Interpretacja 0115-KDWT.4011.97.2026.1.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zaliczenia zwrotu bonifikaty do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) 2022 roku otrzymała Pani w darowiźnie od swoich rodziców mieszkanie w A przy ulicy B1. Mieszkanie zostało wcześniej wykupione przez rodziców, którzy uzyskali od gminy bonifikatę na jego wykup. (…) 2025 roku sprzedała Pani ww. nieruchomość za kwotę (…) zł, co potwierdza akt notarialny Rep. A numer (...) z 2025 roku. Pismem z dnia (…) lipca 2025 roku (...) miasto wezwało Panią do zwrotu bonifikaty, udzielonej rodzicom przy zakupie mieszkania w wysokości (…) zł. Kwotę tę zwróciła Pani na wskazany rachunek bankowy.

Pytanie

Czy kwotę, którą zwróciła Pani miastu w wysokości (…) zł może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, ponieważ po zapłacie ww. kwoty został poniesiony przez Panią koszt równoznaczny z kosztem remontu ww. lokalu?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem kwota w wysokości (…) zł zapłacona przez Panią przelewem w dniu (…) lipca 2025 roku powinna zostać zaliczona jako koszt uzyskania przychodu po sprzedaży tej nieruchomości, ponieważ nie ma to znaczenia czy zrobiła Pani remont i wydała Pani pieniądze na materiały budowlane, czy oddała Pani miastu udzieloną bonifikatę, koszt jest kosztem, pieniądze które zostały przekazane, zostały zapłacone przez Panią a nie osoby trzecie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że sprzedany (…) 2025 roku lokal mieszkalny nabyła Pani od rodziców na podstawie umowy darowizny w 2022 roku. Wobec tego sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Pani rodzice otrzymali od gminy bonifikatę na wykup darowanego Pani następnie mieszkania. Po jego zbyciu dokonała Pani na rzecz miasta zapłaty kwoty określonej przez Panią jako „zwrot bonifikaty”.

Jako przedmiot swojego wniosku wskazała Pani art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z analizy wniosku wynika, iż powzięła Pani wątpliwość, czy uiszczona kwota tzw. zwrotu bonifikaty stanowi koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości.

Należy jednak zauważyć, że ustawodawca w sposób wyczerpujący i odrębny uregulował kwestię kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustalenie kosztów uzyskania przychodów odbywa się bowiem zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, zgodnie z którym:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. (…)

Natomiast z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zawarty w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z tym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Na ten katalog składają się zatem następujące wydatki:

- udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,

- kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15:

Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.

Wobec powyższego, w celu rozstrzygnięcia, czy opisany przez Panią we wniosku „zwrot bonifikaty” stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny należy rozstrzygnąć, czy „zwrot bonifikaty” mieści się we wskazanym powyżej katalogu.

W pierwszej kolejności należy zatem wyjaśnić znaczenie samego pojęcia bonifikaty. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (sjp.pwn.pl) bonifikatę należy definiować jako m.in. zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usługi.

Natomiast szczegółowe zasady udzielania bonifikaty przy wykupie mieszkania i zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji zostały określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 399).

Zgodnie z art. 68 ust. 1-1b powołanej ustawy:

1. Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

2) osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

3) stowarzyszeniom ogrodowym w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe;

4) poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

5) na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;

6) kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

7) jako lokal mieszkalny;

8) w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1, 3 i 5;

9) spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;

10) osobie, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6, z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

11) podmiotom, o których mowa w art. 61 ust. 1;

12) na cele realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278).

1a. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 7, bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

1b. W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.

Zwrot kwoty równej bonifikacie został uregulowany w art. 68 ust. 2-2b ww. ustawy:

2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że zwrot bonifikaty nie jest nakładem na lokal zwiększającym jego wartość, nie jest więc kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w cytowanym wcześniej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bonifikata stanowi zastosowaną zniżkę kwoty do zapłaty za zakup mieszkania.

Natomiast obowiązek zapłaty na rzecz właściwego organu kwoty równej udzielonej bonifikacie wynika z cytowanych przepisów ustawy wprowadzonych przede wszystkim po to, aby zapewnić, że bonifikata będzie służyć realizacji swoich podstawowych celów (wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 23 listopada 2021, IC 498/21).

Nie ma zatem podstaw prawnych, żeby kwotę tzw. zwrotu bonifikaty zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), tym samym nie może ona zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Dokonany przez Panią „zwrot bonifikaty” nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Nie można także zgodzić się z Pani stwierdzeniem, że:

Moim zdaniem kwota w wysokości (…) zł (…) powinna zostać zaliczona jako koszt uzyskania przychodu po sprzedaży tej nieruchomości, ponieważ nie ma to znaczenia czy zrobiłam remont i wydałam pieniądze na materiały budowlane, czy oddałam miastu udzieloną bonifikatę (…).

W przypadku kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości istota poniesionego wydatku ma bowiem znaczenie decydujące dla możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu. Należy zauważyć, że wydatki na materiały budowlane służą do ulepszenia lokalu i – w przypadku ich poniesienia - stanowiłyby nakłady mieszczące się w opisanym powyżej katalogu kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia opisanego we wniosku mieszkania. Zwrot bonifikaty natomiast pozostaje bez wpływu na wartość mieszkania, gdyż w żaden sposób go nie ulepsza, a jedynie stanowi realizację obowiązku wynikającego z przepisów prawa.

Reasumując, mając na uwadze opis zdarzenia oraz cytowane przepisy, „zwrot bonifikaty”, nie stanowi dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W związku ze sformułowanym przedmiotu wniosku (sformułowanym pytaniem) wyłącznie w zakresie możliwości rozpoznania kosztu uzyskania przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży, w wydanym rozstrzygnięciu odniosłem się wyłącznie do tego zagadnienia.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Dodatkowo informujemy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie pełniła funkcji ochronnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.