Interpretacja 114-KDIP1-1.4012.966.2025.2.ESZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 grudnia 2025 r. (wpływ 8 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest właścicielem działki budowlanej, którą nabył w drodze spadku po ojcu. Czynność nabycia działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Łączny okres posiadania nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego ojca przekracza 5 lat.

Na działce znajduje się stary budynek mieszkalny, drewniana komórka oraz stary murowany wychodek w złym stanie technicznym, które Wnioskodawca planuje zburzyć ze względu na ich stan. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Na dzień sprzedaży działka będzie gruntem niezabudowanym, tzn. nie będą na niej posadowione żadne budynki oraz budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), należące do Wnioskodawcy.

Działka nie jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wystąpił jedynie o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów (energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji), jednak czynność ta nie miała na celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowiła element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca rozważa w przyszłości sprzedaż przedmiotowej nieruchomości po uprzednim wyburzeniu istniejącego budynku mieszkalnego. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.  Data nabycia działki budowlanej w drodze spadku po ojcu?

Ad. 1: Akt notarialny został sporządzony 18 stycznia 2023 r. Data śmierci ojca Wnioskodawcy to natomiast 4 września 2022 r.

2.  Numer ewidencyjny działki gruntu, która będzie przedmiotem planowanej sprzedaży?

Ad. 2: Numer ewidencyjny działki: (…)

3.  W jaki sposób wykorzystuje Pan działkę budowlaną oraz posadowione na niej budynki/budowle od momentu jej nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób działka oraz posadowione na niej budynki/budowle zaspokajają Pana potrzeby osobiste?

Ad. 3: Przedmiotowa działka nie jest użytkowana przez Pana. Ze względu na katastrofalny stan techniczny budynków, nie mogły one zaspokajać potrzeb mieszkalnych. Budynki nie są i nie były wykorzystywane po odziedziczeniu mienia. Stan techniczny budynków nie nadaje się nawet do przechowywania mienia/rzeczy (w tym celu musiał Pan odpłatnie wynajmować zewnętrzny magazyn w Warszawie). Fakt, że budynki nie nadają się do użytku, potwierdza posiadany przez Pana operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który wskazuje na ich skrajne zużycie techniczne.

4.  W jakim celu wystąpił Pan o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów (energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji)?

Ad. 4: Podjął Pan przedmiotowe działania wyłącznie w celu zorientowania się w aktualnym stanie technicznym odziedziczonej nieruchomości. Chciał Pan poznać możliwości techniczne działki. Z posiadanej przez Pana wiedzy wynika, że pod budynki wcześniej podciągnięty był jedynie prąd, który został odcięty. Kanalizacja z ulicy oraz gaz nigdy nie były podłączone do działki. Nie posiadał Pan również wiedzy, czy prąd da się podłączyć na nowo, stąd wystąpienie o warunki techniczne. Wystąpienie o wydanie warunków technicznych przyłączy stanowiło w swej istocie element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, ukierunkowany na ustalenie aktualnego stanu prawnego i faktycznego posiadanych zasobów. Działanie to miało charakter czysto sprawozdawczy (rozpoznawczy) i nie może być utożsamiane z podjęciem realnego procesu inwestycyjnego, czy zmianą przeznaczenia gruntu. Działając jako racjonalny gospodarz dążył Pan jedynie do usunięcia niepewności co do technicznych parametrów działki. Tym samym, wystąpienie o warunki techniczne należy traktować jako czynność zachowawczą, służącą inwentaryzacji możliwości prawnych przypisanych do nieruchomości.

5.  Czy poza wystąpieniem o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów do momentu transakcji sprzedaży działki będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działki, np. uzbrojenie działki, ogrodzenie terenu, itp.?

6.  Czy do momentu sprzedaży ww. udziału w działce podjął/podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek np. przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.? – jeśli tak proszę wskazać jakie.

Ad. 5 i 6: Nie zamierza Pan podjąć jakichkolwiek działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki.

Działka jest ogrodzona i taka była w momencie jej odziedziczenia (to stare podniszczone ogrodzenie). Poniósł Pan koszt opinii eksperckich (rzeczoznawcy i architekta), które były niezbędne do podjęcia decyzji do podjęcia dalszych kroków. Na działce znajduje się stary budynek mieszkalny, drewniana komórka oraz stary murowany wychodek w złym stanie technicznym, które planuje Pan zburzyć ze względu na ich stan.

Nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Obecna Pana aktywność ogranicza się wyłącznie do niezbędnych czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zapewnieniem bezpieczeństwa na jej terenie. Na przedmiotowej działce znajdują się obiekty budowlane w postaci starego budynku mieszkalnego, drewnianej komórki oraz murowanego wychodka, które ze względu na swój wiek oraz wieloletni brak eksploatacji znajdują się w katastrofalnym stanie technicznym. Planowana rozbiórka tych obiektów nie stanowi etapu procesu inwestycyjnego, lecz jest koniecznym działaniem wynikającym z obowiązków właścicielskich w zakresie utrzymania obiektów budowlanych (zgodnie z przepisami Prawa budowlanego). Tym samym, usunięcie tych naniesień jest czynnością o charakterze wyłącznie porządkowym i likwidacyjnym, mającą na celu przywrócenie bezpieczeństwa na działce, a nie zwiększenie jej atrakcyjności ekonomicznej. Poniesione przez Pana nakłady ograniczają się do kosztów konsultacji eksperckich (rzeczoznawcy i architekta), które były niezbędne do podjęcia decyzji o sposobie likwidacji zniszczonego mienia (wyburzenie). Oprócz tego poniósł Pan koszty opłat urzędowych (za wykreślenie nieżyjących właścicieli). Opłaty skarbowe za dokumenty (mapa zasadnicza, wypis z rejestru gruntów i budynków) oraz spłaty zadłużenia zaległego podatku od nieruchomości oraz spłaty zadłużenia energii elektrycznej pozostawionych po Pana zmarłym ojcu.

7.  Czy działka budowlana, którą planuje Pan sprzedać była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? - jeżeli tak – proszę wskazać okres oraz charakter tej umowy?

Ad. 7: Przedmiotowa działka od czasu jej nabycia w drodze spadku nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

8.  Czy posadowione na działce budowlanej budynki/budowle były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? - jeżeli tak – proszę wskazać okres oraz charakter tej umowy?

Ad. 8: Przedmiotowe obiekty nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

9.  Czy zawrze Pan z nabywcą ww. działki umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak:

‒    jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym;

‒    jakie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki? Prosimy wskazać jakie obowiązki i prawa będą wynikać z niej dla każdej ze stron;

10. Czy udzieli Pan Nabywcy lub innemu niż Nabywca podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki budowlanej, jeśli tak:

‒    należy precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności podejmować będzie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (należy opisać/wskazać niniejsze informacje).

Ad. 9 i 10: Pragnie Pan podkreślić, iż na obecnym etapie nie podejmował Pan żadnych wiążących decyzji ani nie prowadził analiz dotyczących ewentualnych warunków przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości. Proces ten nie znajduje się nawet w fazie planowania kontraktowego. Nie rozważał Pan formy prawnej transakcji, w tym w szczególności zasadności zawierania umowy przedwstępnej, ani nie określał katalogu wzajemnych praw i obowiązków stron. Ewentualnie planuje Pan zawarcie standardowej umowy cywilnoprawnej o charakterze rezerwacyjnym (umowy przedwstępnej). Nie zamierza Pan przyjmować na siebie żadnych zobowiązań inwestycyjnych ani administracyjnych na rzecz kupującego (np. uzyskiwania pozwoleń czy zgód). Nie rozważał Pan również udzielania potencjalnemu nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw, które uprawniałyby go do występowania w Pana imieniu przed organami administracji, czy instytucjami dysponującymi mediami w celu dalszego uzbrajania terenu. Brak sprecyzowanych planów w tym zakresie świadczy o braku profesjonalnego i zorganizowanego podejścia do zbycia majątku. Pana działanie ogranicza się jedynie do sfery ewentualnych zamiarów, bez jakiegokolwiek przygotowania logistycznego, prawnego czy operacyjnego, co jest typowe dla zarządu majątkiem osobistym, a nie dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

11. Czy w celu znalezienia nabywcy podejmie Pan aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości np. reklama, umieszczał ogłoszenia lub oferty sprzedaży w prasie, intrenecie bądź korzystał z biura nieruchomości, itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie to będą działania?

Ad. 11: Zamierza Pan poprzestać wyłącznie na typowych, zwyczajowo przyjętych w obrocie prywatnym formach ogłaszania zamiaru sprzedaży nieruchomości. Działania te będą miały charakter pasywny i okazjonalny, ograniczający się do standardowych metod informacyjnych, takich jak umieszczenie ogłoszenia w popularnych serwisach internetowych przeznaczonych dla osób fizycznych lub wywieszenie tablicy informacyjnej na terenie nieruchomości. Rozważa Pan skorzystanie z pomocy pośrednika w zakresie typowym dla obrotu prywatnego (prezentacja działki, pomoc techniczna przy dokumentach), bez prowadzenia profesjonalnych kampanii marketingowych.

Nie planuje Pan podejmowania żadnych zorganizowanych działań marketingowych, które wykraczałyby poza ramy zwykłego zarządu majątkiem osobistym. W szczególności nie zamierza Pan korzystać z płatnych kampanii reklamowych, profesjonalnych usług doradztwa wizerunkowego, aktywnego pozyskiwania klientów (tzw. direct marketing), czy tworzenia dedykowanych stron internetowych dla oferowanej nieruchomości. Brak profesjonalnego instrumentarium marketingowego oraz rezygnacja z szeroko zakrojonych działań promocyjnych jednoznacznie potwierdzają, że sprzedaż działki nie ma znamion działalności gospodarczej, lecz stanowi jedynie realizację prawa do dysponowania składnikami majątku prywatnego w sposób najprostszy i najbardziej powszechny.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działki gruntowej po wyburzeniu budynku mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działki gruntowej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ dokonując tej czynności Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Transakcja ta stanowić będzie jedynie element zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., opodatkowaniu podatkiem od towar w i usług podlegają odpłatna dostawa towar w oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów , o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 tego artykułu obejmuje wszelką działalność producent w , handlowe w lub usługodawców , w tym podmiot w pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników , a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla cel w zarobkowych.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności faktycznych, które towarzyszą dokonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, konieczne jest zatem zbadanie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Oznacza to, że osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży ani wykorzystania w ramach działalności gospodarczej) nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Nie jest zatem podatnikiem ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie przewidziano regularnej zapłaty oraz nie prowadzi zorganizowanej ani zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie czynności poza sferą działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w odniesieniu do tych czynności.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które pozostają poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1 z 11 grudnia 2006 r.), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał wskazał ponadto, że sam fakt podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza o działaniu w charakterze podatnika. Tego rodzaju czynność może bowiem mieścić się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Odmienna sytuacja występuje natomiast wtedy, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Za podatnika należy zatem uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów podejmuje działania porównywalne z tymi, jakie wykonują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami - tj. działania wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Do takich działań należą w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Pojedyncze wystąpienie którejkolwiek z powyższych czynności nie przesądza jednak o prowadzeniu działalności gospodarczej. O jej istnieniu może świadczyć dopiero łączny, powtarzalny i planowy charakter takich działań.

Warto zauważyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje w przepisach ustawy z 11 marca 2004 r., jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, uwzględniającej orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). W orzeczeniu tym wskazano, że „majątek prywatny” to część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.

Zgodnie z tym poglądem podatnik musi przez cały okres posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego, np. dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdza to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane do zaspokajania potrzeb własnych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym NSA, po wydaniu wyroków TSUE w sprawachC-180/10 i C-181/10, ukształtowała się jednolita linia orzecznicza. Zgodnie z nią, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy brać pod uwagę wszystkie podejmowane przez nią czynności w ich całokształcie, a szczególnie te, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowy zarząd majątkiem prywatnym.

Dla uznania, że osoba fizyczna działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, konieczne jest ustalenie, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), zorganizowany i ciągły. Świadczą o tym w szczególności działania takie jak uzbrojenie terenu, podział działek, działania marketingowe, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub prowadzenie działalności deweloperskiej.

W wyroku NSA z 23 marca 2023 r. sąd uznał, że „(...) art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego w pełni uprawniał zatem do przyjętej przez Sąd pierwszej instancji oceny, że aktywność Skarżącej w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10". Podobnie uznał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 czerwca 2023 r. sygn. I SA/Po 163/23 (orzeczenie nieprawomocne), WSA w Kielcach w wyroku z dnia 27 czerwca 2024 r. sygn. I SA/Ke 219/24(orzeczenie nieprawomocne), czy WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 marca 2024 r. sygn. I SA/Wr 894/23 (orzeczenie nieprawomocne).”

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS, przykładowo w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.167.2025.3.PM, interpretacji indywidualnej z 26 czerwca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.209.2024.3.OS.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał podziału działki, nie uzbrajał jej tj. nie ponosił nakładów w celu wyposażenia jej w infrastrukturę techniczną, nie budował dróg wewnętrznych ani nie prowadził zorganizowanej akcji sprzedażowej. Wystąpienie o wydanie warunków technicznych przyłączy nie jest czynnością o charakterze gospodarczym, lecz jedynie działaniem porządkującym, które ma na celu ustalenie potencjalnych możliwości technicznych zagospodarowania działki. Również planowane wyburzenie istniejących obiektów nie zmienia charakteru czynności - jest to działanie o charakterze technicznym, podejmowane w ramach wykonywania prawa własności i służące zwiększeniu atrakcyjności działki, nie zaś prowadzeniu działalności handlowej.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie mają charakteru profesjonalnego, zorganizowanego i zarobkowego. Czynności te mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i racjonalnego gospodarowania.

Uwzględniając przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. oraz utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych oraz linię interpretacyjna organów podatkowych, należy uznać, że Wnioskodawca, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki, nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Sama czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie również świadczyć o prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 wskazanej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt
C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒    jest Pan osoba fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej,

‒    nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT,

‒    w 2023 r. nabył Pan działkę budowlaną nr (…), w drodze spadku po ojcu, a czynność nabycia działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒    działka nie jest przez Pana użytkowana w żaden sposób, zwłaszcza nie jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej,

‒    nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości,

‒    na działce znajdują  się obiekty budowlane w postaci starego budynku mieszkalnego, drewnianej komórki oraz murowanego wychodka, które planuje Pan rozebrać na własny koszt przed sprzedażą, gdyż ich fatalny stan techniczny nie powala na ich użytkowanie,

‒    od momentu nabycia w drodze spadku działka oraz obiekty budowlane na niej się znajdujące nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

‒    na dzień sprzedaży działka będzie gruntem niezabudowanym, tzn. nie będą na niej posadowione żadne budynki oraz budowle,

‒    rozważa Pan skorzystanie z pomocy pośrednika w zakresie typowym dla prywatnego obrotu nieruchomościami (np. prezentacja działki, pomoc techniczna przy dokumentach),

‒    nie planuje Pan podejmowania żadnych zorganizowanych działań marketingowych, które wykraczałyby poza ramy zwykłego zarządu majątkiem osobistym, zamierza Pan poprzestać wyłącznie na typowych, zwyczajowo przyjętych w obrocie prywatnym formach ogłaszania zamiaru sprzedaży nieruchomości,

‒    planuje Pan ewentualnie zawarcie umowy przedwstępnej o charakterze rezerwacyjnym, ale nie zamierza Pan w niej przyjmować na siebie żadnych zobowiązań inwestycyjnych ani administracyjnych na rzecz kupującego,

‒    nie rozważa Pan udzielenia potencjalnemu nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw do działania w Pana imieniu  w związku ze sprzedawaną działką.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości, tj. działki gruntu nr (…) po wyburzeniu budynku mieszkalnego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr (…) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami w stosunku do sprzedawanej działki było wystąpienie o wydanie warunków technicznych przyłączy oraz będzie wyburzenie istniejących na działce obiektów. Niemniej jednak, zgodnie z Pana wskazaniem, wystąpił Pan o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów wyłącznie w celu zorientowania się w aktualnym stanie technicznym odziedziczonej nieruchomości. Chciał Pan poznać możliwości techniczne działki. Działanie to miało charakter czysto sprawozdawczy (rozpoznawczy) i stanowiło w swej istocie element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, ukierunkowany na ustalenie aktualnego stanu prawnego i faktycznego posiadanych zasobów. Znajdujące się na działce obiekty budowlane są w katastrofalnym stanie technicznym, tak więc ich usunięcie jest koniecznym działaniem wynikającym z obowiązków właścicielskich w zakresie utrzymania obiektów budowlanych (zgodnie z przepisami Prawa budowlanego) i czynnością o charakterze wyłącznie porządkowym i likwidacyjnym, mającą na celu przywrócenie bezpieczeństwa na działce, a nie zwiększenie jej atrakcyjności ekonomicznej. Zgodnie z Pana wskazaniem, działka nie jest przez Pana używana i nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Skorzysta Pan z pomocy pośrednika nieruchomości w zakresie prezentacji działki oraz pomocy technicznej przy kompletowaniu dokumentów, ale nie planuje Pan oprócz zwyczajowych ogłoszeń podejmowania zorganizowanych działań marketingowych, takich jak korzystanie z płatnych kampanii reklamowych, profesjonalnych usług doradztwa wizerunkowego, aktywnego pozyskiwanie klientów, czy tworzenia dedykowanych stron internetowych dotyczących oferowanej nieruchomości. Ponadto nie zamierza Pan podejmować żadnych zobowiązań inwestycyjnych ani administracyjnych na rzecz potencjalnego nabywcy (np. uzyskiwania pozwoleń lub zgód) oraz nie rozważa Pan udzielania pełnomocnictw uprawniających nabywcę do występowania w Pana imieniu przed organami administracji lub instytucjami dysponującymi mediami w celu dalszego uzbrajania terenu.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął Pan i nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedając Nieruchomość będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…)) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.