Interpretacja 0115-KDWT.4011.70.2026.2.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła go Pani 13 kwietnia 2026 roku. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Stan faktyczny sprawy dotyczy sprzedaży nieruchomości oraz przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe, w związku z czym powstały wątpliwości co do prawidłowego zastosowania „ulgi mieszkaniowej”.

Nieruchomość (lokal mieszkalny) została nabyta przez Pani męża etapami: w dniu 2 listopada 2017 roku w drodze spadku po zmarłym ojcu (udział 1/6), następnie w dniu 10 listopada 2022 roku w drodze darowizny od najbliższej rodziny, tj. od matki (udział 4/6 – 226 000 zł) oraz brata (udział 1/6 – 56 500 zł), przy czym w akcie notarialnym określono wartość całej nieruchomości na kwotę 339 000 zł.

W dniu 8 maja 2023 roku nieruchomość została włączona do Pani i Pani męża majątku wspólnego w drodze darowizny między małżonkami.

W styczniu 2025 r. nabyła Pani wraz z mężem dom jednorodzinny w stanie wymagającym generalnego remontu za kwotę 585 000 zł. Dodatkowo na remont nieruchomości przeznaczona została kwota 200 000 zł. Zakup oraz remont zostały w całości sfinansowane kredytem hipotecznym, który obejmował zarówno cenę nabycia nieruchomości, jak i środki przeznaczone na jej wykończenie (łącznie ok. 785 000 zł). Nabyta nieruchomość służy realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Wkład własny stanowił element konieczny do uzyskania finansowania i był bezpośrednio związany z realizacją celu mieszkaniowego.

Jeszcze przed sprzedażą mieszkania poniosła Pani wraz z mężem istotne wydatki związane z doprowadzeniem domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie, w szczególności:

•      wykonanie instalacji,

•      montaż systemu ogrzewania,

•      przeprowadzenie generalnego remontu,

•      wymianę stolarki okiennej,

•      montaż rolet zewnętrznych,

•      zakup i montaż elementów wyposażenia.

Wydatki te miały charakter kluczowy i niezbędny do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych i zostały w całości sfinansowane ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Poniesione nakłady w istotny sposób obciążyły budżet gospodarstwa domowego.

W marcu 2026 r. dokonała Pani wraz z mężem sprzedaży wyżej wskazanego mieszkania za kwotę 534 000 zł. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na częściową nadpłatę kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł.

Uzupełniając wniosek wskazała Pani, że dom, którego dotyczy wniosek, położony jest w Polsce, w A. przy ul. B. Nieruchomość została nabyta przez Panią oraz Pani małżonka do majątku wspólnego. Pomiędzy Panią a małżonkiem istnieje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, tj. X S.A. W umowie kredytu wskazano cel kredytowania jako: „nabycie – dom jednorodzinny” oraz „remont/modernizacja – dom jednorodzinny”. Kredyt został zaciągnięty wspólnie przez Panią oraz małżonka. Zgodnie z umową kredytową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za jego spłatę.

W związku z pytaniem:

Z jakich środków został sfinansowany wkład własny? Czy najpierw zapłaciliście Państwo sprzedającemu wkład własny i dopiero potem otrzymaliście kredyt?

W opisie sprawy wskazała Pani, że: „Zakup oraz remont zostały w całości sfinansowane kredytem hipotecznym, który obejmował zarówno cenę nabycia nieruchomości, jak i środki przeznaczone na jej wykończenie” oraz napisała Pani, że: „Wkład własny stanowił element konieczny do uzyskania finansowania”. Proszę o szczegółowe opisanie kolejności zdarzeń i sposobu finansowania wkładu własnego.

Odpowiedziała Pani:

Wkład własny stanowił warunek uzyskania kredytu hipotecznego.

Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w dniu 11.12.2024 r. wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zobowiązali się do zapłaty kwoty 58 500 zł, która została uiszczona przelewem (częściowo jako zaliczka, częściowo jako zadatek). Następnie, w związku z zawarciem ostatecznego aktu notarialnego w dniu 21.01.2025 r., została dokonana dodatkowa wpłata w kwocie 20 500 zł ze środków własnych. Łączny wkład własny wyniósł 79 000 zł.

Wkład własny stanowił warunek konieczny uzyskania kredytu hipotecznego, a tym samym był niezbędny dla nabycia nieruchomości i realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Pozostała część ceny nieruchomości została sfinansowana kredytem hipotecznym:

·     506 000 zł zostało przekazane sprzedającemu,

·     200 000 zł zostało przeznaczone na remont nieruchomości.

W odpowiedzi na pytanie:

Co dokładnie zostało sfinansowane z ww. kredytu? Proszę w formie katalogu zamkniętego wymienić wszystkie wydatki które były pokryte środkami z tego kredytu.

wskazała Pani:

Środki z kredytu hipotecznego zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości oraz jej remont, obejmujący wyłącznie prace budowlane i instalacyjne trwale związane z nieruchomością.

Zakres prac obejmował w szczególności:

·     prace rozbiórkowe (skuwanie tynków, płytek, demontaż elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych),

·     wykonanie nowych elementów konstrukcyjnych i ścian,

·     wykonanie izolacji przeciwwilgociowych,

·     wykonanie nowych posadzek i wylewek,

·     wykonanie instalacji elektrycznej,

·     wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej,

·     wykonanie instalacji centralnego ogrzewania.

Natomiast w odpowiedzi na pytanie:

Jaki dokładnie rodzaj prac i materiałów obejmuje stwierdzenie: „wydatki związane z doprowadzeniem domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie”? Proszę o wskazanie w formie katalogu zamkniętego wszystkich ww. wydatków, w tym:

a)  wyjaśnienie jakie dokładnie „instalacje” zostały wykonane w opisanym domu,

b)  wskazanie jakie dokładnie wydatki rozumie Pani przez: „przeprowadzenie generalnego remontu”,

c)   wymienienie wszystkich wydatków określonych zbiorczo jako: „zakup i montaż elementów wyposażenia”.

wskazała Pani:

Wydatki związane z doprowadzeniem nieruchomości do stanu umożliwiającego zamieszkanie obejmowały kompleksowe prace budowlane, instalacyjne oraz modernizacyjne, które miały charakter niezbędny i podstawowy dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zakres wykonanych prac obejmował w szczególności:

a) w zakresie instalacji:

·     wykonanie nowej instalacji elektrycznej w całym budynku,

·     wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej,

·     wykonanie instalacji centralnego ogrzewania,

·     wykonanie ogrzewania podłogowego,

·     zmianę źródła ciepła poprzez montaż pieca na biomasę (pellet),

b) w zakresie prac budowlanych:

·     wykonanie wylewek,

·     wykonanie tynków wewnętrznych oraz gładzi,

·     wykonanie prac murarskich i konstrukcyjnych,

·     wykonanie sufitów podwieszanych,

·     wykonanie izolacji,

c) w zakresie elementów trwale związanych z nieruchomością:

·     wymianę stolarki okiennej,

·     montaż rolet zewnętrznych podtynkowych,

·     montaż drzwi wewnętrznych oraz wymianę drzwi wejściowych,

·     wykonanie nowego otworu wejściowego wraz z montażem drzwi,

·     wykonanie podłóg (w tym ułożenie paneli).

Dodatkowo wykonano prace w zakresie pomieszczeń sanitarnych, obejmujące instalacje sanitarne, zabudowy podtynkowe (stelaże), izolacje przeciwwilgociowe oraz montaż elementów trwale związanych z budynkiem.

Wszystkie wskazane prace miały charakter robót budowlanych i były niezbędne do doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej faktyczne użytkowanie jako miejsca zamieszkania.

Wydatki te zostały poniesione w łącznej kwocie około 180 000 zł, z czego około 167 000 zł zostało udokumentowane fakturami, natomiast pozostała część została udokumentowana rachunkami, paragonami imiennymi oraz innymi dowodami zapłaty.

Wydatki te były finansowane zarówno ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, jak i ze środków własnych wnioskodawczyni i jej małżonka, gdyż środki kredytowe przeznaczone na remont okazały się niewystarczające. Poniesione nakłady w istotny sposób obciążyły budżet gospodarstwa domowego.

Jednocześnie pozostała część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na dalsze prace związane z nieruchomością, w szczególności wykonanie elewacji oraz innych niezbędnych robót budowlanych, realizowanych w ustawowym terminie.

Wskazane wydatki nie obejmowały elementów wyposażenia ruchomego, lecz dotyczyły wyłącznie prac oraz elementów trwale związanych z nieruchomością.

Wskazać należy, że wydatki te obejmują kluczowe i największe nakłady związane z doprowadzeniem nieruchomości do stanu umożliwiającego zamieszkanie, natomiast pozostałe środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na dalsze niezbędne prace budowlane, w szczególności wykonanie elewacji oraz innych robót wykończeniowych, realizowanych w ustawowym terminie.

W odpowiedzi na pytanie:

Czy „wydatki związane z doprowadzeniem domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie” były przez Panią lub Pani męża uwzględnione na potrzeby ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej (np. uwzględnione do ulgi termomodernizacyjnej)?

wskazała Pani:

Wydatki te nie zostały dotychczas uwzględnione w rozliczeniach podatkowych, w tym nie zostały rozliczone w ramach żadnych ulg podatkowych.

Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy może Pani przyjąć jako koszt uzyskania przychodu wartość nieruchomości określoną w akcie darowizny, tj. 282 500 zł (dla udziału 5/6)?

2.  Czy wydatki poniesione przed sprzedażą nieruchomości, niezbędne do doprowadzenia budynku do stanu umożliwiającego zamieszkanie, mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

3.  Czy wydatki te – sfinansowane kredytem hipotecznym – mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe poprzez późniejszą spłatę kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości?

4.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że wydatkiem na cele mieszkaniowe jest wyłącznie spłata kredytu hipotecznego dokonana po sprzedaży nieruchomości?

5.  Czy środki przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego mogą być uznane za realizujące cele mieszkaniowe również w zakresie wydatków sfinansowanych tym kredytem (w tym również wkładu własnego)?

6.  Czy wydatki udokumentowane fakturami, poniesione przed sprzedażą nieruchomości i mające charakter niezbędny do zamieszkania, mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

7.  Czy wkład własny wniesiony przy nabyciu nieruchomości może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe lub ewentualnie koszt uzyskania przychodu?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

W Pani ocenie wartość nieruchomości określona w akcie darowizny stanowi koszt uzyskania przychodu.

Ad. 2

W Pani ocenie wydatki poniesione przed sprzedażą nieruchomości, które były niezbędne do doprowadzenia jej do stanu umożliwiającego zamieszkanie, powinny zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Ad. 3

W Pani ocenie wydatki te, mimo że zostały poniesione przed sprzedażą nieruchomości, a sfinansowane kredytem hipotecznym, mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe poprzez późniejszą spłatę kredytu.

Ad. 4

W Pani ocenie nieprawidłowe jest stanowisko, że wyłącznie spłata kredytu hipotecznego po sprzedaży nieruchomości stanowi wydatek na cele mieszkaniowe.

Ad. 5

W Pani ocenie środki przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego realizują cele mieszkaniowe również w zakresie wydatków sfinansowanych tym kredytem, w tym wkładu własnego.

Ad. 6

W Pani ocenie wydatki udokumentowane fakturami, poniesione przed sprzedażą nieruchomości i mające charakter niezbędny do zamieszkania, mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Ad. 7

W Pani ocenie wkład własny stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, a ewentualnie może być również rozpatrywany jako koszt uzyskania przychodu.

Uzasadnienie

Wydatki poniesione przez Panią miały bezpośredni, rzeczywisty i niezbędny związek z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nabyta nieruchomość znajdowała się w stanie uniemożliwiającym zamieszkanie, co wymagało przeprowadzenia kompleksowych prac remontowych i instalacyjnych. Zakres wykonanych prac obejmował wyłącznie elementy trwale związane z nieruchomością oraz niezbędne do zapewnienia jej funkcjonalności jako miejsca zamieszkania.

Wydatki te miały charakter konieczny, gdyż bez ich poniesienia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem nie byłoby możliwe. Obejmowały one w szczególności instalacje, system ogrzewania, prace konstrukcyjne i wykończeniowe oraz elementy trwale związane z budynkiem.

Ponadto wydatki te zostały w znacznej części sfinansowane kredytem hipotecznym, który następnie został częściowo spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży zostały faktycznie przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wkład własny stanowił warunek konieczny uzyskania kredytu hipotecznego, a tym samym był niezbędny dla nabycia nieruchomości i realizacji celu mieszkaniowego.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, w szczególności uchwałą NSA z dnia 17 lutego 2020 r. (II FPS 4/19) oraz wyrokiem NSA z dnia 21 listopada 2023 r. (II FSK 1310/21), dla zastosowania ulgi mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma faktyczne przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, a nie ścisła chronologia zdarzeń.

Przepisy nie uzależniają prawa do zwolnienia od tego, aby wydatki zostały poniesione wyłącznie po sprzedaży nieruchomości. Istotne jest, aby środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych w ustawowym terminie.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do sytuacji, w której podatnik byłby zmuszony najpierw sprzedać nieruchomość, a dopiero następnie nabyć i wyremontować nową, co w praktyce mogłoby uniemożliwić zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji należy uznać, że zarówno spłata kredytu hipotecznego, jak i wydatki poniesione przed sprzedażą nieruchomości, pozostające w bezpośrednim związku z realizacją celu mieszkaniowego, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki te miały charakter rzeczywisty, zostały faktycznie poniesione i udokumentowane w sposób adekwatny do ich charakteru, co potwierdza ich związek z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) nabytej nieodpłatnie, koszty uzyskania przychodów w należy ustalić poprzez zastosowanie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, zgodnie z którym:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. (…)

Natomiast z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zawarty w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości/udziału w nieruchomości nabytych nieodpłatnie, ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z tym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Na ten katalog składają się wyłącznie:

–    udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,

–    kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15:

Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że zarówno „wartość nieruchomości określona w akcie darowizny, tj. 282 500 zł (dla udziału 5/6)” jak i wkład własny na nabycie innej nieruchomości (zabudowanej domem) nie stanowiły nakładu na sprzedane przez Panią mieszkanie. Bezspornym jest bowiem fakt, że nie były to wydatki na ulepszenie czy modernizację nabytego nieodpłatnie mieszkania, które Pani zbyła w 2026 roku.

Wobec powyższego należy wskazać, że:

–    wartość nieruchomości określona w akcie darowizny,

–    wkład własny wniesiony przy nabyciu innej nieruchomości (zabudowanej domem),

nie zostały wymienione we wskazanym powyżej przepisie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie stanowią one dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia opisanego we wniosku mieszkania.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są:

dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Należy podkreślić, że stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)   nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

-     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–     przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania wartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 października 2024 r. (I SA/Wr 421/24):

(…) wydatkowanie tej wartości musi nastąpić po wcześniejszym przyroście majątku podatnika związanym ze sprzedażą nieruchomości. Istotne jest przy tym nie tylko to, skąd pochodzą środki na nabycie nowej nieruchomości mieszkaniowej, lecz to, by po uprzednim powiększeniu swojego majątku o środki pochodzące ze zbycia takiej nieruchomości, taką samą część podatnik przeznaczył na nabycie innej nieruchomości zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe.

Naczelny Sąd Administracyjny w Uchwale z dnia 17 lutego 2020 roku (II FPS 4/19) podkreślił natomiast, że:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 PDoFizU wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. (…)

Biorąc pod uwagę cel wprowadzenia omawianego, przedmiotowego zwolnienia podatkowego, jakim jest zachęcenie osób, uzyskujących przychód między innymi ze sprzedaży nieruchomości, do przeznaczania środków uzyskanych z tego tytułu na dalsze zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, kluczowe w analizowanej sprawie jest zatem ustalenie, czy dokonywała Pani poszczególnych wydatków związanych z nowym domem po uprzednim powiększeniu Pani majątku o środki pochodzące ze zbycia mieszkania.

W opisie sprawy wskazała Pani, że na przełomie 2024 i 2025 roku dokonała Pani wraz z mężem, na podstawie umowy przedwstępnej zakupu domu jednorodzinnego, dwóch wpłat stanowiących „wkład własny”. W styczniu 2025 roku kupiła Pani wraz z mężem dom jednorodzinny, a pozostała część ceny nieruchomości została sfinansowana kredytem hipotecznym. Przed sprzedażą mieszkania ponosiła Pani wraz z mężem wydatki związane z doprowadzeniem domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie (częściowo ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, a częściowo ze środków własnych). Sprzedaż mieszkania nastąpiła w marcu 2026 roku.

W opisie sprawy wskazała Pani że ww. kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce i był przeznaczony na:

–    zapłatę pozostałej części ceny nieruchomości (czyli ceny nieruchomości pomniejszonej o wkład własny),

–    remont nieruchomości.

Remont finansowany środkami z kredytu hipotecznego obejmował wyłącznie prace budowlane i instalacyjne trwale związane z nieruchomością.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęć „remont” czy „budowa”. W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu.

Reasumując powyższe należy wskazać, że opisane we wniosku wydatki dotyczące nabycia i remontu/modernizacji nowo nabytego domu, sfinansowane przez Panią:

·     ze środków własnych,

·     ze środków pozyskanych w drodze kredytu hipotecznego,

poniesione przed powiększeniem Pani majątku o środki pochodzące ze zbycia mieszkania, nie stanowią wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawniają do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomimo bowiem że omówione powyżej przepisy nie uzależniają prawa do zwolnienia od zachowania chronologii czynności prawnych (patrz: Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. II FPS 4/19) to wciąż bezsprzecznym warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie z jakiegokolwiek innego źródła.

Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczone przez Panią do końca 2029 roku na:

–    spłatę/nadpłatę opisanego we wniosku kredytu,

–    dalszy remont opisanego we wniosku domu,

będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą uprawniały Panią do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanych pytań, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania. Dodatkowo informujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Nadmieniam, że w zakresie udzielanych odpowiedzi nie dokonuję wyliczeń matematycznych ani nie potwierdzam wyliczeń dokonanych przez podatników. Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot i wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Tym samym w przedmiotowej interpretacji nie potwierdzono prawidłowości zaprezentowanych przez Panią kwot.

Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie Zainteresowanego. Niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie dla Pani. Pani mąż chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej