Interpretacja 112-KDSL1-1.4011.185.2026.3.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 18 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 kwietnia 2026 r. (wpływ 3 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(1)

Wnioskodawca w 2025 r. zawarł umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jedna umowa sprzedaży dotyczy sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 części w działce niezabudowanej nr 1, położonej w (…), o pow. 0,0440 ha – dalej jako „Udział Nieruchomość 1”, która znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego.

Wnioskodawca w 2026 r. zawarł umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jedna umowa sprzedaży dotyczy sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 części w działce niezabudowanej nr 2, położonej w (…), o pow. 0,0580 ha – dalej jako „Udział Nieruchomość 2”, która znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego.

Ponadto Wnioskodawca w 2026 r. planuje zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży ma dotyczyć sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 części w działce niezabudowanej nr 3, położonej w (…), o pow. 0,0674 ha – dalej jako „Udział Nieruchomość 3”, która znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego.

(2)

„Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3”, stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i został nabyty częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), częściowo w 2019 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).05.2019 r.) po babci Wnioskodawcy – zmarła dnia (…).02.2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów). Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym: „ Strony zgodnie oświadczyły, że częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat oraz że z tytułu dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości nie mają do siebie i nie będą mieć w przyszłości żadnych roszczeń”. Częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności było ekwiwalentne i nie wystąpiło u Wnioskodawcy przysporzenie majątkowe. Wartość „Udziału Nieruchomość 1”, „Udziału Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3”, mieści się w wartości udziału w masie spadkowej nabytej w drodze spadku oraz w wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku wspólnym. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek.

(3)

Sprzedaż „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” oraz planowana sprzedaż „Udział Nieruchomości 3” , związany był ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojnym na terytorium Ukrainy z udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała: nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych.

(4)

Podkreślić należy, iż „ Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomości 3” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomości 3” nigdy nie był przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Nieruchomości te przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3”.

(5)

Dodać należy, iż Wnioskodawca nie zajmuje się zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie) i tym samym prowadzone przez niego działania związane z „Udział Nieruchomością 1”, „Udział Nieruchomością 2” i „Udział Nieruchomością 3” miały wyłącznie charakter czynności prywatnych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wykończenia wnętrz, ocieplania i termomodernizacji budynków. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Udział Nieruchomość 1”„Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomości 3” opisanych niniejszym Wnioskiem nie angażował żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(6)

Wnioskodawca oprócz sprzedanych w 2025 r. i 2026 r. udziałach w przedmiotowych nieruchomościach posiada także:

a)  Lokal mieszkalny położony w (…) o pow. 50 m2. Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do zbycia i wykorzystywana jest na własny cel mieszkaniowy. Mieszkanie wraz z działką zostało nabyte w 2010 r. na podstawie aktu notarialnego,

b)  udział wynoszący 7/48 części w działce niezabudowanej nr 4, położonej w (…). Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do zbycia i wykorzystywana będzie na własny cel mieszkaniowy. Udział ten został nabyty częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), częściowo w 2019 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).05.2019 r.) po babci Wnioskodawcy – zmarła dnia (…).02.2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów),

c)  udział wynoszący 7/48 części w działce niezabudowanej nr 5, położonej w (…). Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do zbycia i wykorzystywana będzie na własny cel mieszkaniowy. Udział ten został nabyty częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), częściowo w 2019 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).05.2019 r.) r. po babci Wnioskodawcy – zmarła dnia (…).02.2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów),

d)  udział wynoszący 7/48 części w działce niezabudowanej nr 6, położonej w (…). Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do zbycia i wykorzystywana będzie na własny cel mieszkaniowy. Udział ten został nabyty częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), częściowo w 2019 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).05.2019 r.) po babci Wnioskodawcy – zmarła dnia (…).02.2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów).

Wnioskodawca nie sprzedał wcześniej innych nieruchomości poza wyżej wymienionymi udziałami w nieruchomościach. Wnioskodawca nigdy nie nabywał nieruchomości w celach handlowych i nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży.

(7)

Ponadto Wnioskodawca udziela następujących odpowiedzi na pytania, które mogą się pojawić w związku z przedmiotowym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej:

1)  Czy został przeprowadzony dział spadku po Pana ojcu i babci?

Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. Natomiast w roku 2023 miał miejsce umowny częściowy dział spadku (u notariusza), który obejmował tylko część spadku.

Jeśli tak, to kiedy (proszę podać datę) i czy w wyniku działu spadku po ojcu i babci uzyskał Pan większy udział w masie spadkowej niż wynikający pierwotnie z nabycia spadku?

Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. Natomiast w roku 2023 miał miejsce umowny częściowy dział spadku (u notariusza), który obejmował tylko część spadku i Wnioskodawca nie uzyskał większego udziału w masie spadkowej niż wynikający pierwotnie z nabycia spadku.

Czy dział spadku odbył się bez spłat i dopłat?

Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. Natomiast w roku 2023 miał miejsce umowny częściowy dział spadku (u notariusza), który obejmował tylko część spadku, który odbył się bez spłat i dopłat.

2)  Czy prowadzi/prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą.

Odp. Tak.

W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odp. Nie.

3)  Jeśli posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku)

Odp. Nie posiadam.

proszę żeby wskazał Pan:

a)  kiedy zostały nabyte, w jakim celu i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

Odp. Nie dotyczy.

b)  jakie to nieruchomości (lokale mieszkalne, lokale użytkowe, nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane itp. )?

Odp. Nie dotyczy.

c)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości?

Odp. Nie dotyczy.

4)  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży?

Odp. Nie.

Wnioskodawca ma wątpliwość czy czynność sprzedaży w roku 2025 „Udział Nieruchomość 1”, w roku 2026 „Udział Nieruchomość 2” i planowana sprzedaż „Udział Nieruchomość 3”, na rzecz osób fizycznych, w opisanym stanie faktycznym stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w piśmie z 3 kwietnia 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:

1)  czy w skład masy spadkowej po Pana zmarłym ojcu wchodziły poszczególne działki oznaczone m.in. numerami 1, 2 i 3, czy też do wyodrębnienia tych działek doszło po śmierci Pana ojca?

Odp. Do wyodrębnienia doszło po śmierci ojca.

Jeżeli do wyodrębnienia doszło po śmierci Pana ojca, to kto wystąpił o podział, kiedy i w jakim celu, jaki obszar stanowił podstawę do wyodrębnienia, kto był jego właścicielem oraz ile działek wyodrębniono?

Odp. O podział wystąpił kuzyn BB w imieniu wszystkich współwłaścicieli w roku 2021.

Celem podziału było wyodrębnienie działek, żeby każdy miał swoją własność indywidualną, a nie współwłasność. Obszar podziału z jakiego wyodrębniono 10 działek to działka 7 – 2.13ha i 8 – 2.15ha. Właścicielem byli AA, BA, Wnioskodawca, CA, BB i CB.

2)  kto i w jakim celu wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Pan, czy inna osoba/osoby? Proszę wyjaśnić.

Odp. Brat BA wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest to dokument administracyjny, który określa zasady budowy na danej działce, zatem celem wystąpienia o tzw. „WZ” było uzyskanie statusu możliwości zabudowy działki - właśnie w tym dokumencie znajdują się informacje o tym, jaki budynek można wybudować na terenie nieruchomości.

3)  w jaki sposób:

-     dla udziałów w działkach nr 1, 2 znalazł Pan nabywcę?

Odp. Oferowane były do sprzedaży za pomocą platform internetowych (…). W obecnych czasach jest to zwyczajowa – normalna w takich przypadkach – forma sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne. W ten sposób znaleziony został nabywca.

-     a dla udziału w działce nr 3 zamierza Pan znaleźć nabywcę?

Odp. Oferowany będzie do sprzedaży za pomocą platform internetowych (…). W obecnych czasach jest to zwyczajowa - normalna w takich przypadkach – forma sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne. W ten sposób będzie znaleziony nabywca.

Czy swój zamiar sprzedaży ogłaszał/ogłosi Pan w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/podejmie Pan inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odp. Oferowane były do sprzedaży za pomocą platform internetowych (…). W obecnych czasach jest to zwyczajowa – normalna w takich przypadkach – forma sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne. W prasie – odp. nie, w radiu – odp. Nie, bądź podejmował/podejmie Pan inne działania marketingowe – odp. nie.

4)  czy zawarł Pan z nabywcą udziałów w dwóch działkach niezabudowanych „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2 / zamierza Pan zawrzeć z nabywcą udziału w działce niezabudowanej „Udział Nieruchomość 3” umowę przedwstępną sprzedaży?

Odp. Nie

5)  czy udzielił Pan nabywcy udziałów w dwóch działkach niezabudowanych „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły tych działek?

Odp. Nie

6)  czy udzieli Pan nabywcy „Udziału Nieruchomość 3” pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej działki?

Odp. Nie

7)  czy dokonał/zamierza Pan dokonać jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki?

Odp. Nie

8)  czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odp. Tak

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji zawarcia umowy sprzedaży w 2025 r. i 2026 r. udziałów w dwóch działkach niezabudowanych „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2”, i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, czynność taka będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

(1)

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji sprzedaży w roku 2025 „Udział Nieruchomość 1”, w roku 2026 „Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, uprzednio nabytych częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.) oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów), poza systemem podatku od wartości dodanej do majątku prywatnego (osobistego), czynność taka:

a)  nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 u.PIT, ponieważ „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” zostały nabyte ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”. Do nabycia udziałów w ww. nieruchomościach doszło w dwóch datach: ok. 1955 r. oraz w 2010 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

·      w 2010 r. w spadku po ojcu Wnioskodawcy,

·      ok. 1955 r. w spadku po babci Wnioskodawcy,

·      ok. 1955 r. i 2010 r. to jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomościach (umowa o częściowe działy spadków i o zniesienie współwłasności z 2023 r. – zniesienie współwłasności było ekwiwalentne w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty – pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r.).

b)  nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, gdyż:

·      nieruchomość była elementem majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

·      nie wystąpił zespół zorganizowanych, powtarzalnych działań ukierunkowanych na osiąganie zysku,

·      ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny,

·      czynności podejmowane przez Wnioskodawcę mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

·      uzyskane przychody są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8.

(2)

Na kwalifikację prawnopodatkową stanowiska Wnioskodawcy ma także wpływ okoliczność, iż posiadał on w swoich aktywach „Udział Nieruchomość 1” , „Udział Nieruchomość 2” oraz posiada on w swoich aktywach „Udział Nieruchomość 3”, nabyte w spadku po zmarłym mężu w roku 2014. Zatem nabycie ww. nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem w wyniku dziedziczenia – w sensie obiektywnym – nie miało charakteru działań handlowych i nie byłoby związane ze świadczeniem usług w branży budowlanej lub deweloperskiej.

Podkreślić należy, iż „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomości 3” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomości 3” nigdy nie był przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Nieruchomości te przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3”.

Sprzedaż „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” oraz planowana sprzedaż „Udział Nieruchomości 3” związana byłą ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny na terytorium Ukrainy z udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała:

·      nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja),

co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych.

Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” oraz planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomości 3” opisanych niniejszym Wnioskiem nie angażował żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(3)

Biorąc zatem pod uwagę charakter czynności oraz charakter prawny w jakim Wnioskodawca uczestniczył w transakcji opisanej Wnioskiem czynność prawna sprzedaży przez Wnioskodawcę „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” oraz planowana sprzedaż „Udział Nieruchomości 3”, winna być rozpoznana jako:

a)  nie podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 u.PIT, ponieważ „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” zostały nabyte ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”. Do nabycia udziałów w ww. nieruchomościach doszło w dwóch datach: ok 1955 r. oraz w 2010 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

·      w 2010 r. w spadku po mężu Wnioskodawcy,

·      ok. 1955 r. w spadku po babci Wnioskodawcy,

·      ok. 1955 r. i 2010 r. to jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomościach (umowa o częściowe działy spadków i o zniesienie współwłasności z 2023 r. – zniesienie współwłasności było ekwiwalentne w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty - pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r.).

UZASADNIENIE PRAWNE STANOWISKA:

(4)

Sprzedaż w roku 2025 „Udział Nieruchomość 1”, w roku 2026 „Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, uprzednio nabytych częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów), do majątku prywatnego (osobistego), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to wprost z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. a art. 10 ust 5 u.PIT. Przepis ten wyłącza z opodatkowania dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomościach, o ile transakcja nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej i od końca roku nabycia minęło co najmniej pięć lat.

(5)

W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób uznać, by sprzedaż miała charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.PIT. Przepis ten definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną, prowadzoną w sposób ciągły i nakierowaną na zysk aktywność o charakterze wytwórczym, handlowym lub usługowym, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Sprzedaż „Udział Nieruchomość 1”, w roku 2026 „Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, uprzednio nabytych częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po ojcu Wnioskodawcy – zmarły dnia (…).05.2014 r., który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.) oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów), i nieużywanej w ramach żadnej działalności zarobkowej, nie spełnia tych kryteriów.

(6)

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz licznymi interpretacjami organów podatkowych, o uznaniu danej czynności za działalność gospodarczą decydują konkretne okoliczności towarzyszące transakcji – w szczególności jej profesjonalny, powtarzalny i zorganizowany charakter. Sprzedaż prywatnego majątku, nawet jeśli przynosi zysk, nie oznacza automatycznie działalności gospodarczej. Kluczowe jest, czy podatnik wielokrotnie nabywał i sprzedawał nieruchomości, podejmował działania wykraczające poza zwykłe zarządzanie majątkiem, i czy traktował te działania jako źródło regularnego dochodu.

(7)

Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.PIT. Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08. Cechą działalności gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2- 2.4011.475.2021.4.MP). Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1)  wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2)  ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3)  wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4)  dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

(8)

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”. Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania.

(9)

W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 październik 2013 r., II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie wskazuje się, że działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16). W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(10)

Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2- 3.4011.216.2019.4.JS oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS, w których DKIS stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

(11)

W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Podkreśla się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej Jak to zauważył NSA w wyroku z 12 lipca 2023 r., II FSK 177/21: „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.” Jak to zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego – zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) – nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”. Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych”.

(12)

Należy mieć na uwadze, że nie ma podstaw, aby do działalności gospodarczej kwalifikować czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14 oraz z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). W podobnym stanie faktycznym DKIS - w interpretacji z 19 lipca 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.376.2022.3.MK – uznał, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza, że sprzedaż wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym. Podejmowane czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

(13)

W opisanym stanie faktycznym nie występują takie przesłanki. Sprzedaż udziału w nieruchomościach w 2025 r. i 2026 r. nastąpiła po upływie 5 lat licząc od daty nabycia, bez podejmowania przez sprzedającego czynności inwestycyjnych lub przygotowawczych. Do nabycia udziałów w ww. nieruchomościach doszło w dwóch datach ok. 1955 r. oraz w 2010 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

a)  w 2010 r. w spadku po ojcu Wnioskodawcy,

b)  ok. 1955 r. w spadku po babci Wnioskodawcy,

c)  ok. 1955 r. i 2010 r. to jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomościach (umowa o częściowe działy spadków i o zniesienie współwłasności z 2023 r. – zniesienie współwłasności było ekwiwalentne w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, wartość „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” mieści się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku wspólnym – pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r.).

Wnioskodawca wyjaśnił, że „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” nigdy nie był przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Udział w nieruchomościach przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę był wykorzystywany wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3”. Wnioskodawca nie zajmuje się zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie) i tym samym prowadzone przez niego działania związane z „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” miały wyłącznie charakter czynności prywatnych. Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, opisanych niniejszym Wnioskiem nie angażował żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(14)

Z tego też względu sprzedaż przez Wnioskodawcę posiadanych „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, których nie nabył w celach zarobkowych, które nie były przedmiotem obrotu handlowego ani składnikiem działalności gospodarczej, nie powinna być kwalifikowana jako działalność gospodarcza. W konsekwencji, skoro minęło więcej niż pięć lat od jego nabycia, sprzedaż ta – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT – nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

(15)

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Skutki podatkowe zbycia udziału w nieruchomości nabytego w spadku

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wskazać zatem należy, że w przypadku zbycia udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku – pięcioletni termin liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, przy czym jeżeli nieruchomość była nabyta przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.

Wnioskodawca wyjaśnił, że cześć „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3” nabył w spadku po babci w 2019 r. Zatem, w odniesieniu do tej części „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3”, który został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze spadku po babci, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego – 1955 r., w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, tj. przez babcię Wnioskodawcy – który niewątpliwie już upłynął.

Wnioskodawca wyjaśnił, że cześć „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3” nabył w spadku po ojcu w 2014 r. Zatem, w odniesieniu do tej części „Udział Nieruchomości 1”, „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3”, który został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze spadku po ojcu, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego – 2010 r., w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, tj. przez ojca Wnioskodawcy - który niewątpliwie już upłynął.

Wobec tego dokonana w 2025 r. sprzedaż części „Udział Nieruchomości 1”, w 2026 r. sprzedaż części „Udział Nieruchomości 2”, i planowanej sprzedaży części „Udział Nieruchomość 3”, częściowo nabytego w drodze spadku po ojcu i babci, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie tej części nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę, tj. ojca i babci Wnioskodawcy.

(16)

Skutki podatkowe zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (udział w nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)  wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca wyjaśnił, że część „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3” nabył w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów), do majątku prywatnego (osobistego).

Zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie na rzecz spadkobierców po ojcu i babci. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat , a wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku wspólnym. W rezultacie, w wyniku takiego podziału (zniesienia współwłasności) Wnioskodawca nie uzyskał przysporzenia majątku kosztem jego poprzednich współwłaścicieli.

Wobec tego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla części „Udział Nieruchomości 1” i „Udział Nieruchomości 2” i „Udział Nieruchomości 3” w części odpowiadającej udziałowi, który nabył Wnioskodawca, w wyniku zniesienia współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotnego nabycia udziałów przez współwłaścicieli, tj. 2010 r. i ok. 1955 r.

Wobec tego dokonana w 2025 r. sprzedaż części „Udział Nieruchomości 1”, w 2026 r. sprzedaż części „Udział Nieruchomości 2”, i planowanej sprzedaży części „Udział Nieruchomość 3”, częściowo nabytego w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez współwłaścicieli, tj. 2010 r. i ok. 1955 r. (pozostali współwłaściciele nabyli udziały w nieruchomościach częściowo w drodze dziedziczenia, po ojcu w 2014 r., który nabył je w 2010 r. – data pierwotnego nabycia udziałów, częściowo w drodze dziedziczenia po babci w 2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. – data pierwotnego nabycia udziałów).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając udział w nieruchomościach– działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomościach, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

-     udziały w nieruchomościach nabył Pan w drodze spadku;

-     udziały w nieruchomościach nie były wykorzystywane przez Pana w celach gospodarczych;

-     nie zajmuje się Pan zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też Pan agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie); nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami;

-     przy transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomościach nie angażował / nie zaangażuje Pan żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami;

-     udziały w nieruchomościach nie były przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z nieruchomości lub z jej części;

-     udziały w nieruchomościach przez cały okres użytkowania przez Pana były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej);

-     nie poniósł Pan żadnych wydatków na ulepszenie udziałów w nieruchomościach; nie dokonał i nie zamierza Pan dokonać jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki).

-     do wyodrębnienia działek 1, 2 i 3 doszło po śmierci Pana ojca, a o podział wystąpił Pana kuzyn w imieniu wszystkich współwłaścicieli w roku 2021; celem podziału było wyodrębnienie działek, żeby każdy miał swoją własność indywidualną, a nie współwłasność.

-     dla przedmiotowych działek nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; natomiast Pana brat wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego;

-     sprzedaż udziałów w nieruchomościach była i będzie oferowana za pomocą platform internetowych;

-     nie zawarł / nie zawrze Pan z nabywcą udziałów w nieruchomościach umowy przedwstępnej sprzedaży;

-     nie udzielił / nie udzieli Pan pełnomocnictwa nabywcom udziałów w nieruchomościach;

-     posiada Pan udziały w działkach 4, 6 i 5, nieruchomości te nie są przeznaczone do zbycia i wykorzystywane będą na własny cel mieszkaniowy; nie sprzedał Pan wcześniej innych nieruchomości poza wyżej wymienionymi udziałami w nieruchomościach; nigdy nie nabywał Pan nieruchomości w celach handlowych i nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży.

Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż „Udział Nieruchomość 1” i „Udział Nieruchomość 2” oraz planowana przez Pana sprzedaż „Udział Nieruchomość 3” stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Pana wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży udziału w nieruchomościach będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż „Udział Nieruchomość 1” i „Udział Nieruchomość 2” oraz planowana sprzedaż „Udział Nieruchomość 3” odziedziczonych po ojcu i babci to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem przeprowadzone i planowane przez Pana czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pana działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowych udziałów w nieruchomościach (spadek) i sprzedaży oraz planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych udziałów w nieruchomościach do działalności gospodarczej.

Tym samym przychód ze sprzedaży „Udział Nieruchomość 1” i „Udział Nieruchomość 2” oraz planowanej sprzedaży „Udział Nieruchomość 3”, będących przedmiotem wniosku, nie będzie kwalifikowany do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana udziałów w nieruchomościach podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Do celów stosowania art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przedmiotowej sprawie momentem nabycia udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, który te udziały w nieruchomości nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tych udziałów w nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Przy czym, z art. 195 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 i § 2 przywołanej ustawy:

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi zaś, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 2 ww. Kodeksu:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

·      podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

·      wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku lub zniesienia współwłasności – należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu lub zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku lub zniesienie współwłasności zostały dokonane bez spłat i dopłat.

Powyższe potwierdza brzmienie powołanego wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje to nieodpłatnie, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3”, został nabyty częściowo w 2014 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).08.2014 r.) po Pana ojcu – zmarły dnia (…).05.2014 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).04.2010 r.), częściowo w 2019 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (…).05.2019 r.) po Pana babci – zmarła dnia (…).02.2019 r., która nabyła je ok. 1955 r. oraz częściowo w drodze umowy o częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności w 2023 r. Częściowe działy spadków i zniesienie współwłasności było ekwiwalentne i nie wystąpiło u Pana przysporzenie majątkowe. Wartość „Udziału Nieruchomość 1”, „Udziału Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3”, mieści się w wartości udziału w masie spadkowej nabytej w drodze spadku oraz w wartości udziału, jaki przysługiwał Panu w majątku wspólnym.

W przedmiotowej sprawie jest Pan spadkobiercą zarówno po ojcu, jak i babci. Zatem spadek (udziały w nieruchomościach) nabył Pan w dwóch datach: w momencie nabycia ich przez Pana ojca oraz w momencie nabycia ich przez Pana babcię.

Datą nabycia spadku przez spadkodawcę (Pana ojca), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok 2010 r. W odniesieniu do tej części spadku pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy liczony jest od końca 2010 r.

Natomiast datą nabycia spadku przez drugiego spadkodawcę (Pana babcię), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest ok. 1955 r. W odniesieniu do tej części spadku pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy liczony jest od końca ok. 1955 r.

Ponadto w wyniku częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności – jak Pan wskazał we wniosku – nie nabył Pan majątku o wartości większej niż ten, który przysługiwał Panu pierwotnie w masie spadkowej, a więc nie zwiększył się stan Pana majątku osobistego.

W konsekwencji, sprzedaż „Udział Nieruchomość 1” i „Udział Nieruchomość 2” oraz planowana sprzedaż „Udział Nieruchomość 3”, nabytych przez Pana w drodze spadku, nie stanowi/nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie przez Pana spadkodawców (ojca i babcię).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług 15 kwietnia 2026 r. została wydana odrębna interpretacja indywidualna o sygnaturze 0112-KDIL3.4012.124.2026.4.MC.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.