Interpretacja 0115-KDWT.4011.88.2026.2.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 roku wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła go Pani 27 kwietnia i 18 maja 2026 roku. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Jest Pani osobą fizyczną mieszkającą stale na terenie Rzeczypospolitej Polskiej oraz posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Prowadzi Pani działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie doradztwa w najmie powierzchni biurowych nieruchomości i w tym zakresie pozostaje czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej w maju 2023 roku. W dniu 7 lipca 2021 roku, a więc na dwa lata przed rozpoczęciem działalności gospodarczej w zakresie doradztwa w najmie powierzchni biurowych, nabyła Pani na własność niezabudowaną nieruchomość gruntową, działkę o łącznej powierzchni 0,5765 ha. Nabycie to zostało poprzedzone zawarciem umowy przedwstępnej w dniu 8 kwietnia 2021 roku. Pani zamysłem było w przyszłości wybudowanie na nieruchomości domu rodzinnego. W toku posiadania nieruchomości podejmowała Pani standardowe czynności właścicielskie. Celem umożliwienia wybudowania domu, uzyskała Pani decyzję o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na działkę nr 1/2. Następnie, w celu uporządkowania terenu, w dniu 1 kwietnia 2022 r. złożyła Pani wniosek o zgodę na wycinkę drzew. Po przeprowadzeniu oględzin w dniu 15 kwietnia 2022 r. sporządzono protokół i uzyskała Pani stosowną zgodę na usunięcie zadrzewienia. Na przełomie 2023 oraz 2024 roku Pani sytuacja osobista zmieniła się z uwagi na rozwijającą się relację osobistą, w związku z czym zmieniły się również Pani priorytety – odłożyła Pani decyzję o budowie domu jednorodzinnego na nieruchomości należącej do Pani. Jednocześnie, z uwagi na wzrost wartości nieruchomości po epidemii Covid-19, podjęła Pani decyzję, aby podzielić posiadaną nieruchomość, uznając, że obecnie nie potrzebuje działki o tak dużej powierzchni nieruchomości do budowy domu. W związku z powyższym, w lutym 2024 r. złożony został formalny wniosek o podział nieruchomości. Urząd Gminy wydał w maju 2024 r. postanowienie o zgodności projektu podziału z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Procedura podziałowa zakończyła się w dniu we wrześniu 2024 roku, wydaniem przez właściwego Starostę decyzji o zatwierdzeniu podziału. W wyniku tych czynności z pierwotnej nieruchomości wyodrębniono siedem nowych działek gruntu oraz działkę stanowiącą drogę wewnętrzną. Z uwagi na uwarunkowania terenu, celem przygotowania nieruchomości pod budowę domu, podjęła Pani działania zmierzające do uzbrojenia działek w infrastrukturę techniczną. Podpisała Pani umowę oraz uzgodniła projekt sieci wodnokanalizacyjnej z gestorem. Ostatecznie, w lipcu 2024 roku, dokonano formalnego zgłoszenia wykonania sieci wodno-kanalizacyjnej w organie Administracji Architektoniczno-Budowlanej (AAB) wraz z rejestracją dziennika budowy. Należy tu wskazać, że uzbrojenie jednej działki, na której planowała Pani wybudować dom na własne potrzeby mieszkaniowe, nie miało sensu ekonomicznego z uwagi na kształt nieruchomości oraz odległość od zasilającej sieci. Z tej przyczyny, podjęła Pani decyzję o uzbrojeniu całej powierzchni nieruchomości po podziale. W kwietniu 2025 r. dokonała Pani wyodrębnienia powstałych po podziale działek poprzez odłączenie ich z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla nich nowych ksiąg. Z uwagi na planowane zmiany w planach miejscowych zagospodarowania terenu oraz tzw. planach ogólnych, z ostrożności, na wydzielonych działkach zainicjowała Pani procesy administracyjne związane z pozwoleniem na budowę - w lipcu 2025 roku wydano pozwolenie na budowę dwóch budynków dwulokalowych na działkach nr 1/8 i 1/10. Równolegle, w odniesieniu do działek nr 1/3 i 1/4, wyraziła Pani zgodę i podpisała oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na rzecz podmiotu trzeciego, który wyrażał zainteresowanie nabyciem nieruchomości. Na podstawie tego oświadczenia, wspomniany podmiot trzeci złożył wniosek i aktualnie jest w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę na tych działkach. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z). Nie nabywała Pani wcześniej ani później innych nieruchomości gruntowych, w szczególności o charakterze budowlanym oraz nie przeprowadzała innych transakcji w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie dokonywała także podziałów, scalania lub uzbrajania innych nieruchomości gruntowych. Przedmiotem niniejszego wniosku jest ocena skutków podatkowych zdarzenia przyszłego polegającego na sprzedaży przez Panią wydzielonych działek gruntu na rzecz podmiotu trzeciego po upływie pięciu lat od dnia pierwotnego nabycia nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości miałoby nastąpić w formie aktów notarialnych. Nie wyklucza Pani, że sprzedaż zostanie poprzedzona umowami przedwstępnymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że nieruchomości (działki gruntowe) planuje Pani sprzedać po 1 stycznia 2027 roku. Nieruchomości (działki gruntowe) zostaną sprzedane w całości lub osobno, będzie to zależało od zainteresowania potencjalnych nabywców. Jeśli określony nabywca będzie chciał nabyć wszystkie działki lub część działek oraz jego oferta będzie atrakcyjna, to zamierza Pani wyrazić zgodę na takie rozwiązanie. Nie została przez Panią zawarta żadna umowa przedwstępna w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie otrzymała Pani żadnej zaliczki, ani zadatku na poczet sprzedaży. Nie podjęła Pani żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek ani nie planuje podejmowania żadnych zorganizowanych działań marketingowych w przyszłości. Jeśli podejmie Pani decyzję o sprzedaży, zamierza Pani wystawić informację o sprzedaży na portalach z ogłoszeniami, w szczególności na portalu www.otodom.pl oraz poszukiwać potencjalnych nabywców we własnym zakresie. Nie zawarła Pani żadnej umowy pośrednictwa, ani nie udzieliła Pani pełnomocnictwa do zawierania umów pośrednictwa/przedwstępnych/sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden konkretny sposób, nie była dzierżawiona, wynajmowana, ani fizycznie udostępniona w żadnym konkretnym celu. Pierwotnym przeznaczeniem działki miało być wybudowanie domu na własne potrzeby mieszkaniowe.

W odniesieniu do usunięcia zadrzewienia wyjaśniła Pani, że ciągu roku od dokonania zgłoszenia (zgłoszenie w kwietniu 2022, wycinki jesień 2022 i wczesna wiosna 2023) część zgłoszonych do wycinki drzew została usunięta, w szczególności te kolidujące z miejscem wjazdu na działkę. Część drzew, na które uzyskano zgodę na wycinkę, nie została wycięta, ponieważ w tamtym okresie nieruchomość wedle zamysłu miała zostać przeznaczona na wybudowanie domu na własne cele mieszkaniowe, a stan drzew był dobry (lepszy niż początkowo zakładano) i pasował do koncepcji zagospodarowania ogrodu. Koszt usunięcia zadrzewienia nie wystąpił, gdyż wykonała to Pani samodzielnie (przy pomocy rodziny). Wycinka tych drzew nastąpiła około roku przed podjęciem decyzji o podziale nieruchomości. Wszystkie działki zostaną wystawione na sprzedaż wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową, gdyż nie posiada Pani szczegółowych danych odnośnie potencjalnego popytu oraz nie chce Pani zatrudniać pośrednika w celu optymalizacji procesu sprzedażowego. Decyzja o sprzedaży w odniesieniu do poszczególnych działek będzie uzależniona od zainteresowania, przy czym zamierza Pani sprzedać przynajmniej jedną działkę. Nieruchomości gruntowe nie są oraz nie były nigdy związane z Pani działalnością gospodarczą. Nieruchomość nabyła Pani do swojego majątku prywatnego w 2021 roku, a działalność zaczęła Pani prowadzić dopiero w maju 2023 roku. Pani działalność zajmuje się jedynie doradztwem na rynku najmu powierzchni komercyjnych - biurowych. Nieruchomość, zarówno przed, jak i po podziale, nigdy nie była i nie będzie towarem handlowym, ani środkiem trwałym. Nieruchomość została nabyta z zamiarem wybudowania domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie osiągnęła Pani w przeszłości, ani nie zamierza Pani w przyszłości osiągnąć przychodów z obrotu nieruchomościami. W ramach prowadzonej działalności nie zawiera Pani żadnych umów sprzedaży nieruchomości oraz nie zawierała Pani we własnym imieniu żadnych umów o pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ramach swojej działalności gospodarczej zajmuje się Pani wyłącznie doradztwem na rynku najmu powierzchni biurowych i współpracuje na stałe z podmiotami oferującym nieruchomości biurowe. Nie planuje Pani rozwoju działalności w innym zakresie ani nie zawarła Pani żadnych umów przygotowujących do rozwoju działalności w innym zakresie. Pani działalność gospodarcza od początku, to jest od maja 2023 roku, była i pozostaje związana wyłącznie z rynkiem nieruchomości komercyjnych - biurowych. Świadczy Pani usługi w zakresie nadzoru nad realizacją aranżacji powierzchni biurowej, opracowaniem koncepcji aranżacji lokali usługowych, obsługi zapytań od potencjalnych klientów zainteresowanych najmem powierzchni biurowej, prowadzenia prezentacji powierzchni biurowych do najmu, a od maja 2025 roku również w zakresie doradztwa na rynku najmu powierzchni biurowym. W ramach prowadzonej działalności nie osiągała Pani przychodów z innych tytułów niż te wskazane powyżej. Pozwolenie na budowę na działkach o numerach ewidencyjnych 1/8 oraz 1/10 zostało wydane na Panią jako wnioskodawczynię. Pozwolenie na działkach o numerach ewidencyjnych 1/3 oraz 1/4 zostało wydane na podmiot, który otrzymał od Pani zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania takiego pozwolenia. Wnioski o wydanie pozwolenia na budowę zostały złożone z ostrożności, w związku ze zmianami planów miejscowych. Ewentualne koszty związane z wydaniem pozwolenia na budowę ponosił podmiot występujący z wnioskiem. Żadna budowa na żadnej nieruchomości nie została rozpoczęta, nie dokonano także żadnych prac ziemnych czy przygotowawczych. Nie planuje Pani podejmować żadnych czynności względem pozostałych działek. Podmiot, któremu udzielono zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę na działkach gruntowych o numerach ewidencyjnych 1/3 oraz 1/4, złożył i otrzymał pozwolenie na budowę we wnioskowanym zakresie. Dla pozostałych działek ewidencyjnych, które powstały wskutek podziału, o numerach 1/5, 1/6 oraz 1/7 nie zostały złożone żadne wnioski, w tym wnioski w zakresie uzyskania jakiegokolwiek pozwolenia na budowę. W odniesieniu do tych działek nie zostało udzielone również żadne upoważnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z uwagi na zmiany w planach miejscowych, udzieliła Pani zgody na rzecz podmiotu, aby podmiot ten złożył we własnym imieniu, na swoją rzecz oraz na własny koszt, wniosek o pozwolenie na budowę oraz aby mógł złożyć, w zakresie tego postępowania, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zgoda nie obejmuje prowadzenia inwestycji, nie zawarła Pani żadnych dalszych umów ani nie udzieliła Pani żadnych dalszych zgód umożliwiających wskazanemu podmiotowi rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych. Wskazany podmiot wyrażał potencjalnie zainteresowanie nabyciem wskazanych nieruchomości, gdyby zdecydowała się je Pani sprzedać, natomiast nie zostały zawarte żadne umowy w tym zakresie. Nie zawarła Pani żadnych umów przedwstępnych czy zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości na ten ani żaden inny konkretny podmiot. Pani decyzje dotyczące sprzedaży będą podejmowane w przyszłym roku. Istnieje możliwość, że sprzeda Pani wskazane nieruchomości na rzecz tego podmiotu, jeśli jego oferta będzie obiektywnie najlepsza. Podmiot, któremu udzieliła Pani zgody do dysponowania gruntem na cele budowlane, nie wykonał żadnych prac oraz nie poniósł żadnych kosztów związanych z gruntem. Wydana zgoda była ograniczona wyłącznie do złożenia wniosku oraz procedowania o pozwolenie na budowę. Zgody udzieliła Pani z ostrożności z uwagi na procedowane zmiany w prawie dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wnioski dotyczyły budownictwa jednorodzinnego dwulokalowego, zgodnie z aktualnym planem miejscowym. Na obecnym etapie zostało wydane pozwolenie na budowę dwóch takich budynków, natomiast żadne czynności związane z zabudową nieruchomości nie zostały podjęte, działki pozostają w pełni niezabudowane oraz nie są na nich prowadzone żadne prace budowlane. Dodatkowo poinformowała Pani, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego oraz współwłaścicielką dwóch mieszkań. Jedno z mieszkań służy Pani własnym celom mieszkaniowym, dwa wynajmowane są długoterminowo w ramach tzw. najmu prywatnego. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Wskazane nieruchomości stanowią Pani majątek osobisty, nie planuje ich Pani zbywać. Nigdy nie dokonywała Pani sprzedaży żadnej nieruchomości, która kiedykolwiek wchodziła w skład Pani majątku. Sprzedaż nieruchomości, o której mowa w interpretacji, będzie taką pierwszą transakcją.

Pytanie podatkowe

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości (działek gruntowych) nie wcześniej niż po upływie pięciu lat, powstałych wskutek podziału nieruchomości gruntowej nabytej na własne cele mieszkaniowe w 2021 roku, będzie skutkowała powstaniem przychodu podatkowego z działalności gospodarczej w rozumieniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przychodu podatkowego ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, sprzedaż nieruchomości (działek gruntowych) powstałych wskutek podziału nieruchomości gruntowej nabytej na własne cele mieszkaniowe w 2021 roku nie spowoduje powstania przychodu podatkowego z działalności gospodarczej w rozumieniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT oraz nie spowoduje przychodu podatkowego ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od dnia ich nabycia.

Zasadniczym przedmiotem wniosku jest rozważanie, mając na uwadze przedstawione okoliczności, do jakiego źródła przychodów z katalogu określonego w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zakwalifikować przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości oraz w konsekwencji, czy przychód ten będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu (innymi słowy, będzie stanowił przychód podatkowy).

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

(a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

(b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

(c) prawa wieczystego użytkowania gruntów;

(d) innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy o podatku dochodowym dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie wskazanych pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to środki pieniężne otrzymane z tytułu takiej transakcji nie stanowią przychodu podatkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód ten nie podlega opodatkowaniu.

Co jednak istotne, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, to przychód z tej transakcji będzie stanowił przychód podatkowy określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, niezależnie od tego, jaki okres upłynął od nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

(a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

(b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

(c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

(1) istnieniu zarobkowego celu;

(2) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły; oraz

(3) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była w ogóle prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Aby uznać dane czynności za działalność gospodarczą, czynności te muszą być w sposób zorganizowany i ciągły. W konsekwencji, dokonanie czynności jednorazowych lub incydentalnych co do zasady nie będzie stanowiło działalności gospodarczej. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, biorąc pod uwagę cel nabycia nieruchomości, sposób jej dotychczasowego użytkowania, a także dotychczasowe działania podejmowane przez Panią, w Pani ocenie przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży przez nią nieruchomości nie będzie stanowił przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też, z powodu upływu 5 lat od dnia nabycia art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. W Pani ocenie, Pani działania związane z nieruchomością nabytą w 2021 roku na własne potrzeby mieszkaniowe, która końcowo została podzielona z uwagi na zbyt dużą powierzchnię, nie wskazują, aby podejmowała Pani aktywność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta w celu wybudowania domu, a Pani podejmowała działania zasadne z perspektywy racjonalnego zarządzania własnym majątkiem. Wszakże, okoliczność podejmowania działań zmierzających do wzrostu wartości własnego majątku nie można utożsamiać z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza oraz odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych. Kwalifikacja przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT ma charakter wyjątkowy i wymaga ustalenia, że zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Z kolei jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, właściwą podstawą oceny pozostaje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który wiąże skutki podatkowe z upływem pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przepisy te nadal obowiązują w tym układzie konstrukcyjnym.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że dla zakwalifikowania przychodu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT nie jest wystarczające samo podjęcie czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości ani samo dążenie do uzyskania korzystnej ceny. Konieczne jest bowiem ustalenie, że całokształt aktywności podatnika przybrał postać profesjonalnej, powtarzalnej i zorganizowanej aktywności zarobkowej, wykraczającej poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Sama racjonalność działań właściciela, ich planowy charakter czy nastawienie na osiągnięcie ekonomicznie korzystnego rezultatu nie są jeszcze tożsame z prowadzeniem działalności gospodarczej. Brak jest podstaw, aby podejmowane w przeszłości czynności stanowiące zwykły zarząd nieruchomością kwalifikować jako zbiór ciągłych i zorganizowanych czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji zakwalifikować te czynności jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także, by zawarcie umowy przedwstępnej na warunkach opisanych w zdarzeniu przyszłym mogłoby być poczytywane za prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel podejmowanych działań wskazuje, że Pani działania stanowią czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie sposób uznać je za działalność handlową w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sprawie decydujące znaczenie ma bowiem to, że nieruchomość została nabyta w 2021 r. na własne cele mieszkaniowe. Tym samym już w chwili nabycia nie stanowiła ona składnika majątku przeznaczonego do obrotu handlowego, lecz element majątku prywatnego służącego realizacji osobistych potrzeb mieszkaniowych. Dopiero późniejsza zmiana sytuacji życiowej doprowadziła do odstąpienia od pierwotnego sposobu wykorzystania nieruchomości oraz do podjęcia decyzji o jej podziale i sprzedaży. Tego rodzaju następstwo zdarzeń świadczy o zmianie sposobu rozdysponowania majątku osobistego, a nie o realizacji z góry założonego przedsięwzięcia gospodarczego ukierunkowanego na obrót nieruchomościami. Istotne jest przy tym, że w orzecznictwie sądów administracyjnych konsekwentnie akcentuje się, iż nie można kwalifikować do działalności gospodarczej czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie nieruchomością należącą do podatnika. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 grudnia 2022 r., sygn. II FSK 1155/20, wskazał, że “[j]eżeli podatnik chce w inny sposób wykorzystać nieruchomość, to jest spieniężyć ją i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniania jej, przez uzyskanie warunków zabudowy a opcjonalnie uzyskanie także pozwolenia na budowę, to zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Absolutną codziennością i powszechne jest natomiast zamieszczanie ofert sprzedaży w internecie i w żadnym razie nie jest czymś co wyróżnia działalność profesjonalną w obrocie nieruchomości.” Sąd ten wyraźnie zaznaczył również, że jeżeli podatnik chce spieniężyć nieruchomość i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniające ją, w tym przez uzyskanie warunków zabudowy, a nawet opcjonalnie pozwolenia na budowę, to nie wykracza jeszcze poza zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Pomocniczo należy wskazać na orzeczenie WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r., sygn. I SA/Łd 777/19, gdzie wskazano, że “korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej.”

Podsumowując, okoliczności opisane we wniosku w opisie zdarzenia przyszłego wskazują więc, że planowana sprzedaż nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazują, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe stanowisko znajduje zastosowanie także w niniejszej sprawie. Nie nabyła Pani nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, lecz w celu budowy domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zatem także późniejsze czynności, takie jak podział nieruchomości, wyodrębnienie działek, założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych czy zainicjowanie określonych procedur administracyjnych, należy oceniać przez pryzmat racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym po zmianie sytuacji życiowej, a nie jako element profesjonalnej działalności handlowej. Sam podział nieruchomości nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nadal chodzi o rozdysponowanie jednego składnika majątku osobistego, a nie o zorganizowane uczestnictwo w rynku nieruchomości. Za takim kierunkiem wykładni przemawia także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 15 lutego 2023 r., sygn. I SA/Sz 855/22. W sprawie tej sąd badał stan faktyczny, w którym podatniczka dokonała scalenia i podziału nieruchomości, uzyskała decyzje o warunkach zabudowy i zleciła sprzedaż pośrednikowi. Mimo to sąd uznał, że czynności te „mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym” i nie przesądzają o spełnieniu przesłanek zorganizowania i ciągłości wymaganych dla działalności gospodarczej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Orzeczenie to potwierdza zatem, że nawet suma kilku czynności uatrakcyjniających sprzedaż nie prowadzi automatycznie do wniosku o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli brak jest stałości, powtarzalności oraz zawodowego charakteru aktywności podatnika.

Na aprobatę zasługuje również stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 5 marca 2020 r., sygn. I SA/Rz 912/19, gdzie wskazano, że “[d]ziałanie z rozmysłem nie przesądza bynajmniej kwalifikacji charakteru tej działalności, skoro także racjonalny i efektywny zarząd majątkiem prywatnym wymaga przemyśleń, planowania i nastawiony jest na osiągnięcie korzyści majątkowej. [...] doprowadzenie wody do działki oznacza jej uatrakcyjnienie przed planowaną sprzedażą, skoro deklarowany przez wnioskodawcę cel wykorzystywania działki to jest wykorzystywanie jej dla wypoczynku czy aktywnego spędzania czasu (rekreacji) także jest sposobniejszy do osiągnięcia przy urządzeniu ujęcia wody na działce, co miało zresztą miejsce blisko 10 lat przed podjęciem decyzji o sprzedaży. W ocenie Sądu czynności skarżącego nie miały cech zorganizowania w rozumieniu art. 5a pkt 6 u. p. d. o. f.. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczą podnoszone przez organ okoliczności, jak nabycie nieruchomości w 2005 r., doprowadzenie ujęcia wody na działkę, uzyskanie warunków zabudowy i/lub pozwolenia na budowę. Czynności te, poza dwoma ostatnimi są tak rozciągnięte w czasie (poza dwoma ostatnimi), że zrywa się związek między nimi, aby można było mówić o jakimś zorganizowaniu. Poza tym uzyskanie zezwolenia na budowę wskazane jest przez wnioskodawcę warunkowo (w związku z tym objęte odrębnym pytaniem) i wymaga odrębnej oceny w aspekcie wystąpienia w warunkach przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego przejawu działalności gospodarczej. Pomija przede wszystkim organ interpretacyjny, że przedmiotem sprzedaży ma być jedna nieruchomość i wykluczone są przez wnioskodawcę inne tego typu transakcje. Zatem takie działania poprzedzające sprzedaż pojedynczego składnika majątku wspólnego jak uzyskanie warunków zabudowy, choćby dedykowane pod potrzeby dewelopera i opcjonalnie uzyskanie pozwolenia na budowę, nie daje podstaw do przyjęcia, aby działania Wnioskodawcy w sposób istotny odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a już z pewnością do uznania, że dokonując sprzedaży tej nieruchomości z warunkami zabudowy, jakie by one nie były i opcjonalnie z pozwoleniem na budowę, uczynił sobie z tego stałe źródło zarobkowania. ” Stanowisko to zostało następnie zaakceptowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II FSK 1155/20, gdzie podniesiono, że działanie z rozwagą i z zamiarem uzyskania korzystnego rezultatu ekonomicznego nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu aktywności do działalności gospodarczej, gdyż również racjonalny i efektywny zarząd majątkiem prywatnym wymaga planowania i może pozostawać nakierowany na osiągnięcie korzyści majątkowej.

Oznacza to więc, że sama okoliczność, że podjęła Pani działania w celu zwiększenia wartości nieruchomości przed sprzedażą, nie może stanowić samodzielnej podstawy do uznania, że prowadzi działalność gospodarczą. Tego rodzaju działania pozostają bowiem normalnym przejawem dbałości właściciela o własny majątek. W sprawie brak jest również przesłanki ciągłości. Przedmiotem planowanej sprzedaży jest bowiem jedna nieruchomość nabyta do majątku prywatnego, która następnie została podzielona na działki. Nie wynika z opisu sprawy, aby prowadziła Pani stałą aktywność polegającą na nabywaniu kolejnych gruntów z przeznaczeniem na odsprzedaż, ich sukcesywnym przygotowywaniu i zbywaniu w ramach powtarzalnego modelu zarobkowego. Przeciwnie, wskazano, że nie posiada Pani innych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu budowlanym, a planowana sprzedaż dotyczy konkretnego składnika majątku nabytego na własne potrzeby mieszkaniowe. Tym samym nie sposób uznać, że czynności te mają charakter powtarzalny i stały w znaczeniu właściwym dla działalności gospodarczej.

Pomocniczo wskazać należy również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 września 2024 r., sygn. II FSK 1/22, w którym zaakcentowano, że o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik w sposób wyraźny uzewnętrznia wolę uczynienia z tego rodzaju aktywności stałego źródła zarobkowania.

Kierunek ten wzmacnia wniosek, że sam podział nieruchomości oraz sprzedaż wydzielonych działek nie są wystarczające do przypisania przychodowi charakteru przychodu z działalności gospodarczej, jeżeli brak jest zespołu okoliczności świadczących o profesjonalizacji obrotu i zamiarze jego kontynuowania. Nie zmienia powyższej oceny także okoliczność podejmowania przez Wnioskodawczynię działań zmierzających do uporządkowania stanu prawnego i technicznego działek. Jak trafnie wskazano w załączonym materiale, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać dopiero rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających w szczególności na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem oraz wielokrotnym zbywaniu odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Takiego zespołu okoliczności w rozpatrywanej sprawie brak.

W konsekwencji należy uznać, że planowana sprzedaż wydzielonych działek nie będzie następowała w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Skoro zaś sprzedaż będzie dotyczyć składnika majątku prywatnego, jej skutki podatkowe należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Oznacza to, że jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, przychód podatkowy z tego tytułu w ogóle nie powstanie. W przypadku nieruchomości nabytej w 2021 r. termin ten upływa z końcem 2026 r., a więc sprzedaż dokonana nie wcześniej niż od 1 stycznia 2027 r. pozostaje poza zakresem opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Uzupełniając własne stanowisko doprecyzowała Pani, że sprzedaż nieruchomości gruntowych ma mieć miejsce po 1 stycznia 2027 roku, czyli po upływie pięciu pełnych lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji omyłkowo wskazała Pani, że zbycie nastąpi “po upływie 5 lat od dnia ich nabycia” – Pani zamysłem było stwierdzenie, że zbycie nastąpi po upływie 5 pełnych lat od dnia nabycia nieruchomości, czyli liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

–    zarobkowym celu działalności,

–    wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

–    prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków planowanej przez Panią sprzedaży nieruchomości (działek) do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2021 roku, na koło dwa lata przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, nabyła Pani niezabudowaną nieruchomość gruntową. Pierwotnym przeznaczeniem działki miało być wybudowanie domu na własne potrzeby mieszkaniowe i w czasie jej posiadania podejmowała Pani standardowe czynności właścicielskie (np. uzyskanie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, częściowe usunięcie zadrzewienia). Nieruchomość nie była dzierżawiona, wynajmowana, ani fizycznie udostępniona w żadnym konkretnym celu. Na przełomie 2023 oraz 2024 roku - w związku z sytuacją osobistą - odłożyła Pani decyzję o budowie domu jednorodzinnego. Z uwagi na wzrost wartości nieruchomości po epidemii Covid-19 oraz uznając, że nie potrzebuje działki o tak dużej powierzchni do budowy domu, podjęła Pani decyzję o podziale nieruchomości. Finalnie wyodrębniła Pani siedem nowych działek gruntu oraz działkę stanowiącą drogę wewnętrzną.

Wskazała Pani, że celem przygotowania nieruchomości pod budowę domu uwzględniła Pani aspekt ekonomiczny (kształt nieruchomości oraz odległość od zasilającej sieci) i podjęła decyzję o uzbrojeniu całej powierzchni nieruchomości po podziale.

W związku ze zmianami planów miejscowych uzyskała Pani pozwolenie na budowę na 2 działkach. Na kolejnych 2 działkach pozwolenie na budowę zostało wydane na inny podmiot, potencjalnie zainteresowany nabyciem nieruchomości. Dla pozostałych działek ewidencyjnych, nie zostały złożone żadne wnioski. Obecnie działki pozostają w pełni niezabudowane oraz nie są na nich prowadzone żadne prace budowlane. Nie zawarła Pani żadnych umów przedwstępnych czy zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości. Nie zawarła Pani żadnej umowy pośrednictwa, ani nie udzieliła Pani pełnomocnictwa do zawierania umów pośrednictwa/przedwstępnych/sprzedaży. Nie podjęła Pani żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek ani nie planuje podejmowania żadnych zorganizowanych działań marketingowych w przyszłości. Wszystkie działki zostaną wystawione na sprzedaż wraz z udziałem w działce stanowiącej drogę dojazdową, gdyż nie posiada Pani szczegółowych danych odnośnie potencjalnego popytu oraz nie chce Pani zatrudniać pośrednika w celu optymalizacji procesu sprzedażowego. Nieruchomości planuje Pani sprzedać po 1 stycznia 2027 roku.

Wyjaśniła Pani także, że ww. nieruchomości gruntowe nie były związane z Pani działalnością gospodarczą. Nieruchomość, zarówno przed, jak i po podziale, nigdy nie była i nie będzie towarem handlowym, ani środkiem trwałym. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nigdy nie dokonywała Pani sprzedaży żadnej nieruchomości, która kiedykolwiek wchodziła w skład Pani majątku. Nie nabywała Pani wcześniej ani później innych nieruchomości gruntowych, w szczególności o charakterze budowlanym oraz nie przeprowadzała innych transakcji w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie dokonywała Pani także podziałów, scalania lub uzbrajania innych nieruchomości gruntowych. Nie osiągnęła Pani w przeszłości, ani nie zamierza Pani w przyszłości osiągnąć przychodów z obrotu nieruchomościami.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość została przez Panią pierwotnie nabyta celu realizacji Pani potrzeb mieszkaniowych. Zrezygnowała Pani jednak z przeznaczenia całej nieruchomości na ww. cele i w związku z tym dokonała Pani najpierw jej podziału. Względem części działek zostały także uzyskane pozwolenia na budowę, jednak żadne prace budowlane nie zostały rozpoczęte.

Należy jednak zauważyć, że dokonanie przez Panią podziału nieruchomości, czy uzbrojenia nie może jednoznacznie przesądzać o rozstrzygnięciu, że planowana sprzedaż będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Dążenie do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest rzeczą oczywistą, a ponadto ustawodawca nie wprowadził barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisane przez Panią działania były podejmowane w ciągu kilku lat i wynikały – jak wskazała Pani w treści wniosku - ze zmiany sytuacji osobistej, epidemii COVID-19, uwarunkowania terenu, zmiany planów miejscowych zagospodarowania terenu, odległości od zasilającej sieci.

Ponadto przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej nie jest sprzedaż nieruchomości, a przedmiotowe działki nie były w żaden sposób z nią związane czy w jakikolwiek inny sposób przez Panią użytkowane. Nie posiada Pani też innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż i nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany przez Panią ciąg zdarzeń należy stwierdzić, że podejmowane przez Panią w ciągu kilku lat czynności dotyczące opisanej nieruchomości (działek) nie wykraczały poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Całokształt podjętych przez Panią czynności wskazuje, że planowana sprzedaż działek nie wyczerpuje znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Należy także zauważyć, że podział nieruchomości zakończony w 2024 roku nie stanowił dla Pani nowego momentu nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabywa bowiem żadnych nowych nieruchomości i nadal posiada takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż po 1 stycznia 2027 roku nieruchomości (działek) wyodrębnionych z nabytej przez Panią w 2021 roku nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Dodać należy, że organ interpretacyjny nie ma uprawnień do przeprowadzania postępowania dowodowego, a informacje niezbędne do wydania interpretacji może przyjmować wyłącznie z przedstawionego przez Panią opisu zdarzenia. Jeżeli przedstawiony we wniosku opis zdarzenia będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia. Należy też zauważyć, że to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania kontrolnego czy podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.