Interpretacja 0115-KDWT.4011.52.2026.2.MJ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie 27 marca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pana babcia (A.A) zmarła (...) 2021 roku. Zgodnie z jej wolą wyrażoną w testamencie (otwarty (...) 2022 roku, sygnatura - (...)) został Pan jedynym spadkobiercą i dzięki temu został Pan właścicielem działki 1/1 w A koło B.

Zgodnie z wyrokiem sądu (sygnatura (...)) wydanym dnia (...) 1988 r., poprzedni właściciel (B.B - brat A) był zobowiązany do złożenia oświadczenia, że przenosi na własność A.A nieruchomość miejską położoną w A oznaczoną numerem 1/1.

Jednakże pan B nigdy takiego oświadczenia nie złożył, a babcia nigdy tego nie egzekwowała przez co aż do 2025 roku, kiedy to nastąpiło przeniesienie własności w trybie art. 64 KC (załącza Pan skan obecnego stanu KW) na Pana, jako właściciel w KW widniał zamiast Pana babci (po której odziedziczył Pan spadek), rzeczony B.B.

Uzupełnienie wniosku

Planował Pan sprzedać działkę w tym roku (tj. 2026).

Sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a planowana sprzedaż ma charakter jednorazowy, prywatny i incydentalny, wynikający wyłącznie z uregulowania stanu prawnego spadku po Pana babci. Nie podejmował Pan żadnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej (np. zakupu w celu odsprzedaży, podziału działki, uzbrojenia, inwestycji lub powtarzalnych transakcji).

Podstawą prawną zobowiązania B.B do złożenia oświadczenia o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz A.A był art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, wskazany w sentencji wyroku.

Powództwo o wydanie orzeczenia w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego w sprawie dotyczącej nieruchomości nr 1/1 w A wytoczyła Pana babcia, A.A, jako powódka w sprawie o sygn. (...).

Orzeczenie zostało wydane przez Sąd Rejonowy w (...) w dniu (...) 1988 r. i w tej dacie uprawomocniło się.

Treść istotna orzeczenia była następująca: sąd zobowiązał B.B do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości oznaczonej numerem 1/1 na rzecz A.A (na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego), a w pozostałej części postępowanie umorzył.

Akt notarialny sporządzony (...) 2025 r. dotyczył złożenia przez Pana – jako jedynego spadkobiercę A.A – oświadczenia woli wymaganego do wykonania prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w (...) z (...) 1988 r. (sygn. (...)), który zastępował oświadczenie B.B o przeniesieniu własności nieruchomości. Czynność ta polegała na potwierdzeniu i ujawnieniu Pana prawa własności wynikającego z wyroku i dziedziczenia. Stroną czynności był wyłącznie Pan jako spadkobierca składający oświadczenie woli będące podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Pytanie

Obecnie planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości i chciałby Pan potwierdzić, czy biorąc pod uwagę wyżej przedstawione fakty, sprzedaż ta nie będzie generować przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości oznaczonej numerem 1/1 w A nie będzie generować przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w (...) z dnia (...) 1988 r. (sygn. (...)), poprzedni właściciel nieruchomości został zobowiązany do złożenia oświadczenia o przeniesieniu własności na rzecz Pana babci — A.A. Na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 KPC, takie orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli i wywołuje skutek rozporządzający z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny, nie konstytutywny.

W związku z tym nabycie nieruchomości przez Pana babcię nastąpiło w 1988 r., a Pan jako spadkobierca wstępuje w jej prawa z zachowaniem pierwotnej daty nabycia. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął więc wiele lat temu.

W konsekwencji sprzedaż działki 1/1 nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.);

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)   prawa wieczystego użytkowania gruntów

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. W konsekwencji, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia oraz forma prawna ich nabycia.

Ponadto powyższy przepis dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 5 cytowanej na wstępie ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zatem, że w przypadku zbycia nieruchomości lub określonych praw nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę.

Jeżeli zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to nie powstaje przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie nieruchomości w drodze spadku

W świetle art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Stosownie do art. 924 tej ustawy:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast na mocy art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego.

Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie w drodze spadku”.

Uwzględniając powyższe uznać należy, że pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Dodatkowo należy zauważyć, że we wszystkich wymienionych wyżej przypadkach nieruchomości będące przedmiotem nabycia muszą stanowić część masy spadkowej.

Nabycie nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że (...) 2021 roku zmarła Pana babcia. Zgodnie z jej wolą wyrażoną w testamencie został Pan jedynym spadkobiercą. Zgodnie z wyrokiem sądu wydanym (...) 1988 r., poprzedni właściciel działki (B.B – brat Pana babci) był zobowiązany do złożenia oświadczenia, że przenosi na własność Pana babci ww. nieruchomość. Podstawą prawną zobowiązania do złożenia oświadczenia był art. 231 § 1 kodeksu cywilnego. Jednakże poprzedni właściciel nigdy takiego oświadczenia nie złożył, a Pana babcia nigdy tego nie egzekwowała, przez co aż do 2025 roku, kiedy to nastąpiło przeniesienie własności w trybie art. 64 kodeksu cywilnego na Pana, jako właściciel w księdze wieczystej widniał zamiast Pana babci – poprzedni właściciel. (...) 2025 r. sporządzono akt notarialny, który dotyczył złożenia przez Pana – jako jedynego spadkobiercę Pana babci – oświadczenia woli wymaganego do wykonania prawomocnego wyroku sądu z (...) 1988 r., który zastępował oświadczenie poprzedniego właściciela o przeniesieniu własności nieruchomości. Czynność ta polegała na potwierdzeniu i ujawnieniu Pana prawa własności wynikającego z wyroku i dziedziczenia. Stroną czynności był wyłącznie Pan jako spadkobierca składający oświadczenie woli będące podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Aby rozstrzygnąć, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana w 2026 r. sprzedaż nieruchomości (działki) będzie wiązała się z powstaniem źródła przychodu, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie ww. nieruchomości, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 231 ww. Kodeksu:

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W myśl art. 158 ww. Kodeksu:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

W myśl art. 64 Kodeksu cywilnego:

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Zatem uchylanie się od złożenia oświadczenia woli prowadzi do możliwości wytoczenia powództwa o złożenie oświadczenia woli w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego.

Przekładając powyższe na przedstawiony przez Pana opis zdarzenia przyszłego – wyrokiem sądu wydanym (...) 1988 r., właściciel działki (brat Pana babci – B.B) był zobowiązany do złożenia oświadczenia, że przenosi na własność Pana babci ww. nieruchomość. Zatem prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek brata Pana babci do złożenia oświadczenia o przeniesieniu własności nieruchomości zastąpiło wymagane oświadczenie woli pozwanego. Jednakże, w przypadku wydania wyroku zobowiązującego dotychczasowego właściciela do złożenia oświadczenia, że przenosi własność nieruchomości na daną osobę, gdy sąd nie uwzględnia w całości żądania powoda, dla wywołania skutku rzeczowego, tj. przeniesienia własności nieruchomości, konieczne jest również oświadczenie powoda.

Jak wskazał Pan we wniosku: sąd zobowiązał B.B do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz Pana babci (na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego), a w pozostałej części postępowanie umorzył. Pozwala to wnioskować, że nie zostało w całości spełnione żądanie Pana babci jako powódki. Zatem dla przeniesienia własności nieruchomości konieczne było złożenie oświadczenia przez Pana babcię.

Powyższe znajduje potwierdzenie w doktrynie (P. Sobolewski [w:] W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025, art. 64, Legalis).

Orzeczenie sądu zastępuje tylko oświadczenie woli pozwanego. Jeśli czynność prawna wymaga także innych oświadczeń woli, czynność dojdzie do skutku dopiero po złożeniu wszystkich wymaganych oświadczeń we właściwej formie, jednak jeśli obowiązek złożenia oświadczenia wynika z umowy przedwstępnej oraz gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda, orzeczenie zastępuje całą umowę.

Pana babcia nie złożyła oświadczenia woli jako powódka. Do przeniesienia własności nieruchomości w związku z wykonaniem wyroku sądu z (…) 1988 r. doszło dopiero w 2025 r. w dacie sporządzenia aktu notarialnego.

Nie można zatem zgodzić się z Panem, że nieruchomość nabył Pan w spadku po babci. W dacie śmierci Pana babci właścicielem ww. nieruchomości był wciąż brat Pana babci, który postanowieniem sądu był zobowiązany do złożenia oświadczenia, że przenosi na własność Pana babci ww. nieruchomość. Dopiero (...) 2025 r. sporządzono akt notarialny, który dotyczył złożenia przez Pana – jako jedynego spadkobiercę Pana babci – oświadczenia woli wymaganego do wykonania prawomocnego wyroku sądu z (...) 1988 r. W konsekwencji, Pana babci w dacie śmierci nie przysługiwało prawo własności lub współwłasności wskazanej we wniosku nieruchomości.

Potwierdzenie powyższego wnioskowania można znaleźć w doktrynie (A. Łuszpak-Zając, Wyrok konstytutywny jako zdarzenie cywilnoprawne – moment powstania skutków prawnych takich jak w wypadku zawarcia umowy objętej obowiązkiem kontraktowania [w:] Realizacja roszczenia o zawarcie umowy, 2005, Legalis):

W rozważaniach powyżej pojawiła się już kwestia klasyfikacji wyroku zastępującego oświadczenie woli jako zdarzenia cywilnoprawnego. Skoro mianem zdarzenia cywilnoprawnego określamy fakt, z którym norma prawna łączy powstanie zmianę bądź ustanie stosunku cywilnoprawnego, orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli nie zawsze będzie takim zdarzeniem. Na pewno zawsze jako zdarzenie cywilnoprawne można klasyfikować orzeczenie stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli zastępujące jednostronną czynność prawną. Samo orzeczenie nie będzie stanowiło zdarzenia cywilnoprawnego w wypadkach, gdy przedmiotem zobowiązania pozwanego jest zawarcie umowy. Wówczas bowiem skutek w postaci powstania, zmiany bądź ustania stosunku cywilnoprawnego pojawi się, gdy będzie istniało prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące pozwanego do złożenia oświadczenia woli o określonej treści stanowiącego składnik umowy stron, zastępujące oświadczenie woli pozwanego oraz zgodne z orzeczeniem w zakresie treści umowy objętej obowiązkiem kontraktowania oświadczenie woli powoda. Samo orzeczenie sądu doprowadzi do zmiany w sferze stosunków cywilnoprawnych czy inaczej zmiany stanu prawnego, bowiem w wyniku jego uprawomocnienia się (bądź prawomocnego nadania klauzuli wykonalności w przypadku określonym w § 2 art. 1047 KPC) powstanie taki stan, jakby zostało złożone oświadczenie dłużnika. Nie doprowadzi ono jednak samodzielnie do zmiany, powstania bądź ustania stosunku cywilnoprawnego. W wypadku tego rodzaju orzeczenia zastępującego obowiązek złożenia oświadczenia woli mianem zdarzenia cywilnoprawnego można więc określić stan faktyczny, na który składają się prawomocne orzeczenie sądu oraz korespondujące z nim oświadczenie woli powoda. Oba elementy stanu faktycznego nie muszą wystąpić jednocześnie. Skutek w postaci takiego stanu, jakby między stronami została zawarta umowa, a więc w postaci powstania, zmiany bądź ustania stosunku cywilnoprawnego, powstanie w momencie, gdy ziści się późniejsze z wymienionych zdarzeń.

Zatem wskazać należy, że przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż ww. przepis odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w wyniku spadku, natomiast w Pana przypadku do nabycia przez Pana nieruchomości nie doszło w drodze nabycia spadku po Pana zmarłej babci. Skoro Pana babcia w dacie śmierci nie była właścicielem tej działki, to działka ta nie weszła do spadku. Z analizy okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku oraz stanu prawnego wynika, że w drodze dziedziczenia wstąpił Pan w uprawnienia Pana babci do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości.

Nieprawidłowe jest zatem Pana stanowisko, zgodnie z którym nabycie nieruchomości – działki przez Pana babcię nastąpiło w 1988 r. W konsekwencji przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który nakazuje liczyć pięcioletni termin, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, nie ma zastosowania w przypadku sprzedaży przez Pana nieruchomości, ponieważ nie nabył Pan jej w drodze spadku. Nabycie nastąpiło w dacie złożenia przez Pana oświadczenia w formie aktu notarialnego, tj. w 2025 r. Sam w opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że przeniesienie własności nastąpiło w 2025 r.

Powyższe oznacza, że dopiero od dnia, w którym nastąpiło przeniesienie własności, tj. sporządzenie aktu notarialnego, czyli od (...) 2025 r., stał się Pan właścicielem tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Pana w 2026 r. sprzedaż ww. nieruchomości - działki, nabytej przez Pana w 2025 r. na podstawie aktu notarialnego, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Skutki powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika zawiera art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Podsumowanie

Reasumując, nienastępujące w ramach działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Pana w 2026 r. nieruchomości, nabytej przez Pana w 2025 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości należy liczyć od daty sporządzenia aktu notarialnego – tj. od końca 2025 r.

W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu będzie podlegać – na zasadach określonych w art. 30e – opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że skorzysta Pan z ww. zwolnienia przedmiotowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów. Wobec powyższego załączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy, a oceny Pana stanowiska dokonałem wyłącznie na podstawie opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.