Interpretacja 0115-KDWT.4011.237.2026.1.MJ

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kwalifikacji przychodów uzyskiwanych z najmu do źródła przychodów. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną zarządzającą swoim majątkiem prywatnym. Posiada Pan nieruchomości stanowiące majątek prywatny, które są okresowo udostępniane osobom trzecim za wynagrodzeniem.

1)  Dwa mieszkania

Posiada Pan dwa mieszkania, które: stanowią Pana majątek prywatny, są wykorzystywane w ramach najmu prywatnego długoterminowego, są opodatkowane jako najem prywatny (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych), nie są powiązane z Pana działalnością gospodarczą, nie zostały włączone do działalności gospodarczej ani nie stanowią jej składnika, nie są wykorzystywane w ramach jakiejkolwiek działalności usługowej. Najem ma charakter udostępnienia składników majątku prywatnego.

2)  Trzy domki rekreacyjne

Posiada Pan trzy domki rekreacyjne, które chciałby Pan udostępniać okresowo w okresie letnim (czerwiec–wrzesień), w zależności od dostępności nieruchomości oraz zainteresowania najemców. Nie prowadzi Pan w tym zakresie działalności gospodarczej ani działalności usługowej. Rezerwacje mogą być dokonywane za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych (np. (…)), które stanowią wyłącznie narzędzie techniczne umożliwiające kontakt między stronami oraz prezentację dostępności. Nie organizuje Pan w sposób zinstytucjonalizowany procesu obsługi najmu.

Charakter sposobu korzystania z nieruchomości.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie najmu, nie zatrudnia pracowników ani osób współpracujących, nie posiada biura ani stałej infrastruktury organizacyjnej, nie prowadzi działalności w formie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej struktury, nie świadczy usług dodatkowych (w szczególności usług hotelowych lub podobnych), nie prowadzi recepcji ani stałej obsługi gości, nie prowadzi działań marketingowych o charakterze profesjonalnym, nie prowadzi działalności w sposób ciągły w rozumieniu organizacyjnym (stała organizacja), lecz jedynie udostępnia składniki majątku prywatnego.

Pytanie

1.  Czy przychody z wynajmu dwóch mieszkań stanowią przychody z najmu prywatnego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

2.  Czy przychody z okresowego udostępniania trzech domków rekreacyjnych w przedstawionym modelu mogą być uznane za przychody z najmu prywatnego, czy też należy je zakwalifikować jako działalność gospodarczą?

3.  Czy samo korzystanie z platform internetowych (np. (...)) oraz sezonowość udostępniania nieruchomości stanowią wystarczającą przesłankę do uznania, że prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przychody z opisanych nieruchomości stanowią przychody z najmu prywatnego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W szczególności:

Mieszkania

Przychody z wynajmu dwóch mieszkań stanowią najem prywatny długoterminowy rozliczany PIT-28, ponieważ: nieruchomości stanowią majątek prywatny, nie są związane z działalnością gospodarczą, zostały przypisane do źródła „najem prywatny”, brak jest elementów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Domki rekreacyjne

Przychody z udostępniania trzech domków rekreacyjnych, Pana zdaniem, również mieszczą się w zakresie najmu prywatnego, ponieważ: nieruchomości stanowią majątek prywatny, udostępnianie ma charakter okresowy i zależny od dostępności nieruchomości, brak jest wyodrębnionej struktury organizacyjnej, brak jest elementów profesjonalizacji i zorganizowanego przedsiębiorstwa, brak jest usług dodatkowych właściwych dla działalności hotelowej, korzystanie z platform internetowych ma charakter wyłącznie techniczny i nie wpływa na sposób organizacji najmu. Pan również korzysta z domków dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych rodziny w trakcie całego roku.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza wymaga łącznego spełnienia przesłanek: zorganizowania, ciągłości, zarobkowego charakteru. W przedstawionym stanie faktycznym: brak jest zorganizowanej struktury działania właściwej dla przedsiębiorstwa, brak jest elementów organizacyjnych charakterystycznych dla działalności usługowej, nieruchomości stanowią Pan majątek prywatny i nie zostały włączone do działalności gospodarczej, sposób wykorzystania nieruchomości polega na ich udostępnianiu bez tworzenia odrębnej struktury operacyjnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.)

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są:

3)  pozarolnicza działalność gospodarcza;

6)  najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem stanowi zatem odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Zgodnie z treścią Uchwały NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21:

To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

"Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

Jeżeli więc przedmiot najmu nie stanowi składnika majątku związanego z wykonywaną działalnością gospodarczą i najem nie jest przedmiotem działalności gospodarczej, to przychody z najmu zaliczane są do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że posiada Pan dwa mieszkania stanowiące Pana majątek prywatny, które są wykorzystywane w ramach najmu prywatnego długoterminowego. Ponadto posiada Pan trzy domki rekreacyjne, które chciałby Pan udostępniać w okresie letnim. Nie prowadzi Pan w tym zakresie działalności gospodarczej ani działalności usługowej. Rezerwacje mogą być dokonywane za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych, które stanowią wyłącznie narzędzie techniczne umożliwiające kontakt między stronami oraz prezentację dostępności. Nie organizuje Pan w sposób zinstytucjonalizowany procesu obsługi najmu. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie najmu, nie zatrudnia pracowników ani osób współpracujących, nie posiada biura ani stałej infrastruktury organizacyjnej, nie prowadzi działalności w formie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej struktury, nie świadczy usług dodatkowych (w szczególności usług hotelowych lub podobnych), nie prowadzi recepcji ani stałej obsługi gości, nie prowadzi działań marketingowych o charakterze profesjonalnym, nie prowadzi działalności w sposób ciągły w rozumieniu organizacyjnym (stała organizacja), lecz jedynie udostępnia składniki majątku prywatnego.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzam, że przychody, które uzyskuje Pan z najmu dwóch mieszkań oraz przychody, które uzyska Pan z planowanego najmu trzech domków rekreacyjnych – stanowiących Pana majątek prywatny – należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).

Korzystanie z platform internetowych – które jak Pan wskazał, stanowią wyłącznie narzędzie techniczne – oraz sezonowość najmu nie przesądzają o zakwalifikowaniu uzyskiwanych przez Pana przychodów do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza).

W związku z powyższym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem w sprawie, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.