Wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2026, sygn. III FSK 1287/25

Odnosząc się do pierwszej grupy przepisów, których naruszenia miał się dopuścić Sąd I instancji, a to art. 134 § 1, art. 141 § 4, art. 151, art. 145 § 2 p.p.s.a. w zw. z art. 110s, art. 110t, art. 110u u.p.e.a. należy stwierdzić, że: (1) przepis art. 110s § 2 u.p.e.a. (zarzut doprecyzowany w uzasadnieniu skargi kasacyjnej) został derogowany na mocy art. 2 pkt 3 lit. a) ustawy z 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 614) z dniem 1 lipca 2023 r.; nie mógł być i nie był stosowany w niniejszej sprawie; (2) przepis art. 110t dotyczy sytuacji, gdy zostały zgłoszone prawa osób trzecich do gruntu, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich; ponieważ w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy okoliczności takie nie zaistniały, przepis ten nie mógł zostać naruszony; (3) przepis art. 110u u.p.e.a. w § 1 stanowi o dopuszczalności wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w § 2 wprowadzona została zasada, wedle której jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej nie sprecyzowano i nie wyjaśniono na czym konkretnie naruszenie powołanych wyżej przepisów miałoby polegać.

Dodać należy, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd I instancji, że ustawa nie określa podstaw zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zatem należy przyjąć, że dopuszczalne jest podniesienie w zarzucie każdego uchybienia organu egzekucyjnego, dotyczącego tej fazy egzekucji, oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że organ administracji publicznej ocenił wszystkie zastrzeżenia zgłoszone przez zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości co zostało prawidłowo ocenione przez Sąd I instancji. Okoliczność, że zarzuty okazały się niezasadne, co znalazło należyte wyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżanego postanowienia, nie świadczy o naruszeniu żadnego z wymienionych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

W skardze kasacyjnej nie sprecyzowano i nie wyjaśniono na czym miało polegać uchybienie przez Sąd I instancji przepisom art. 134 § 1 i art. 141 § 4 p.p.s.a. powiązanych z art. 110s, art. 110t, art. 110u u.p.e.a.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 134 § 1, art. 141 § 4, art. 151, art. 145 § 2 p.p.s.a w zw. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszego postępowania jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zarówno w skardze na postanowienie w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jak i w skardze kasacyjnej od wyroku WSA wydanego w tym przedmiocie, skarżący kwestionował prawidłowość operatu szacunkowego zarzucając organom i Sądowi I instancji brak należytej staranności przy weryfikacji sporządzonego operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny jednak wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że z akt sprawy wynika, co Sąd I instancji dostrzegł i przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że ocena kwestionowanego operatu szacunkowego nie sprowadzała się do kwestii ściśle formalnych. W szczególności Sąd I instancji wskazał wprost odwołując się do załącznika do operatu szacunkowego, że biegła przedstawiła bazę 15 obiektów przyjętych do porównania z opisem cech charakterystycznych tych obiektów, istotnych dla przyjętej metody szacowania.

Sąd I instancji dostrzegł, że skarżący kwestionując prawidłowość sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego jak i poprawność zaskarżonego postanowienia nie sprecyzował żadnych konkretnych okoliczności, których pominięcie, czy uwzględnienie miało wpływ na ustaloną wartość stanowiącego jego własność lokalu. W skardze podniesiono zarzut "niewyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego". Jednocześnie nie podano jakie "niezebrane dowody" czy "niewyjaśnione okoliczności" skarżący ma na myśli. Trafnie zauważył także Sąd I instancji, że skarżący kwestionując podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą nie wskazał jakie konkretnie cechy nieruchomości przyjętych do porównania świadczą o braku podobieństwa. Jednocześnie Sąd I instancji nawiązując do treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wyjaśnił co należy rozumieć pod pojęciem "nieruchomości podobnej".

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że dostrzeżone przez Sąd I instancji mankamenty zarzutów formułowanych przez skarżącego, w skardze kasacyjnej nie zostały usunięte. Przytoczenie szeregu tez zaczerpniętych z wyroków sądów administracyjnych nie czyni zadość określonemu w art. 174 pkt 2 i art. 176 § 1 pkt 2 p.p.s.a. wymogowi należytego sformułowania i uzasadnienia zarzutów naruszenia przepisów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że Sąd I instancji prawidłowo odniósł się do akcentowanej w skardze okoliczności braku oględzin lokalu przez rzeczoznawcę dokonującego wyceny lokalu. Zasadnie odnotowano, że to skarżący uniemożliwił dokonanie oględzin lokalu, a okoliczność ta została odnotowana w treści operatu.

Sąd I instancji słusznie ocenił jako niezasadny zarzut przyjęcia dobrego standardu wykończenia lokalu. Z treści opinii wynika, że na jej potrzeby, w związku z brakiem możliwości dokonania oględzin przyjęto, że lokal jest wykończony w standardzie podstawowym. W skardze kasacyjnej tej oceny Sądu I instancji nie zakwestionowano.

Należy zwrócić uwagę, że oględziny mają zapewnić możność dokonywania bezpośrednio spostrzeżeń dotyczących faktów będących przedmiotem dowodu. Brak udostępnienia przez skarżącego lokalu będącego przedmiotem opinii usprawiedliwiał zatem przyjęcie przez biegłego pewnego założenia co do poziomu wykończenia lokalu. Jednocześnie przyjęcie, że lokal jest wykończony w sposób standardowy zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie naruszało zasad prowadzenia postępowania dowodowego w tym obszarze.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie znajduje dostatecznego uzasadnienia prawnego żądanie, aby biegły, czy organ egzekucyjny, podejmował czynności mające na celu ustalenie standardu wyposażenia lokalu. Należy dostrzec i podkreślić, że sposób i jakość wyposażenia lokalu mieszkalnego co do zasady mieści się w sferze prywatności osoby fizycznej i jako takie wartości te nie podlegają ujawnieniu w żadnych rejestrach publicznych, w szczególności w "ewidencji budynków i lokali". Dane dotyczące sposobu i jakości wyposażenia lokalu mieszkalnego nie są również ujawnienia w deklaracjach podatkowych. W aspekcie opodatkowanie podatkiem od nieruchomości są irrelewantne. Skarżący kwestionując poziom wykończenia lokalu przyjęty przez biegłego powinien, poprzez przedstawienie adekwatnych środków dowodowych, ocenę tę podważyć.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. W przypadku oddalenia skargi można zarzucić Sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. tylko wówczas, gdy Sąd ten stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mimo to nie spełni dyspozycji tej normy prawnej i nie uchyli zaskarżonego aktu administracyjnego. Natomiast, jeśli z zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to Naczelny Sąd Administracyjny nie może zarzucić oddalającemu skargę Sądowi pierwszej instancji naruszenia omawianego przepisu, gdyż rozstrzygnięcie jest zgodne z dyspozycją stosowanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny normy prawnej. Analogiczne uwagi dotyczą zarzutu naruszenia art. 151 i art. 145 § 2 p.p.s.a.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie niedłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Skarżący nie wyjaśnił na czym konkretnie naruszenie tego przepisu polegało. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej można wnioskować, że w ocenie skarżącego w sprawie zachodzi konieczność powołanie biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, który mógłby jednoznacznie wypowiedzieć się co do poprawności operatu sporządzonego 15 kwietnia 2024 r. Rzecz jednak w tym, że według art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Stosownie do art. 182 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, gdyż strona, która ją wniosła, zrzekła się rozprawy, a pozostałe strony, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skargi kasacyjnej, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy.

s. Bogusław Woźniak s. Anna Dalkowska s. Wojciech Stachurski