Interpretacja 0115-KDWT.4011.99.2025.1.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych w (...). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wraz z żoną polskim rezydentem podatkowym i podlega Pan nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w ramach którego obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

Na dzień składania niniejszego wniosku nie są Państwo zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT), ani nie figurują w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Od 2014 roku przysługuje Panu i Pana żonie prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1 (dalej jako: działka 1/1) i 1/2 (dalej jako: działka 1/2), o łącznym obszarze 0,1668 ha, położonej w (...) w X - mieście na prawach powiatu, województwie (...), w obrębie ewidencyjnym (...), w rejonie ulicy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...), dalej jako: Nieruchomość I.

Ponadto od roku 2016 przysługuje Państwu prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/3 (dalej: jako: działka 1/3) i 1/4 (dalej jako: działka 1/4), o łącznym obszarze 0,1309 ha, położoną w (...) w X - mieście na prawach powiatu, województwie (...), w obrębie ewidencyjnym (...), w rejonie ulicy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...), dalej jako: Nieruchomość II.

Nieruchomość I oraz Nieruchomość II określane są łącznie dalej jako: „nieruchomości”.

Nieruchomości, wskazane powyżej, nabyte zostały na podstawie umów sprzedaży w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomości nigdy nie były wpisane do ewidencji środków trwałych i nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej. Od dnia zakupu do teraz nieruchomości nie były wykorzystywane w żaden sposób (grunt leży odłogiem), w okresie, w którym są Państwo właścicielami nieruchomości, nie oddawali ich Państwo w całości ani w części do użytkowania w oparciu o najem, dzierżawę, użyczenie, lub jakąkolwiek inną umowę o podobnym charakterze. Opłacają Państwo jedynie podatek od nieruchomości.

Zakup nieruchomości nastąpił ze środków pochodzących z prywatnych Państwa oszczędności, objętych wspólnością majątkową małżeńską - zakup nie był finansowany z kredytu ani z żadnych zewnętrznych źródeł. Celem nabycia była ochrona oraz lokata posiadanego kapitału, aby w przyszłości mógł Pan dysponować środkami, które pozwolą Panu oraz Pana rodzinie pokrywać wydatki związane z jej osobistymi potrzebami życiowymi. Celem opisanych działań nie było natomiast w szczególności systematyczne przeznaczanie środków uzyskanych ze zbycia jednych rzeczy na nabycia kolejnych rzeczy celem ponownego osiągnięcia zysku.

Nie dokonali Państwo zabudowy tych nieruchomości ani nie rozpoczęli żadnych czynności, zmierzających do rozpoczęcia tego rodzaju procesu (tj. nie przygotowywali nieruchomości pod inwestycję deweloperską czy zabudowę) poza wycinką drzew i krzewów oraz usunięciem wszelkich obiektów budowlanych znajdujących się na powierzchni nieruchomości. Prace te rozpoczęte zostały w kwietniu 2025 r. (na dzień złożenia niniejszego wniosku jeszcze nie zakończone) i wynikają z uzgodnień z Kupującym, o czym szerzej niżej (w części "Umowa przedwstępna").

Od momentu nabycia nieruchomości nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu dzielenie, scalanie, zmiana przeznaczenia gruntów podlegających sprzedaży w ramach planowanej transakcji (zdefiniowanej poniżej). Nie występowali Państwo z wnioskiem o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Obszar, na którym położone są nieruchomości jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: "MPZP"), zgodnie z postanowieniami, którego nieruchomości leżą w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami:

• MW/U.3 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, zabudowę budynkami mieszkalno-usługowymi, zabudowę budynkami usługowymi;

• KDW.2 - tereny dróg wewnętrznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi wewnętrzne.

Na nieruchomościach nie zamieścili Państwo billboardów o zamiarze sprzedaży, nie zostały podjęte działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży tych nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie zostali również wynajęci pośrednicy nieruchomości, mający na Państwa zlecenie wyszukać potencjalnych klientów.

Nie występowali Państwo do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do nieruchomości. Nie doprowadzili Państwo do nieruchomości żadnej infrastruktury (np. mediów), nie dokonali i nie zamierzają Państwo dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność nieruchomości.

Opis kupującego oraz jego zamierzenia inwestycyjnego na nieruchomościach

Y spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako: „Kupujący” lub „Y”) jako pierwsza nawiązała z Państwem kontakt, wyrażając zainteresowanie nabyciem przedmiotowych nieruchomości oraz nieruchomości spółki.

Y jest (...). Y jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny oraz będzie nim na moment Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Po nabyciu nieruchomości oraz sąsiadujących działek, Y zamierza przeprowadzić na tych nieruchomościach proces inwestycyjny (budowa (...)), a następnie osiągać dochody ze sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych.

Takie przeznaczenie nieruchomości w działalności Y wynika wprost z Umowy przedwstępnej (zdefiniowanej poniżej), w której wskazano, że zamierzeniem budowlanym (inwestycyjnym), które kupujący zamierza zrealizować na nieruchomościach oraz sąsiednich gruntach, polega na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych o powierzchni użytkowej mieszkań minimum (...) m2.

Umowa przedwstępna

W dniu (...) 2025 r. zawarli Państwo ze Y (łącznie dalej jako: strony) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (Repertorium A nr (...), zmieniona Aneksem nr (...) z dnia (...) 2025 r., udokumentowanym aktem notarialnym za numerem Repertorium A nr (...) oraz Aneksem nr (...) z dnia (...) 2025 r., udokumentowanym aktem notarialnym za numerem Repertorium A nr (...), dalej jako: umowa przedwstępna).

Zgodnie z Umową przedwstępną, po uprzednim spełnieniu się warunków w tej umowie określonych, strony zobowiązały się zawrzeć umowy przyrzeczone (dalej jako: umowa przyrzeczona), na podstawie których sprzedadzą Państwo kupującemu nieruchomości za cenę określoną w umowie przedwstępnej (dalej jako: transakcja).

W ramach transakcji nie dojdzie do cesji na kupującego jakichkolwiek umów dotyczących nieruchomości, a których stroną jest Pan i Pana żona - takich umów nie ma. W ramach transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Y jakichkolwiek składników majątkowych - materialnych lub niematerialnych - innych niż nieruchomości.

Dostawa nieruchomości na rzecz kupującego w ramach transakcji w dalszej części zwana jest „przedmiotem transakcji Sprzedających".

W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się:

· niezwłocznie po otrzymaniu żądania kupującego, udzielić osobom wskazanym przez kupującego pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia badania typu due diligence, obejmującego zakres typowy dla audytu prawnego nieruchomości (w tym do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych obecnie i w przeszłości dla nieruchomości, jak również do pozyskiwania innych informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości);

· w uprzednio uzgodnionych terminach, umożliwić kupującemu dostęp do nieruchomości

¾ w szczególności w celu przeprowadzenia badań środowiskowych, geotechnicznych, inwentaryzacji zieleni oraz pomiarów geodezyjnych.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, zostało udzielone w dniu (...) 2025 r.

Ponadto, w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielili kupującemu oraz osobom przez niego upoważnionym zgody na wstęp na nieruchomości oraz na przeprowadzenie badań technicznych i oględzin w zakresie standardowo wykonywanym w ramach procesu badania technicznego nieruchomości (techniczny due diligence).

Poza powyższym Sprzedający nie udzielali żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa w odniesieniu do nieruchomości i nie planują udzielania takich pełnomocnictw w przyszłości.

Zobowiązaniem Pana i Pana żony, wynikającym z aneksu nr (...) do umowy przedwstępnej, jest wycinka drzew, krzewów oraz usunięcie wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni nieruchomości, a których są Państwo właścicielem, przed dniem transakcji. Opisane wyżej zobowiązanie zostało wprowadzone aneksem nr (...) do umowy przedwstępnej, w celu doprowadzenia nieruchomości do stanu faktycznego, oświadczonego przez Pana i Pana żonę w umowie przedwstępnej (w umowie przedwstępnej oświadczyli Państwo, że na nieruchomościach nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich pozostałości (pkt 3.4.41 umowy przedwstępnej), a nieruchomości znajdują się w stanie pozwalającym na realizację zamierzenia inwestycyjnego kupującego (pkt 3.4.39 umowy przedwstępnej), co w rozumieniu kupującego oznacza m.in. brak zadrzewień na nieruchomościach), a co w toku badania due diligence, przeprowadzonego po zawarciu umowy przedwstępnej, okazało się niemające pokrycia w stanie faktycznym (w toku badania technicznego due diligence, zidentyfikowano liczne drzewa i krzewy, a także pozostałości po ogródkach działkowych). Pomimo to, w toku negocjacji, Państwo jako Sprzedający oraz kupujący ustalili (co znalazło odzwierciedlenie w aneksie nr 1), że kupujący zwróci Państwu poniesione koszty wycinki drzew, krzewów oraz usunięcia wszelkich obiektów budowlanych, znajdujących się na powierzchni nieruchomości, a których są Państwo właścicielem, ale do kwoty maksymalnej nie wyższej niż ta określona w aneksie nr 1.

Umowa przyrzeczona

Planowane jest, że umowa przyrzeczona, przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w drugiej połowie 2025 r.

Zgodnie z umową przedwstępną, intencją i celem biznesowym kupującego jest wyłącznie nabycie wszystkich nieruchomości łącznie i równocześnie (tj. nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich) w ramach transakcji. W konsekwencji, gdy sprzedaż którejkolwiek z tych nieruchomości nie będzie mogła zostać dokonana zgodnie z umową przedwstępną lub z prawem z jakiejkolwiek przyczyny lub jeżeli którykolwiek ze sprzedających uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej w odniesieniu do którejkolwiek z tych nieruchomości, kupujący nie będzie zobowiązany do nabycia pozostałych lub którychkolwiek z tych nieruchomości i będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej w terminie określonym w tej umowie. W takim wypadku, zobowiązali się Państwo, że nie będą żądać zawarcia umów sprzedaży w odniesieniu do wszystkich albo którejkolwiek z tych nieruchomości.

W toku negocjacji warunków sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego, powzięli Państwo wątpliwość w przedmiocie opodatkowania dochodu, jaki uzyskają z planowanej transakcji, podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Pana intencją jest zatem uzyskanie potwierdzenia, że sprzedaż nieruchomości, nabyciem której zainteresowany jest kupujący, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Inne nieruchomości aktualnie posiadane przez Pana i Pana żonę:

Poza nieruchomościami, są Państwo właścicielami następujących nieruchomości:

· nieruchomość gruntowa w (...), nabyta 9 września 2002 r., nr działek 2/1 oraz 2/2, objęta księgą wieczystą numer (...) oraz udział w działce numer 2/3 (droga dojazdowa) objęta księgą wieczystą numer (...) - na działce znajduje się dom mieszkalny, w którym realizowane są Państwa własne potrzeby mieszkaniowe;

· nieruchomość gruntowała w (...) nabyta w dniu 13 października 2006 r., nr działek 2/4, 2/5 objętych księgą wieczystą numer (...) oraz udział w działce numer 2/6 - działki znajdują się przy Państwa domu mieszkalnym i służą do realizowania Państwa celów mieszkaniowych;

· nieruchomość gruntowa w (...), nr działek 3/1 oraz 3/2, objęta księgą wieczystą numer (...);

· nieruchomość w X przy ul. A1 - dom wraz z gruntem nabyty w 2020 r. do majątku wspólnego Sprzedających, dla którego prowadzone są księgi wieczyste o numerach (...) (dom) oraz (...) (działka). Nieruchomość ta jest wynajmowana w ramach tzw. najmu prywatnego (cel zakupu: lokata kapitału);

· nieruchomość w X - będąca w Państwa posiadaniu od 2022 r., wynajmowana turystycznie;

· mieszkanie w X położone przy ul. B1 - zakupione dnia 31 grudnia 2019 r., dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (cel zakupu: realizacja potrzeb mieszkaniowych dzieci);

· udziały w nieruchomości gruntowej w (...) - nabyte w dniu 25 kwietnia 2022 r., obejmujące:

a. 1/4 udziału w działce nr 4, objętej księgą wieczystą numer (...);

b. udział w działce nr 4/1, objętej księgą wieczystą numer (...).

Cel zakupu: cele rekreacyjne.

· nieruchomość gruntowa w (...) nr działki 5 - nabyta dnia 22 lutego 2024 r. objęta księgą wieczystą numer (...) (cel zakupu: własne potrzeby mieszkaniowe).

· mieszkanie w X położone (...) dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (cel zakupu: lokata kapitału).

Ponadto zawarli Państwo w dniu (...) 2024 r. umowę przedwstępną dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego położonego w X przy ul. C. Celem zakupu jest realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych oraz lokata kapitału.

Przy nabyciu wskazanych powyżej nieruchomości nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT zawartego w cenie nabycia.

Historyczne transakcje zakupu i sprzedaży nieruchomości zrealizowane przez Panią i Pani męża.

Dla zachowania pełnej transparentności wskazuje Pani na potrzeby wniosku, że w przeszłości dokonali Państwo kilku transakcji nabycia, a następnie sprzedaży nieruchomości:

· zakup kamienicy w (...) w dniu 19 grudnia 2006 r.- sprzedaż dnia 24 czerwca 2008 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

· zakup w grudniu 2011 r. mieszkania położonego w (...), ul. (...) - sprzedaż dnia 11 października 2017 r. (cel zakupu: lokata kapitału)

· zakup w dniu 20 grudnia 2011 r mieszkania położonego w (...), ul. (...) - sprzedaż dnia 13 kwietnia 2015 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

· zakup w dniu 27 grudnia 2012 r. nieruchomości gruntowej o nr działki 6/1, która została podzielona w 2018 r. na działki o numerze 6/2 oraz 6/3. W lipcu 2019 r. działka o numerze 6/4 została sprzedana (cel zakupu: lokata kapitału).

· działka o numerze 6/3 jest nadal własnością Pana i Pana żony (cel zakupu: zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, działka sąsiadująca z Państwa domem);

· zakup w dniu 10 listopada 2017 r. działki nr 7/1 położonej w (...) - sprzedaż w dniu 21 września 2018 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

· zakup w dniu 10 listopada 2017 r. działka nr 7/2 w (...) - sprzedaż: 28 marca 2018 r. (cel zakupu: lokata kapitału);

· zakup w dniu 6 października 2010 r. działki położonej w (...), ul. (...) - sprzedaż: 2 lipca 2013 r. (cel zakupu: lokata kapitału).

Pytanie

Czy przychód, jaki Pan osiągnie z tytułu sprzedaży opisanych w zdarzeniu przyszłym nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w związku ze sprzedażą opisanych w zdarzeniu przyszłym nieruchomości nie osiągnął Pan przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opisane we wniosku odpłatne zbycie przez Pana nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji stanowić będzie przychód niepodlegający opodatkowaniu, gdyż pomiędzy końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości a odpłatnym zbyciem minie 5 lat, a ponadto odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Uzasadnienie Pana stanowiska

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

1. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

2. odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2. zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabył Pan nieruchomość I w roku 2014, natomiast nieruchomość II w roku 2016.

Obie nieruchomości zostały nabyte w oparciu o umowy sprzedaży. W związku z powyższym, w momencie zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego, warunek odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, zostanie spełniony.

Przechodząc do drugiego z warunków, tj. wymogu, aby odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowiło przedmiotu działalności gospodarczej) wskazuje Pan co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1) po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

2) po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

3) po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej, nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej). Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co więcej, można dodatkowo stwierdzić, że prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55¹ k.c., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 ustawy o PIT.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z pewnością każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków planowanych działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu, należy przede wszystkim ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze zbyciem nieruchomości.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planowana sprzedaż nieruchomości mieścić się będzie w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym, mającym na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, które nie sposób zakwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Przychody ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT powinny charakteryzować się tym, iż są one osiągane na skutek zespołu powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym i zorganizowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), na wielokrotnym ich zbywaniu w ramach czynności charakterystycznych dla działalności handlowej

W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób przyjąć jakoby podejmował Pan tego typu działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej. W tym miejscu należy zauważyć, że nieruchomość I znajduje się w Pana posiadaniu od ponad 11 lat, a w przypadku nieruchomości II od ponad 9 lat. Przez ten okres Sprzedający nie podejmowali żadnych działań, mających na celu zwiększenie atrakcyjności tych gruntów, zwiększenie ich wartości rynkowej.

Z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane wcześniej przeprowadzone transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż transakcje te były wynikiem wyzbywania się prywatnego majątku, którego zakup pełnił funkcje lokowania wcześniej nagromadzonych oszczędności.

Zaplanowana transakcja nie wpisuję się w taką działalność, która byłaby wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, a przede wszystkim nie sposób doszukać się elementów profesjonalnie wykonywanej działalności handlowej: m.in. to nie Sprzedający skontaktowali się z kupującym z ofertą sprzedaży, natomiast jako pierwszy kontakt z Sprzedającymi nawiązał kupujący, wyrażając zainteresowanie nabyciem przedmiotowych nieruchomości.

Umowa przedwstępna, opisana w zdarzeniu przyszłym, mająca ściśle określone zadanie, aby w głównej mierze zabezpieczyć interesy kupującego pod kątem zweryfikowania w ramach własnego due dilligance, czy nieruchomości stanowią odpowiedni grunt do realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia, stanowi w gruncie rzeczy wyraz profesjonalizmu po stronie kupującego.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowania przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Warto kierować się stanowiskiem, jakie wyraził WSA w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2024 r. sygn. III SA/Wa 2154/23:

„Wszak lokowanie prywatnych oszczędności w celu ich pomnażania nie oznacza, że mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej. Co więcej, organ pomija to, co strona pod pojęciem lokaty kapitału rozumie, mianowicie we wniosku wskazuje się, że owa lokata kapitału ma na celu zapewnienie w przyszłości środków na ewentualne leczenie i cele życiowe związane z utrzymaniem rodziny. Celem tym nie jest natomiast reinwestowanie, rozwijanie jakiejkolwiek działalności gospodarczej. (...) Nie można więc w żadnym razie podzielić konstatacji organu, jakoby nabywca działał po zawarciu umowy przedwstępnej na rzecz i korzyść skarżących w celu przygotowania inwestycji. To nie skarżący będą owej inwestycji dokonywać i nie w ich interesie leży, by inwestycja ta doszła do skutku. Czynności podejmowane przez kupującego należy traktować jako weryfikację przydatności gruntu do planowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz przygotowujące owo zamierzenie inwestycyjne nabywcy, niemające jakiegokolwiek związku z „uatrakcyjnieniem” gruntu w celu jego sprzedaży i podniesienia jego wartości w celu maksymalizacji zysku - co uczyniłby podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami.”

Powyższe zostało potwierdzone w następujących interpretacjach indywidualnych:

• pismo Dyrektora KIS z dnia 29 stycznia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.769.2024.6.MK;

• pismo Dyrektora KIS z dnia 13 stycznia 2025 r., sygn. 0115- KDIT3.4011.824.2024.4.MJ;

• pismo Dyrektora KIS z dnia 27 marca 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.45.2024.3.AG.

Reasumując, Pana zdaniem zaplanowana sprzedaż nieruchomości zostanie przeprowadzona w ramach wyzbywania się majątku własnego w ramach zwykłego zarządu. Pan wraz z żoną nie nabył nieruchomości w celu ich sprzedaży, ale w celu ulokowania posiadanych oszczędności. Nie podejmował Pan i nie podejmuje w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Na dzień zawarcia transakcji będzie Pan właścicielem tych nieruchomości od ponad pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomości zostały przez Pana i Pana małżonkę nabyte. W związku z powyższym przychód, który uzyska Pan w związku z realizacją planowanej transakcji należy rozpatrywać pod kątem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i w związku z tym prawidłowe jest stwierdzenie, iż uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.) stanowi, że:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów

d. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie osiągnąć zyski. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona.

Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan sprzedać nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowe o nr działek 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 położone w (...) w X. Nieruchomości te nigdy nie były wpisane do ewidencji środków trwałych i nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej. Od dnia zakupu do teraz nieruchomości nie były wykorzystywane w żaden sposób, grunt leży odłogiem. W okresie, w którym są Państwo ich właścicielami, nie oddawali ich Państwo w całości ani w części do użytkowania w oparciu o najem, dzierżawę, użyczenie lub jakąkolwiek umowę o podobnym charakterze. Opłacają Państwo jedynie podatek od nieruchomości. Zakup nieruchomości nastąpił ze środków pochodzących z prywatnych oszczędności objętych wspólnością majątkową małżeńską. Celem nabycia była ochrona oraz lokata posiadanego kapitału, aby mógł Pan w przyszłości dysponować środkami, które pozwolą Panu i Pana rodzinie pokrywać wydatki związane z osobistymi potrzebami życiowymi. Celem nie było natomiast przeznaczanie środków uzyskanych ze zbycia jednych rzeczy na nabycie kolejnych rzeczy celem ponownego osiągnięcia zysku.

Nie dokonali Państwo zabudowy tych nieruchomości ani nie rozpoczęli żadnych czynności, zmierzających do rozpoczęcia tego rodzaju procesu poza wycinką drzew i krzewów oraz usunięciem obiektów budowlanych znajdujących się na powierzchni nieruchomości, do których zobowiązani są Państwo umową przedwstępną.

Nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu dzielenie, scalenie, zmianę przeznaczenia gruntów podlegających sprzedaży, nie występowali Państwo z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na nieruchomościach nie zamieścili Państwo billboardów o zamiarze sprzedaży, nie zostały podjęte działania marketingowe, nie zostali wynajęci pośrednicy nieruchomości, mających na Państwa zlecenie wyszukać potencjalnych klientów.

Nie występowali Państwo do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do nieruchomości, ani nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby wartość działki.

Z przedstawionych powyżej okoliczności sprawy nie wynika zatem, aby Pana aktywność wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, (takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, dokonywanie inwestycji mających na celu zwiększenie ich wartości, doprowadzenie mediów, zamieszczanie ogłoszeń). Działkę nabyto w celu ochrony i lokaty posiadanego kapitału, aby w przyszłości móc dysponować środkami, które pozwolą Panu i Pana rodzinie pokrywać wydatki związane z Państwa osobistymi potrzebami życiowymi.

W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/2 przysługuje Panu oraz Pana małżonce od 2014 r. natomiast w stosunku do działek o numerach ewidencyjnych 1/3 i 1/4 od 2016 r.

Uwzględniając powyższe, planowana przez Pana w 2025 roku sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowiących działki o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/2 oraz 1/3 i 1/4 nabytych do majątku wspólnego małżonków odpowiednio w 2014 r. i 2016 r., nastąpi po upływie okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie będzie na Panu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.