotycząca ewentualnej korekty dokonywanych odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2157, z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 tej ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką".

Zgodnie z art. 12 ust. 10 ww. ustawy w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 10.000 zł,

3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Mając na uwadze przytoczone regulacje oraz opis zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, że udział w nieruchomości będący przedmiotem sprzedaży to niezależnie od tego czy został czy nie został on wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - jego odpłatne zbycie stanowić będzie w całości przychód Wnioskodawcy z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu stawką wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przy czym w myśl art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu dokonania ustalenia, jakie skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych wywoła planowane przez Pana odpłatne zbycie udziału we współwłasności nabytej w drodze spadku (działu spadku) działki, wyodrębnionej w wyniku podziału nieruchomości, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowaną transakcją.

W pierwszej kolejności, oceny wymaga, czy zbycie nastąpi w ramach działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły.

Z wniosku wynika, że zamierza Pan otworzyć działalność gospodarczą na miesiąc przed dokonaniem sprzedaży części odziedziczonej nieruchomości. Będzie Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT zarejestrowanym do celów działalności gospodarczej na potrzeby dokonania sprzedaży nieruchomości. Z powyższego wynika, że planowane założenie działalności gospodarczej powiązane jest ściśle z dokonaniem zbycia odziedziczonej nieruchomości. Wskazuje Pan wprawdzie, że zamierza dzierżawić pozostałe trzy działki, które powstały w wyniku podziału działki głównej, lub je sprzedać jak również najmować nieruchomość lokalową, jednakże nie ma Pan gwarancji czy potencjalny wydzierżawiający ostatecznie zgodzi się na dzierżawę. W przypadku braku dzierżawy zamierza Pan dokonać ich sprzedaży, jeśli zaproponowana cena będzie akceptowalna. Zatem, pomimo, że przedmiotem działalności ma być obrót nieruchomościami, ograniczy się ona wyłącznie do nieruchomości przez Pana odziedziczonych lub już posiadanych (nieruchomość lokalowa).

De facto planuje Pan sprzedaż udziału we współwłasności jednej z czterech działek wydzielonych z odziedziczonej nieruchomości. Przy czym nabywca sam się do Pana zgłosił celem jej nabycia, zawarł Pan już (przed założeniem działalności gospodarczej) umowę przedwstępną.

Nie podejmował Pan w stosunku do nabytych działek takich działań jak zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanej nieruchomości. Dla przedmiotowej nieruchomości jest wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Udzielił Pan pełnomocnictwa Nabywcy do dokonania czynności:

· dokonania podziału geodezyjnego działki nr 111/3, w wyniku którego powstanie Projektowana działka o obszarze około 1.00 ha oraz przedłożenia Kupującemu przez Sprzedawców wszelkich niezbędnych dokumentów umożliwiających bezciężarowe odłączenie Projektowanej działki z księgi wieczystej (...) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej - przed upływem 31 października 2025 roku;

· uzyskania ostatecznych i niezaskarżalnych decyzji pozwolenia/pozwoleń na budowę parku handlowego na Projektowanej działce, składającego się między innymi z dwóch budynków handlowych, w ramach: etapu I - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1913 m2, etapu II - budynek o powierzchni zabudowy ok. 1045 m2;

· uzyskania zgód na usunięcie kolizji na Projektowanej działce w zakresie słupa i sieci NN; i sieci wodociągowej fi 110 - przed upływem 31 października 2025 roku.

Od momentu nabycia do dnia sprzedaży nie dokonywał Pan żadnych czynności związanych z działką będącą przedmiotem wniosku. Na potrzeby umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości udostępnił ją Pan Nabywcy do dokonania czynności związanych z dostosowaniem jej do umówionego użytku przez Nabywcę. Nabywca wystąpił również o odrolnienie działki.

Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, jej uatrakcyjnienia (jak np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej) oprócz wycinki drzew, której dokonał Pan 3 października 2019 r. Nie podjął Pan również działań marketingowych w celu sprzedaży opisanej nieruchomości. To Nabywca wykonuje prace związane z „przygotowaniem terenu, uzyskaniem wszelkich zezwoleń, pozwolenia na budowę”.

Zatem, całokształt okoliczności przedstawionych przez Pana wskazuje na to, że planowana sprzedaż działki nie spełnia warunków do uznania jej za dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Przymiot ciągłości działalności gospodarczej nie jest spełniony – wniosek dotyczy zbycia jednej nieruchomości. Wprawdzie wskazuje Pan, że zamierza dzierżawić pozostałe działki, jednak z wniosku nie wynika, by Pana intencją było podejmowanie zorganizowanych czynności prowadzących do rozwoju działalności gospodarczej – w sytuacji, gdy potencjalny wydzierżawiający nie zgodzi się na dzierżawę, dokona Pan sprzedaży pozostałych działek jeśli zaproponowana cena będzie akceptowalna. Nie zamierza Pan zatem aktywnie podejmować działań charakterystycznych dla prowadzenia działalności gospodarczej, lecz pasywnie rozporządzić swoim majątkiem. Wskazuje to na incydentalny charakter przedsięwzięcia. Nie podjął Pan również zorganizowanych działań mających na celu zbycie przedmiotowej działki, takich jak działania marketingowe (Nabywca sam zgłosił się do Pana), jak też działań mających na celu uatrakcyjnienie zbywanej nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Zamierza Pan założyć działalność gospodarczą w celu zbycia nieruchomości, już po tym, gdy podstawowe czynności związane ze sprzedażą zostały dokonane, przy czym główne działania dotyczące przedmiotowej działki były podejmowane nie przez Pana, lecz przez Nabywcę na mocy udzielonego pełnomocnictwa.

Działanie takie nie spełnia kryteriów wynikających z przytoczonej uprzednio ustawowej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej.

We wniosku wskazał Pan, że przewiduje wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości w działalności gospodarczej - tj. działka 111/1 zostanie sprzedana na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a pozostałe działki 111/2, 112/1, 113/1zamierza Pan dzierżawić na rzecz Spółki - osoby prawnej lub sprzedaży. Wskazał Pan również, że opisana we wniosku nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Ujęcie w środkach trwałych działalności gospodarczej nastąpi z pierwszym dniem od dnia jej otwarcia.

Według art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychodami z działalności gospodarczej są m. in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

O tym, jaki składnik majątku stanowi środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z przytoczonych przepisów wynika ponadto, że składniki majątku uznawane są za środek trwały, gdy spełniają następujące warunki:

· stanowią własność lub współwłasność podatnika,

· są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

· przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

· są wykorzystywane przez podatnika m.in. na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez Pana we wniosku opisu sytuacji wskazać należy, że przedmiotowa nieruchomość – działka, nie spełnia warunków do uznania jej za środek trwały. Składnik majątku uznaje się za środek trwały, gdy jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Tymczasem, jak sam wskazał Pan we wniosku, zamierza Pan udział w działce sprzedać krótko po rozpoczęciu prowadzenia działalności gospodarczej (zamierza Pan otworzyć działalność gospodarczą na miesiąc przed dokonaniem sprzedaży części nieruchomości) – oznacza to, że nie będzie ona używana w działalności gospodarczej. Z treści wniosku wynika, że jedynym Pana zamiarem jest jej odpłatne zbycie. Nie wskazuje Pan innego sposobu wykorzystania przedmiotowej działki w działalności gospodarczej, zatem nie będzie ona środkiem trwałym.

W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż działki miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Nie można również stwierdzić, że planowana transakcja będzie zbyciem środka trwałego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym zbycie przedmiotowej działki nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843):

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Skoro zatem przychody ze sprzedaży udziału we współwłasności opisanej we wniosku działki, nie będą stanowiły przychodów z działalności gospodarczej, to – wbrew twierdzeniom zawartym we wniosku – nie będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Skutki sprzedaży działki opisanej we wniosku należy wobec tego rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisów tych (przytoczonych na wstępie) wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Na podstawie art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie powoduje powstania przychodu.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku i działu spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwołanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.

Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Na podstawie art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy w wyniku działu spadku doszło do nabycia „ponad udział w spadku” należy porównać udział w spadku z udziałem wartości majątku otrzymywanego na wyłączną własność w wyniku działu spadku do wartości całej masy dzielonego majątku. Przy czym za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, należy przyjąć datę dokonania działu spadku, tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego.

Za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, jak wskazano powyżej, należy przyjąć datę dokonania działu spadku, tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego. W odniesieniu do udziału w działce w części przypadającej na udział, który nabył Pan w drodze działu spadku ponad udział otrzymany w drodze spadku, w momencie sprzedaży, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi dział spadku.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie udziału w działce – w części nabytej przez Pana w drodze działu spadku ponad udział otrzymany w spadku – będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostanie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi dział spadku.

W związku z powyższym, dochód uzyskany z tego źródła podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z postanowieniami art. 30e i następnych ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Według art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

W świetle art. 22 ust. 6e powołanej ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku lub nieodpłatnego działu spadku czy zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat), mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się wyłącznie do kosztów nabycia lub wytworzenia poniesionych przez spadkodawcę, po którym spadkobierca odziedziczył sprzedawany majątek. Koszty te są uwzględniane przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Jednocześnie dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód z planowanej przez Pana sprzedaży udziału we współwłasności działki opisanej we wniosku, nie będzie stanowił przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana przez Pana sprzedaż udziału we współwłasności działki opisanej we wniosku, w części którą nabędzie Pan w drodze działu spadku – ponad udział otrzymany w drodze spadku – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostanie dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi dział spadku.

Natomiast planowana przez Pana sprzedaż udziału we współwłasności działki opisanej we wniosku, w części którą Pan nabył w drodze spadku w 2018 r. nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu skutkującego koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki przez spadkodawcę niewątpliwie już upłynął.

Stanowisko Pana jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpetacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych zauważyć należy, że interpretacje indywidualne stanowią rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych oraz prawnych i tylko do nich się odnoszą, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. W konsekwencji, nie mogą wpływać na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.