Interpretacja DKP16.8082.9.2025

INFORMACJA DOTYCZĄCA WYDANIA OPINII ZABEZPIECZAJĄCEJ

9 marca 2026 r. – na podstawie art. 119y § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm., dalej Ordynacja podatkowa) – po rozpatrzeniu wniosku z 31 lipca 2025 r. o wydanie opinii zabezpieczającej (dalej Wniosek), Szef Krajowej Administracji Skarbowej (dalej Szef KAS) wydał opinię zabezpieczającą.

A.   Opis Zespołu Czynności poddany ocenie:

Zgodnie z Wnioskiem w Zespole Czynności mają uczestniczyć 4 podmioty:

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej Zainteresowany nr 1 lub Wnioskodawca, będący czeską spółką kapitałową),

2.    Zainteresowany nr 2 (będący polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością),

3.    Zainteresowany nr 3 (nie istniejącym na dzień złożenia Wniosku, ale docelowo mającym być czeską spółką kapitałową, odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej/funduszem inwestycyjnym),

4.    Zainteresowany nr 4 (będący polskim funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych).

Przedmiotem postępowania zainicjowanego Wnioskiem była analiza, czy opisany we Wniosku planowany Zespół Czynności, obejmujący 8 etapów, z czego Etap 1 został już zrealizowany, spełnia ustawowe kryteria unikania opodatkowania wskazanym w art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej.

Etap 1 (zrealizowany): Przeniesienie do Zainteresowanego nr 4 konkretnych nieruchomości wskazanych i zdefiniowanych we Wniosku,

Etap 2: Wyposażenie Zainteresowanego nr 3 w zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji tzw. Pre-Dewelopmentu, tj. czynności mających na celu doprowadzenie nieruchomości do stanu umożliwiającego rozpoczęcie realizacji zamierzeń budowlanych w ramach inwestycji deweloperskich, poprzez Podział Zainteresowanego nr 2, w wyniku którego zostaną wydzielone dwa ZCP, jeden pozostający w Zainteresowanym nr 2 oraz drugi, który zostanie przeniesiony do Zainteresowanego nr 3 (utworzonego w ramach Podziału w formie prawnej będącej odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej) oraz przy wykorzystaniu którego Zainteresowany nr 3 będzie mógł kontynuować działalność w zakresie Pre-Dewelopmentu i nabywania kolejnych Nieruchomości Wymagających Pre-Dewelopmentu,

Etap 3: Rejestracja Zainteresowanego nr 3 jako SICAV (tj. szczególnego wariantu czeskiej spółki akcyjnej funduszu inwestycyjnego) we właściwym czeskim rejestrze,

Etap 4: Wniesienie aportem certyfikatów uczestnictwa Zainteresowanego nr 4 przez Wnioskodawcę do Zainteresowanego nr 3 celem doprowadzenia zamierzonej przez Wnioskodawcę Platformy Inwestycyjnej do finalnego kształtu,

Etap 5: Prowadzenie Pre-Dewelopmentu przez Zainteresowanego nr 3 celem stopniowego wnoszenia Nieruchomości Po Pre-Dewelopmencie do Zainteresowanego nr 4,

Etap 6: Finansowanie spółek celowych (SPV) przez Zainteresowanego nr 4 celem nabycia przez SPV od Zainteresowanego nr 4 przygotowanych nieruchomości i pozyskania bankowego finansowania dłużnego celem realizacji danego projektu deweloperskiego,

Etap 7: Aktywne pozyskiwanie zewnętrznych inwestorów celem systematycznego zwiększania

skali działalności Platformy Inwestycyjnej do poziomu określonego w zdefiniowanym i zakładanym przez Zainteresowanych Celu Inwestycyjnym,

Etap 8: Realizacja projektów deweloperskich kończąca się sprzedażą gotowych lokali na poziomie SPV – tj. bezpośrednią realizacją Celu Inwestycyjnego dzięki środkom pozyskanym od zewnętrznych inwestorów w ramach Platformy Inwestycyjnej.

Zgodnie z Wnioskiem głównym celem opisanego Zespołu Czynności jest osiągnięcie Celu Inwestycyjnego, obejmującego:

·   utworzenie Platformy Inwestycyjnej przeznaczonej do prowadzenia zbiorowych inwestycji w nieruchomości położone na terytorium Polski, w tym w szczególności w projekty deweloperskie budynków mieszkalno-usługowych realizowane m.in. na Nieruchomościach Po Pre-Dewelopmencie, oraz

·    rozwój Platformy Inwestycyjnej do skali umożliwiającej sprzedaż ponad 1000 mieszkań rocznie w roku 2029 oraz utrzymanie sprzedaży na tym poziomie w kolejnych latach.

Wyjaśnienie powodów podjętego rozstrzygnięcia:

a. Identyfikacja korzyści podatkowych

Zespół Czynności skutkuje osiągnięciem następujących korzyści podatkowych, które Wnioskodawca poddał pod ocenę Szefa KAS:

1.    Brak powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu Podziału po stronie Zainteresowanego nr 2,

2.    Brak powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od czynności cywilnoprawnych po stronie Zainteresowanego nr 2,

3.    Brak przychodu na gruncie CIT z tytułu wniesienia przez Zainteresowanego nr 3 do Zainteresowanego nr 4 Nieruchomości po Pre-Dewelopmencie w związku ze zwolnieniem przedmiotowym Zainteresowanego nr 3,

4.    Brak przychodu na gruncie CIT z tytułu zbycia przez Zainteresowanego nr 4 do spółek SPV nieruchomości w związku ze zwolnieniem przedmiotowym Zainteresowanego nr 4

b. Ustalenie czy osiągnięcie korzyści podatkowej było głównym lub jednym z głównych celów dokonania Czynności

Zgodnie z art. 119d Ordynacji podatkowej przy ocenie, czy osiągnięcie korzyści podatkowej było głównym lub jednym z głównych celów dokonania czynności, bierze się pod uwagę cele ekonomiczne czynności wskazane przez stronę.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie jest spełniona przesłanka motywacji w postaci korzyści podatkowej jako głównego lub jednego z głównych celów w odniesieniu do Zespołu Czynności.

Badając tę okoliczność Szef KAS – zgodnie z regułą interpretacyjną zawartą w art. 119d Ordynacji podatkowej – wziął pod uwagę cele ekonomiczne wskazane przez Wnioskodawcę.

Jakkolwiek w odniesieniu do Zespołu Czynności możliwym jest zidentyfikowanie gospodarczych przesłanek jego dokonania, to w ocenie Szefa KAS, osiągnięcie przedstawionych we Wniosku korzyści podatkowych, jako motywacja dokonania Zespołu Czynności nie wysuwa się w okolicznościach omawianej sprawy na plan pierwszy względem istniejących w tym zakresie przesłanek ekonomicznych.

Po zapoznaniu się z treścią Wniosku oraz dodatkowych wyjaśnień Szef KAS doszedł do przekonania, że alternatywne scenariusze działania nie pozwoliłyby na realizację zamierzonych przez Wnioskodawcę efektów ekonomicznych, nie spełniałyby wymogów transparentności, wymagałyby pozyskania dodatkowego finansowania i nie pozwalałyby na realizację zakładanego Celu Inwestycyjnego.

W ocenie Szefa KAS, Wnioskodawca przedstawił racjonalne argumenty, dla których skorzystanie z alternatywnych scenariuszy restrukturyzacji oraz jej finansowania, w porównaniu z Zespołem Czynności, nie byłoby uzasadnione ze względów ekonomicznych, a Platforma Inwestycyjna najpełniej zapewnia spełnienie Wymogów sformułowanych przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, w opisanym we Wniosku scenariuszu działania, na plan pierwszy wysuwają się przesłanki ekonomiczne działania Wnioskodawcy i to one determinują wybór sposobu dokonania Zespołu Czynności.

c. Sztuczność sposobu działania Wnioskodawcy

Przesłanka sztuczności sposobu działania opiera się bowiem na założeniu, że podatnik może określony efekt gospodarczy (ekonomiczny) osiągnąć na różne sposoby, wybierając alternatywne modele (schematy) działania, przy czym każdy z tych sposobów może być mniej lub bardziej, albo wręcz wcale, adekwatny (odpowiedni) do zamierzonego celu ekonomicznego (gospodarczego).

Dla zastosowania klauzuli unikania opodatkowania niezbędne jest więc, aby kwestionowana czynność była dokonana w warunkach sztucznego sposobu działania, tj. takiego, wobec którego na podstawie istniejących okoliczności należy przyjąć, że nie zostałby zastosowany przez podmiot działający rozsądnie, gdyby nie przyświecał mu cel w postaci korzyści podatkowej.

W ocenie Szefa KAS, w przedstawionym we Wniosku schemacie działania nie mamy do czynienia ze sztucznym Zespołem Czynności. Z okoliczności opisanych we Wniosku wynika bowiem, iż zasadniczym motywem wybranego modelu działania są względy ekonomiczne i gospodarcze, nie zaś możliwa do uzyskania korzyść podatkowa, a co kluczowe w kontekście przesłanki sztuczności, ten sposób działania mógłby zostać wybrany również w wypadku, gdy Wnioskodawca nie kierowałby się zamiarem osiągnięcia korzyści podatkowej.

Rozpoznając Wniosek Szef KAS poddał wnikliwej i wszechstronnej analizie okoliczności przedstawionym we Wniosku, a oceniając racjonalność gospodarczą Zespołu Czynności zbadał niektóre z nich w sposób pogłębiony (w tym zasadność utworzenia dwóch osobnych podmiotów prowadzących działalność inwestycyjną, jak również powierzenie funkcji deweloperskiej funduszowi inwestycyjnemu). Również ta pogłębiona weryfikacja niektórych aspektów towarzyszących Zespołowi Czynności, z uwzględnieniem przekonujących wyjaśnień Wnioskodawcy, doprowadziła Szefa KAS do konkluzji, że Zespół ten nie cechuje się sztucznością.

Zdaniem Szefa KAS, na podstawie istniejących okoliczności należy przyjąć, że planowany Zespół Czynność zostałby zastosowany z uzasadnionych przyczyn ekonomicznych (innych niż osiągnięcie korzyści podatkowej) przez podmiot działający rozsądnie i kierujący się zgodnymi z prawem celami oraz nie jest motywowany uzyskaniem opisanych we Wniosku korzyści podatkowych.

d. Sprzeczność korzyści podatkowej w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu.

W ocenie Szefa KAS, sprzeczności korzyści podatkowej z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu należy dopatrywać się w takich sytuacjach, w których podatnik poprzez sztuczne działania doprowadził do zastosowania lub niezastosowania norm skutkujących efektem podatkowym nieadekwatnym do charakteru realizowanych działań gospodarczych.

Przy czym, adekwatność skutków podatkowych realizowanych działań, należałoby oceniać przez pryzmat sztucznie zastosowanych lub ominiętych przepisów prawa, jak i pod kątem założeń konstrukcyjnych danego podatku, a także rozbieżności pomiędzy ekonomicznymi i podatkowymi skutkami działań w danych okolicznościach.

Przeanalizowawszy treść Wniosku Szef KAS doszedł do konkluzji, iż posługując się rozumowaniem przyczynowo – skutkowym można stwierdzić, że w okolicznościach opisanych we Wniosku Zespół Czynności nie zostałby dokonany w sposób opisany we Wniosku, aby wykreować korzyść podatkową, lecz korzyści podatkowe wystąpiłyby akcesoryjnie i wtórnie względem motywacji ekonomicznych przeprowadzenia Zespołu Czynności.

Szef KAS stwierdził, iż opisany we Wniosku Zespół Czynności nie byłby intencjonalnie ukierunkowany na wykreowanie korzyści podatkowej, a Wnioskodawca mógłby implementować ten scenariusz działania również wtedy, gdyby nie kierował się chęcią uzyskania tej korzyści, lecz przesłankami natury ekonomicznej.

Tym samym należy uznać, iż dokonanie Zespołu Czynności nie byłoby sprzeczne z celem lub przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu, ponieważ zastosowanie przepisów ustawy podatkowej wynikałoby w okolicznościach będących przedmiotem Wniosku z dokonania uzasadnionego ekonomicznie Zespołu Czynności.

Uwagi końcowe

W ocenie Szefa KAS osiągnięcie przez Wnioskodawcę korzyści podatkowych w rozumieniu art. 3 pkt 18 lit. a) Ordynacji podatkowej, nie będące głównym lub jednym z głównych celów dokonania Zespołu Czynności przedstawionej we Wniosku, nie pozostaje w sprzeczności z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu, a sposób działania nie jest sztuczny (istnieje uzasadnienie ekonomiczne Zespołu Czynności).

W konsekwencji należało uznać, że do przedstawionych przez Wnioskodawcę korzyści podatkowych, wynikających z opisanego we Wniosku Zespołu Czynności, nie miałby zastosowania art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej, co przemawia za wydaniem opinii zabezpieczającej w odniesieniu do Zespołu Czynności przedstawionego we Wniosku.