Interpretacja 0115-KDWT.4011.175.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-    nieprawidłowe – w części dotyczącej uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe 100% ponoszonych przez jednego z małżonków z majątku wspólnego, wydatków na zakup i remont nieruchomości w sytuacji, gdy drugi z małżonków wydatkował już kwotę przychodu niezbędną do skorzystania ze zwolnienia od podatku całości dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości oraz

-    prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo 30 października 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. A

(...)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. A

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

We wniosku przyjęto następujące definicje (poza tymi wskazanymi bezpośrednio w treści wniosku): - Wnioskodawca 1. - B. A - Wnioskodawca 2. - A. A, łącznie zwani również jako Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy są polskimi rezydentami podatkowymi. Wnioskodawcy są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej - sprzedaż wszystkich opisanych niniejszym nieruchomości nie została dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości były sprzedawane z majątku prywatnego. Wnioskodawcy są aktualnie małżeństwem.

W (…) 2021 roku Wnioskodawcy dokonali nabycia nieruchomości - działki (dalej: Nieruchomość 1.). Na działce miały być realizowane cele mieszkalne Wnioskodawców. Wnioskodawcy dokonali nabycia tej działki przed zawarciem związku małżeńskiego - nabyli oni własność działki w równych udziałach wynoszących po 50%. W (…) 2023 r. Wnioskodawca 1. dokonał zakupu mieszkania - Nieruchomość 2. Nieruchomość 2. została nabyta wyłącznie przez Wnioskodawcę 1. i weszła ona do jego majątku osobistego. W tym czasie Wnioskodawcy nie byli jeszcze małżeństwem i nie istniał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W (…) 2023 roku, zatem przed upływem 5 lat, Wnioskodawcy dokonali zbycia Nieruchomości 1. Nieruchomość 1. Wnioskodawcy zbyli z zyskiem (pojawił się dochód). Wnioskodawca 1. przeznaczył dochód na własne cele mieszkaniowe - remont i wyposażenie Nieruchomości 2., której był wyłącznym właścicielem. Wnioskodawca 2. planował przeznaczyć dochód na własne cele mieszkaniowe, które zamierzał realizować wspólnie z Wnioskodawcą 1. Jednakże na moment złożenia tego wniosku nie przeznaczył jeszcze dochodu na własne cele mieszkaniowe.

W (…) 2025 r. Wnioskodawca 1. zbył Nieruchomość 2. Nieruchomość 2. została sprzedana z zyskiem (tj. pojawił się dochód), jednak ponownie Wnioskodawca 1. planuje przeznaczyć dochód na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy planują bowiem wspólnie nabyć inne mieszkanie - Nieruchomość 3. - w którym wspólnie będą realizować swoje cele mieszkaniowe. Co znamienne Nieruchomość 3. zostanie już nabyta do majątku wspólnego małżonków, bowiem Wnioskodawcy zawarli już związek małżeński i istnieje u nich wspólność majątkowa małżeńska.

Wnioskodawcy nie zawierali żadnych umów małżeńskich. Jednocześnie, Wnioskodawcy planują zawrzeć umowę rozszerzającą współwłasność majątkową małżeńską o mienie posiadane (nabyte/otrzymane) przez każdego z Wnioskodawców przed zawarciem związku małżeńskiego. Wnioskodawcy nie planują wyszczególniać w ww. umowie składników majątku, o które ma zostać rozszerzona wspólność - umowa będzie generalna i będzie dotyczyła całego mienia posiadanego przez każdego z Wnioskodawców przed zawarciem związku małżeńskiego - obejmować będzie zarówno mienie ruchome, jak i środki pieniężne.

Nabywając i remontując Nieruchomość 3. Wnioskodawcy posłużą się środkami pieniężnymi pochodzącymi z majątku wspólnego, bowiem wówczas już cały ich majątek będzie wchodzić do majątku wspólnego. Ponadto Nieruchomość 3. zostanie nabyta do majątku wspólnego. Jednakże z uwagi na ograniczenia techniczne sprzedawców (np.: wyposażenia nieruchomości) może okazać się tak, że faktury potwierdzające prace remontowe czy zakup wyposażenia Nieruchomości 3. zostaną wystawione wyłącznie na jednego z małżonków - mimo tego, że zapłata będzie następować z majątku wspólnego. Podobnie sytuacja będzie wyglądać z opłaceniem wkładu własnego (bowiem Nieruchomość 3. zostanie nabyta na kredyt) - wkład własny zostanie zapłacony przez jednego z Wnioskodawców (bowiem na przelewie będzie wyszczególniona osoba, która faktycznie wykonała przelew), mimo tego, że środki będą pochodziły z majątku wspólnego małżonków. W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym, po stronie Wnioskodawców powstała wątpliwość co do możliwości rozliczenia ulgi na cele mieszkaniowe przez oboje małżonków.

Uzupełnienie wniosku

Odpowiedzi na pytania Organu:

Wnioskodawcy planują przychód uzyskany ze zbycia Nieruchomości 1. oraz Nieruchomości 2. przeznaczyć w pierwszej kolejności na wkład własny niezbędny do nabycia Nieruchomości 3. Po nabyciu prawa własności Nieruchomości 3. Wnioskodawcy planują przeprowadzić w niej prace umożliwiające im zamieszkanie w tej nieruchomości. Prace będą immanentnie związane z tą nieruchomością (m.in. położenie płytek, położenie podłogi, malowanie ścian, wykonanie instalacji elektrycznej (a dokładniej jej rozbudowa), montaż drzwi wewnętrznych, zakup i montaż armatury, wanny, prysznica, zlecenie wykonania zabudowy kuchennej wraz z montażem oraz innych zabudów stałych).

Wnioskodawcy planują zlecenie wykonania części prac podmiotom zewnętrznym – wolą Wnioskodawców będzie otrzymanie imiennych faktur VAT potwierdzających wykonane prace.

W zakresie wyposażenia - Wnioskodawcy mają świadomość istnienia ograniczeń co do możliwości wliczenia poszczególnych elementów wyposażenia w wydatki na własne cele mieszkaniowe. W tym zakresie Wnioskodawcy będą się posiłkować wytycznymi wskazanymi w interpretacji ogólnej nr (...) Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r.

W związku z powyższym Wnioskodawcy planują nabycie sprzętu AGD, w tym piekarnika, płyty grzewczej, zmywarki, pralki, okapu kuchennego lodówki (wolnostojącej). Ponadto Wnioskodawcy planują nabycie oświetlenia sufitowego i ściennego.

Wnioskodawcy nabędą również inne elementy wyposażenia Nieruchomości 3. niezbędne do normalnego (codziennego) funkcjonowania i realizacji własnych celów mieszkaniowych. Jednakże elementy te (mimo faktycznego ich zakupu) nie będą wliczone w poczet wydatków na cele mieszkaniowe wliczanych w poczet ulgi mieszkaniowej.

Nieruchomość 3. jest położona w Polsce. Wnioskodawcy nabędą dom wolnostojący.

Przychód z tytułu zbycia Nieruchomości 1. oraz Nieruchomości 2. przeznaczony zostanie na nabycie Nieruchomości 3. oraz jej przystosowanie do realizacji celów mieszkaniowych Wnioskodawców najpóźniej do końca 2026 roku (wtedy też nastąpi przeniesienie własności Nieruchomości 3. na Wnioskodawców).

Nabycie prawa własności Nieruchomości 3. zaplanowano na I kwartał 2026 r. Prace remontowe i wykończeniowe (w tym również meblowanie) zaplanowane są na okres po nabyciu prawa własności ww. nieruchomości.

Pytanie

Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym, zarówno Wnioskodawca 1., jak i Wnioskodawca 2. będą mogli uznawać wydatki na nabycie i remont Nieruchomości 3., za wydatki na własne cele mieszkaniowe mimo, że płatność będzie wykonywać jeden z małżonków lub faktura zostanie wystawiona na jednego z małżonków oraz czy każdy z małżonków będzie mógł uwzględnić 50% każdego takiego wydatku?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców zarówno Wnioskodawca 1., jak i Wnioskodawca 2. będą mogli uznawać wydatki na nabycie i remont Nieruchomości 3., za wydatki na własne cele mieszkaniowe niezależnie od tego, że płatność będzie wykonywać jeden z małżonków lub faktura zostanie wystawiona na jednego z małżonków. Ponadto Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że każdy z małżonków będzie mógł uwzględnić 50% takiego wydatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: uPIT) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów szczegółowo wskazanych w przepisach uPIT oraz dochodów, od których zaniechano poboru podatku na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej. Natomiast w art. 9 ust. 2 uPIT wskazano, że z wyjątkiem szczegółowo opisanych w ustawie przypadków, dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychód z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeśli jednak koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, to różnica taka jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) uPIT, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Przychód opisany w zdaniu poprzednim nie powstaje jednak, jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie takiej nieruchomości.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że termin 5-letni nie minął, zatem powstał przychód. Ponadto Nieruchomość 1. została przez Wnioskodawców sprzedana z zyskiem, zatem pojawił się dochód. Nieruchomość 2. również została sprzedana (tym razem przez Wnioskodawcę 1.) z zyskiem, zatem i w tym wypadku mamy do czynienia z dochodem. W myśl art. 30e ust. 1 uPIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw opisanych w art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) - c) uPIT podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 tego samego przepisu za podstawę obliczenia podatku uznawać winniśmy dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ww. praw), a kosztami opisanymi w art. 22 ust. 6c i 6d uPIT.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 uPIT, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 uPIT za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uPIT uznajemy m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziałów w takich nieruchomościach, a także przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Ważne jest, aby ww. wydatki były poniesione w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Wnioskodawcy zbyli Nieruchomość 1. w (…) 2023 r. zatem nie upłynął jeszcze 3-letni termin wskazany powyżej. Ponadto Wnioskodawca 1. wydatkował dochód z tytułu zbycia Nieruchomości 1. na nabycie i dostosowanie Nieruchomości 2., której był jedynym właścicielem. Aktualnie Wnioskodawca 1. planuje dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 2. wydatkować na nabycie i remont Nieruchomości 3. Natomiast Wnioskodawca 2. planuje dochód z tytułu zbycia Nieruchomości 1. wydatkować na nabycie i remont Nieruchomości 3. W Nieruchomości 3. Wnioskodawcy będą wspólnie realizować swoje cele mieszkaniowe. Jednakże zarówno środki uzyskane przez Wnioskodawcę 1. z tytułu sprzedaży Nieruchomości 2., jak i środki uzyskane przez Wnioskodawcę 2. z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1. wchodzą odpowiednio do ich majątków osobistych. Celem ułatwienia rozliczeń z kontrahentami, sprzedawcami itp. Wnioskodawcy postanowili rozszerzyć wspólność majątkową małżeńską na całe mienie i środki pieniężne wchodzące aktualnie do ich majątków osobistych - w tym celu zawrą odpowiednią umowę. W konsekwencji zawarcia ww. umowy, środki pochodzące ze sprzedaży Nieruchomości 1. i Nieruchomości 2. wchodzić będą do majątku wspólnego małżonków. Skoro zatem środki pochodzące ze zbycia Nieruchomości 1. i Nieruchomości 2. będą wchodziły w skład majątku wspólnego, a Nieruchomość 3. zostanie nabyta do majątku wspólnego, to w ocenie Wnioskodawców wszystkie wydatki poczynione na nabycie i remont Nieruchomości 3. będą kwalifikowały się jako wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ulgi podatkowej opisanej w art. 21 ust. 1 pkt 131) uPIT.

Zgodnie z prezentowanym dotychczas przez tut. Organ poglądami, wydatki ponoszone na nieruchomość wspólną (wchodzącą do majątku wspólnego małżonków) są traktowane jako wydatkowane na własną nieruchomość. W takim wypadku wydatki te można kwalifikować w 100% jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wynika to bowiem ze specyfiki wspólności majątkowej małżeńskiej, która nie ma charakteru ułamkowego, a łączny. W takim wypadku nie sposób wyznaczyć czy wydzielić udziałów - ani w majątku małżonków, ani w nieruchomości. Uznać zatem trzeba, że środki wydatkowane z majątku wspólnego pochodzą zarówno od Wnioskodawcy 1., jak i Wnioskodawcy 2. Podobnie będzie wyglądała sytuacja z wydatkami ponoszonymi na Nieruchomość 3. - nie sposób będzie dokonać rzeczywistego podziału wpłat między poszczególnych małżonków. W takim wypadku uznać należy, że wydatki poczynione na Nieruchomość 3., pochodzące ze środków małżonków stanowiących wspólność majątkową małżeńską (w tym środki pochodzące ze sprzedaży Nieruchomości 1. i Nieruchomości 2.) będą kwalifikowały się jako wydatki uprawniające do zastosowania ww. ulgi. Jednakże Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że każdy z małżonków będzie mógł zaliczyć w poczet „swoich” wydatków na cele mieszkaniowe 50% wartości każdego wydatku. Wynika to z faktu, że domniemuje się, iż udziały małżonków są równe - przykładem można wskazać rozliczenie podatkowe w przypadku sprzedaży nieruchomości, gdzie każdy z małżonków wykazuje koszty i przychody po połowie. Jednocześnie, jeśli jeden z Wnioskodawców dokona już pełnego rozliczenia ulgi mieszkaniowej, to wydatki ponoszone przez drugiego małżonka będą mogły w 100%‑ach stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe tego małżonka, aż do pełnego rozliczenia ulgi. W ocenie Wnioskodawców bez znaczenia jest, który z małżonków wykona przelew (tj. kto będzie wskazany w systemie bankowym jako jego nadawca) oraz to, na kogo wystawiona zostanie ostatecznie faktura (tj. na którego z małżonków), bowiem każdy z małżonków będzie mógł uznać takie wydatki za swoje z uwagi na istnienie wspólności majątkowej małżeńskiej. W takim wypadku każdy z Wnioskodawców będzie mógł rozliczyć swoją ulgę na cele mieszkaniowe.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy planują rozszerzenie współwłasności majątkowej małżeńskiej, to wydatki ponoszone z majątku wspólnego (pochodzące m.in. ze sprzedaży Nieruchomości 1. i Nieruchomości 2.), przeznaczone na nabycie i remont Nieruchomości 3. będą mogły zostać zakwalifikowane przez każdego z małżonków, jak jego wydatek na własne cele mieszkaniowe. Bez znaczenia będzie, który małżonek wykona przelew, czy na którego małżonka zostanie wystawiona faktura. Jedynym ograniczeniem będzie wysokość wydatku - każdy z małżonków będzie mógł uwzględnić 50% takiego kosztu do czasu wykorzystania ulgi przez jednego z małżonków. Następnie małżonek, który nie rozliczył jeszcze wszystkich wydatków będzie mógł uznać 100% wydatku, jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 6 ust.1 ww. ustawy stanowi:

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Według art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)   nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Według art. 21 ust. 28 cyt. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Podstawowym warunkiem decydującym o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z opisu sprawy zawartego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

·   w (…) 2021 roku dokonali Państwo nabycia nieruchomości - działki (dalej: Nieruchomość 1.), na której miały być realizowane Państwa cele mieszkaniowe. Dokonali Państwo nabycia tej działki przed zawarciem związku małżeńskiego - w równych udziałach wynoszących po 50%.

·   w (…) 2023 r. – w czasie, gdy nie byli jeszcze Państwo małżeństwem – Wnioskodawca 1. dokonał zakupu do swojego majątku osobistego mieszkania - Nieruchomość 2.

·   w (…) 2023 roku, zatem przed upływem 5 lat, dokonali Państwo zbycia Nieruchomości 1. Wnioskodawca 1. przeznaczył dochód na własne cele mieszkaniowe - remont i wyposażenie Nieruchomości 2., której był wyłącznym właścicielem. Wnioskodawca 2. planował przeznaczyć dochód na własne cele mieszkaniowe, które zamierzał realizować wspólnie z Wnioskodawcą 1. Jednakże na moment złożenia tego wniosku nie przeznaczył jeszcze dochodu na własne cele mieszkaniowe.

·   w (…) 2025 r. Wnioskodawca 1. zbył Nieruchomość 2. Uzyskany dochód Wnioskodawca 1. planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Planują Państwo bowiem wspólnie nabyć inne mieszkanie – Nieruchomość 3. (jak doprecyzowano w uzupełnieniu – położoną w Polsce, będącą domem wolnostojącym) – w którym wspólnie będą realizować swoje cele mieszkaniowe. Nieruchomość 3. zostanie już nabyta do Państwa majątku wspólnego, bowiem zawarli już Państwo związek małżeński, w którym istnieje wspólność majątkowa małżeńska.

·   planują Państwo zawrzeć umowę rozszerzającą współwłasność majątkową małżeńską o mienie posiadane (nabyte/otrzymane) przez każde z Państwa przed zawarciem związku małżeńskiego. Umowa będzie generalna i będzie dotyczyła całego mienia posiadanego przez każde z Państwa przed zawarciem związku małżeńskiego.

·   nabywając i remontując Nieruchomość 3. posłużą się Państwo środkami pieniężnymi pochodzącymi z majątku wspólnego, bowiem wówczas już cały Państwa majątek będzie wchodzić do majątku wspólnego.

·   planują Państwo przychód uzyskany ze zbycia Nieruchomości 1. oraz Nieruchomości 2. przeznaczyć w pierwszej kolejności na wkład własny niezbędny do nabycia Nieruchomości 3. Po nabyciu prawa własności Nieruchomości 3. Planują Państwo przeprowadzić w niej prace umożliwiające im zamieszkanie w tej nieruchomości. Prace będą immanentnie związane z tą nieruchomością (m.in. położenie płytek, położenie podłogi, malowanie ścian, wykonanie instalacji elektrycznej (a dokładniej jej rozbudowa), montaż drzwi wewnętrznych, zakup i montaż armatury, wanny, prysznica, zlecenie wykonania zabudowy kuchennej wraz z montażem oraz innych zabudów stałych).

Przedstawiona przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wątpliwość dotyczy możliwości zastosowania omówionego zwolnienia, w sytuacji gdy - jak wskazano we wniosku - dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe (faktury, potwierdzenia przelewu) zostałyby wystawione wyłącznie na jednego z małżonków, mimo że zapłata nastąpi z majątku wspólnego.

W celu skorzystania ze zwolnienia zamierzają Państwo wydatkować przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości na nabycie oraz remont nieruchomości – domu wolnostojącego, w którym będą Państwo realizować własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na m. in. na:

·     nabycie budynku mieszkalnego

·     remont własnego budynku mieszkalnego

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Niemniej jednak ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do przepisu art. 3 pkt 8 ustawy o Prawie budowlanym. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku.

W związku z powyższym wydatkowanie przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości na nabycie i remont budynku mieszkalnego uprawnia do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedając Nieruchomość 1., której byli Państwo współwłaścicielami w równych udziałach wynoszących po 50% uzyskali Państwo przychód odpowiadający 50% ceny sprzedaży. Natomiast ze zbycia Nieruchomości 2. przychód uzyskał tylko Wnioskodawca 1. Planują Państwo zawrzeć umowę rozszerzającą współwłasność majątkową małżeńską o mienie posiadane (nabyte/otrzymane) przez każdego z Wnioskodawców przed zawarciem związku małżeńskiego.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie natomiast z art. 47 § 1 ww. ustawy:

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

W niniejszej sprawie każde z Państwa uzyskało dochód ze zbycia nieruchomości wchodzących do majątków odrębnych. Natomiast wydatki ponoszone na własny cel mieszkaniowy, jakim będzie nabycie i remont budynku mieszkalnego, którego będą Państwo współwłaścicielami, będą już pochodziły z Państwa środków wspólnych, w związku z rozszerzeniem przez Państwa wspólności majątkowej małżeńskiej. W związku z tym uznać należy, że wydatki będą ponoszone w równym stopniu zarówno przez Wnioskodawcę 1. jak i Wnioskodawcę 2. Bez znaczenia jest, że część faktur wystawiona zostanie wyłącznie na nazwisko jednego z małżonków, jak również fakt, że przelewu dokona jedno z Państwa. W związku z tym, że przedmiotowe wydatki będą ponoszone w okresie, gdy będą Państwo pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązywała będzie ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego faktury oraz potwierdzenia przelewu mogą stanowić dowód poniesienia wydatku zarówno przez Wnioskodawcę 1. jak i Wnioskodawcę 2., bez względu na którego z małżonków zostanie wystawiona faktura, czy też które z małżonków dokona przelewu. Na tym polega ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, że nie ma potrzeby aby dowody dokumentujące wydatki ponoszone z majątku wspólnego małżonków były wystawiane na nazwisko zarówno jednego, jak i drugiego z małżonków, skoro środki na te wydatki będą pochodziły z majątku wspólnego małżonków. Powyższe oznacza, że oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w części, w której dotyczy odliczenia po 50% wydatków przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe, niezależnie na kogo z Państwa zostanie wystawiona faktura oraz kto wykona przelew, jeżeli wydatek pochodzi z majątku wspólnego – należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa stanowiska, zgodnie z którym „jeśli jeden z Wnioskodawców dokona już pełnego rozliczenia ulgi mieszkaniowej, to wydatki ponoszone przez drugiego małżonka będą mogły w 100% ach stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe tego małżonka, aż do pełnego rozliczenia ulgi” wskazać należy, że przedstawiony powyżej sposób rozliczania wydatków ponoszonych z majątku wspólnego ma również zastosowanie w sytuacji, gdy jedno z małżonków wydatkowało cały przychód ze sprzedaży nieruchomości, a drugie jeszcze nie. Zatem każde z małżonków ma prawo do odliczenia połowy wydatków (nakładów) poniesionych z majątku wspólnego na cele mieszkaniowe.

Wydatki ponoszone przez jednego z małżonków po wydatkowaniu całości przychodu na własne cele mieszkaniowe przez drugiego z małżonków – również będą zaliczane do wydatków na własne cele mieszkaniowe zgodnie z powyższą zasadą, tj. 50% kwoty wydatku.

Zatem Państwa stanowisko w powyższym zakresie uznać należało za nieprawidłowe.

W związku z powyższym każde z Państwa będzie mogło zaliczyć, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, wyłącznie połowę poniesionych w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej wydatków przeznaczonych na nabycie i remont Nieruchomości 3., a pochodzących z włączonych do majątku wspólnego małżonków środków, uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to także sytuacji, gdy jedno z Państwa zakończy już wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.