Ustosunkowując się do zarzutów skargi kasacyjnej należy w pierwszej kolejności przypomnieć, że przedmiotem skargi było postanowienie organu w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, zakres sporu wyznaczają przepisy, z jednej strony stanowiące podstawę wydania postanowienia o przybiciu – art. 111m u.p.e.a., z drugiej strony wskazujące na przesłanki odmowy przybicia – art. 111n u.p.e.a.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut naruszenia art. 111u § 2 u.p.e.a. poprzez nieprzeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pomimo iż w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w jej wartości, należy uznać za bezzasadny. Należy podzielić bowiem pogląd wyrażony m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 3150/17, oraz z dnia 19 marca 2025 r., sygn. akt III FSK 1565/23 (LEX nr 3856581), że "zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości, czy też opisu i oszacowania. Analogiczny pogląd prezentowany jest również w literaturze przedmiotu. Podstawa zażalenia organu egzekucyjnego co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, OSNC 2000, Nr 9, poz. 160, stwierdził, że >>przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania<<.".
Kwestionowanie zasadności zaskarżonego postanowienia organu co do przybicia, jak słusznie zwraca uwagę Sąd pierwszej instancji, ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Podnoszone przez skarżącą inne okoliczności niż dotyczące przybicia nieruchomości wykraczają poza przedmiot mniejszego postępowania, którego zakres określają przepisy art. 111m i art. 111n u.p.e.a.
Nie jest dopuszczalne, na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, kwestionowanie czynności dokonanych w poprzednich fazach tego postępowania. W związku z tym, jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, zarzuty skargi kasacyjnej wykraczają poza zakres sprawy i nie mogą rzutować na ocenę zaskarżonego postanowienia w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta.
Ocena prawidłowości postanowienia organu co do przybicia ogranicza się do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia. Jak wskazano powyżej, przyczyny odmowy przybicia zostały określone w art. 111n u.p.e.a. i tylko te okoliczności mogą być podstawą zażalenia na postanowienie o przybiciu. Nie jest to etap, w którym merytorycznemu rozpoznaniu podlegają zarzuty wykraczające poza samo przybicie. Organ egzekucyjny obowiązany jest jedynie do wstrzymania się z udzieleniem przybicia do momentu rozpoznania innych środków, w których to środkach zobowiązany może kwestionować poprzednie etapy egzekucji z nieruchomości. Postanowienie o udzieleniu przybicia nie otwiera zobowiązanemu ponownej możliwości prawnej dla zgłaszania wszelkich możliwych zarzutów. Zobowiązany nie może kwestionować czynności dokonanych na wcześniejszych, już zakończonych, etapach postępowania egzekucyjnego, w tym tych dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości (por. wyrok z dnia 19 marca 2025 r., sygn. akt III FSK 1565/23, LEX nr 3856581).
W związku z tym, że nie zaistniała żadna okoliczność, która skutkowałaby odmową przybicia, organ nie miał podstaw, by odmówić wydania postanowienia o przybiciu. Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej odnoszą się do wcześniejszych etapów postępowania egzekucyjnego i dlatego argumentacja sformułowana na ich poparcie, a dotycząca nieaktualności operatu szacunkowego (zarzuty naruszenia art. 110u § 2 oraz art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a.), a także naruszenia art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., nie mogła zostać uwzględniona przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Końcowo wskazać należy, że w sprawie wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości toczyło się odrębne postępowanie zakończone postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z 18 listopada 2024 r., które podlegało kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. W jej wyniku Sąd wyrokiem z dnia 1 lipca 2025 r., sygn. akt I SA/Łd 26/25, oddalił skargę. Orzeczenie to jest prawomocne.
Biorąc powyższe pod uwagę Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 oddalił skargę kasacyjną. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 204 pkt 1 p.p.s.a.
sędzia NSA Tomasz Kolanowski sędzia NSA Jan Rudowski sędzia WSA (del.) Agnieszka Olesińska